卖房不用结清贷款也能过户？“带押过户”政策引关注，记者探访南宁实施情况

卖房不用结清房贷即可过户？今年8月以来，济南、青岛、昆明、深圳等多地推出“带押过户”二手房交易新模式，在业内引起高度关注。实际上，南宁市也已将“带押过户”政策落地实施。那么，具体实施情况如何？对二手房市场将带来什么影响？南国早报记者进行了探访。

青秀区是南宁市二手房交易的热门区域。南国早报记者邹财麟摄

关注南宁已实施“带押过户”

“带押过户”是指存在抵押的房产，不用提前归还原贷款就可以完成交易、过户，并发放新的贷款。这样不仅降低了买卖双方的交易成本，还简化了二手房的交易流程。

9月20日，有南宁市民在人民网“领导留言板”上留言称，二手房“带押过户”可以简化交易流程，进一步激活房地产市场，“建议南宁实施‘带押过户’政策”。

11月3日，该市民的留言获得了官方回复。南宁市回复人民网网友留言督导小组回复称，收到网友的留言后，对其建议进行了调查研究。民法典去年1月1日正式施行后，南宁已将“带押过户”的政策落地实施。根据民法典中的相关规定，南宁市自然资源局对“带押过户”业务进行了梳理完善，并制定了业务办理流程。具体操作如下：对于民法典施行后办理抵押登记的不动产，抵押人可申请办理“带押过户”业务，并告知抵押权人；当事人另有约定的，按照其约定办理。民法典施行前已经办理不动产抵押登记的，抵押人在取得抵押权人的同意后，可申请办理“带押过户”业务。

据介绍，下一步，相关部门将在原有的“抵押登记业务全程网办”基础上再次升级服务，实现含抵押的转移登记业务全流程网上全自助办理，同时进一步拓宽“24小时不打烊”全自助登记服务的广度和深度。

走访政策落地有待细化

据不完全统计，8月以来，国内已有包括深圳、济南、广州、珠海、昆明、南京等20多个城市推出了“带押过户”政策。11月1日，江苏率先在省级层面规范不动产“带押过户”登记服务。

那么，南宁“带押过户”政策会采取哪种做法？11月4日，南国早报记者就此事咨询了南宁市不动产登记中心。该中心的工作人员答复称，目前尚未接到“带押过户”政策实施的具体通知。如果市民需要办理“带押过户”业务，首先需银行确认同意买卖双方“转贷”，才能在不动产登记中心处申请办理。关于“带押过户”，此前也有极少数个例办理成功，但大多数时候银行是不会同意如此操作的。

同时，该工作人员表示，目前涉及“全流程网上全自助办理“及”24小时不打烊”业务的相关A等线上渠道仍在开发中，未来将进一步提高业务办理的便捷性。

中国建设银行一网点的工作人员在回应记者咨询时说：“我们听说了这个政策，但是目前未收到具体通知，要等待具体文件下发，经银行方面研究后，才能配合新政落地。”

南宁招商银行负责贷款业务的工作人员同样表示，因政策涉及业务较广，仍有待细化。

观点二手房市场或升温

“我这套房子还有接近80万元的银行贷款未结清，如果能‘带押过户’，确实能省心很多。”南宁市民李女士表示，自己此前希望能找到可以一次性付款或者有足够首付款方便自己还清贷款的买家。否则自己需要自筹资金或者找中介公司“过桥”，这不仅对卖家要求高，同时还存在流程长、风险大等问题。

一名二手房买家则表示，自己一般只看全款结清的房源，如果对方要求提供首付以还清原有贷款，就很可能遭遇垫资骗取资金的套路。虽然如此一来可选的房源会变少，但可以避免不必要的纠纷。

近段时间，南宁二手房市场利好政策不断，如住建部门正式上线二手房交易资金监管服务和换房退税补贴等，都为二手房交易添了一把火。

房地产业内人士表示，随着“带押过户”这一重磅利好的推出，无论是刚需还是改善型住房需求，都将进一步得到释放，进而激活南宁二手房市场。同时，银行接下来的动作也值得关注——怎样才能取得“带押过户”资格，银行是否会推出更多利好措施？

大单！南宁这些楼盘土地被抵押查封，你的房子摊上大事了！

早

报君说：大单！一名知情网友曝出一份“南宁被抵押查封楼盘名单”，统计表上涉及多个商品房项目。早报君经过走访竟然发现，都是真的！那么，这些小区业主的房产证，真要变成废纸一张了吗？

