借名买房法律风险分析及防范

借名买房在现实生活中十分常见，比如规避房屋限购令政策、无购房资格、因个人征信问题无法贷款、二套房利率较高而借用有公积金或有首套房购买资格（首套房首付比较低且贷款利率较低）的亲朋好友名义贷款以降低贷款利率、规避房产税、享受保障性住房优惠等，有些是基于某些原因要隐藏合法的财产信息而将房屋登记于他人名下（比如明星、政府官员等），有些是出于对灰色收入的隐藏目的。

本文就以律师实际代理的一宗案件为例，对借名买房法律风险进行分析，并提出一些防范建议。

01案情简介

原告张A与被告张B系多年好友，因原告张A个人征信存在问题，便借用张B名义购买了位于西安曲江的一套房屋（以下简称“涉案房屋”），并签订了《房产代持协议》，协议约定“由张A实际出资购买，将房屋登记在张B名下，购买房屋所产生的全部费用均由张A承担。”。随后，张A将首付款转至张B卡上，并以张B名义签订了《商品房买卖合同》并办理了按揭贷款，月供按月在还款日前由原告直接转到被告贷款卡上。后被告张B对外欠债较多，且后因涉嫌刑事犯罪被公安机关控制，为免涉案房屋被处置，张A诉至法院，要求确认涉案房屋归张A所有并过户至张A名下。因涉案房屋仍未交付，开发商尚未办理完毕涉案房屋的初始登记，后增加一项诉请“确认原告为涉案房屋的实际买受人”。

02审判法院观点

法院认为：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。原告与被告经协商一致签订房产代持协议，该协议系双方真实意思表示，应属合法有效协议。被告以其名义与第三人开发商签订商品房买卖合同，购买涉案房屋，定金及首付款均系原告将款项转给被告，由被告以其名义向第三人支付，月供系原告每月将款转至被告还款账户，且原被告双方对借名买房事实均认可，因此，对于原告要求确认其为涉案房屋实际买受人的请求，予以支持。但因涉案房屋尚在建设中，尚未进行初始登记，所以无法确权并过户。

法院判决：原告系涉案房屋的实际买受人。驳回原告其他诉请。

03借名买房法律风险分析

借名买房过程涉及多方主体，不同主体之间会有不同的法律关系，而这些主体之间的关系一旦出现纠纷，都会触动借名房屋的借名人的合法权益（被借名人以下称为“出名人”），风险极大：

1、借名买房事实难确定

借名买房一般发生在亲朋好友之间，借名人与出名人的关系一般较为密切，基于相互信任，较少签署房产代持协议或协议约定不完善亦或是协议未签字等。当出名人不承认存在借名买房关系时，根据“谁主张，谁举证”，借名人需要证明存在借名买房事实的存在。法院会根据购房款的支付、贷款的偿还、房屋的装修及使用（包括出租）情况、物业费的支付、大修基金和契税的交付、购买合同和票据及房产证原件的持有等情况来综合认定，只有借名人提交的证据能够形成完整的证据链条，才能综合认定出借名买房的事实。而在现实生活中，这对缺乏自我保护意识的当事人而言并非易事。若借名人未能妥善保管相应证据，无法完成举证责任，那么要回房屋就异常困难。

比如，在（2019）陕0112民初17157号民事判决书中，西安市未央区人民法院认为：本案中，原告称其与被告之间存在借名买房的事实，然被告对此不予认可。从原告提交的证据可知，原告确就涉案房屋直接支付被告购房款157365元，但无证据证明原告支付该购房款系基于借名买房的事实，且原、被告之间在购买涉案房屋前后近两年存在频繁的资金转账往来，原告亦无证据证明其支付了全部购房款，原告的证据不足以证明其与原告之间存在借名买房的事实，故本院对原告以此主张涉案《认购协议书》的权利义务归属于其的诉讼请求不予支持。

2、借名买房协议存在被认定无效的风险

在司法实践中，在借名买房协议效力认定的问题上，借名购买普通住宅和保障性住宅在协议效力认定上存在较大的差异。

（1）借名购买普通性质住宅。不论借名人是因个人征信问题、因限购政策亦或其他原因而借用他人名字购买普通住宅的，大多数法院认可其效力，借名人为实际房屋所有权人，出名人配合办理房屋过户手续，理由是协议是双方真实意思表示，基于诚实信用、公平原则，应当按照协议约定履行，主要依据是《民法典》“总则编”第143条、“物权编”第217条、第220条、第234条及“合同编”509条、577条。也有少数法院不认可双方当事人之间的借名买房协议，认为出名人是房屋的当然所有权人，依据是《民法典》第216条、第217条。

