监管层再提降首付、降利率，预计未来信贷政策有望进一步宽松

11月21日至11月23日，2022金融街论坛年会在北京金融街举行。“一行两会”主要负责人对房地产再表态，其中重点提到“一城一策”、降低个人住房贷款利率和首付比例、支持刚性和改善性住房需求等。

在业内人士看来，此次监管层的表态，是对房地产业地位的再明确，将有利于统一思想认识，加大措施实施，尽快修复市场。此外，在稳地产的背景下，未来住房信贷政策有望进一步宽松。

用好“一城一策”，支持刚性和改善性住房需求

在2022金融街论坛年会开幕式上，央行行长易纲表示，房地产业关联很多上下游行业，其良性循环对经济健康发展具有重要意义。当前房地产市场出现了一些调整，人民银行配合有关部门和地方政府，“一城一策”用好政策工具箱，降低了个人住房贷款利率和首付比例，支持刚性和改善性住房需求。

对此，中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为，这表明监管层认为，房地产对经济发展具有重要意义。对房地产业地位的再明确，将有利于统一思想认识，加大措施实施，尽快修复市场。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，房地产在产业链和宏观经济稳定中的地位很高，这种高地位决定了房地产必须要保、必须要稳、必须要好。因此行政监管部门的表态也决定了后续金融政策将持续发力，助力房地产市场健康发展。

同一天（11月21日），人民银行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会，研究部署金融支持稳经济大盘政策措施落实工作。其中强调，要全面落实房地产长效机制，因城施策实施好差别化住房信贷政策，支持刚性和改善性住房需求。而在保持房地产融资平稳有序上，提到支持个人住房贷款合理需求。

降首付、松限购，需求扩围“稳市场”

事实上，稳市场在房地产行业由来已久。早在2021年上半年之前，所谓“稳市场”，是防止过热。但是，自2021年下半年以来，房地产市场出现下行，与上半年相比，可谓冰火两重天。

市场下行的状态持续至今年。在供给端，开发商资金紧张，债务违约不断出现。继而个别楼盘交付延期，有的地方还出现了烂尾楼现象，甚至有的地方出现业主“强制停贷”。与此同时，在需求端，居民消费意愿下降，市场预期走低，很多地方的商品房销售额出现明显下滑。

据国家统计局最新数据显示，今年1-10月份，全国商品房销售额约10.88万亿元，同比下降26.1%；商品房销售面积约11.12亿平方米，同比下降22.3%，其中，住宅销售面积同比下降25.5%。

对于当前的房地产市场形势，上海财经大学公共政策与治理研究院首席专家杨畅表示，稳住房地产市场对于稳定宏观经济至关重要，前期政策以资金供给端和低等级城市销售端为主，后续稳住市场的政策重心，或许转向高等级城市地方政府与住建、发改、财政等相关部门的共同配合。

在杨畅看来，后续地产政策要更加重视需求端。现阶段已有包括杭州、成都、西安在内的部分省会城市展开相关工作。

比如，11月19日，西安再一次调整楼市限购政策，缩小了限购区域，并将限购松绑的对象延伸至外地户籍群体；11月18日，成都也对限购区域做出调整，除高新南区外，中心城区统一为一个限购区域。

对于昔日热点的二线城市也在持续优化楼市政策，诸葛找房数据研究中心高级分析师关荣雪认为，整体来看，部分热点城市优化楼市政策，将起到带头示范作用，释放稳楼市、稳预期的积极信号；同时，优化楼市的政策也将提升市场信心，有利于地方住房市场持续向好恢复。

除了优化限购之外，降低首付、调整贷款利率同样是当前稳定市场的举措。

从房贷利率来看，5月、8月，人民银行分别下调过五年期贷款市场报价利率（LPR），目前降至4.3%。此外，人民银行、银保监会还将首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。

在上述政策的推动之下，贝壳研究院发布的数据显示，11月，贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.09%，较10月下降3个基点，创历史新低。有18城首套房贷主流利率降至“3字头”。

各地在降低首付上倾注的力量同样不少。据中指研究院统计，目前，石家庄、温州、赣州、重庆、南宁、兰州、宜昌、张家口、廊坊、贵阳等80余地已将首套房商贷首付比例降至20%的下限。11月11日，热点城市杭州调整了实施5年之久的“认房又认贷”政策，纯商贷客户首套房认定条件调整为“认房不认贷”。

除了商贷之外，据不完全统计，截至目前，年内已有超30个城市下调了首套个人住房公积金贷款利率的政策。接下来，预计调整的城市将会继续扩围，不仅调整首付比例，而且调整“认房又认贷”也将会成为趋势。

