贷款的实际利息如何计算?
最近有朋友问我,他准备在手机银行上贷款,有先息后本、等额本金、等额本息等还款方式,不知道利息应如何计算。
以贷款10万元,期限一年(12个月),年利率4.6%为例:
1、如果从利息的绝对额来计算,等额本金还款方式的利息最少。
(1)先息后本方式,一年的利息:100000*4.6%=4600元,每月还利息:4600/12=383.33元,一年后到期还本金10万元。
(2)等额本金方式,由于每个月都在还本金,已归还的本金不再计息,故每月归还的利息递减。每月归还本金:100000/12=8333.33元。第一个月归还利息:100000*4.6%/12=383.33元,第一个月归还的本息合计:8333.33+383.33=8716.66元。第二个月归还利息:(100000-8333.33)*4.6%/12=351.39元,第二个月归还的本息合计:8333.33+351.39=8684.72元。以此类推,一年总的利息为2491.67元。
(3)等额本息方式,即每月偿还相同数额的贷款(包括本金和利息),按年金折现方法计算,由于计算过程比较复杂,直接采用贷款计算器计算,每月归还8542.43元,一年总的利息2509.14元。
2、如果从实际年化贷款利率计算,先息后本方式的实际年化利率最低。
(1)先息后本方式:由于是一年后到期归还本金,相当于10万元的本金使用了一年,实际年化利率就是名义利率4.6%。
(2)等额本金与等额本息方式,由于每月都在归还本金,10万元的本金的实际使用时间都短于一年。以等额本金为例,每月归还本金8333.33元。相当于8333.33元使用了一个月,16666.67元使用了两个月,25000元使用了三个月,以此类推。由于实际年化利率的计算公式比较复杂,不再列示过程,计算结果的实际利率约为名义利率的两倍,4.6%*2=9.2%。
3、还款方式比较。
(1)先息后本:总利息最高(4600元),每月还款额最小,实际年化低率最低,还本压力集中在最后一期。
(2)等额本金:总利息最低(2491.67元),每月还款金额递减,实际年化利率高。如果贷款用于经营,要测算回报率是否高于实际年化率。
(3)等额本息:总利息居中(2509.14元),每月还款金额相等,实际年化利率高。如果贷款用于经营,要测算回报率是否高于实际年化率。
房贷也能“先息后本”,前三年只还利息,值不值?
“安居乐业”自古以来就是人们对美好生活的期盼。近来,一款以“安居”命名的房贷业务在浙江温州官宣,首套房灵活调整按揭还款方式,借款人前三年可选择只还利息。
“先甜后苦”的安居贷,能让人安心吗?
温州出新招,系统还在上架中
日前,温州市住建局官方微信公众号“温州住建”发布消息,温州市住建局联合华夏银行温州分行推出了一款名为“安居贷”的住房消费金融服务产品。
据介绍,此次发布的华夏“安居贷”面向贷款期限在10年(含)以上的首套住房按揭客户,对“等额本金、等额本息”两种传统个人购房按揭贷款还款方式进行创新,核心是推出“灵活还、自由还”。
申请“安居贷”的居民可选择“先息后本”或“少量本金加利息”等灵活还款方式,灵活还款方式最长可达3年,第4年开始分期还本付息,以减轻购房前期还贷压力,满足刚需购房需求。
17日,中新财经记者致电华夏银行温州某支行,客户经理介绍称,安居贷主要针对优质楼盘的购房客户,申请须符合公众号文章中提及的准入条件,以及仅限于该行新办理的按揭业务。
该客户经理同时表示,此项业务也是银行的首次尝试,为满足购房者的合理住房需求。目前系统还在上架当中,暂时还只能办理之前已有的还款方式。
促进市场,减轻压力
“从购房者的按揭贷款偿还规律看,前3年压力是最大的。安居贷实际上为购房者提供了3年缓冲期,会鼓励购房者爱贷敢贷,同时也减少了购房3年内房贷违约的风险。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。
温州市统计局数据显示,2021年末,温州常住人口为957万人,地区生产总值7585亿元。温州也长期以来被认为是经济强省浙江的第三大城市,仅次于杭州和宁波的存在。
但就是这样一个不缺人也不缺钱的城市,近来也没少因为楼市发愁。国家统计局16日公布的2022年5月份商品住宅销售价格变动情况统计数据显示,温州新房、二手房价格继续下跌,新房价格环比下跌0.5%,二手房价格环比下跌0.6%。
除了安居贷的推出,不久前,温州刚刚出台了降首付、增加公积金贷款额度等支持群众刚性住房需求的一揽子政策。
公积金政策调整后,温州市区单人缴存的最高贷款额度可达65万元,夫妻双人缴存的最高贷款额度可达100万元。同时,个人首套房商贷首付降至20%,第二套房商贷则为30%。
上述华夏银行客户经理对中新财经表示,当前银行首套房首付已降至20%。至于首套房最低房贷利率是否能达到4.25%,他表示,还要根据不同楼盘、不同客户的情况具体分析:“最近楼房的政策也是实时变化,更新速度特别快,我们也要结合最新的优惠措施。”
如何利好?有无风险?