（2）借名购买保障性住房。司法实践中，对于购买此类房屋，争议较大。一些法院认为，该借名协议是以合法形式掩盖非法目的；有的认为损害社会公共利益；有的认为属于恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的；有些认为是违反法律、行政法规的强制性规定，进而认定该借名协议无效。比如，在（2021）京民申4116号民事裁定书中，北京市高级人民法院认为：“自住型商品房属于国家政策性保障性住房，需要具备相应资格的家庭，经过审批合格后，通过公开摇号确定选房顺序，并进行公示后才能购买。本案中，靳维钧与李红敏签订的《借名买房协议书》，虽为双方自愿签订，但该协议约定借名购买的房屋系自住型商品房，该协议内容侵犯了其他具有购房资格的家庭的利益，违背了公序良俗，故靳维钧、李红敏之间签订的《借名买房协议书》无效”。

有少数法院认为借名协议有效，因《经济适用住房管理办法》在性质上属于部门规章，借名协议仅违反了部门规章，并不违反法律、行政法规的强制性规定，因此应是有效的。比如：在（2021）宁01民终1215号民事判决书中，银川市中级人民法院认为：“借名买房，是指部分有购房需求的人，因政策限制等原因，没有购房资格，即以其他具备购房资格人的名义购买房屋，购房款由自己支付。案涉房屋属于政府限价房，上诉人不具备购买资格，第三人李淑琴具有购买资格，上诉人借用李淑琴的名义购买涉案房屋，双方形成借名买房关系。上诉人与李淑琴之间的借名买房行为虽然违反了当地政府的自行出台限制交易规定，但不属于违反法律、行政法规强制性规定的行为，故双方之间的合同有效。”

3、借名房屋无法确权的风险

在司法实践中，因借名买房的房屋的所有权的真实权利状态和登记状态不一致，对于借名人是否应被确认为房屋的所有权人，司法实践中有两种观点：

一种是“物权说”，该观点认为，如根据当事人提供的购房款支付、房贷的偿还、双方之间关于借名买房记所有权归属的约定等证据，能够证明在双方之间形成了借名买房关系，则当事人之间的真实意思是借名人购买房屋并取得所有权，出名人虽然根据相应的商品房买卖合同等文件被登记为房屋所有权人，但这非当事人的真实意思表示，据此作出的权属登记因此而不具有原因行为的基础，从而导致最终形成的登记权利状态与真实权利状态不一致，此时，不动产登记簿的权利推定力将因有证据证明权属的真实状态而遭到否定，从而应回归真实权利状态，故当事人请求确认物权的，应予支持。

一种是“债权说”，该观点认为，在借名买房中，登记权利人与第三人之间的房屋买卖合同是真实有效的，并且已经基于这一基础法律关系完成了房屋所有权登记，故是唯一合法的房屋所有权人，借名人与登记权利人之间关于房屋所有权归属的约定只能约束合同双方当事人，没有直接设立房屋所有权的法律效力，借名人不能根据借名买房协议的约定直接取得房屋所有权。如北京高院在《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发[2014]489号）第十条中即规定：“借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。”

4、因出名人原因导致的风险

（1）借名房屋被出名人擅自处分的风险。根据公示公信原则，出名人可以不经过借名人而直接将借名房屋处分，若相对人基于对房屋所有权属登记的信任而与出名人进行了交易，支付对价并过户，或出名人在借名房屋上设置了抵押权，或者因出名人的对外债务问题导致借名房屋被其他债权人查封或被查封法院处置的问题，可能会导致借名房屋无法过户至借名人名下，甚至借名房屋永远无法被追回的巨大风险。

比如，（2021）最高法民申311号民事裁定书中，最高人民法院认为：“即便认定东辰公司借张振武之名买房，其亦应承担借用他人名义签订合同以及将房产登记在他人名下的风险。二审判决认定在案涉房产发生被执行风险时，东辰公司仅对张振武享有普通债权，并不能直接追及案涉房产主张物上请求权，从而不能排除强制执行，符合物权公示公信原则，亦符合本案实际情况，并无不当。”

