如果想提前还贷，怎么做比较划算

今年房贷利率的调整是近几年来最大的一次

因为上海一直以来都是全国买房利率最低的城市之一，不太会有很多客户提前还贷，但在其他城市

遥想当初2018-2019年，首套的利率没有低于5%的，甚至最高可以达到6%以上，所以很多人最近有了提前还贷的想法

小文当初就是买在一个利率高位上，她首套向银行贷了100万，利率是5.2%

最近她看了看股票和基金收益，简直哀鸿遍野，各大银行的定期存款利率也不过3%上下，再想想自己5.2%的房贷利率

一咬牙一跺脚，她想拿出包括股票基金存款的50万现金，提前还房贷本金，去对冲高昂的利息

今天我们来帮小文算一笔账，如果掏出50万现金

提前还房贷的话，怎样做才比较划算

01

先来算算现在的利息

小文2020年5月年买下的首套房，贷款100万，利率5.2%，算下来真的蛮高的

因为她当时把贷款年限拉到了30年，选择等额本息的还款方式，以100万房贷计算，产生的利息是97.6万

而目前已经按时还款两年，共计24期

我们来看下，截止到今年的5月，小文总共还剩余97万本金+87.4万利息未偿还

因为利率高，又使用了最高的贷款年限，所以我们看到100万贷款，实际上需要支付给银行的利息也接近100万

虽然一直有这样的说法，房贷是我们普通个体这辈子能够借到最低利息的贷款了，轻易不要提前还房贷

而最近小文还是动了提前还贷的念头

02

有两种提前还款方式

她算了一笔账，如果拿出50万的现金提前还房贷，可以选择

一个是缩短还款年限，每月的月供不变

一个是保持还款年限，每月的月供减少

这两种方式都是提前偿还本金，最大的不同就是后续所需支付的利息不同

如果选择缩短还款年限，当50万用于偿还本金后，还款月数从360缩短为133，原本2050年4月才能还完的债务，2031年5月便可以还完

而利息也从原来的97万减少为22.51万，但接下来的11年还是需要继续按照原月供还款

还有一种方法，还款期数不变，选择大大减少月供

按照原先的还款计划，小文每月的月供是5491元

如果拿出50万偿还本金，且选择还款期数不变的话，从今年6月开始，小文的月供将会降低一半，变成2659元，月供少一半

但因为还款期数不变，依旧要还到2050年4月才能结清，因为还是拉长了贷款年限，利息的支出要比前一种方式更多，共计52.81万

从利息的角度看，选择缩短还款年限要比降低月供更为划算

当然选择哪种提前还款方案都需要和自己的实际情况结合看

像小文的情况是工作稳定，用她的话说，再奋斗个十几年，大概40岁出头，然后房贷也还完了，自己无债一身轻

而现实中也有很多购房者会选择继续还款30年，但是月供减少为之前的一半

这样的选择多半是考虑到未来自己的工资收入可能会减少，也想要每个月将月供降低，来提高生活质量

提前还款的原因因人而异，但都有同一个愿望

就是降低自己未来的负债比例，对冲不确定的风险

03

不过，银行也设置了一笔提前还款的违约金

在每个人和银行签署的房贷合同里，有明确规定违约金的计算方式

小文和某某行签订的合同里，就这样写了

如果已经还款满36个月的话，银行不收取提前还款违约金，可能会有一笔手续费，但不贵可以忽略不计，大约是几百块

但是如果还款未满36个月，小文就要接受银行除还款金额以外的6个月罚息

违约金计算下来共差不多是1.2万元

这笔费用就是小文需要支付的违约金

实际上，各个城市和各家银行对于罚息的约定并不相同

有些城市的银行就规定贷款还1年之后，就不收取任何违约金了，而有些银行只收取3个月的罚息，或者按照本金的一定比例收取

我另外咨询了其他银行，比如这家北部湾银行，就是收取本金的千分之五，50万产生的违约金是2500元，比小文选择的银行要少很多

而且小文选择的等额本息方式，前些年是利息高本金低，后面才是利息低本金高，越早提前还，今后偿还的利息比例就会越少