在中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静看来，信贷政策的进一步宽松有助于降低居民购房成本，缓和市场观望情绪，带动住房需求释放。

业内：未来住房信贷政策有望进一步宽松

对于未来的市场走势，陈文静表示，近日，核心城市政策出现松动，最为明显的是，比如北京调整通州台湖、马驹桥地区购房政策。在市场信心较为脆弱的当下，核心城市优化楼市政策，对修复市场信心将起到积极作用。

贝壳研究院市场分析师刘丽杰也认为，在稳地产的背景下，未来住房信贷政策有望进一步宽松。比如此前发布的“金融支持房地产16条”提到，地方政策在全国政策基础上，可以合理确定当地个人住房贷款首付和贷款利率政策下限，这代表着地方政府在需求端调控政策有了更多的优化空间。

值得关注的是，在稳市场过程中，政策不仅在需求端发力，也在不断稳定供应端，比如纾困房企，强化“保交楼”，这无疑将加速市场重拾购房信心。

新京报记者袁秀丽

编辑武新校对付春愔

影视类企业财务审核关注要点

一、影视企业收入确认的关注点

（一）收入确认的时点和计量是否符合实际情况

由于影视企业行业特点及盈利模式，审核中重点关注收入确认的会计政策是否合规，方法是否恰当。特别是关注公司收入确认的时点和计量是否符合实际情况。以电视剧为例：

1.关注公司是否调节送带时间，以调节利润。结合合同约定的送带时间、电视剧排期播放时间、电视台分段付款时间判断公司提供的送带时间的合理性。审核公司供带的相应书面依据，例如：公司内部流转审批表、快递公司的面单、电视台对收带的书面确认、以及对电视剧播放时间进行查询等。

2.关注公司所有较大额销售合同，其关注合同约定的特殊事项，例如：对某电视台的发行合同中约定需另一电视台播放为合同履行前提，则收入确认时点除供带外还要考虑另一电视台的播放时间。

3.关注期后发行合同的变更，由于电视剧编播政策变化、电视台档期安排或电视剧收视率不好等原因，也可能存在已发带的合同发生变更的情况。

（二）适当关注收入的完整性

审核人员会通过查询公开信息、分析发行计划，关注公司有无存在未入账的发行收入。

二、影视企业存货及成本的关注

(一)影视剧版权的关注点

相比一般企业的存货，影视剧公司存货是无实体的“虚拟”资产，需对拥有的电视剧版权是否存在瑕疵进行核查，版权核查主要涉及：备案公示资料、制作许可证、发行许可证、联合拍摄合同、授权书等。由于行业特点，很多电视剧存在署名权现象，即其他机构（公司、电视台或其他政府机构）作为联合拍摄方、联合出品人体现，该些机构一般仅有署名权而无可转让的财产收益权。

(二)影视剧存货减值风险

影视剧公司存货主要为在制和已完成制作影视剧作品以及剧本，如果相关影视作品完成后，未能通过主管部门的审查或影视作品预计销售价格低于制作和发行成本时，或相关剧本在题材、内容等方面与国家现有政策相抵触，而导致其较长时间内难以立项时，将面临预付款项、存货等减值跌价的风险。具体而言，一是剧本不能通过广播电影电视行政管理部门备案时，公司将会损失策划和剧本相关费用；二是拍摄完成的影视剧无法通过发行审核时，公司将损失全部影视剧制作成本；三是影视剧取得《电视剧发行许可证》或《电影片公映许可证》后无法播映或放映时，公司将损失影视剧制作成本和发行费用。

(三)影视剧成本的关注点

影视剧成本采购中主要包括剧本创作服务；演职人员劳务；化妆用品；摄制耗材；服装、道具、置景用材料或租赁；住宿服务、餐饮服务以及汽车租赁服务；专用设施和设备的经营租赁；后期制作服务等。由于影视剧成本不如一般制造企业容易推算及清查盘点，其成本及形成存货的真实性、完整性较难认定。审核时对影视剧成本的关注点如下：

1.对剧组成本总额和各项构成内容的合理性进行关注

从电视剧的不同类型（战争、都市、古装、偶像等）、演员、职员阵容、毛利率、同类型剧目比较等方面分析成本总额和成本内容的合理性。

2.对剧组资金支出和取得的票据对应关系的关注，关注公司内控是如何保证采购的真实性

由于剧组最终供应商多为个人，现金交易大，内控风险较大，目前大多影视公司都通过将资金划转至个人卡（剧组出纳、制片人、公司业务相关人或老板），再个人卡取现或转账支付拍摄支出，公司财务获取发票后，确认存货的增加和现金的支出。审核过程要求公司提供个人卡资金流水，将资金流水与发票进行一一核对。

