合肥房贷利率又降，中介：转贷立省50W+！能转吗？

乐居买房讯近期，合肥工行、建行、徽商、光大、农行四大行带头“内卷”，执行首房首贷4.25%利率，低于LPR的4.45%。

与之同时，贷款圈里的“转贷”又又又火了，“可省几十万...”、“超低年化率4.8%...”的广告语也相当吸引眼球。

那么，目前合肥都有哪些银行已加入“利率4.25%”行列？“转贷”真的靠谱吗？我们一起来来看~

NO.1壹

最低4.25%，合肥20家银行房贷利率摸底

近日，网传合肥四大行首房首贷利率4.25%。

经查证，合肥工行、建行、徽商、光大、农行等银行已经执行首房首贷4.25%利率。

具体为：刚需首套房利率，从5.03%变为4.25%，降低0.78%；非刚需首套房利率，从5.13%降为4.93%，降低0.2%；二套房利率，从5.62%降为5.52%，降低0.1%。

本站也统计了合肥20家银行的最新房贷利率情况，主要如下：

综合来看，除了上文提及的工行、建行、徽商、光大、农行等银行外，合肥其他大部分银行首套房最低利率依旧为5.03%，二套房（贷款未结清）最低利率为5.62%，但并不排除后期会再降的可能性。

若按照一套房源总价200万，贷款140万（首付3成），等额本息贷款30年计算，房贷利率4.25%则本息合计247.94万元，每月还款6887.16元。

与去年5.88%的利率相比，利息减少了50万+，单月月供减少了1398.84元，买房成本、月供压力都有了较大地降低。

也因此，不少按照5.88%利率贷款的购房者吐槽“我真是大冤种，早知道等一等了~”

NO.2贰

省几十万，“转贷”真的可行吗？

正是瞄准了这类购房者的心思，不少中介开始推销起了“按揭转贷”，号称“省几十万”。

那么，“转贷”究竟是怎么操作的呢？真的能省钱吗？答案却让人大吃一惊。

一、什么是转贷？

“转贷”顾名思义，就是用房屋抵押贷款置换掉原本的个人住房贷款，其根本原因是运用利率倒挂。

简单地说，就是在购房者已有贷款的基础上：

1、用更低息的贷款产品把现在的贷款置换出来，享受低息的待遇，同时保持额度不变。

2、若之前的还款方式不灵活，压力过大，可以将产品转换成还款方式灵活的，压力相对小一点的产品。

3、现在的贷款是短年限的，可以将其转化成长年限的贷款产品。

二、“转贷”跟“房贷”之间的区别

不过，对于购房者来说，“转贷”跟“房贷”之间的区别还是比较大的。

房贷是指购房人向银行申请贷款，房子被抵押出去，需要按月还清贷款才可以取回房屋的所有权，还贷期间只有房子的使用权。

而“转贷”就是先解除原有的按揭贷款，再重新做一次房屋抵押贷。其具体操作模式是：先做银行批复，确认下用户贷款没有问题，再把用户原有房贷尾款结清并解除抵押，最后在银行重新做抵押贷款，即可申请更低的贷款利率。

此前，有中介表示：“近期，在合肥进行转贷最低可以做到4.8%（20年等额本息），我们主要在推这项业务，客户省下一笔也很爽”。

三、“转贷”风险大于收益

虽然，“转贷”经过操作之后确实能为购房者省下一些钱，但其风险性也相当高。

1、优点是节省利息

通过转贷操作，购房者确实可以申请到新的抵押贷款替换掉原有高息的房贷，降低还款压力。

2、“转贷”风险性不小

我们要知道，“转贷”后的房屋抵押，大多数中介都会将其操作成“经营贷款”，即贷出来用于经营，分为个人经营贷款和企业经营贷款，是以中小企业主或个体工商户通过房产抵押等担保方式获得银行贷款，贷款资金用于其企业或个体户的经营需要。贷款时长一般都是两年三年，最多五年。

如果将20年或30年的房贷转化为经营贷，那只能按三年或五年为一个周期申请贷款，即便利率降低了，但因为压缩了还款期限，月供压力会上涨，因此对自身收入来源不太稳定的朋友来说，“转贷”并不合适。

此外，在贷款过程中，大多数普通人名下都是没有公司的，所以中介的一般操作是帮客户注册一个空壳公司，然后假造一些资料来进行佐证，若客户搞不来这种资料，中介会收取一笔费用“帮忙”操作，这样才能申请到低利率的经营性贷款。

但是，制造流水、制造假合同、弄一个没有实际经营的公司从银行贷款等，都是违法犯罪行为，这样做很有可能构成“贷款诈骗罪”或者“骗取贷款罪”，贷款人是要坐牢的。

结语

因此，综合各种因素以及风险，建议大家不要轻易“转贷”，为了贪图便宜而承担过高的风险，得不偿失。

农行陇南分行“陇原惠岗贷”稳岗又“绿色”