小文还觉得，自己提前还的有点晚了

当她决定拿出自己的存款、股票、基金，包括和家里人借钱来还完50万房贷本金之后，她实际上需要支付的利息，比原来减少了近七十多万

当然了，这里我们还没有计算如果这50万拿去投资的回报率，以及未来的通货膨胀，货币贬值等等

因为对于小文来说

眼下的情况实在容不得她去思考这么远

04

一边是低额收益，另一边是高额利息

大家也看到今年的经济形势并不值得乐观，所有人都在担心自己的贬值

小文钱基本都放在基金和股票账户上，而当投资收益比房贷利率还低

她想的是与其花心思投资挣钱，不如把贷款提前还了，最好在退休前，能够无债一身轻

再加上现在环境很多不确定，对未来的收益比较悲观

小文属于保守且厌恶风险，担心将来说不定亏更多，才想要把房贷先还了

但是，如果使用的是低利率的公积金（3.25%）不建议像小文一样提前还贷，毕竟公积金已经是目前能够贷款的最低利率了

手上的现金，但凡只要选择一个稳健的理财产品，产生的收益都远远高于房贷产生的利息

提前还贷是个人选择和各取所需

你会考虑今年提前还房贷吗，是缩短年限还是减少月供，或手拿现金继续寻找更好的投资机会？

以上为正文，来自乔不丝

赶快把公积金的钱取出来吧，你知道损失了多少利息吗？

公积金账户存款利息高，还是取出来转存到银行利息高？

公积金账户的钱如何理财，我在问答中有过多次的解答。

公积金账户的钱，到底是放在里面利息高，还是取出来存入银行利息高。

首先给你答案：肯定是取出来存入银行利息高。

你知道公积金账户的利率是多少吗？

1.5%

当时你当年缴存的公积金只能按照活期利率计算。

第二年才能按照1.5%的年利率收取利息。

打个比方

如果你公积金账户中有10万元，即便是按照1.5%的利率计算，一年的利息也就是1500元。

是不是觉得还可以，不仅每个月单位还给你交一部分，每年还能有1500元利息可拿。

千万不要高兴得太早

你一定要明白一个道理：人不理财，财不理你

你知道现在国有银行定期存款利率是多少吗？

银行目前的定存期限分别有1年期、2年期、3年期、5年期。

年化利率分别在2.07%、2.75%、3.15%、3.15%。

5年期的利率同3年期的利率差不多相同，也就没有必要选择5年期，占用钱的时间太长，不划算。

10万元的本金，存进银行，每年有多少利息可拿呢？

如果是1年期定存，2.07%的利率，10万元本金的利息就是2070元。

如果是2年期定存，2.75%的利率，10万元本金的利息就是2750元。

如果是3年期定存，3.15%的利率，10万元本金的利息就是3150元。

可能有的人会说国有银行的定期存款利率一直在下调。

的确，这几年国有银行的定存利率是一直往下走。

2019年，我在工商银行存定期的时候，3年期的利率还是在4%。

2020年，我在邮政银行存定期的时候，3年期利率已经下调到3.85%。

2022年3月，在继续在邮政银行存定期的时候，3年期的定存利率到了3.25%。

2022年4月，3年期的定存利率又下调了，变成了3.15%。

即便是降到3.15%的定存利率，相比于公积金账户的1.5%利率，也是高出去1.65%。

如果是10万元的本金的话，1年的利息就差了1650元。

你还有什么理由把钱放在公积金账户里吃土呢？

取出来银行的利息不比你存在公积金账户的利息多吗？

如果我还是看不上银行的定存利率呢，有没有比银行定存利率还高的收益呢？

答案是肯定有

比银行定存利率高的，还有银行保险类产品和国债。

首先声明，个人并不是很建议买国债和银行保险类产品。

先来说说国债的利率是多少吧

目前，各大行国债的利率，相比于定存利率3.15%，能达到3.85%左右，有时候运气好可能在4%。

但是，有时候并不是我不买国债，而是国债并不是我想买就能买到。

国债在发行额度上，相比于存款人员的手里的钱，真是太少了；