3.关注劳务比例的合理性以及代扣代缴个人所得税

一般影视公司劳务成本（演员、职员、编剧）保守占比达60%—70%，但多数公司为降低个税成本，体现较少劳务成本，差额部分以其他发票予以替代，也导致了其他成本内容真实性的扭曲。此外，还会存在对境外演职员或经纪公司直接以个人卡支付人民币，但以境外INVOICE作为发票依据、或境外发行收入直接支付境外劳务报酬的情况，这些均系审核重点关注，公司需要做好恰当的规范处理。

4.关注票据的真实性和业务的相关性

（1）一般影视公司为弥补成本发票缺口，会寻找一些税点较低的“开票”公司（仅提供发票，未实际提供业务），甚至会购买假发票。审核过程会对发票的真实性进行核查，且关注“开票”公司名称（一般为某某广告公司、文化传播公司、科技公司、实业公司、商贸公司等）、经营范围（与发票归属的成本内容不符）、注册地域（较为偏僻或与拍摄地完全不同）、开票的金额是否整数且较大等。

（2）对上述剧组成本规范性的一般建议

1）采取工作室运营模式，开设演员工作室、编剧工作室、职员团队工作室等个人工作室，与由影视行业内的资深人士担任负责人的工作室签订合作协议，公司直接支付报酬给工作室并取得发票。

2）寻找拍摄合作伙伴公司，公司可将部分非主创人员劳务采购，摄制耗材、服装、化妆用品、道具采购和租赁，置景采购，后期制作服务采购等剧组服务委托给专业的剧组管理和承制机构执行，由其提出供应商方案，待公司认可后，公司再向其采购。制作过程中发生的采购费用由受托方统一支付，由受托方分期提供相应清单开具发票与公司结算。但对于IPO公司或者借壳上市的公司应权衡此操作方法和展现公司核心竞争能力（例如描述公司有较强的制作能力）的利弊。

商业地产、长租房REITs有望落地 涉房企业机遇与挑战并存

商业不动产、长租房市场，迎来一大利好消息。近日，证监会副主席李超在中国REIT论坛2022年会上指出，加快打造REIT市场的保障性租赁住房（简称“保租房”）板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。

这意味着REIT覆盖范围将向商业不动产、长租房进一步扩大，有着不同寻常的意义。那么，此举能否普惠全部涉房企业？未来长租房及商业不动产等领域REIT会有哪些机遇？

根据证监会副主席李超的表态，REIT覆盖范围有望进一步扩大。图/ICh

动向：

商业不动产、长租房REIT有望推进上市

除了加快打造REIT市场的保租房板块外，证监会副主席李超还提出，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。

58安居客房产研究院分院院长张波表示，从国家“十四五”期间鼓励的公募REIT来看，在房地产领域的运用，重点还会体现在住房租赁，以及高科技产业园区、特色产业园等产业地产相关领域。因此，交易性的住宅不会成为主要鼓励对象。中短期来看，试点扩大之后，会更利好存量地产，包括提升租赁、商业地产的运营管理，推动收益的稳定持续等。

“从当下来看，推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域，对于房地产开发行业走出困境也有重要意义，目前不少房企本身持有一定的优质商业地产，并且不少也涉及长租公寓运营，通过REIT推进，可以进一步增强这类房企的现金流，对于抵御风险、稳定楼市也会起到积极作用。”张波表示。

实际上，在近20年的房地产开发中，我国商业地产也迎来了快速发展。整体来看，我国商业地产的资源十分发达，不过，由于没有与资本市场打通，基本上是沉睡的资产。戴德梁行发布《中国REIT指数之不动产资本化率调研报告》显示，从城市维度来看，北京、上海各类资产受投资人关注的比例最高。从资产类型来看，甲级写字楼依然最受投资人欢迎；商务园区、长租公寓/服务式公寓投资机会受关注度在不同城市均较高，生物医药产业园在北京、上海的项目受关注度高……

在此背景下，政策暖风吹来，对于此番证监会的政策导向，中指研究院企业事业部研究负责人刘水指出，REIT试点扩展到长租房、商业不动产，表明REIT覆盖支持的领域正在增多，“我国REIT发展正在加快，将有力支持扩大直接融资，促进金融有力服务实体经济。”

