无锡首套房利率降至4.25%！之前高利率的房贷怎么办？

新一轮5年期以上LPR出炉后，无锡各大银行迅速响应，最新房贷利率已经降至首套4.25%，二套5.05%，包括组合贷在内。

今年以来，房贷利率连降，对于打算买房的人来说，肯定是一件大好事。

而在后台留言最多的，却是当时按照5.9%、6%利率“下单”的买房人，他们都在询问：怎么办？

要论原因，很简单，还款总额差距太大。

按照贷款100万、等额本息、30年为例：

利率5.9%，月供5932元，总利息约114万；利率4.25%，月供4919元，总利息约77万。

利率从5.9%降至4.25%，月供少1013元，总利息少了约37万！省下了一辆奔驰C级的钱。

所以对于这部分购房者来说，最关心的还是：之前办下来的房贷利率怎么办？

主要有3种解决方式：

01、等重定价日后的调整

买房人先要搞清楚房贷利率一共分成两种：固定利率和LPR浮动利率。

选择固定利率的，这一部分可以直接跳过不看；选择LPR浮动利率的，继续往下看。

你的房贷利率=办理时的LPR+基点。

举个例子，假设小王是在2021年6月办理的房贷，利率5.9%，约定的重定价日为每年的1月1日。

2021年6月的LPR为4.65%，也就是说，小王的房贷利率组成公式为：

5.9%=4.65%（当时的LPR）+1.25%（125个基点）

这个公式中，前半部分也就是LPR部分，会根据LPR的变化而变化；后半部分也就是125个基点，不变。

搞明白这一点，我们再来说今年的连续降息对小王有何影响？

因为小王选择的重定价日为每年的1月1日，那么，能影响他下一年房贷利率的也就是上一年度12月20日公布的LPR。

也就是说，2023年，小王的房贷利率=2022年12月LPR+125个基点。

现在才5月，我们还不知道12月的LPR，只能假设：

现在5月的LPR为4.45%，假设到今年12月保持不变，那么小王明年的房贷利率将降至5.7%。

02、转组合贷或纯公积金贷款

如果你当时办理的是纯商贷，且当下符合转组合贷、转纯公积金贷款的要求，那赶紧转！【点击此处查看商转公、转纯公积金贷款要求、流程】

原因当然是：省钱！

还是按照100万、等额本息、30年计算：

转组合贷（假设公积金80万+商贷20万）：

利率4.25%+3.25%，月供4466元，总利息约61万；相较于5.9%的纯商贷，月供少了1466元，总利息少了约53万。

转纯公积金：

利率3.25%，月供4352元，总利息约57万；相较于5.9%的纯商贷，月供少了1580元，总利息少了约57万。

加上锡房担保重启了“商转公”转贷垫资服务的业务，减小了买房人转贷的难度，也降低了买房人转贷的费用。

03、提前还款

提前还款需要每位买房人根据自己的情况来决定。

兴业银行首席经济学家鲁政委表示：如果有一笔闲置资金，是否提前还房贷，还要看你能不能拿这笔资金赚到比房贷利息更多的钱，如果不能，提前还贷也是可以的。

易居研究智库中心研究总监严跃进指出：如果手中有闲钱，认为市场投资机会不多，购房者先还房贷问题不大。但如果出现违约金较高，或大部分房贷利息前期已经还得差不多的情况下，他建议“还是要慎重提前还款，太折腾的话意义不大”。

公积金贷款上限增20万 买房有账算

青岛市住房公积金官网

近日，青岛市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金贷款最高额度的通知》，规定在青岛市行政区域内购买家庭首套自住住房的，借款申请人及配偶均符合申贷条件的，公积金贷款最高额度调整为80万元；借款申请人仅本人符合申贷条件的，公积金贷款最高额度调整为50万元。购买家庭第二套自住住房的公积金贷款最高额度政策保持不变，自发布之日起执行。