国债在发行期数上，相比于银行定存的自由性来说，真是太紧张了。

有一次，为了抢建设银行的国债，早早就做好准备，养精蓄锐，找网络最高的地方等待着，还是没有抢购上。

虽然国债的利率相比于银行定存的利率高点，但是也是有一定的风险的。

国债有储蓄型和交易型。

储蓄型国债，也就是咱们说的凭证式国债和电子式储蓄型国债，有3年期和5年期，利率都比银行定存高。

缺点就是：不到期限，你根本取不出来本金，即便是你多么的急需用钱，可能也不行。

优点就是：除了利率高点，国债的利息可以是月、季度、半年、一年进行支取，不像银行定期一样，只能等到到期后利率和本金一块取出来。

交易型国债，实际上就是记账式国债，如同一种股票一样，期限短的有3月、6月，长得有10年、20年。

缺点就是：自负盈亏

优点就是：随时可以交易，购买方便，不必持有到期。

一般老百姓，都是选择的储蓄型国债，而这种国债的缺点也是很明显，在用钱方面不自由。

再说说银行保险类产品

虽然我也买了银行保险类产品，但是我很是后悔。

银行保险类产品，哪家银行最疯狂呢？

嘿嘿，邮政储蓄银行卖得最多。

那为什么还要去他家存钱呢？

因为定期利率也是他邮政储蓄银行高。

一般工作人员在介绍保险类产品时，都会说道高于定存的利率，有的能达到4%，比国债还要高。

2020年，我在银行的定存利率才3.85%，当时为什么购买保险类产品呢？

因为被忽悠住了，利率高达4.5%。

一定要抵制住诱惑，不能上当。

保险类产品的利率实际上是一种预期利率，是随着市场行情的波动而随时调整的。

前几年的保险类产品利率可能会达到4.5%以上，但是这几年就不敢说了，我对手里的保险类产品也不抱有多高利率的期望，只是希望不要把本金给亏掉就行。

相比于银行保险类产品的预期利率来说，定存利率是一种固定利率，在你的存款期间内，不管国有银行的利率是上调还是下降，利率始终是不会改变。

同时，保险类产品也是有很多限制性的。

一般保险类产品都是5年期，5年之内，这笔钱你是动不了的。

如果你非得取出来，也是可以支取的，但是你需要缴纳一定比例的管理费，这就有可能造成你本金的亏损。

管理费的比例也不相同，根据时间的长短，时间越长，管理费比例也越低。

这点真的很重要

因为5年之内的事情太多了，说不定什么时候就需要用钱。

即便存到银行3年定期，你急需用钱，大不了损失点利息，按照活期利率计算，但是你的本金不会减少，

而保险类产品就不一样了。

不到支取时间，不仅利息少不说，还需要扣管理费，真是得不偿失。

划重点来了啊

公积金账户的钱也不是你想取出来，就能取出来的，他是需要一定的条件要求的。

正常情况下，一般要满足以下3种条件任何一个都行：

一是购房后支取；

二是装修时支取；

三是租房时支取。

第一种情况：购房后支取

看清楚了，是购房后支取，不是购房时支取。

有的人想把公积金账户里的钱取出来当购房首付，这个想法挺好，但是不现实。

因为公积金账户的钱，只能是你购房后，按照购房合同去单位进行申请，一般是按照总房款的50%支取。

你想当购房首付使用，没有购房合同怎么支取呢？

第二种情况：装修时支取

现在好多单位都否决了这个条件，我们单位也是这样。

以前，不管是城市住房装修，还是老家房屋翻新，只要提交声明，最多出具个房屋证明，就可以按照一定比例进行支取。

现在不行了

想要利用装修条件支取，必须有装修正规合同，也只能按照合同价格的30%比例支取。

关键一点：很多人装修都并不找正规的装修公司，就是几个亲朋好友就能搞定，哪里来的合同。

同时，对于单位来说，这个也不好判断，也可能存在套取公积金的嫌疑，因此也就很少批复了。

第三种情况：租房时支取

租房时支取实际上就是租金的一类，你只需要提供无房证明就可以领取。但是，租房时支取的公积金，相比以上两种来说，取出来的公积金存款很少，一般都是按照每月1500元标准支出。

