南京调整二套房政策，多家银行确认未结清贷款首付可降至4成

记者孙梅欣

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临近年末，南京部分商业银行再度调整二套房购房政策。

12月8日，界面新闻从建设银行南京玄武支行、工商银行城南支行等多家银行和中介处了解到，南京部分银行针对二套房购房者再度下调购房门槛，在个人或家庭首套房未结清贷款的情况下再购买二套房，首付最低可降至4成。如果名下两套房在贷款，则无法再贷款。

在此之前，购房人在未结清贷款情况下再买房，二套房最低首付为6成。

今年8月，南京部分银行针对二套房购房者已经做出一轮调整，名下有一套房，贷款已结清的购房者再买二套房，首付最低为3成；针对名下有一套房未结清贷款，再买二套房，当时将最低首付从8成降至6成。

这意味着时隔近4个月后，针对未还清贷款的购房者，二套房首付已从6成降至4成。

与此同时，部分银行表示，目前首套房利率最低为4.1%，二套房利率最低为4.9%。这一利率水平和今年10月基本持平，但相较于今年上半年首套房4.25%、二套房5.05%的利率水平已有明显下降。

今年以来，南京针对限购区域、新房限售时间、外地户籍在南京购房门槛、首套房和二套房首付认定等方面持续加大调整力度。相较于年初时的政策，现在南京首套首付已经从早前的5成降至3成，二套房首付也从8成下降至4成水平。

值得注意的是，对二套房购房者更明显的松动调整，也和今年购房需求结构相关。

中指研究院近期发布的数据显示，今年重点城市改善型居住购房需求比例，较去年均有所上升。

其中到10月末，今年南京住宅购房面积中，120平方米以下户型占比为57%，120-200平方米以上户型占比达到43%。而去年同期数据中，两项数据占比分别为66%和34%。可以看出，今年具有改善型居住需求的购房者入市更加积极。

中指研究院的数据显示，今年1-11月，南京新房成交总套数为62471套，比去年同期的10.15万套的成交套数，同比下降38.45%；成交面积为779.8055万平方米，同比下降34.28%；成交价格为32496元/平方米，同比上升10.5%。

尽管成交套数，成交总金额均有所下降，但计算下来去年南京平均单套购房总价为343.64万元，而今年则达到405万元，改善型购房需求增长明显。

另外，随着近期利好政策的连续出台，南京二手房成交量在11月份有所回升。我爱我家南京研究院数据显示，今年11月，南京全市二手房成交量7055套，环比上涨26.7%，同比下滑6%；二手房成交均价则降至29968元/平方米，环比下降1.9%，同比下降6.7%。

南京市房地产学会会长、南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华表示，改善需求购房人感受到目前市场改善换购成本不高的行情，有些看中项目的价格已经有明显降幅，二套房首付下降，实际上是为了进一步刺激改善需求出手。

“需要承认的是，虽然政策面有许多利好，但购房者心理预期没有完全转变，还需要一段时间修复，市场的刚需客户依然有不少处于观望状态，所以市场全面好转还需要假以时日。”吴翔华表示。

临近年末，全国多个核心二线城市再度加大对楼市调整力度。在12月5日，热点二线城市中的厦门，针对岛外限购政策有所调整，在厦门市实际工作和生活的非本市户籍无住房家庭和个人可在岛外限购1套住房。

西安、成都等城市也同样在近期对限购政策做出宽松调整，杭州则在11月中旬，开始执行二套房首付最低四成的信贷政策。

南京房地产业协会副会长兼秘书长张辉认为，目前房地产发展已经从增量逐渐转向存量模式，在住宅需求上的表现也从刚需驱动逐渐转向改善型人群的驱动，改善型购房在市场中的占比作用会越来越大，在这种背景下，改善型购房需求人群和刚需人群都是政策支持的重点。

他表示，南京和杭州属于同类级别城市，根据因城施策的要求，南京根据实际情况，提升改善客群的支付能力：“降低买房首付门槛，让一部分有需求的购房者能释放购买力，是目前稳定楼市信心，提振预期的有效方式。”

