台州二手房“房主直售”模式三年前已开启

不久前，杭州市住房保障和房产管理局对其二手房交易监管服务平台进行了升级，房东无需通过中介，即可在这个平台发布房源信息、出售二手房，引发市场关注。

其实，台州早就有类似平台。

三年前，台州房地产网就已上线

早在三年前，台州房地产网就已上线。登录之后，每套挂牌房源，不仅能够看到房屋性质、面积、价格、图片和挂牌信息，房东的电话也可以直接看到。这也是这个平台和传统的二手房交易平台最大的不同，买房人只要实名注册，就能够跟房东直接取得联系。

另外，在2018年，台州市房地产管理处创办的“台州房源网”上线，电脑版和手机版均有呈现。电脑版输入网站即可进入；手机版通过“台州房管”公众号下方“台州房源”选择“手机版台州房源网”点开即可进入。据了解，在台州房产网上备案的经纪人、中介机构等登录发布房源，房源有效期为3个月，每人每天有2次置顶更新房源的机会。购房者可以通过个人实际需求筛选价格、面积、户型、城区等条件，快速锁定心仪房源。最关键的是，在房源详细信息内，可以直接看到挂牌人的姓名和电话。

除此之外，台州房管中心还在2018年开设二手房交易资金监管专用账户。无论是按揭贷款付款方式交易，还是自有资金付款方式交易，买卖双方可以在台州房源网上找到“交易资金监管”板块，进入后就可以看到具体的操作流程，并且有监管部门全程参与。

“房主直售”模式中，参与最多的还是中介？

无需中介费、由房主直售，这种升级的交易平台给台州二手房交易市场带来哪些变化？买卖双方能否从中获益呢？

记者在平台上搜索了不少房源后发现，大部分房源还是经纪人与中介机构发布为主，“房东直售房源”比较少。记者在台州房地产网找了一个挂房源信息的自然人陶先生了解到，他虽然在平台上挂房了，但是联系最多的不是买房者，还是中介。

“房子挂上去大概三四个月，来电的都是中介来询问房产信息，真正要买房的人不多。”陶先生说，之后他就把房源告诉了中介，由中介来推销房子。

不少中介则表示，买卖双方之间这种直接交易，只有在双方都具备相应的知识、经验，且彼此相互信任的情况下才能顺畅地开展。长期以来，台州很多房主还是习惯于找中介挂房，很少自己挂房。另外，58同城、安居客等平台宣传力度比较大，也导致很多房主选择这种全国性的出售平台。

记者了解到，有相当一部分房东对自主挂牌房源兴趣不大。“虽然理论上中介费是由买卖双方共同承担，但实际上，卖方往往更强势。因此，中介费大多由买方支付，这在绝大部分城市都是普遍情况。所以很多房东宁愿找资源比较丰富的中介合作，也不愿意自己挂房。”台州居家房产中介经纪梁先生说。

“现在，房价不便宜，买卖二手房大概要付个上万元的中介费用。房东和购房人可以实现直接交易，免去中介费是挺好。但是网上如何让双方凑在一起需要花不少时间。”椒江的王女士说，“最近我卖了一套房子，为了争取房源信息，一些中介事先谈好不收取中介费用，而且可以帮我过滤一些没有用的信息，所以最后我也就托中介卖了。”

编辑：杨能勇责任编辑：刘锦萍审核：王丹娟

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台州、丽水公积金贷款政策“松绑”能否有效刺激刚需房市场？

每经记者：包晶晶每经编辑：魏文艺

进入4月份以来，已经有14城松绑购房政策。其中，浙江台州和丽水均放松了公积金贷款政策。

可以看到，相对于其他城市放开“限购”“限售”等政策，台州、丽水两地的公积金贷款调整政策基本围绕扩大贷款范围、上调贷款额度、降低首付比例等方面开展。

“公积金政策放松能起到一定支持作用，但不要过度放大其对楼市的刺激，信心上的提振大于实际作用。不管是上行还是下行，出政策的时候都会有拐点，拐点效果明显不明显，和政策力度及执行力度有关。”上海中原地产市场分析师卢文曦向《每日经济新闻》记者分析指出，今年各地的楼市政策的确在放松，但经济背景、社会背景比以往更复杂，市场还需要更多耐心。

据克而瑞数据，3月台州商品房成交面积13.93万平方米，在浙江11个城市中排名第六；丽水成交2.68万平方米，排名倒数第二，两个城市的成交面积分别环比缩水2%和3%。从去年下半年以来，台州和丽水楼市表现持续低迷。今年一季度，台州、丽水成交环比仍继续下行。

台州：市场转冷房价却拉高

尽管楼市成交不景气，但台州的房价却不低。

“台州房价一直是比较高的，特别是椒江区，均价都在2万以上。除了一些比较偏的区域，外地人来买房不限购。”台州当地置业顾问张慧对告诉《每日经济新闻》记者。

此前，记者曾经实地走访台州市多个楼盘，当地居民表示，年轻人都去宁波、杭州、上海工作了，“很多房子都是外地人来买的，房价拉得很高，到了晚上这些楼盘都不亮灯的。”

