收藏！房贷商转公操作流程和注意事项

在10月初，长沙公积金管理中心和省直单位住房公积金管理中心下调了公积金首套房利率，一至五年利率从2.75%下调至2.6%，六至三十年利率从3.25%下调为3.1%，首套个人住房公积金贷款利率下调0.15个百分点。

前几日，省住房公积金也对组合贷的利率进行了下调，商贷5年期以上（不含5年），首套房实际利率已调整为4.1%，二套房实际利率已调整为4.9%。

由于公积金贷款利率的下调，近期不少人都在咨询商转公的问题，小编也梳理了整体的操作流程方便大家参考。

商转公的条件

1.公积金连续正常缴存12个月以上，且账户状态正常，可以申请公积金贷款。

2.取得房产证。

公积金可贷额度

1.公积金可贷额度=账户余额*15倍，最高可贷款额度为70万（三孩家庭最高80万）。

2.签约开发异地城市，异地公积金贷款，可以申请组合贷，但是不能申请商转公，如果家庭成员在“签约城市”连续正常缴纳12个月以上，可以合并计算贷款额度。

商业贷款如何转公积金贷款

1.咨询银行是否支持提前结清商贷还款

一般银行商贷超过1年就可以提前还款，具体政策可以先咨询贷款银行。

2.公积金中心提交商转公申请，所需资料如下

A.公积金个人住房贷款申请表（公积金中心现场填写）

B.夫妻双方身份证

C.婚姻状况证明（结婚证/离婚证）

D.月收入证明（夫妻双方如有任何一方未缴纳公积金，则需要提供收入证明）

E.征信报告（夫妻双方都需要提供）

F.商品房买卖合同（原件、复印件）

G.商品房借款合同（原件、复印件）

H.不动产产权证（已抵押的提供复印件）

I.契税完税证明（原件、复印件）

J.商业银行贷款流水相关材料（银行剩余未还金额、最近12个月还款明细）

其他相关问题

1.商转公最重要的就是需要首先结清商业贷款，还款后需要到银行开具房贷结清证明和最近一年还款明细。

2.办理房产抵押撤销，如果房产证抵押在银行需要去银行取出房产证。

3.公积金中心面签，然后房产撤销抵押，签订公积金贷款合同，在公积金贷款合同签订完成后，一般2-4周就会收到短信提醒。

4.省公积金：可由纯商贷转为省公积金组合贷或者省公积金贷款；市公积金：可由纯商贷转为市公积金贷款，无法转为市公积金组合贷。

组合贷公积金和商业贷款是同时放款吗？

组合贷中公积金贷款部分和商业贷款部分是分开放款的，因为商贷和公积金中心是两个系统，各自办理各自的，有时候商业贷款先放，公积金后放；有些商业银行为了控制风险，会等公积金放完款之后，才会放商业贷款部分；有时候公积金管理中心会与受托银行约定日期同日放贷；无论如何，后期还款的时间都是同一天。

组合贷款是指符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同时缴存住房公积金的，在办理个人住房商业贷款的同时申请住房公积金贷款，也就是借款人以所购本市的城镇住房作为抵押同时像银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业贷款的贷款方式。

组合贷额度如何计算规则：

一组合贷审批的原则是家庭实际打卡工资收入或者公积金缴存基数为家庭总负债（原有负债+公积金+商贷）的2.2倍

二贷款年限统一按照公积金贷款和商业贷款中贷款年限短的计算，也就是二者取最低值（假设：按各自贷款政策计算公积金可贷10年，商贷可以贷30年，则统一按照10年计算贷款年限）

三利率的计算，公积金部分按照公积金贷款政策利率计算，商业贷款按照商业贷款政策利率计算。

四首付比例按照公积金贷款和商业贷款政策中，取高者，哪个首付比例高统一采用哪个的首付比例（假设：按照公积金政策，首付需要35%，商业贷款首付比例最低30%，那么是组合贷，首付比例一律按照35%计算）

①先计算公积金贷款部分的额度（包括贷款成数、缴存基数、个人贷款上限、账户余额，以上四项取最小值为最终公积金部分的贷款额）

②再计算商贷部分

须满足个人或者夫妻双方打卡工资≥（公积金贷款月供+商贷月供+已有负债月供）×2.2，若不满足则无法使用组合贷

组合贷的办理流程为：

签购房合同-挂牌做购房资格审查—做网签（①同时做评估、资金监管、面签；②网签合同一式七份，公积金中心留三份、银行一份、买卖双方各一份、房地局一份）—资金监管（同时要将首付款存入资金监管账户，提供入账凭证后方可审批）—银行面签—审批（公积金先审批，公积金审批通过之后，银行在进行商贷部分的审批）—报送担保公司（担保公司审核无误后安排放款）—放款（公积金贷款和商贷贷款分开放款）—缴税过户—客户领取新的房本—业主收到放款