“同样都是先息后本,这让我一下子想到经营贷了。一般的经营贷年限只有3到5年,安居贷则能直接按揭几十年,会不会也存在贷款买房几年后就把房子出售的炒房风险呢?”对于安居贷,有网友提出了这样的疑问。
“从现有材料来看,安居贷还是购房按揭贷款的一种,只是调整了按揭还款方式;经营贷是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品,借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款,贷款资金用于其企业或个体户的经营需要。”北京金诉律师事务所主任王玉臣对中新财经记者表示,经营贷是给中小企业经营的惠民举措,利息往往少于房贷利息,但是不允许流入楼市的。
但仍然需要买房人注意的是,安居贷是一种“先甜后苦”的按揭方式,购房者整体的还款负担并未因此减少。
“这并不是减免利息,房贷利率和本金还款时间决定了购房者的成本。由于利息不会随本金数额归还而减少,前期不还本金,银行资金占用时间长,还款总利息比等额本金还款法高,长远来看利息就更多。”中原地产首席市场分析师张大伟认为。
“本金越延后还利息越高,对于真正的刚需其实并不划算。三年只还利息不还本金,后续利息还要按最初所欠本金计算;但按照现有的主流按揭方式,三年本息一起还,本金会逐年减少,利息也会随之减少。”北京某银行个贷经理对中新财经解释称。
但诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪也提到,“安居贷”可能更加倾向于缓解刚毕业大学生、刚进城购房及工作的城镇化人员前期还款压力。因为该群体前期工作不稳定或薪资水平较低,随后阅历逐渐丰富,工作和收入愈加提升。
新的贷款模式,靠谱吗?
近来,随着各地房地产相关政策陆续放宽,不止安居贷,不少曾经的贷款模式也“重返江湖”,引发了不少争议。
4月,广州传出有银行再次启动“接力贷”的消息,但很快在一天内“夭折”。最近,“循环贷”、“存抵贷”等五花八门的贷款产品名目也有了重现市场的风声。
消费者如何判断这些贷款模式的风险?王玉臣建议,首先一定要注意采用的贷款方式究竟是否属于房贷系列的,消费贷、经营贷等等其实都是不允许用来购房的。一旦被查出往往可能会被解除贷款合同,要求提前还款,而且征信也会受到影响。
“天上不会掉馅饼,一些贷款名目上看起来是减轻还贷压力,或者延迟周期,但是名目越多,流程越长,越容易有风险。很多的宣传可能只是理想化的宣传,千万不要轻易相信,要自己去正规银行算笔细账。”王玉臣说,务必充分评估自己的资金能力,尤其是在疫情时期,对自己的资金能力要相应保守评估,避免将来出现问题。
“只有房子直接降价,或者银行直接降房贷利率,才是真正降低购房成本,其他只是模式的改变而已,购房者都需要慎重。”上述银行个贷经理也提到。
你愿意尝试类似还房贷的方式吗?(记者左宇坤)
来源:中国新闻网
几种常见的银行存款、贷款产品利息计算方法
当我们去银行办业务时,接触到最多的就是银行的存款和贷款业务。面对各种各样的产品,不同的利率、期限时,我们到底可以获得多少存款利息,或者需要支出多少贷款利息呢?
下面,我们就来全面的了解下银行常见产品的利息计算方式。
贷款类产品——还款方式为等额本息我们平时接触最多的还款方式,就是等额本息还款了。这种还款方式,常见于银行中长期贷款产品中,如房贷、消费贷往往都是采取等额本息还款的。
那么等额本息还款方式的贷款利息该如何计算呢?我们需要借助一个公式:
其中,Y是总利息,贷款总额为,月利率为i,还款期数为。
借助上述公式,我们可以将已知的贷款金额、月利率、还款期数代入,来计算贷款总利息。当然,我们也可以通过网上的一些等额本息计算器来获取贷款利息。
贷款类产品——还款方式为先息后本先息后本也是一种常见的还款方式,常见于银行的短期贷款中。相对于等额本息还款,先息后本还款方式的总利息会更容易计算一些。
总利息=贷款总额*年利率*期限
其中年利率=月利率*12,期限单位为年。
同样,我们将已知的贷款金额、年利率、期限代入公式后,就可以轻松的算出贷款总利息了。
贷款类产品——还款方式为等本等息等本等息的还款方式,常见于银行的信用卡分期还款或非银行的金融机构贷款中,其贷款的总利息同样可以被非常轻松的计算出来。
总手续费=贷款或分期总额*月费率*期限
需要注意的是,这类还款方式往往采用费率来计息,而并非利率。因此,在这类贷款中,俗称的总利息严格上说应该是总手续费。
存款类产品——银行定期存款定期存款类产品,是我们常常接触到的一类银行存款产品,也是银行中最为传统的业务之一。
存款产品的到期利息,也非常容易计算:
总利息=存款金额*年利率*期限
假设我们将10万元,以年利率4%存入银行定期,期限为3年,那么总利息就是:
100000*4%*3=12000元
计算方式非常的简单,该公式也适用于各种银行存款类产品中。
存款类产品——银行理财产品银行理财产品我们也经常会接触到,与定期存款不同的是,理财产品的期限往往并不是一年、两年这样的,而是50天,80天,200天这样的。我们来看下,在这种情况下,该如何计算应得利息。
总收益=理财本金*理财预期收益率*实际理财天数/365
假设我们购买了10万元理财产品,预期收益率为4%,期限为200天,那么总收益就是:
100000*4%*200/365=2191.8元
这样,就可以根据实际的理财天数,来计算理财产品到期的收益了。
看到这里,大家应该可以掌握银行存款和贷款产品的利息如何计算了吧?不论是存款还是贷款,算清总利息都是非常必要的。