北京国贸豪宅十余年后“重装”入市疑云：揭秘“新城国际23”的开发商、销售证和土地增值税

每经记者：王佳飞每经编辑：魏文艺

“今年京城最令人充满期待的高端住宅项目”“国贸稀世四居•时代伟大作品”“2022年，北京如何寻找稳赢的塔尖资产？”……

近期，在寸土寸金的北京国贸附近，“北京国贸新盘入市”的广告颇为惹眼，“新城国际23”项目以近乎全网铺开的态势在北京市场展开宣发，除了广告宣传中的众多溢美之词，“被北京60%外资银行分行和80%外资金融公司拥在正中间，方圆1.5公里内，CCTV、人民日报、北京电视台……国家级媒体总部环伺在侧，近在咫尺”则成为其区位优势的上佳表征。

或许不少人会认为新城国际23是个崭新项目，而实际上，该项目所在新城国际已竣工十余年，其中开发商当初自持的部分房源经过重新包装后又上市销售，即现在的新城国际23。《每日经济新闻》记者近日调查发现，该项目背后的一系列操作颇为“精彩”。

新城国际现场每经记者王佳飞摄

买房要签“双合同”新城国际23位于十余年前已经开发建成的新城国际社区23号楼，此次销售的72套住宅占据了该楼栋的大部分房源。新城国际23其实是开发商将从前自持的房源重新包装后入市销售而起的新名字。

11月10日，记者来到新城国际23项目现场，其售楼处就位于新城国际23号楼的一层商务中心。记者注意到，售楼处现场的工作人员和看房人均比较少，前台工作人员甚至表示，“销售人员不在，需要临时赶回来。”

新城国际23售楼处每经记者王佳飞摄

不久，销售人员匆匆赶回，直接对记者说，“区域优势不用特别介绍，我们是国贸一个新盘，也是国贸唯一一个带园林绿化的小区。”

“我们是民水民电带燃气。”销售人员强调，“我们虽然叫公寓，但也是70年产权，落户上学都没问题，和一般的商品房也没什么区别了。很多40年的公寓是商水商电的，也不能落户。”

“现在的均价是13万至15万元，价格比同一个小区里的二手房略高一些，我们提供精装（原来同小区的公寓出售时只是毛坯房），标准为每平米1.2万元。户型从136平米到276平米的都有的，总价是小2000万元起。”

随后，销售人员又领着记者去看样板间，“我们装修了一套房源作为样板间，就是交付标准，您去看看就了解了。”

样板间就在23号楼中，还有进进出出的住户，记者在电梯里便能听到楼栋里一些住户正在装修的声音。

样板间的装修确实很豪华，满眼流光溢彩，就像影视作品中豪宅的样子。不仅如此，身处高层，国贸高楼林立的风景也是分外开阔。销售人员表示，“小户型目前不多了，选择比较多的就是大户型了。”

新城国际23售楼处展示的户型图每经记者王佳飞摄

据记者了解，新城国际23的房源总价在1700万-4000万元之间，单价在12万-15万元/平方米，其中136平方米两居19套，138平方米一居10套，180平方米和275平方米各20套。

当记者询问“购买这里是否能按揭贷款”时，销售人员顿了一下说，“我们还是建议您全款，贷款也不是不行，只是我们这里的备案单价是5.8万元，您如果贷款只能以这个价格为标准，实际上贷不出多少钱。”

也就是说，如果购买136平方米的户型，实际总价在1800万元以上，但只能以788万元的总价来按揭贷款，即按六成贷款只能贷到473万元左右。

关于合同的签订，销售人员告诉记者，“咱们签两份合同，一份是购房合同，按照单价5.8万元走；另一份是装修合同，把剩余的钱算在这里。”

记者还了解到，其他销售人员的说法还有需要要签三份合同，即购房合同、装修合同以及置业咨询合同。

新城国际23现场的宣传广告每经记者王佳飞摄

开发商去年已“易主”“新城国际23”销售人员介绍的“双合同”购房情况虽然在北京个别新盘中也存在，但一般情况下也不会有如此大的价差。“裸房”价占总房款还不到一半的情况，表明该项目或另有隐情。

记者经过调查发现，新城国际项目是一个“有故事”的楼盘。

公开资料显示，2001年，香港置地和万通发展(SH600246，股价8.21元，市值168.63亿元）联合开发了新城国际项目。双方合资成立了北京万置房地产开发有限公司（以下简称万置地产），企查查显示，万置地产成立于2001年5月22日，目前法定代表人为常海，2021年8月3日前为外商投资企业，2021年8月3日变更为内资企业。