综合来讲，购买家庭首套房，夫妻双方都符合公积金贷款条件的最高可贷至80万元，借款申请人仅本人符合条件的最高可贷款50万元；购买二套房的执行原先60万元和36万元规定不变。在这之前，青岛公积金贷款夫妻双方最高可贷60万元，借款申请人仅本人符合条件的最高可贷36万元。

对刚需购房者利好

“此次受影响最大的是首次使用公积金贷款，购买首套房的群体。”我市某二手房平台中介李经理说。“像在城阳区买一套80平方米左右小户型房子，总价在130万元左右，多付些首付，剩余基本用公积金贷款足够了。”

按照目前我市首套房贷利率4．25％，公积金贷款利率3．25％比较，1％的差距，影响几何？以贷款100万元，等额本息分30年期还款，公积金可顶额贷款为例，如果夫妻双方均符合申贷条件，调整前，公积金贷款可贷60万元，商业贷款40万元，每月还款4579元，到期后总还款金额为164．84万元；调整后，公积金贷款80万元，商业贷款20万元，等额本息分30年期还款，每月还款4466元，总支付利息60．77万元，到期总还款额为160．77万元，可省4．04万元。如果借款申请人仅本人符合条件，调整前，公积金贷款36万元，商业贷款64万元，每月还款4715元，到期后总还款额为169．74万元，调整后，公积金贷款50万元，商业贷款50万元，每月还款4636元，总还款额166．89万元，省2．85万元。

那公积金账户余额要达到多少，才能申请到最高的贷款额度呢？李经理表示，按照当下政策，贷款额度按照借款申请人及配偶申请贷款时公积金账户正常缴存余额的15倍计算，意味着想要达到最高80万元的贷款额，夫妻双方公积金账户余额要有约5．33万元；如果借款申请人仅本人符合条件，贷款额度要达到50万元，账户余额要有约3．33万元。“但不能统一而论，实际情况还是得咨询公积金中心，有很多影响要素，每个人情况不同。”

业内人士分析，青岛新发布的公积金政策，是改变青岛楼市格局的又一次尝试，此次新政“破局”，将极大缓解刚需贷款资金压力，有利于进一步释放市场需求。从5月份开始，青岛陆续发布新政，政策利好叠加，将彻底改变楼市自去年下半年以来的低迷状态，下半年，市场或将迅速升温，但在“房住不炒”的红线之下，虽在短期迅速反弹，长期看还是平稳发展。

银行理财产品收益出现回温

“如果我们晚点买房子，赶上政策红利，我就能省20万元来投资。”刘女士说。近期银行理财产品开始回温，此前一度出现“破净潮”的银行理财市场，产品净值终于在近期逐渐开启反弹修复。不少产品其年化收益率也较此前出现明显提升，有的理财产品近一个月以来年化收益率甚至超过20％。

据招商证券统计，今年5月上旬，大型商业银行和股份制商业银行定开“固收＋”理财平均半月的年化收益率有不同程度的回升，分别为5．22％、5．45％，较2022年4月下旬分别上升3．39和2．75个百分点。另外，记者查询发现，多数产品近一个月的年化收益率超过4％，明显高于之前的水平。中信证券于6月6日发布的报告数据同样显示，今年5月，银行“固收＋”理财产品的收益率同样大幅回暖，带动产品净值回升，5月底理财产品破净数量仅为1248只，较4月底大幅减少668只。

招商证券相关人士分析，5月上旬定开纯固收及“固收＋”理财产品平均半月年化收益率略升，主要是由于自4月中旬以来，债市收益率先上升后回落。5月上旬定开纯固收与定开“固收＋”理财平均半月年化收益率分别为4．96％和4．87％，处于较高水平。