据YOUYOU居台州数据，3月份台州一手商品房供应回升，网签备案总量也有所回升，比2月份增加了1722套，环比涨21.85%。但从近一年情况来看，网签备案量仍处于低位。从成交金额来看，3月台州新房成交额为73.33亿元，较2月稍有增加，但在近一年里排在倒数第二。

随着市场整体降温，台州市场也逐步转冷，但房价依旧高位运行。安居客数据显示，台州4月新房均价15684元/平方米，环比上涨0.6%，近半年来一直处于上涨态势。张慧所在的椒江区4月新房均价达19393元/平方米。

一家TOP10房企相关负责人庞华向记者透露：“对比去年同期，今年以来台州市场的确不太好。但是在整体偏冷的情况下，我们在台州的项目（均价超20000万/平方米）目前销售还算不错。”

据近日公布的《台州市住房公积金个人住房贷款管理实施细则》（以下简称《细则》），最大的调整在于新增了三孩职工家庭住房公积金优惠政策，同一对夫妻在2021年5月31日（含）后生育第三个子女的职工家庭（以出生证载明时间为准），在台州购买首套自住住房且首次申请住房公积金贷款的，最高可贷款额度上浮20%；三孩职工家庭上浮后的单方缴存最高可贷款额度为36万元，夫妻双方缴存最高可贷款额度为60万元。

此外，按照贷款计算公式得出的贷款额度上浮20%，上浮后仍低于20万元的，则按照20万元计算贷款额度，不超过最高可贷款额度。根据台州住房公积金贷款业务运行情况，《细则》还增加了拍卖房申请住房公积金贷款、别墅不能申请住房公积金贷款等操作细则。

台州市住房公积金中心主任徐宏光在解读新政时表示，“结合我市房地产市场实际，新政更有利于满足首套刚需和支持改善型职工的购房贷款需求，有利于化解流动性资金不足的风险。”

丽水：新房存量越来越少了

克而瑞监测显示，今年前3月丽水新开盘项目数量为零。

“在丽水，大家还是买新房为主，通常着急给孩子读书和结婚的人才会考虑二手房。而且丽水很久没拍地了，新房存量也越来越少了。”

丽水一楼盘项目置业顾问刘勇向《每日经济新闻》记者坦言，新房供应量减少，让销量下滑的楼市未见房价松动，开发商能够用于“去库存”的工具也并不多。“房价和备案价要求跟合同价一致，所以你去看每个楼盘的价格都是没有折扣的。但是我们楼盘有15万的车位折扣抵用券，25万的车位抵扣15万。”

据丽水楼市统计，3月份丽水新房和商铺总网签269套，环比2月减少了2套；签约总量约28367平方米，上升了1286平方米。从近一年的情况看，丽水的新房网签仍处于低位。

4月6日，《丽水市住房公积金管理委员会关于调整丽水市住房公积金政策通知》发布，从公积金贷款最高限额、最低首付款比例、贷款期限等四个层面进行了“松绑”。

首先是公积金贷款最高限额提高，双缴存职工最高限额由50万元调整为70万元，单缴存职工最高限额由25万元调整为35万元；其次是职工首次申请住房公积金贷款购买首套自住住房的最低首付款比例降为20%；第三是贷款期限由“最长不超过20年”调整为“最长不超过30年”。此外，现役军人配偶在丽水市申请住房公积金贷款的，按双缴存职工计算最高贷款额度。

公积金贷款政策的放松，在刘勇等房地产一线销售人员眼里意味着购房热情的重新回归。但亿翰智库认为，政策后续对市场的影响还是偏悲观。疫情反复之下，大家对收入的预期都不太乐观，在相对低能级城市通过公积金政策调整带来的作用比较有限，市场后续情况还要看疫情的控制速度，以及后期相对高能级城市政策打开后的市场反应，低能级城市市场跟随的可能性更大。

“合理且适当的政策松绑，或将为接下来的楼市打开全新的局面。三四线城市限购、限售等行政性政策预计会全面打开，但整体恢复情况还要结合政策放宽力度和疫情的控制情况来具体分析。”但亿翰智库分析认为。（应受访人要求，文中张慧、庞华、刘勇为化名）

每日经济新闻

浙江台州公积金新政：二套房首付40%，利率上浮10%

中国网地产讯3月16日，台州市住房公积金管理中心公开发布《台州市住房公积金个人住房贷款管理实施细则》，对住房公积金相关政策做了一些修改，在最新政策中，首套房且首次公积金贷款，利率不变，首付30%；二套房或第二次公积金贷款，首付40%，利率上浮10%。出售公积金贷款的房产，不得申请公积金贷款；第三套房不得申请申请公积金贷款；不可申请第三次公积金贷款。该新政于2021年3月17日起执行。

