房贷也能“先息后本”，前三年只还利息，值不值？

中新财经6月19日电(记者左宇坤)“安居乐业”自古以来就是人们对美好生活的期盼。近来，一款以“安居”命名的房贷业务在浙江温州官宣，首套房灵活调整按揭还款方式，借款人前三年可选择只还利息。

“先甜后苦”的安居贷，能让人安心吗？

资料图：浙江温州风光。苏巧将摄

温州出新招，系统还在上架中

日前，温州市住建局官方微信公众号“温州住建”发布消息，温州市住建局联合华夏银行温州分行推出了一款名为“安居贷”的住房消费金融服务产品。

据介绍，此次发布的华夏“安居贷”面向贷款期限在10年(含)以上的首套住房按揭客户，对“等额本金、等额本息”两种传统个人购房按揭贷款还款方式进行创新，核心是推出“灵活还、自由还”。

申请“安居贷”的居民可选择“先息后本”或“少量本金加利息”等灵活还款方式，灵活还款方式最长可达3年，第4年开始分期还本付息，以减轻购房前期还贷压力，满足刚需购房需求。

17日，中新财经记者致电华夏银行温州某支行，客户经理介绍称，安居贷主要针对优质楼盘的购房客户，申请须符合公众号文章中提及的准入条件，以及仅限于该行新办理的按揭业务。

该客户经理同时表示，此项业务也是银行的首次尝试，为满足购房者的合理住房需求。目前系统还在上架当中，暂时还只能办理之前已有的还款方式。

资料图：温州南站。张福昆摄

促进市场，减轻压力

“从购房者的按揭贷款偿还规律看，前3年压力是最大的。安居贷实际上为购房者提供了3年缓冲期，会鼓励购房者爱贷敢贷，同时也减少了购房3年内房贷违约的风险。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

温州市统计局数据显示，2021年末，温州常住人口为957万人，地区生产总值7585亿元。温州也长期以来被认为是经济强省浙江的第三大城市，仅次于杭州和宁波的存在。

但就是这样一个不缺人也不缺钱的城市，近来也没少因为楼市发愁。国家统计局16日公布的2022年5月份商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，温州新房、二手房价格继续下跌，新房价格环比下跌0.5%，二手房价格环比下跌0.6%。

除了安居贷的推出，不久前，温州刚刚出台了降首付、增加公积金贷款额度等支持群众刚性住房需求的一揽子政策。

公积金政策调整后，温州市区单人缴存的最高贷款额度可达65万元，夫妻双人缴存的最高贷款额度可达100万元。同时，个人首套房商贷首付降至20%，第二套房商贷则为30%。

上述华夏银行客户经理对中新财经表示，当前银行首套房首付已降至20%。至于首套房最低房贷利率是否能达到4.25%，他表示，还要根据不同楼盘、不同客户的情况具体分析：“最近楼房的政策也是实时变化，更新速度特别快，我们也要结合最新的优惠措施。”

资料图：航拍某房地产项目。骆云飞摄

如何利好？有无风险？

“同样都是先息后本，这让我一下子想到经营贷了。一般的经营贷年限只有3到5年，安居贷则能直接按揭几十年，会不会也存在贷款买房几年后就把房子出售的炒房风险呢？”对于安居贷，有网友提出了这样的疑问。

“从现有材料来看，安居贷还是购房按揭贷款的一种，只是调整了按揭还款方式；经营贷是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款，贷款资金用于其企业或个体户的经营需要。”北京金诉律师事务所主任王玉臣对中新财经记者表示，经营贷是给中小企业经营的惠民举措，利息往往少于房贷利息，但是不允许流入楼市的。

但仍然需要买房人注意的是，安居贷是一种“先甜后苦”的按揭方式，购房者整体的还款负担并未因此减少。

“这并不是减免利息，房贷利率和本金还款时间决定了购房者的成本。由于利息不会随本金数额归还而减少，前期不还本金，银行资金占用时间长，还款总利息比等额本金还款法高，长远来看利息就更多。”中原地产首席市场分析师张大伟认为。