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他们好惨！莫名其妙就被坑了！

案例一

今年5月，南宁景皇国际小区一名业主拿着房产证到房产部门办理房产过户手续，后经过工作人员调档查询发现，该小区的土地已于2015年11月27日被法院查封。

由此，房产无法办理过户手续，导致该业主单方面违约，赔付7万余元给买方。

案例二

景皇国际小区业主的遭遇并非个例。7月28日，永凯春晖小区业主某女士称，因办理过户手续，在不动产中心查询，工作人员也称“土地被查封无法过户，你只能自己报警维权”。

案例三

某先生购买了翡翠园小区一套二手房，7月份办理过户时，得知该房屋土地被抵押。由于已经支付了钱款，他至今还在等待解决方案。

2知情人士曝出惊人消息

2016年7月底，一名网友曝出南宁一批土地被抵押或者查封的楼盘，引发了激烈讨论和关注。

他给早报君发来一张统计表，该统计表中，罗列了100多个商品房项目。他称，在网上公布的土地被抵押、土地被查封的商品房小区信息，均来自该统计表。

今年7月底，网上流传的部分被抵押查封的楼盘名单。因国土部门拒绝查询这些楼盘的抵押、解押时间等相关信息，故上述楼盘的解押信息不明。

他表示，该表来自一名业内人士之手，是通过向南宁市国土部门查询得出的信息，“公布的信息只是该业内人士查实的小区，并非完全统计，有可能还有更多”。

早报君看到，表中还标出了查询时间。虽然没有官方证实，但记者走访了表上涉及抵押查封的大部分小区后，发现信息都是真实的。

3这4个问题，谁能解答？

南宁被抵押查封的楼盘居然如此之多，真的让人非常震惊。那么，问题来了。早报君梳理了一下，下面这4个疑问，关系到业主的切身利益。

1到底是谁“卖”了业主的土地？

2为什么业主的地却在开发商名下？

3有房无“地”会有什么严重后果？

4监管部门该如何杜绝类似情况？

4国土局拒绝记者查询被曝光楼盘

翡翠园小区业主某女士称，2015年，她已经取得了房产证，最近才发现土地被抵押了，但她不确定开发商是何时抵押了该土地。她多次到开发商办公室了解情况，但对方拒绝透露更多的信息，只称“正在办理解押中”。

南宁市住房局称，开发商通过拍卖等方式取得土地使用权后，可以将此抵押给银行贷款，但在开发商和购房者发生交易时，必须进行解押，而办理商品房产权证的前提就是土地使用权明晰，没有抵押查封，才能办证。

因此，南宁市房产交易过程中，由房产部门自行查询土地情况后，当事人单凭房屋产权证便可交易，而其他一些城市在交易中必须要房产证和土地证齐全才能办理。

南宁市国土局则称，房地产项目开发过程中开发商一般情况下会在未开工建设前对土地设定抵押，或者在建设过程中对在建工程设定抵押，原则上不会存在业主取得房产证后，小区土地被开发商抵押的情形。

那究竟是哪个环节出了问题？早报君要求查询上述被曝光小区的抵押、查封时间等信息。对此，南宁市国土局以涉密为由拒绝公布。

5不少楼盘土地仍在开发商名下

早报君在走访中发现，在南宁，因为有房产证便可进行房屋交易，所以大多数商品房小区的业主对土地证不再细究。因此，不少商品房小区的土地证的权利人仍署在开发商名下，业主对土地的变更等根本无从得知。

业主李女士称，在不动产登记实施前，她曾前往国土局要求办理个人土地证，但国土局称，一个小区是一个大土地证，业主办理小土地证的前提是开发商提交完整的材料，业主个人才能办理土地证，工作人员建议李女士催促开发商提交材料。

对此，李女士认为，开发商在完成交易后，已经不是土地使用权真正的“主人”，督促开发商提交相应材料应当是监管部门应尽的责任，而不应该放任开发商持有业主的土地使用证，导致开发商有机会操纵业主的土地。