（2）借名房屋被认定为出名人夫妻共同财产或出名人遗产的风险。若借名买房的事实发生在出名人婚姻关系存续期间、且出名人配偶不知情或反悔情况下，则存在出名人离婚时被认定为夫妻共同财产进而被分割的风险。另外，若出名人死亡，而出名人的继承人并不知晓借名事实导致借名房屋被作为遗产继承，或即便知晓借名买房事实但因继承人中有未成年子女导致借名房屋无法过户的巨大风险。

5、借名人反悔要求解除借名买房协议、拒不支付月供并返还购房款的风险。

若借名人因楼盘烂尾、房价下跌或其他原因，反悔不愿接收借名购买的房屋，不愿继续向出名人支付月供款，导致出名人不仅购房名额被占用的同时，还要用自有资金替出名人继续偿还银行贷款，否则面临着个人征信受影响、被贷款银行起诉要求一次性清偿全部剩余贷款的巨大风险。

在原告杨文杰与被告郑强英购房合同纠纷（案号为(2020)陕0111民初3033号）中，原告因无购房资格而借用被告名义购买房屋，后以“《借名买房协议》违反了西安的限购政策，无法取得房屋所有权，合同目的不能实现”为由诉至法院，要求解除《借名买房协议》并要求被告返还购房款、月供款及各种税费。后西安市灞桥区人民法院认定“原告虽无购房资格，但其自愿与被告签订《借名买房协议》，双方应按照约定自觉履行各自的义务”，驳回了原告诉请。

04借名买房的法律风险该如何防范

从以上分析可见，借名买房后，风险来自于方方面面，并不能完全杜绝所有风险，因此，建议慎重决定借名买房。若还是决定必须借名买房，就需要从以下方面注意以规避风险：

1、签订完善的借名买房协议或房产代持协议

在借名人与出名人就借名买房事宜协商一致后，要签订书面的借名买房协议，并在协议中就购房款的支付、房贷的偿还、税费的缴纳、房屋的装修与使用、物业费水费电费燃气费的承担、房屋过户的时间、房产证件的保管、房屋被拆迁的处置等进行明确的约定，同时，还应约定出名人不愿返还房屋或房屋因出名人原因被出售、抵押、查封后的违约责任，另外还应约定借名人违约不愿接收房屋的违约责任。

若该借名买房事实发生在出名人婚内，建议出名人配偶共同签署该协议，以避免出名人离婚时借名房屋被认定为夫妻共同财产进而进行分割的法律风险。若出名人还有成年子女的，建议其成年子女也作为协议签署的见证人。

2、购房前要查明房屋性质

因借名购买需要通过摇号才能购买的保障性住房，借名协议很大概率会被认定为无效协议，借名人的权益无法得到保障。因此，此类房屋建议不要通过借名方式购买。但拆迁安置房一般按照经济适用房管理，不涉及保障性住房，风险相对较小。

3、在借名房屋交付后，借名人应实际占有、使用该房屋，并在变更房屋权属条件成就时，尽快办理过户手续。

4、借名人应注意保存购房付款、缴纳各类税费、物业水电费、装修合同等相关证据，同时保管《商品房买卖合同》原件及房产证原件。在出现或可能出现纠纷时，尽快通过法律途径维护自己的合法权益，诉前保全房屋、及早立案等。

来源：段和段西安金牌律师

作者：张钰晨

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一夫妇向亲家借名买房惹争议，法院认定房屋所有权归该夫妇

新京报讯（记者左琳）实践中，基于购房资格、贷款限制等原因，借用他人名义购买住房的情况并不鲜见。12月17日，新京报记者从北京市第一中级人民法院获悉，近日，该院审结了一起因借名买房引发的诉讼，原告赵某夫妇起诉要求确认其与刘某之间的借名买房合同有效，并要求刘某协助办理房屋转移登记手续。一审法院支持了赵某夫妇的诉讼请求，刘某不服提起上诉，北京市第一中级人民法院二审维持原判。

赵某夫妇与刘某系亲家关系，赵某夫妇因购房时未落户北京，受政策影响，遂与刘某协商借用其名义购买涉案房屋。刘某从开发商处购买房屋，双方签订了《北京市商品房预售合同》，后涉案房屋登记至刘某名下。