此后，新城国际正式开发，小区分为四期，先后于2002年、2003年、2005年、2006年开盘，并分别于2004年、2005年、2007年、2008年交付。

小区总占地面积105000平方米，总建筑面积320000平方米，其中住宅面积300000平方米，公建配套20000平方米，绿地率42.7%，拥有完善的生活配套。

新城国际项目的区位优势的确突出，岀国贸地铁站向北走5分钟左右便可达到达该项目。圆环形的分布设计使得小区内外部区隔更加明显，即使是身处繁华热闹的国贸区域，走入新城国际后，立即切换为鲜花绿树的清幽环境，一些底商和带娃的老人使得这里充满了生活气息。

新城国际23的户外宣传广告每经记者王佳飞摄

彼时，香港置地刚进入内地不久，必然希望项目能足够国际化，产品与众不同，且万通发展方面也希望依托香港置地的国际渠道，将住宅销售给外国人。当年不少国外分销机构曾重点推介过新城国际项目，媒体也报道称，很多国际友人选择购买新城国际项目。不过据记者了解，历时近20年后，如今住在新城国际的人慢慢都换成了国内业主和租户。

由万置地产开发的新城国际可以算是“含着金钥匙”降生，2002年前后该项目的销售单价为2万元左右，市场反应和口碑俱佳。

然而，开发商并没有乘着当时的热销一口气“售罄”，而是选择自持了23号楼的70余套公寓用于出租。这一租就是十多年，直到去年才收回停租。这便是今天“新城国际23”项目的由来。

而此次出售“新城国际23”的持有企业虽然仍是万置地产，却早已物是人非。

2021年，万通发展寻求转让自己所持有的万置地产60%股份，根据资产评估报告，万置地产旗下资产还有一期车位184个、一期会所4套、二期车位2个、三期车位75个、三期底商4套、三期公寓72套，还有其他若干资产。主要资产则为此次入市的72套公寓，共1.4万平方米。

但转让过程并不顺利。2021年6月8日，万通发展发布公告称，以6.3亿元的价格将万置地产60%股权转让给与开普方熙（北京）控股有限公司，但仅仅到了当年的6月15日，万通表示，“公司在未按期分笔收到方熙控股支付的第一期股权转让价款”，并且已经单方面解除了合同。

而一周后的2021年6月15日，万通发展和湖州融汇嘉恒融资租赁有限公司（以下简称融汇嘉恒）签署了6.3亿元的万置地产60%股权转让协议。

来源：万通发展公告

据企查查，到了2021年8月3日，万置地产完成了股权变更，原香港置地方面的股份也一并撤出，目前万置地产的唯一股东便是融汇嘉恒。企查查显示，融汇嘉恒隶属于在资本市场上长袖善舞的中植集团。

中植系入主后，选择将新城国际剩余房源重新包装出售，但不可能再按十年前北京市住建委批复的售价销售，于是就有了上述销售人员所说的“双合同”。

那么，融汇嘉恒为何不选择“光明正大”的按市场价卖房呢？

新城国际23的样板间每经记者王佳飞摄

土地增值税清算了吗？记者查询了新城国际以往的预售证。北京市住建委官网显示，新城国际分别于2002年、2003年、2005年和2006年取得了5批次预售证，最近一次发预售证的日期为2007年9月18日，信息为X京房权证市涉外字第002579号，土地使用权证号京市朝涉外国用（2004出）第10339号。

如今，新城国际23在各种宣传资料中使用的预售证是京房售证字(2005)702号，但如今这份预售证已经转为现房销售，产权证号为X京房权证市涉外字第018215号。

记者从北京市建委网站查询发现，从2002年至2008年期间，新城国际项目先后多次取得预售证，不同批次公寓的预售均价分别为1.46万元/平方米、2.02万元/平米及5.3万元/平方米。

也就是说，开发商在此期间，按照施工进度分期分批申请预售,期间也逐渐提高了预售价格。到2008年时，该项目已全面完工，转为现房。

北京市住建委网站显示，新城国际23号楼的72套公寓，其“拟售价”显示为8万元/平米，状态为“正在销售”，批准时间为2008年6月26日。

来源：北京市住建委官网

巧合的是，10余年后重新以“新城国际23”亮相的72套公寓也正好位于23号楼。根据北京市住建委官网信息，新城国际23号楼72套公寓中，目前已售的有24套，剩余48套尚未出售，目前公寓还没有显示出网签价格。