“本金越延后还利息越高，对于真正的刚需其实并不划算。三年只还利息不还本金，后续利息还要按最初所欠本金计算；但按照现有的主流按揭方式，三年本息一起还，本金会逐年减少，利息也会随之减少。”北京某银行个贷经理对中新财经解释称。

但诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪也提到，“安居贷”可能更加倾向于缓解刚毕业大学生、刚进城购房及工作的城镇化人员前期还款压力。因为该群体前期工作不稳定或薪资水平较低，随后阅历逐渐丰富，工作和收入愈加提升。

资料图：一处在建房地产楼盘。中新社记者张斌摄

新的贷款模式，靠谱吗？

近来，随着各地房地产相关政策陆续放宽，不止安居贷，不少曾经的贷款模式也“重返江湖”，引发了不少争议。

4月，广州传出有银行再次启动“接力贷”的消息，但很快在一天内“夭折”。最近，“循环贷”、“存抵贷”等五花八门的贷款产品名目也有了重现市场的风声。

消费者如何判断这些贷款模式的风险？王玉臣建议，首先一定要注意采用的贷款方式究竟是否属于房贷系列的，消费贷、经营贷等等其实都是不允许用来购房的。一旦被查出往往可能会被解除贷款合同，要求提前还款，而且征信也会受到影响。

“天上不会掉馅饼，一些贷款名目上看起来是减轻还贷压力，或者延迟周期，但是名目越多，流程越长，越容易有风险。很多的宣传可能只是理想化的宣传，千万不要轻易相信，要自己去正规银行算笔细账。”王玉臣说，务必充分评估自己的资金能力，尤其是在疫情时期，对自己的资金能力要相应保守评估，避免将来出现问题。

“只有房子直接降价，或者银行直接降房贷利率，才是真正降低购房成本，其他只是模式的改变而已，购房者都需要慎重。”上述银行个贷经理也提到。

你愿意尝试类似还房贷的方式吗？(完)

实操测评：武汉银行抵押经营贷，10年先息后本，征信要求低

程世鹏武汉银行贷款第一自媒体

前段时间到一个朋友那里，跟一个汉西建材市场的老板喝茶，聊天过程中得知老板正在为一笔资金犯愁，想做抵押贷款，跑了好几家银行无果，原因是几个银行认为征信有瑕疵，能做的利息有太高，并且时间短，所以一直在考虑。

然后我详细看了下征信，征信有问题的主要原因是因为近期征信查询过多，其它情况还算优良。很多银行都要求近3个月征信查询都不能超过6次。所以被拒绝准入也算正常。

但也并不是所有银行都贷不了，因为此建材老板资质还是有很多亮点的，比如抵押物优质，经营状况良好，征信虽查询多，但负债低，也没有什么小贷网贷。

老板的要求年化利率6%以下，贷款期限5年以上，先息后本最好，当然前提是能批得下来。

融资方案如下：一、产品属性1、额度：50万-1000万。

2、期限：3年/5年/10年

3、还款方式：3年先息后本每年不归本，5年期先息后本每年归本10%，10年期每年归本5%。

4、利率：年化利率4.65%-6.25%，（最低利率LPR，0加点）根据抵押物单价或者家庭总资产阶梯定价。

5、抵押率：抵押率6-7成。

二、抵押物要求1、面积：50平-260平，其中50平-180平最高7成。

180-260平最高6成（房龄05年后且单价超过武汉市均价）。

2、房龄：房龄不超过25年，其中20年-25年抵押率6成。

3、区域：位于三环内或三环外的限购区域地铁口2公里内（比如盘龙城、经开等），抵押物过户满3个月，营业执照不满半年需满6个月，直系过户不受影响。

4、房产性质：只接受市场化商品住宅（含洋房、叠拼、不含独栋、联排、双拼别墅）

5、过往无查封历史，未抵押过典当行。

6、未办证的房产，可凭购房合同先审批再办证。

三、借款人及经营实体要求1、借款人：年龄18岁-65岁（年龄+贷款期限小于70岁），个体户或企业法人代表，借款人和配偶共同持股10%及以上，发生变更成法人或股东需满半年。