徐晶

湖南多地提高住房公积金贷款最高额度，哪个城市额度最高？

湖南邵阳、益阳近日出台的楼市调控政策里，均提高了公积金贷款额度。其中，邵阳高层次人才和符合国家政策已生育三孩的缴存人家庭，最高可贷80万元。

实际上，据258探房（微信号：xx）统计，包括邵阳、益阳、岳阳、湘潭、衡阳、常德、怀化、株洲、郴州等在内的湖南多个城市，今年统统提高了住房公积金贷款的最高额度。

那么，湖南哪里的公积金贷款额度最高？

湖南9城上调公积金最高贷款额度

长沙：最高可贷额度60万元，自贸区长沙片区的高层次人才最高可贷240万元；

岳阳：全市统一执行80万元上限，高层次人才、博士研究生、全日制硕士研究生、本科毕业生，上限为120万元；

邵阳：缴存人家庭最高可贷60万元，高层次人才、已生育三孩的缴存人家庭，最高可贷80万元；

湘潭：家庭个人、夫妻双方最高可贷60万元，生育三孩的家庭、高层次人才最高可贷80万元；

衡阳：职工个人或夫妻双方最高可贷60万元，高层次人才、正高级职称专业技术人才、博士研究生，最高可贷100万元，以其他形式引进、享受政府补贴的人才，最高可贷80万元，生育三孩的缴存职工家庭，最高可贷80万元；

株洲：单缴存职工最高可贷60万元，高层次人才、生育三孩的缴存职工家庭最高可贷80万元；

常德：缴存职工最高可贷50万元，夫妻双方均缴存了住房公积金，最高限额为60万元；

怀化：公积金贷款金额上限为60万元；

郴州：首套房和第二套房最高贷款额度单缴职工不超过50万元，双缴职工不超过60万；

益阳：最高贷款额度为45万元。

就当前执行的公积金政策来看，湖南多城普通缴存家庭最高可贷款60万元，而高层次人才或生育三孩的家庭最高可贷款80万元。

梳理发现，就三孩家庭公积金贷款，邵阳、湘潭、株洲、衡阳有相关政策，最高均可贷款80万元。

值得关注的是，岳阳全市统一执行80万元的住房公积金贷款额度上限，高层次人才则最高可贷款120万元。

此外，湖南自贸区长沙片区的高层次人才，公积金最高贷款额度放宽至240万元。

岳阳市民最高可贷80万元

今年3月，怀化、株洲、郴州三城较早开始调整公积金政策。

其中，株洲、郴州除了提高公积金贷款额度，还在异地公积金贷款政策方面有新规定。

株洲规定在异地正常缴存住房公积金的，最高可贷额度由40万元调整至60万元。郴州则恢复执行公积金异地贷款政策。对郴州市行政区域外缴存住房公积金的职工，其在郴州市行政区域内购(建)本市首套自住住房的可按政策予以贷款。郴州同时发布3个重要文件。

常德、衡阳两城在4月先后对公积金政策做出调整。4月20日，常德将公积金最高贷款额度调整至60万元，还明确购买第二套新建商品住房，公积金贷款额度与首次贷款额度一致。

岳阳在5月率先发布楼市政策，湘潭、邵阳、益阳三城紧随其后，纷纷出台相关政策促进楼市平稳健康发展。

5月1日，岳阳印发《关于进一步促进岳阳市城区房地产市场平稳健康发展的若干措施（试行）》的通知，明确全市统一执行80万元的住房公积金贷款额度上限，新引进的高层次人才（A、B、C、D、E类）、博士研究生、全日制硕士研究生和本科毕业生，在岳阳购买首套住房，均可按首套房政策办理住房公积金贷款，且贷款额度上限调整为120万元。

据悉，5月5日，岳阳市住房公积金管理中心园区管理部贷款大厅成功受理首笔额度80万住房公积金贷款。

实际上，岳阳在今年1月27日，已调整过一次公积金政策，贷款上限为60万元，高层次人才等最高可贷款90万。

就省会长沙来看，今年并未调整住房公积金最高贷款额度。

根据去年10月的政策，在湖南自贸区长沙片区范围内创业或工作的高层次人才家庭，公积金贷款额度最高可放宽至长沙最高贷款额度的4倍，即240万元。

潇湘晨报记者牛蕊

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