双方聊天录音显示，赵某曾和刘某谈及购买涉案房屋的情况，对于借用刘某名义、使用其户口簿、赵某夫妇全额付款、房屋过户等重要事项，刘某均予以了肯定答复。出资流水显示，赵某夫妇将其名下原有住房出售后，所得房款交给其女，由其女儿、女婿代为支付购房款及偿还涉案房屋的贷款。

此外，涉案房屋交付后，赵某夫妇即入住房屋，并出资对房屋进行了装修，居住使用至今。且涉案房屋所产生的水电费、燃气费、物业费等费用均由赵某夫妇支付。现赵某夫妇已符合北京市购房资质审核要求。

因子女婚姻关系破裂，赵某夫妇诉至法院，要求确认借名买房合同成立且有效，并要求刘某协助办理房屋转移登记手续。

法院经审理认为，赵某夫妇与刘某系亲家关系，购买涉案房屋时，当事人之间的资金流转较为复杂，经审查资金流向，法院对赵某夫妇就涉案房屋实际出资的事实予以认定。

关于涉案房屋的购买参与度及占有使用情况，涉案房屋交付后，赵某夫妇即对该房屋进行了装修，并居住使用至今。此外，涉案房屋原不动产权证书、商品房预售合同、付款收据及刷卡单、购房发票、房屋验收交验单、各种代收代办税费收据、贷款结清证明等均保存于赵某夫妇处。双方虽未签订书面合同，但综合本案证据，赵某夫妇主张其系借用刘某名义购买涉案房屋，其所提交的证据达到高度盖然性的证明标准，双方成立借名买房的合同关系。赵某夫妇已经符合北京市购房条件，其有权要求刘某继续履行合同约定，将涉案房屋所有权转移登记至赵某夫妇名下。

对此，北京市第一中级人民法院法官助理李正表示，司法实践中，一方因购房资格限制、贷款限制等多方面原因借用他人名义购买房屋，进而引发争议的情形并不鲜见。

借名买房时，双方大多因关系亲近、碍于情面而未签订书面的借名合同，待发生争议时，借名人作为原告，即应当就借用他人名义购买房屋之事实成立承担举证证明责任。法院一般结合房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书等材料原件的持有以及对于借名购房有无合理解释等予以综合判断。

法官提示，借名买房存在诸多法律风险。

对于借名人而言，如出名人反悔，其未能提供充分证据证明成立借名买房合同关系，可能难以取得房屋所有权；且因房屋登记在出名人名下，如出名人有其他债务，债权人诉至法院并申请财产保全，法院查封了所借名购买的房屋，借名人则要承担房屋被执行的风险；或是出名人擅自处分房屋，买受人善意取得房屋，借名人亦可能无法追回房屋。

对于出名人而言，一旦借名人逾期或无力偿还贷款，那么出名人作为名义上的贷款人将因此承担责任，个人征信也可能因此受到不良影响。因此，人们在房屋交易中应增强法律意识，充分认识借名买房存在的法律风险，莫贪一时的眼前利益。

校对卢茜

借名买房不规避限购政策不违背公序良俗，借名人系实际房屋权利人

最高院：“借名买房”不存在规避限购政策或违背公序良俗情形的，应认定借名人系实际房屋权利人

【裁判要旨】1.不动产物权登记产生的公示公信效力，亦仅是一种推定效力，登记行为本身不产生物权，当事人有证据证明其为真正权利人时可以推翻不动产登记的推定，维护事实上的真实。2.借名人通过借名买房，将真实物权登记于出名人名下，并非为规避法律、行政法规的强制性规定或限购政策，亦不违背公序良俗，符合《物权法解释（一）》第二条之规定，当物权登记与实际权利状况不符时，以实际权利状况为依据认定事实的情形，故应认定借名人为房屋实际权利人，享有足以排除强制执行的民事权益。

中华人民共和国最高人民法院

民事裁定书

（2021）最高法民申3543号

再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：陈武平

被申请人（一审原告、二审上诉人）：罗士奇

一审被告：陶慧君

一审被告：罗利钢

再审申请人陈武平因与被申请人罗士奇及一审被告陶慧君、罗利钢案外人执行异议之诉一案，不服江西省高级人民法院（2020）赣民终898号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