除了以上三种情况外，没有其他方法支取了吗？

当然有，退休的时候可以支取，死亡、移民等也是可以支取的。

公积金最大的优惠政策，并不是你取出来的钱，而是给你省下来的钱。

公积金贷款

你知道公积金贷款利率是多少吗？

3.25%

你知道商业贷款利率是多少吗？

5.6%起步

当然，现在很多地方都下调的贷款比例。

我是使用的公积金贷款，50万元，时间是20年，每月还贷款3400元，20年下来需要还款66万元，等于度支付利息16万元。

16万元多吗？

你看看商业贷款需要多支付多少利息？

同样是50万元，商业贷款每月需要还月供4500余元，比公积金多1000元，20年下来需要还款79万元，光利息就支付了29万元，比公积金多支付了13万元的利息。

有的人在说道了，如果把公积金账户的钱取出来，贷款的时候蛇皮额度是不是减少了。

这个也是真是存在的问题，公积金管理中心有一套专门的计算方法，根据你的余额计算贷款金额。

但是，个人感觉这种情况相对来说概率低，为什么这么说？

因为提取公积金必须满足12个月以上，一般人要是买房子，特别是咱们工薪阶层，不会说当下要买就能买的，都要看看这个、看看那个。

每月都按时缴纳公积金，贷款金额的多少，同你上班年限和每月缴纳多少钱有一定的关系。

总体来说，公积金取出来肯定比留在账户里面更有价值，不能因为将来莫须有的贷款什么的，而放弃支取。

如果你非得取出来公积金的钱，不管是提前还房贷，还是银行定存存款，或者是购买银行保险类产品或国债，这些都是可以的，千万不要碰这些，很有可能赔个底朝天。

第一就是玩股票；第二就是玩基金；第三就是实体生意；第四就是融资。

对于到底要不要提取公积金账户的钱，你是怎么考虑的。

提前还房贷比买基金买理财产品更划算 网友笑称“赚”一辆车

大多数人买房时会选择贷款，即使手里有闲钱也不会急于还贷，而是拿去做其他投资。近期，沈阳晚报、沈报全媒体记者在抖音和小红书等平台发现不少年轻人在分享自己提前还房贷节省利息的经历，提前还贷似乎已成为一种＂理财方式＂。

提前还贷悄然兴起

之前大家都说房贷不要提前还，可如今为什么开始流行提前还款了呢？

人民银行5月6日发布的数据显示，今年3月份新发放个人住房贷款利率为5.42%，已远超银行三年定期存款利率和银行低风险理财产品的利率。同时，今年以来，股市和理财远没有之前那么香了，股票和基金持续下跌、理财产品收益率普遍低于3%、定期存款利率下降，宝宝类活期产品收益率更是低于2%，银行大额存单收益率3.42%还得靠“抢”。一大波年轻人认为自己的投资收益不能稳超房贷利率，还贷周期拉的越长就会越吃亏，手中闲置的钱用于提前还款是当下最好的选择。

“身边不止一个朋友提前还了，如果没有更好的投资渠道，手里闲钱的理财收益根本跑不赢房贷利率，钱放在手里还不如先还一部分房贷，可以节约下大笔利息，节省利息就相当于自己赚钱了。”市民商女士说。

提前还贷真会省钱吗？

一位网友晒出近期他还贷的经历，2020年他买了自己的第一套房子，商业贷款145万元，期限24年，等额本息利率5.2%，每个月月供8800元。最近三个月他发现自己省吃俭用每个月按时还的房贷竟然全都是给银行的利息，自己的本金仅减少了2万元。一旦没有了收入还不上贷款，银行会直接收回房子。经一番盘算，他提前还了所有贷款，足足为自己省下了85万元的利息。

90后小丹刚刚申请了提前还房贷，本金还了12万元，利息一下子减少了29万元，非常划算。“这12万拿在手里，理财整不好还会亏损，省下的29万元我可以买辆不错的家用轿车。”小丹说。

银行提前还房贷的方式有两种：第一种是还款年限不变，月供减少；第二种是月供不变，还款年限缩短。假设你贷款100万元，按揭30年已还了2年，准备提前还款10万元。如果选择期限不变，月供减少，利息降9万元；如果选择年限减少，月供不变，利息能省下来25万元。所以，提前还贷，选择第二种更划算。

提前还贷不适合所有人

很多人都想提前还清房贷来减轻压力，但还得根据自己的实际情况。

韩先生于2019年在沈阳商业贷款100万元购买了一套婚房，月供6000元，最近他手里有些闲钱，正盘算着是否提前还贷。如果提前还一部分或许能少些利息，但也会导致现金流出现问题。

前些日子，王女士看到自己的好友提前还贷省了不少利息，也产生了同样的想法。“不过，我担心提前还款会影响日后的生活质量，经一番考虑最终放弃了提前还款的念头。”王女士说。

业内人士表示，“是否需要提前还贷，得根据每个人的实际情况决定。如果有闲钱，又没有理想的投资项目，不妨提前还贷。不过，如果是公积金贷款，利率较低，无需考虑提前还款，可将手中闲钱购买银行大额存单，收益率会高于这个成本。”

来源：沈阳晚报