整个组合贷办理下来，从所有的资料提交之后，需要2到3个月才能放款，而且商贷和公积金的还款方式要一致。

组合贷在提前部分还款方面也会稍有不同，需要商贷和公积金同时还款，按比例分配，不能只偿还商贷部分。

存量房贷减负进行时：办理“商转公”须先结清商贷？顺位抵押模式引关注

21世纪经济报道记者唐婧北京报道

房贷利率高位站岗的购房者有了新盼头。自9月以来，陕西汉中、江苏常州、云南普洱、广西防城港、河南洛阳等多个三四线城市密集发布了“商转公”新政，符合条件的购房者有望将较高的商贷利率转化为更低的公积金利率，显著降低月供成本。

“商转公”是商业性个人住房贷款转公积金贷款业务的简称，是为了减轻购房职工还贷压力，减少贷款利息支出，保障缴存职工合法权益的一项公积金便民业务。

据悉，“商转公”与正常公积金贷款利率均按照中国人民银行规定的住房公积金贷款利率标准执行，现执行5年内首套房年利率2.75%，5年以上首套房年利率3.25%，第二次使用公积金贷款上浮10%。

以2021年在6.37%的商贷利率“高位站岗”的洛阳购房者为例，如果贷款50万、30年采用等额本息方式偿还，6.37%的商贷利率下每个月月供是3117.71元元，3.25%的公积金贷款利率下每个月月供是2176.03元，相差接近1000元。

今年以来，与房贷直接挂钩的5年期LPR三次下调，从去年的4.65%降至如今的4.3%，下调了35个基点。按照央行与银保监会允许首套商业住房贷款利率下限不低于5年期LPR减20个基点的要求，在不考虑银行加点的情况下，新增的首套房商贷利率最低可以做到4.1%。

但是，对于存量房贷的借款人来说，实际承担的房贷利率由“LPR+银行加点”组成，尽管LPR的部分会按照重定价周期（一般是一年）向下调整，但银行加点部分始终以合同签订时的为准。

如果能够成功办理“商转公”业务，则意味着存量房贷的借款人有望摆脱“高位站岗”的银行加点，享受比商贷利率下限更低的公积金贷款利率。

“先还后贷”方式引争议作为一项重大惠民政策，“商转公”政策在实际推行的过程中必然要接受公众的检验。

9月21日，河南省洛阳市住房公积金管理中心网站发布《洛阳市商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款管理办法(征求意见稿)》，提出商转公贷款采取“先还后贷”的方式予以办理。

“先还后贷”方式是指，已办理商贷的职工向中心申请商转公贷款，经中心同意后，职工以自筹资金还清商贷并办理相关手续后，中心再发放商转公贷款。

多名购房者在洛阳网“百姓呼声”栏目上表示，”商转公”政策要求购房者以自筹资金结清商贷再申请公积金贷款并不合理，如果购房者资金充足根本无需申请住房贷款，“先还后贷”的方式只能迫使购房者去寻找高利率“过桥资金”，无形中又增加了资金风险。

此外，采用“先还后贷”的方式申请“商转公”还有公积金贷款和商业贷款无法接续的风险。《意见稿》指出，“商转公”资格审核通过的，借款申请人应在20个工作日内办理商贷提前结清手续和抵押注销手续，并持商贷结清有效凭证和抵押注销手续向公积金中心申请贷款审批。超过20个工作日的，原申请手续作废。

多名洛阳购房者反映，在实际操作过程中，部分银行提前还款甚至需要预约，在20个工作日内完成筹措资金、结清商贷、解除抵押是一件极其困难的事情。而且“商转公”政策会按照公积金个贷率的变化动态开启和关闭，这让申请人感到极大的不确定性，担心借了高利率的“过桥资金”结清商贷后还没申请到公积金贷款，政策窗口就关闭了。

《意见稿》显示，“当我市公积金贷款个贷率连续3个月低于85%（含）时，开展商转公贷款业务，个贷率连续3个月高于95%（含）时，暂停商转公贷款业务。当上级公积金政策发生调整或我市房地产市场形势发生变化，中心可在市住房公积金管理委员会的决策指导和授权下，适时开展和暂停商转公贷款业务。”