8月29日，甘肃陇南市“陇原惠岗贷”发放仪式在农行陇南分行隆重举行，向首批获得贷款的出租车驾驶员集中发放创业担保贷款，支持置换新能源车辆。

“陇原惠岗贷”是甘肃省人社厅会同相关单位开展的融资业务，旨在深入贯彻落实党中央“六稳”“六保”决策部署和全国、全省稳就业电视电话会议精神，对吸纳就业多、稳岗效果好且用工规范的企业精准投放“陇原惠岗贷”，并重点向实体企业和中小微企业倾斜，用于支持企业稳岗扩岗。

农行陇南分行本次贷款支持主体为4家出租车运营公司首批驾驶员。今年以来，陇南市出租车辆运营时间陆续到期，换购新能源车辆面临融资难题。了解到相关情况后，农行陇南分行主动上门服务，了解融资需求，掌握其存在担保难的问题后，向陇南市人社局、陇南市城乡就业服务管理局积极沟通汇报，最终以创业担保贷款的形式取得陇南市“陇原惠岗贷”发放资格，全力支持4家出租车公司670余名驾驶员购置更换新能源车辆，在稳岗扩岗的同时，助力城乡公共交通设施绿色升级。目前，预计贷款需求7100万元，已受理审核217笔2200万元，将于近期陆续发放到位。

农行陇南分行行长林明表示，分行专门组建了客户服务团队，建立专属微信咨询服务群，旨在全方位做好出租车驾驶员咨询答疑、贷款受理和发放工作。该项贷款的投放，取得了创业担保贷款在陇南市出租车运营行业上的首创性突破，为全行绿色信贷实现突破奠定了基础，也在政银合作、援企稳岗方面作出了新的实践。(吴鹏唐炳璇)

提前还贷额度告急！有银行通知：明年再来

“当日申请预约的金额已预约满，请更换预约日期”，家住北京市西城区的张莹（化名）最近打算提前还部分房贷，但看着建行手机APP上的提示，她有些不知所措。

来源：受访者提供

今年，“提前还贷”成为一个热词。像张莹一样选择提前还房贷的贷款人有不少，随之而来的还贷难也成为一个新的问题。中新经纬在某社交平台上看到，不少贷款人吐槽银行提前还贷时遇到困难，有的贷款人只能预约到明年3月份，还有人不得不向监管投诉才得以顺利还贷。

提前还贷也要抢额度

两年前，张莹和老公卖掉了手中的房产，置换了一套北京市西城区的学区房。除去公积金部分，还有240万元商业贷款。今年，看着理财收益不佳、股票跌跌不休，她下决心提前还贷。

今年4月和9月，张莹先后两次通过手机APP还了部分房贷，分别还了46万元和6万元，并且把还款期限也缩短了，从21年缩短到15年。她大致算了下，240万元商业贷款，原来需要还近180万元利息，提前还贷后，能节省下来70多万元利息。

“一下子感觉轻松很多，而且这两次还款很顺利，所以我就打算攒一点钱就提前还一点。”张莹说。

10月底，当她再次尝试提前还款时，却发现还不上了。张莹回忆道，前两次只需要在手机APP上输入还款金额，下面会出现预约扣款日期，日期选好就行了，预约日期大概在一两周后。但是这次APP提示她，得到11月1日之后才能预约还款。

11月1日之后，她再次预约还款，发现预约扣款日期只有一天，并且点进去之后就会显示额度已满，但是又没有别的日期选项。“过了几天我再打开看，都不用填写还款金额，直接点击提前还款那个页面，就会显示额度已满。”

无奈之下，张莹在某社交平台上寻找攻略。“有帖子说下午两点会放出额度，要蹲着APP，和双十一买东西一样，秒杀额度。我试了三次，每次定好闹钟两点整刚点进去额度就秒没了。我又给银行打电话，工作人员说现在APP上很难抢到，让我明年1月后去线下网点还。”

来源：某社交平台截图

在北京工作的李盼希（化名）也遇到类似的问题。2016年10月，她贷款76万元，在老家西安买下人生中的第一套房，贷款时间30年，等额本息还款，经过几次LPR下调后，每月月供降至3500元左右。

“今年我在股市遭遇了挫折，基金也不太行。我大概计算了下目前家庭的现金流，又查了一下剩余贷款金额大约67万元，提前还贷对我家的现金流没有影响。”于是，今年7月，李盼希开始联系银行提前还款。

令她万万没想到的是，第一次联系银行就遭遇“滑铁卢”。“因为回不了西安，我给当时办贷款的银行客户经理打电话，对方一直没接；后来终于打通了，她说离职了，给了我个新的联系人。我又给这个人打电话，听完我的电话目的，对方直接回了一句‘我现在有点事，挺忙的，先挂了’。”李盼希说。

大约一个月后，李盼希再次致电最初的客户经理，对方又提供一个座机号，这回工作人员查到她的新贷款客户经理，这位新的客户经理向她详细介绍了还款方案。“如果一次性还完，必须持房本或购房合同去银行办理，如果还一部分，就可以把还款金额和一个月月供存到房贷绑定的银行卡里，第二天客户经理就可以帮我操作。因为我本人在北京工作回不去，所以就选择先还40万。”李盼希表示。