本月初，记者向相关政府部门工作人员询问了老项目重新开盘上市可否调价的问题。对方解释称，“只要是进行了现房销售备案，再根据周边市场进行合理定价，一般就没什么问题。”

然而，税务专业人士却另有解释，“如果再次申请的售价明显提升的话，会涉及补缴土地增值税的问题。”

北京此前也有销售周期超过10年的大盘，就是分期分批申请销售许可证，而售价也是逐年提升，有些甚至涨了好几倍。这中间有一个不可回避的问题——土地增值税。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。”

此外，根据《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，“整体转让未竣工决算房地产开发项目的”，纳税人应进行土地增值税的清算。

某税务师事务所合伙人郑先生12月14日通过微信告诉记者，“如果建成多年后才交易，增值的部分是需要缴纳土地增值税的。土地增值税是上世纪90年代为了打压炒房暴利出台的一个税种，主要是针对房地产交易的增值额（即房产交易的获利金额）进行征税的一个税种。”

郑先生表示，“其中很复杂，通俗地讲，大概的逻辑就有点像常规理解的利润，它有两个比较鲜明的特点。首先，它是一个超率累进的税率，即增值率越高，税率就越高，根据增值率的差异税率在30%到60%之间。”

“第二，它可以在收入里扣除的项目要求与交易直接相关，不管是成本、费用、税金，与项目不直接相关的管理费用、财务费用、营销费用及营业外支出一般情况下不予扣除。对于企业而言，如果不符合特定的免税条件，只要交易的房地产有增值额，就需要缴纳土地增值税。具体到新城国际23这种楼盘，也是需要缴纳土地增值税的，而且税率应该很高。”

此前做“超级大盘”的开发商，由于项目开发周期很长，其间虽然能够获得地价增值的红利，但要按不同的售价缴纳相应的土地增值税。

关于新城国际23的售价“双合同”和土地增值税问题，记者曾两次致电万置地产，对方表示会转达相关负责人，但截至记者发稿未获得对方回复。

记者在调查中发现，近期北京又出现多个“老盘新售”的现象。业内人士认为，这是由于近期楼市波动较大，出现“多”、“空”博弈。既有些老开发商将手中的旧项目清盘脱手，也有新资本方接盘入局。在这个新老交替的过程中，就会出现类似“新城国际23”的情况。

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利率走低催生债务置换 中介“按揭转按揭”暗藏风险

本报记者杨井鑫北京报道

伴随着多地房贷利率的下行，不少购房者正在加入到提前还贷的大军。同时，在抖音和一些公众号上，部分中介宣称银行之间内卷严重，相互挖墙脚推出了“按揭转按揭”业务，这立刻引起了市场的高度关注。

据《中国经营报》记者了解，不少购房者目前有通过低利率房贷置换高利率房贷的需求，但是大部分商业银行目前并未开展“按揭转按揭”的相关业务，其操作性也并不高。中介公司对外炒作的“按揭转按揭”，很可能是通过小额贷款公司或者担保公司重新申请的一笔大额贷款，其中则存在很大的风险隐患。

降低债务成本需求增加

在抖音等社交媒体上，“按揭转按揭”的热度逐渐走高，吸引了一批背负房贷人群的高度关注。发布在这些社交媒体上的视频宣称，银行的内卷越来越严重，在房贷利率上已经开始打价格战，并开始相互挖角贷款存量客户，推出了“按揭转按揭”业务。

所谓的“按揭转按揭”，就是购房者通过重新向另外一家银行申请低利率房贷置换此前银行的高利率房贷，房贷利率按照目前利率计算，能够大幅降低购房者的还贷压力。以30年的房贷年化利率4.1%置换年化利率5.88%计算，购房者可以省掉大约30万元的还款金额，甚至有银行的房贷利率更优惠低于4%。

11月21日，贝壳研究院发布的数据显示，2022年11月监测的103个重点城市主流首套房贷利率平均为4.09%，二套利率平均为4.91%。从公开的数据看，目前已经有多地房贷利率进入到了“3时代”，处于历史性的低点。

然而一年前，银行的房贷行情则截然不同，额度紧张且利率较高，不少购房者的房贷利率都超过了5.7%，这也让不少人有了降低债务成本的冲动。

2022年下半年，市场掀起了一股提前还贷的热潮，在各大一二线城市非常普遍。比如杭州部分银行提前还房贷的已经安排到了明年的4月，而北京、广州等地的提前还贷也需要排队等候。但是，也不是所有的购房者都有能力一次性地提前偿还房贷，这就让“按揭转按揭”成功地击中了这部分人的需求。