6诸多疑问，相关部门没有正面回答

开发商会主动提交资料吗？除了被曝光的一批小区外，早报君还调查了10余个曾经想要办理土地证的小区，但结果均因开发商提交材料不全而搁置。

南宁市有哪些商品房小区业主已经可以办理土地证呢？南宁市国土局没有正面回答早报君的提问。

在实施不动产登记之前，国土局作为监管部门，在土地权属变更后，是否采取措施，要求开发商主动提交材料，对土地使用权进行分割？对于该问题，南宁市国土局也没有正面回应。

7因为土地问题，有些房子卖不掉！

更要命的是，一听说房屋土地有问题，很多二手房购买者“闻”风而去。记者在房产中介调查时，有中介称，今年上半年，的确有多单业务因土地问题无法成交而“黄”了，因此中介内部都准备了一份“黑名单”。

早报君在这份名单上看到，一批土地被查封、抵押的小区赫然在列。

翡翠园小区业主吴先生称，今年翡翠园小区划入“名校”招生范围后，他们小区的房价立刻上涨了，但自从曝出翡翠园翰林阁的土地存在问题后，他的房子就出不了手，而且一直被压价。

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“开发商之后若还不

上钱，跑路了才可怕”

8月下旬，在早报君的调查中，有中介称，因媒体关注后，一些土地被抵押、查封的小区，已经开始陆续解押，一些中介已经将“黑名单”范围缩小。

业内人士透露，目前“洗白”的小区主要还是土地被抵押的情形，“只要开发商把钱还上，解押就不成问题”。但记者看到，还有不少被查封的小区依然在“黑名单”上。业内人士最担心的也是土地被查封的楼盘，“开发商之后若还不上钱，跑路了才可怕”。

该问题发生在不动产登记之前，现在两证合一，那以后小区土地使用权是否还会存在这个问题呢？

国土局称，南宁市实施不动产统一登记之后，正好可以解决这一弊端。不动产统一登记之前，房、地分别登记，小区业主申请办理的土地证实际上是通过分摊的形式体现土地使用权益，并非对小区土地的分割。

结束语

多少人在用一辈子的心血供一套房子，不管房子出了什么问题，都会让人紧张担心。业主们的权益，到底怎么样才能得到保障？请问，相关部门有何想法？

来源南国早报记者李俭芹、吕海锋

好消息！南宁住房公积金管理中心铁路分中心新增一家银行办理“商转公”顺位抵押业务

10月19日，记者从南宁住房公积金管理中心（以下简称管理中心）获悉，为了进一步扩大商业住房贷款转住房公积金贷款顺位抵押业务的受理范围，减轻在南宁住房公积金管理中心铁路分中心（以下简称铁路分中心）缴存住房公积金职工的还贷压力，将新增招商银行发放商贷的“商转公”顺位贷款业务。通知自2022年10月20日起正式施行。

业务办理地点为铁路分中心南宁管理部，具体地址为南宁市青秀区枫林路30号。招商银行发放商贷的“商转公”顺位贷款业务由建设银行承办。需要注意的是，贷款差额资金是指铁路分中心的贷款批准额度与结清原商贷所需资金之间存在的差额部分。

据了解，“商转公”顺位贷款业务是近年来管理中心新开办的一项贷款业务。截至目前，管理中心共有9家银行在市本级实现了“商转公”顺位抵押贷款业务，缴存职工办理业务范围进一步扩大。

特别提醒

如需了解办理详情，可拨打住房公积金服务热线0771-12329、市长热线0771-12345咨询或至铁路分中心南宁管理部现场咨询，也可通过南宁住房公积金管理中心官网、微信公众号等途径了解。

“商转公”顺位贷款业务办理流程

借款申请人到招商银行任意网点打印近三个月的还款明细→借款申请人向铁路分中心提交贷款申请材料，并预签借款合同→铁路分中心进行审批→建设银行代借款申请人办理第二顺位抵押登记手续→铁路分中心核实第二顺位抵押的业务明细发送至招商银行，招商银行通知借款申请人到招商银行南宁东盟商务区支行签署提前还款申请书，同时存入结清贷款差额资金，并确定放款日反馈铁路分中心→铁路分中心核实第二顺位抵押登记办理情况后发放贷款→（差额资金足额划扣）→招商银行放款当日操作提前结清原商贷→借款人开始正常还款→招商银行办理原商贷抵押注销登记

来源南宁晚报·南宁宝客户端记者凌剑伊

编辑蓝梦

校对卢小青

审核姚晓敏