陈武平申请再审称：

一、二审判决认定案涉房屋系罗士奇借陶慧君名义购买，且首付款及按揭款均由罗士奇支付，从签订合同、交付房屋至今一直被罗士奇合法占有、使用的事实缺乏证据证明。首先，由江西汉邦生物有限公司（以下简称汉邦公司）或汉邦公司员工出具罗士奇支付购房款的部分证据，因其与罗士奇之间存在利害关系，出具的证明材料证明力度低于高度盖然性标准，不足以证明汉邦公司代罗士奇支付首付款以及汉邦公司与陶慧君之间无经济往来的事实。另外，罗士奇主张其通过陶慧君账户支付房屋按揭款，但仅在转账凭证经办人一栏中签署“罗士奇”名，该凭证亦不足以证明支付按揭款主体为罗士奇，只能说明罗士奇与陶慧君之间存在债权债务关系。其次，凭罗士奇、陶慧君、罗利钢庭审中陈述及证人罗某、孙某的证言，无法证明罗士奇与陶慧君存在借名购房的合意。最后，在罗士奇没有提供证据证明或法院未主动调查案件真实性情况下，二审法院仅凭罗士奇的口头陈述，认定其因超过银行贷款的年龄限制以其儿媳陶慧君名义代为签订房屋买卖合同和办理案涉房屋按揭贷款的事实，于法无据。

二、二审判决适用法律错误。

首先，二审判决认定罗士奇为案涉房屋真实权利人,确认其享有房屋物权，系适用法律错误。

其次，从排除强制执行的情形看，二审判决应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，认定罗士奇不符合该条规定的能够排除强制执行的情形，对案涉房屋依法不享有所有权及足以排除强制执行的其他民事权益。另外，二审判决未能做到“同案同判”，致使陈武平权利受损。且案涉房屋不是陶慧君名下的唯一住房，案涉房屋拍卖过程中已预留适当的安置费用给予罗士奇。陈武平依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定申请再审。

本院经审查认为：

一、关于二审判决认定事实是否缺乏证据证明的问题。

根据本案查明的事实，2005年，罗士奇已超过60岁，招商银行股份有限公司南昌分行以其年龄不符合贷款条件为由，拒绝与罗士奇签订按揭贷款合同。为解决住房问题，罗士奇遂以其儿媳陶慧君名义签订购房合同，符合日常生活习惯。按一般的生活常理，借名购房中购房人一般会承担全部费用，与家庭成员之间赠与有所区别。从本案的各种出资情况来看，结合汉邦公司章程、股东花名册、汉邦公司及其法定代表人出具的证明、代缴35万元首付款的凭证、支付每月房屋按揭贷款的存取款凭证等证据，可以认定汉邦公司支付的首付款是受罗士奇委托代其付款，每月房屋按揭贷款亦由罗士奇支付，首付款和月付贷款的支付均与陶慧君无关。另外，结合房屋使用期间产生的各类费用凭证、费用缴纳凭证、证人证言等亦可以证实上述费用的真实付款人及案涉房屋实际占有、使用人均为罗士奇。故，二审判决认定案涉房屋系罗士奇借陶慧君名义购买，且首付款及按揭款均由罗士奇支付，从签订合同、交付房屋到至今一直被罗士奇合法占有、使用，具有相应的事实依据，并无不当。

二、关于二审判决适用法律是否错误的问题。

不动产物权登记产生的公示公信效力，亦仅是一种推定效力，登记行为本身不产生物权，当事人有证据证明其为真正权利人时可以推翻不动产登记的推定，维护事实上的真实。具体到本案，罗士奇与陶慧君之间存在借名购房关系，罗士奇也提供证据证明其系案涉房屋实际出资人及占有人，案涉房屋因尚未还清银行贷款未及时变更产权登记。且罗士奇通过借名买房，将真实物权登记于陶慧君名下，并非为了规避法律、行政法规的强制性规定或国家、地方政府限购政策，亦不违背公序良俗，符合《最高人民法院关于适用中华人民共和国物权法若干问题的解释（一）》第二条之规定，当物权登记与实际权利状况不符时，以实际权利状况为依据认定事实的情形。故二审判决据此认定罗士奇为案涉房屋实际权利人，享有足以排除强制执行的民事权益，适用法律并无不当。

综上，陈武平的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：

驳回陈武平的再审申请。

审判长汪国献

审判员汪军

审判员黄鹏

二〇二一年六月三十日

法官助理郝晋琪

书记员杨九如