家住北京朝阳的陈鹏就是其中之一。“如果能够按揭转按揭直接降低房贷利率，那么一个月将少还1000多元的房贷。”陈鹏表示，这会让他每月相当于多了1000多元的收入，他个人肯定是非常愿意的。

据了解，陈鹏去年在北京买房贷款了200多万元，当时的利率是年化5.7%左右。而今，北京的银行房贷利率都不到4.6%，这其中的利差让他心动。

更重要的是，他认为，如果银行有“按揭转按揭”的正规业务，这与通过经营贷置换房贷的操作有本质上的区别，不会存在违规风险，也不会涉及到购买壳公司等烦琐的程序。

陈鹏说：“除了经营贷之外，不少人在银行的消费贷利率也不高。一批人实际已经通过消费贷的体现置换了部分房贷，这种挪腾至少在成本上是划算的。但是，相比按揭转按揭来说，市场需求肯定更大了，大家也不会有这么强的提前还贷冲动。”

“馅饼”还是“陷阱”？

面对社交媒体上冒出的“按揭转按揭”视频，银行是否有该项业务？真实情况又是怎样的呢？

记者采访了北京地区部分银行，多数银行的答复是“并未开展这类业务”。按照银行的说法，客户在偿还完贷款之前，抵押房产是无法解除抵押状态的，而银行也不可能在贷款中先放款，让客户偿还贷款对房产解压后再进行抵押。

“所谓的按揭转按揭，在操作上就不符合银行的规范，逻辑上行不通。况且银行的风险比较大。”一家股份制银行人士称，挖角其他银行房贷的存量客户也不是银行的主流业务，这种恶性竞争会扰乱当前金融市场的秩序。

另外，该股份制银行人士表示，银行一笔正常的房产按揭贷款需要买卖双方的网签合同、交易合同、首付凭证、房产证、缴税发票等一系列的材料才能通过审核，而“按揭转按揭”中是明显不具备这些材料的。

该股份制银行人士向记者透露，按照银行的贷款风险评估习惯，银行在对抵押过的房产进行再贷款时，也会参考此前贷款给予的利率，至少不会大幅下降放大银行的风险。“按揭转按揭很难实现。”

早在2019年8月，央行曾发文要求银行严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务。

既然银行没有相关的业务，这种“按揭转按揭”是空穴来风吗？记者从部分资金中介机构了解到，这可能是中介的一种营销手段。

“中介机构的做法五花八门，可能只是为了吸引客户。”北京一家中介机构客户经理称，不少中介会先通过这种诱惑将客户引进来，然后推荐的大多数还是经营贷置换房贷的套路。“一旦有客户过来咨询这种业务，中介机构可能会以银行业务被限制了等各种原因推诿，然后支招建议客户做经营贷代替。”

记者还了解到，有的中介声称能进行“转按揭”，而实际操作则是通过住房抵押的大额消费贷来置换高利率的房贷，具体的做法是先用一笔过桥资金偿还完房贷之后，再将房产抵押给担保公司，用担保公司增信在银行做大额的消费类贷款。

北京的一家中介公司人士表示：“这也是通过房产抵押来实现贷款。由于我们与一些小银行有合作，大额消费贷的利率在有担保的情况下并不高，贷款的年限也有长有短且能够循环，我们仅仅收取一个点左右的中间费。长期来看，客户还是比较划算的。”

上述股份制银行人士对此认为，由于部分中介公司的业务是游走在灰色地带，与中介公司的合作可能会面临一些风险，尤其是这类非常规性业务。“如今监管对于信贷资金的用途监管很严，一旦中介公司业务踩线被发现，购房者的房产是抵押在担保公司等中介，相比直接抵押在银行的风险更高。”

今年10月14日，中国银保监会消费者权益保护局专门发布了2022年第7期风险提示，提醒有借款需求的广大消费者要选择正规机构办理贷款，警惕非法中介或不法行为侵害权益。而据记者统计，今年以来，中国银保监系统已多次发布关于防范不良或非法“贷款中介”的风险提示，对移花接木的“AB贷”以及让贷款“曲线”流入楼市的“经营贷”“消费贷”等现象进行了曝光。

此前银保监会消保局介绍称，当前贷款市场上，有一些非法中介假冒银行名义，以虚假宣传的方式诱导消费者办理贷款。但其实这些诱人条件的背后却是高额收费、贷款骗局等套路陷阱。

（编辑：朱紫云校对：颜京宁）