从各个网络平台反馈的公众意见来看，借款人普遍对采取“先还后贷”的方式申请“商转公”心存顾虑。

记者了解到，除了“先还后贷”的方式之外，云南普洱、吉林长春、陕西汉中还推出了“顺位抵押”模式。“顺位抵押”模式是指借款人未结清商业贷款，原商业银行同意顺位增加公积金中心为该房屋第二抵押人，中心发放贷款用以偿还借款人的商业贷款，还清后解除原商业贷款抵押。与“先还后贷”方式相比，“顺位抵押“的优势在于，无需借款人自筹资金用于提前偿还商贷或支付相关费用，办理成本较低。

陕西汉中市住房公积金管理中心党组书记、主任赵桑弥介绍，针对绝大部分职工的住房按揭贷款余额较大、垫付资金很难实现的实情，我市创新工作方式，在全省首先采用了顺位抵押模式。该模式在维持原商业个人住房贷款抵押登记不变的情况下，通过办理公积金贷款第二顺位抵押权的方式，实现了不需借款人自筹资金结清原商业个人住房贷款，即可直接发放公积金贷款到原贷款的商业银行账户来冲抵原贷款余额，节省了商转公贷款时间，简化了办理流程，提高了风险防控能力。

陕西汉中“商转公”顺位抵押模式操作流程

事实上，"顺位抵押"模式并非近期才出现。早在2013年，深圳在推行“商转公”政策时就首创了无需繁琐赎楼手续的顺位抵押模式。直至今日，作为四大一线城市中唯一仍在开展“商转公”业务的深圳仍然在推行这一模式。

记者多方了解到，推行“顺位抵押”模式开展“商转公”业务的城市一般会要求借款人的原商贷发放银行是当地公积金中心的合作银行。

长春市住房公积金管理中心表示，只有与中心签订《商业贷款转公积金贷款合作协议》的商业银行贷款可以转公积金贷款，截至目前长春城区内可以办理以“顺位抵押”方式商转公贷款的合作银行有：工商银行、交通银行、中信银行、兴业银行、招商银行、农业银行、建设银行、吉林银行、中国银行、华夏银行、九台农商行、邮储银行，中心将陆续推进与多家银行签订合作协议。

在长春市住房公积金管理中心的互动平台上，多名市民呼吁将浦发银行、光大银行纳入当地公积金管理中心的合作银行。

对银行冲击几何？考虑到今年以来商业银行普遍面临净息差收窄的压力，“商转公”业务扩围会对银行造成冲击吗？

招联金融首席研究员董希淼对21世纪经济报道记者表示，“商转公”政策能够显著降低购房者的房贷负担，负担降低之后，有可能进一步激发新的住房消费需求。但“商转公”政策不太可能大规模地持续推行，也不会在很多城市广泛落地，这是由公积金的运行机制决定的，当个贷率（个人住房贷款余额/住房公积金缴存余额*100%）超过一定水平，就必须收紧使用门槛。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，“商转公”政策是有阶段性的，和当地公积金水池是否充裕有关，购房者需要密切关注公积金的资金状况。如果要申请，还是要趁早。

上海师范大学商学院教授、房地产与城市发展研究中心主任崔光灿对记者表示，“商转公”政策能够帮助购房者降低还款压力，让更多的人从公积金制度中得到实惠。近年来，部分家庭由于前期公积金可贷额度不足或不符合公积金贷款条件，无法充分享受到公积金贷款的优惠利率。“商转公”可以更好地发挥公积金支持职工购房的作用。住房抵押贷款作为一项优质贷款，是许多银行争取的重点，但能够实现商贷转公积金贷款的总体比例不大，对银行的住房信贷余额和增量都不会带来明显的冲击。

在上海金融与发展实验室主任曾刚看来，短期来看，“商转公”政策扩围对银行按揭资产有一定的替代，但是即便没有“商转公”，LPR的持续下调也会降低银行存量房贷和新增房贷的利息收入，住房贷款的平均利率下行是一个必然的趋势。

中长期来看，“商转公”扩围有助于降低购房者的负担，一定程度上有利于提振房地产市场的需求端、激发合理的住房按揭需求和引导购房者对楼市的积极预期，这对改善当前楼市的运行环境、促进后续的健康发展有一定的积极作用。

事实上，银行不仅向个人发放住房贷款，也向地产商发放开发贷款，房地产市场整体企稳与好转对于银行贷款资产质量的稳定具有重要意义。此外，短期“商转公”造成的少量“贷款搬家”仍在银行的可承受范围之内，而中长期房地产市场的企稳会促进合理购房需求的进一步恢复，在这个过程中，银行新增的按揭贷款需求也会增加。

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