2、抵押人：年龄+贷款期限小于80岁，只能是借款人本人、配偶、双方父母或成年子女。

3、经营：经营注册地或场所在武汉，有经营场地和流水体现，房地产、歌舞娱乐、桑拿洗浴、网吧酒吧、钢贸、金融类不准入。

4、当前执照的有经营流水准入。

四、征信要求1、逾期：近2年内征信无连3累6逾期记录，当前有1可先审批，征信更新后放款。

2、查询：近半年贷款审批查询不超过6次（只看贷款审批），稍超过的，无小贷网贷的看综合资质是否准入。

3、五级分类无：冻结、呆账、核销，无担保人代偿，以资抵债的情形。

4、有未结案案件标的金额10万以下的准入。

总结测评：此方案对抵押物还有征信部分要求是比较高的，但是相对来讲可以准入的空间还是很大，并没有那么死板，比如查询、当前逾期、诉讼、五级分类、产证以及营业执照等，都没有那么严苛，但前提是超纲部分不那么严重，并且其它方面有亮点才行。

此方案还款方式对于经营者来讲相对很灵活，贷款时间没有那么短，并且不用担心还本续贷风险，同时相比一年以上经营贷贷款利率还是比较低的，但是对抵押物要求偏高，并且抵押物类型有很多限制。

其实任何产品的设计都是有差异化的，针对不一样的群体，如何找到相对适合自己的融资方式往往比利息更重要。

银贷是杠杆，经营创造价值，投资有风险，贷款需谨慎。

注：本文不做任何产品推荐，只为传递更多价值信息，客观测评武汉银行融资产品，以作参考。

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如果房贷还款方式改为“先息后本”，月供压力小了，你会买房吗？

许多人买不起房子，不仅是因为付不起首付款，还因为还款过程中的月供压力太大。在支付完首付款之后，许多人的积蓄就用光了，每月的收入在应付生活开支之后就所剩无几了，因此考虑到月供压力太大，许许多多的人放弃了购房的打算。

但如果银行推出“先息后本”（贷款到期之前只要支付利息，贷款到期之后一次性还本）的还款方式，月供压力就减轻了，甚至不存在压力。

例如，200万元、30年期、年利率4.1%的住房按揭贷款，在等额本息还款方式下，每月支付的月供是9664元（其中有贷款本金和利息）。但如果是“先息后本”的还款方式，每月仅要支付利息，不要还本金，则每月的月供是6833元，月供少了2831元，减少的程度近三分之一。

如果是100万元、30年期、年利率4.1%的住房按揭贷款，在等额本息还款方式下，每月支付的月供是4832元。但如果是“先息后本”的还款方式，则每月的月供是3417元。

可见，如果银行房贷改为“先息后本”的还款方式，将会有更多的人有能力购房。而且，在货币贬值的环境下，30年后的200万元、100万元，可能只是一笔小钱，那个时候归还贷款本金可能会是一件轻而易举的事。

那么，银行有没有可能对房贷采取“先息后本”的还款方式呢？从目前来看，银行已经有“先息后本”的还款方式了。例如，许多银行对信用资质良好的个人客户发放的信用贷款，客户可以选择“先息后本”的还款方式，这种信用贷款的最长期限一般是3年。

可见，银行已经有成熟的“先息后本”的还款方式，只是还没有应用到住房按揭贷款上来。那么，银行乐不乐意对房贷推出“先息后本”的还款方式呢？

从效益上来看，银行有这种可能。目前，银行的房贷利率基本上是4.1%以上，而纯信用贷款的利率低至3.7%。房贷利率比信用贷款利率高出0.4个百分点，100万元多了4000元的利息，100亿元多出4000万元的利息。按目前24万亿的个人房贷余额来计算，多出的0.4%的利率将带来960亿元的利息。这笔960亿元的增量利润，银行业是不会轻易放弃的。

如果银行真的推出“先息后本”的房贷还款方式，你会购房吗？

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