影响：

从开发数量型向经营质量型转变

随着商业地产纳入REIT产品的声音逐渐落地，市场颇为振奋。世邦魏理仕华北区研究部负责人孙祖天表示，公募REIT如果得以拓展至商业地产，将提升商业地产的流动性，尤其是在大宗物业交易中的活跃度，还将帮助相关房企拓宽融资渠道、优化资产负债结构。此外，REIT也将助力开发商加速其业务模式向资产管理转型。通过开发、运营和资管能力的协同，让分拆出来的成熟优质资产在资本市场上实现估值优化。

在接受新京报记者采访时，中国REIT专家王步芳指出，如商业不动产REIT获准正式上市，对房地产行业是重大利好，首先在于行业解困，北上广深地区的优秀商业物业有望通过发行REIT融资，可大大缓解房地产行业的严峻资金困境。除此之外，如果商业不动产REIT获准正式上市，地产商自持的经营良好的商业物业REIT上市之后，整个房地产行业的杠杆率将大幅下降，有利于降低金融风险，从而有效落实中央政策。

此外，王步芳表示，商业不动产REIT获准正式上市，房地产行业就会有一个稳定的预期，带动行业经营模式从开发数量型向经营质量型转变，建立起“投资-运营-退出-再投资”的良性循环，从而房地产业作为主导行业之一，必将促进整个国民经济的长期持续稳定发展。

北京博智行商业地产研究院院长鲁炳全分析称，在我国城市化进程、城市更新和乡村振兴中，商业地产始终扮演着重要的角色，而商业地产离不开金融属性，必须要解决现金流、流动性的问题，所以，REIT作为一个金融工具，对促进商业地产的发展起到至关重要的作用。

“REIT在国际上已是一个非常成熟的做法，但围绕着我国的商业地产，还需要有一些探索和尝试，特别是在产品选择以及发行REIT的要求和门槛上，还需要相关风险防范方面的规范。”鲁炳全分析称。

同策研究院资深分析师肖云祥亦表示，商业地产开发逻辑不同于住宅开发逻辑，其属于相对小的一个领域，对公司专业能力要求较高。国家推动商业地产REIT上市，对有相关能力的房企而言是一大利好。但如果没有相关能力，企业也不可盲目在该领域加大投资，因为REIT的收益取决于底层资产的优劣。

展望：

或难以普惠全部涉房企业

不过，在ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然看来，REIT试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域，对房企或涉房企业来说，似乎看到了一些曙光，但深究下来，却未必能够普惠全部涉房企业。

赵然解释称，从之前基础设施公募REIT的实施细则来看，对于回收到的资金也必须再次投向基础设施。因此，即使未来试点范围能够拓展到市场化的长租房及商业不动产，回收到的资金也无法流向传统房地产业务，只能是对于涉足持有运营型不动产业务的房企融资有所缓解。

除此之外，公募REIT关键还是要看收益率水平，对于很多商业不动产来说，比如酒店、商业，很多还面临着资产价格与实际估值背离的情况。具体来说，就是资产价格过高，很多都在房地产快周转时代背负了沉重的历史成本，而实际估值看的却是运营现金流、利润，而这两者都是能否顺利发行REIT的关键。

“无论保租房REIT常态化发行，还是试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域，也都存在一些障碍。”赵然以长租房为例分析道，一方面，未来肯定会出现新建类项目+存量类项目的组合型REIT，而存量盘活类型项目可能遇到的障碍会比较多，最普遍的一个是存量资产的剩余土地年限问题。目前公募REIT资产估值采用收益法定价，因此，剩余土地年期作为收益法中收益期的依据，对于估值的影响还比较大，特别是当“年期”接近或短于20年时，对估值的影响尤其大。

此外，赵然表示，部分存量物业为收购类项目，收购时成本较高也是存在的问题，很多市场化收购项目，在资产估值时现金流折现的价值未必能够覆盖总投成本（收购成本+改造成本）。

基于此，赵然指出，保租房REIT的发展尚在起步阶段，虽然存量市场广阔，但要克服相关问题还需时间，比如市场对于物业价值的理性回归，或者对于保租房可以形成合理的价格锚。

“当然，未来长租房及商业不动产等领域REIT也会有一些机遇。”赵然以长租房为例分析称，从保租房覆盖范围来看，高端公寓一般不会选择纳保，所以未来试点范围扩大到长租房，一些高端公寓就有望进入到REIT发行的储备项目中。这类项目通常处于核心位置、面对的人群也会相对高端，租金水平也会更高。

此外，从整个住宿行业来看，一些长短租结合的项目，比如酒店+长租房，或酒店内有长租房的项目也有望进入到REIT发行的储备项目中。这类项目可以凭借酒店的短租收入拉高坪效，也可以凭借长租房的稳定客源提高入住率，预期这类项目的收益率会较为可观。

新京报记者张晓兰

编辑杨娟娟校对卢茜