南京二套房首付再降，贷款没还清的，6成变4成

已确认！南京二套房首付又降了！

刚刚！房观得到消息！省会南京的首付政策变化！

二套房的首付，如果名下有贷款没还清的，由原来的6成调整为4成！其他政策保持不变！

房观也向南京的银行进行求证，得到的回复是：消息属实！即日开始执行！

这对于想要置换的客户是一大利好，降低了改善换房的成本！

举个例子，如果总房价是500万，原来首付6成要300万，现在首付4成只需要200万！立刻就省下了100万！

全面支持刚性自住和改善住房需求，南京开了一个好头！苏州，准备跟上！

更新之后，南京的首付政策如下：

商业贷款：

南京市区

首套房（无房或无贷），首付3成

名下1套房，贷款结清算首套，首付3成

名下1套房，贷款未结清算二套，首付4成（原6成）

第三套房，停贷

六合

首套（无房或无贷），首付3成

名下1套房，贷款结清算首套，首付3成

名下1套房，贷款未结清算二套，首付5成

溧水、高淳

首套（无房或无贷），首付3成

名下1套房，贷款结清算首套，首付3成

名下1套房，贷款未结清算二套，首付4成

（因政策调整等原因，具体情况以各大银行及售楼处为准）

南京其他购房政策一览：

限购政策

外地人

外地人无房，在南京主城买房所需条件：

1年内累计缴纳6个月社保即可开具购房证明，征缴方式不作区分，个人补缴、单位补缴均可。

（今年7月，南京修订发布《南京市积分落户实施办法》，其中提到在长三角区域三省一市缴纳城镇职工社会保险的，累计纳入我市缴纳年限计算并赋分）

外地人无房，在六合、溧水、高淳买房，凭借身份证和户口本开出一张购房证明，不需要缴纳社保，其中六合区购房证明仅局限于六合区域使用，不包括大厂葛塘区域。

外地家庭户在南京可购买2套住房。

南京户籍

南京单身可购买2套住房。

南京家庭户可购买3套住房。

本地二孩及以上家庭可开具第三套房的购房证明（需要先到街道开具二孩证明，开出后zi早次日使用），其他开具购房证明材料不变，可以购买南京任何区域，已经执行。

在现有住房限购政策基础上，A/B/C/D类及博士人才可增购1套住房。

在非限购区买房不计入家庭房产套数，无需购房证明，凭身份证即可直接购买第三套。

南京户籍在六合、溧水、高淳不限购，但限贷。

限购区域：鼓楼、玄武、秦淮、建邺、南站片区、迈皋桥片区。

非限购区：限购区域以外。

限售+公积金政策

限售3年标准为：预售商品房（新房）限售时间以合同备案时间为准；现售商品房、存量房（现房、二手房）限售时间认定以登记受理时间为准，即现房和二手房按照不动产登记第一页的时间。（房产备案时间可通过“南京不动产”公众号查询——办事大厅——登记查询）

限贷政策：

公积金贷款：

2022年5月份，南京调整了公积金贷款额度，其中首次使用住房公积金贷款购买第二套住房，公积金最高可贷款额度由30万元/人、夫妻双方60万元/户，调整为50万元/人、夫妻双方100万元/户。

申请公积金贷款购买自住住房的，首付款比例不少于购房总价的20%。国家另有规定的从其规定。

家庭已有一套住房建筑面积不超过120平方米且人均不超过40平方米(根据本市人均住房建筑面积情况适时调整)，再次购房申请公积金贷款时，首付款金额不得低于购房总价的20%，贷款利率按照公积金贷款基准利率的1.1倍执行。

已向银行求证！南京二套房首付比例，又降了

刚刚，南京最新按揭贷款政策出炉：

购买第二套房，贷款已结清，首付3成，利率4.1%；有一套房贷款未结清，再购房首付4成，利率4.9%；有两套房贷款未结清，停贷。

今年以来，南京二套房首付比例“二连降”，有一套房贷款未结清，再购房首付比例由8成降为6成，再由6成降至4成。叠加利率下调的利好，购房资金成本进一步降低。

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不同于今年8月南京首付比例8成改6成、5成改3成，这次按揭贷款政策调整尚未有官方文件盖章。

锐评君致电南京多家银行，已有银行可执行最新政策。

工商银行紫东支行：今天行里已收到通知，有一套房贷款在还，再买房首付可低至4成属实，即日起便可执行；

建设银行秦淮支行：已收到通知，这次按揭贷款政策针对第二套房，贷款未结清首付可6改4，我行第三套房停贷。

有银行工作人员表示，每家银行政策不同，各个楼盘对首付比例要求也不同，要具体情况具体分析。

不过，也有江苏银行、交通银行等少数银行表示暂时没收到相关通知。

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南京的高首付比例，向来闻名。

市场行情无差别火热时，河西、大校场、江核等8成首付，新玄武、燕子矶、岱山等5-6成首付。

曾有买房人“吐槽”：来南京3年，摇了1年半新房，单价从2万7、8到3万5、6，首付从3成80万到5成150万，真的凑不到这么多钱了。

毫不夸张地说，高首付比例，是买房人的拦路虎。

去年下半年以来楼市行情风向急转，限购、限售、信贷政策等陆续放松，首付比例下调，一定程度上利好改善买家。

眼下，河西、大校场、江核部分楼盘首付政策已经放宽，拿近期首开的河西南枫璟雅园来说，首付可低至三成。

那么对于改善买家而言，有一套房贷款未结清，再购房首付比例6改4，意味着什么？不妨以枫璟雅园142㎡户型（全装修备案价为52530元/㎡）为例，算一笔账：

等额本息贷款30年，利率均为4.9%。原先需首付6成约447.6万，月供约15835元；现在首付可低至4成约298.4万，月供约23753元。

对比来看，两种首付比例各有利弊。高首付对现金流要求较高，但还款压力稍小；首付比例降了，上车门槛降低，但月供压力大幅增加。

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南京首付比例继续降，早有迹可循。

拿最近的政策来说。11月23日，金融十六条重磅发布，从房地产融资、保交楼、房企信贷，到租房信贷、延期贷款征信问题，共六大方面、十六条具体措施，全方位支持房地产市场平稳健康发展。

官方降首付的初衷，是刺激买房人果断出手。但种种因素叠加影响，大家对未来的收入预期降低，不少人已经选择提前还贷。

提前还贷的人有多少？看看银行的“提前还贷额度告急”，就能知道大概了。

不过总体来看，还是要为这次南京继续优化按揭贷款政策的举动点赞。

银行、开发商“放下身段”，高首付不再是拦路虎，买房人可以优先制定家庭风险、保险等金钱计划，置业时再灵活地根据经济实力选择首付比例，将中长期内可能出现的金融风险降至最低。

所以，还在观望的你，会因为首付比例下调，而选择出手吗？