“客户经理告诉我说手机上可以自己操作还款，但是我真没找到。最后还是客户经理帮忙操作的。”她说。11月9日，李盼希的手机APP已经成功扣款，下一期还款额为1688元。

17日，中新经纬以客户身份咨询中国银行天津一支行，该行客户经理表示，需要先在手机上预约申请，等短信通知按照上面日期在手机银行里操作还款就可以。不过，上述客户经理称，“现在正常申请也得45天左右，10月份约的都得明年了。”

不过，并非所有银行都难以预约。一位华北某省国有行的客户经理告诉中新经纬，由于疫情原因，目前来银行办理提前还款的客户不多，不需要等可以直接办理。

某股份行北京一支行客户经理也表示，该行不需要预约，用银行手机APP可以直接还款，没有额度限制。

客户经理直言“压力大”

今年以来，由于投资端收益不佳、贷款人自身“去杠杆”等因素，部分客户选择提前还款。与此同时，随着LPR多次下调，经营贷的利率也不断走低，出现了“贷款搬家”的现象。各路资金中介在社交媒体上打着广告，向客户传授如何将高利率的房贷置换为低利率的经营贷。

“今年提前还款的客户特别多，我们这儿就还了两个多亿，我今年压力很大。”上述股份行客户经理直言，客户还款多，银行也要拼命放出去贷款，“得先填坑”。

农行副行长林立在2022年中期业绩发布会介绍，小部分个人住房贷款客户选择提前偿还房贷，主要是基于客户自身财务规划，同时与现阶段金融投资收益率中枢下降也有一定关联。

工商银行副行长郑国雨也在2022年中期业绩发布会上表示，少数按揭客户出于调整家庭资产负债表的需要，确实存在提前还款的情况，但和往年相比，其实这种趋势并不十分明显。上半年，工商银行按揭客户贷款收回3800亿元，其中提前还款是2600亿元，与去年相比增长300亿元。

一边是客户在提前还款，另一边是客户贷款买房的意愿在下降。11月10日，央行发布2022年10月金融数据。10月金融机构新增人民币贷款6152亿元，同比少增2110亿。

拆分贷款结构看，10月，住户贷款减少180亿元，相比去年10月大幅减少4827亿元。其中，短期贷款减少512亿元，同比少增938亿元；与房地产相关性较高的居民中长贷增加仅332亿元，同比减少3889亿元。

招商宏观张静静团队指出，如果将1-10月数据加总，居民部门中长期贷款同比少增约2.8万亿元，居民部门新增信贷确有增长乏力的现象。

国家统计局11月15日发布的数据同样显示，2022年1-10月份，房地产开发企业到位资金中，定金及预收款为41041亿元，同比下降33.8%；个人按揭贷款20150亿元，同比下降24.5%。这些数据均显示贷款买房的人在减少。

中南财经政法大学数字经济研究院高级研究员金天告诉中新经纬，受疫情等复杂因素影响，近期信贷需求整体走弱，银行获取优质新客户、发放低风险新贷款的难度加大。从保持业务规模稳定、持续获取利息收入的角度，银行及其工作人员有动机劝阻、限制客户提前还贷，或为客户提前还贷设定各类附加条件，比如房贷客户赎楼卖房时，银行要求引导买家继续选择在该行按揭贷款，否则就向提前还贷客户收取违约费用等。

融360数字科技研究院李万赋在接受中新经纬采访时表示，客户提前还贷，从好的方面说，降低了银行的信用风险，增加了银行的资金流动性。但客户提前还款后，银行的房贷规模下降，需要寻求新的房贷来源。在目前的市场环境下，银行资金流动性较为充裕，房贷业务作为优质资产，银行间的资源竞争非常激烈；而且房贷市场利率一直下行，即使再进行投资，资金的回报率也会比之前降低。

提前还款并非适合所有人

提前还贷是部分客户对自己负债的重新规划安排，但并非适合所有贷款人。

李万赋介绍，客户有提前还款的打算时，首先，要系统梳理下自己的资产情况，确定自己不是盲目跟风，目前闲置资金充裕且没有更好的理财渠道；其次，了解自己房贷银行的还款政策，比如是否有违约金，是否可分批次偿还，是否有提前还款的选择方案（期限不变减少金额或金额不变减少期限）等，综合考虑后择优选择；另外，如果是组合贷，优先还商业贷款部分。

李万赋进一步指出，倘若客户闲置资金有限，在某些渠道获取经营贷、消费贷低利率贷款置换的广告后动心，要充分了解这种置换方式的风险隐患，慎重决定；此外，有些用户贷款剩余年限较短，且当初选了等额本息的还款方式，那前些年已经还掉了大部分的利息，剩余年限的贷款额多为本金，没有提前还款的必要。

在金天看来，尊重客户的资金安排，为其提供使用便利，在一定意义上更有利于提升客户黏性、塑造品牌价值，进而为获取新客户、新资金创造有利条件。

同时，金天表示，作为贷款客户，应该详细了解银行提前还贷相关条款要求，特别是结合流程时点、手续费等方面的情况做好自身安排。

栏目主编：顾万全文字编辑：宋彦霖题图来源：上观题图图片编辑：徐佳敏

来源：作者：中新经纬