全文如下：

台州市住房公积金个人住房贷款管理实施细则

第一章总则

第一条为进一步规范全市住房公积金个人住房贷款业务管理，防范信贷风险，维护借贷双方的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《住房公积金管理条例》《浙江省住房公积金条例》、中国人民银行《个人住房贷款管理办法》和《浙江省住房公积金个人住房贷款操作规定（试行）》等有关规定，结合本市实际，制定本实施细则。

第二条住房公积金个人住房贷款是指住房公积金管理中心以归集的住房公积金，委托由市住房公积金管理委员会审批和确定的商业银行（以下简称“受托银行”）,向购买、建造、翻建或大修具有自有产权住房的住房公积金缴存职工发放的专项住房贷款。

第三条市住房公积金管理委员会负责全市住房公积金个人住房贷款政策、贷款资金使用计划、受托银行的审批和确定。

市住房公积金管理中心负责全市住房公积金个人住房贷款业务的指导、监督等工作，并负责市本级住房公积金个人住房贷款业务的具体实施和日常管理。各分中心负责管辖范围内的具体实施和日常管理。

第四条住房公积金管理中心与受托银行应签订承办住房公积金个人住房贷款金融业务协议，明确双方职责，委托贷款手续费按国家有关规定办理。住房公积金管理中心原则上应自主完成住房公积金个人住房贷款的贷款审批和贷款核算。

住房公积金个人住房贷款风险，由住房公积金管理中心承担。

第五条住房公积金个人住房贷款额度不足以支付应付购房款时，可组合办理住房公积金个人住房贷款和商业银行个人住房贷款。组合贷款由住房公积金管理中心和受托银行联合发放。

第六条经市住房公积金管理委员会批准，贷款资金不足时，市住房公积金管理中心可采取调整贷款政策、轮候制、住房公积金个人住房贷款转商业性个人住房贴息贷款（以下简称“公转商贴息贷款”）、住房公积金资产证券化等方式缓解资金不足；贷款资金宽松时，市住房公积金管理中心可采取公转商贴息贷款置换和商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款等方式利用资金。

第七条本市行政区域内开展住房公积金个人住房贷款业务，适用本实施细则。

第二章贷款咨询

第八条住房公积金管理中心、受托银行应通过柜面、“12329”热线电话和短信、网站、微信等渠道向缴存职工提供贷款咨询服务。

第九条贷款咨询包括以下主要内容：

（一）贷款基本条件，包括贷款对象、住房公积金缴存要求、年龄、收入状况等；

（二）贷款用途、利率、期限、额度、首付款要求、担保方式、还款方式、还款途径等；

（三）贷款所需申请材料明细，包括购建房材料、身份证明、缴存证明、婚姻关系证明、还款能力证明等；

（四）贷款程序，包括办理流程、办理场所、办理时限、办理进度等；

（五）住房公积金住房贷款申请表及有关贷款申请材料的获取渠道；

（六）住房公积金管理中心和受托银行、业务延伸网点的地址、电话等；

（七）贷款担保的相关要求；

（八）提供贷款额度、还款计划等测算服务；

（九）贷款收款、还款账户相关要求；

（十）贷款其他相关咨询。

第十条住房公积金管理中心、受托银行在提供以上贷款咨询服务的基础上，向借款申请人发放住房公积金住房贷款申请表等相关表单，并应一次性告知相关注意事项。

第三章贷款申请和受理

第十一条住房公积金管理中心可直接受理缴存职工的贷款申请，也可委托受托银行受理缴存职工的贷款申请。

第十二条申请人在申请住房公积金个人住房贷款时应具备以下条件：

（一）申请人须连续正常缴存住房公积金6个月（含）以上且个人住房公积金账户处于正常缴存状态，留存不少于6个月的缴存余额（当前月缴存额的6倍），补缴、趸缴等形式不视为连续缴存。以下特殊情形除外：

1、申请人在申请住房公积金贷款日前，先后在两个（含）以上单位正常连续缴存住房公积金的，但在办理单位调动、转移手续过程中发生补缴住房公积金的；

2、军队转业人员到地方后将军队公积金转移接续到地方的；

3、申请人由于单位原因产生住房公积金补缴的。

（二）有稳定的经济收入和按期偿还贷款本息的能力，且具有完全民事行为能力。通常情况下，申请人（及其配偶）的月平均收入应当大于或等于月还款额的两倍。

（三）有规定期限内（详见第十三条）购买、建造、翻建或大修自有产权住房且房屋用途为住宅（别墅除外），按照《购房合同》或不动产权证书确定。

（四）申请人及其配偶两年内在住房公积金管理中心及中国人民银行征信系统没有不良信用记录，具体管理规定如下：

1、信用记录以人民银行版本的个人信用报告为准，各委托贷款银行通过人民银行征信中心数据产生的个人信用报告视同人民银行的信用报告。

2、个人信用报告上载明的逾期不区分种类，采取按月偿还方式的贷款中1个月即为1期，每出现1期逾期还款计不良记录1次；采取到期一次性偿还的信用、抵押等贷款中，产生超过3个月以上没有还款的，视为连续3次逾期；准贷记卡还款状态中出现“1”或“2”可视为正常还款。

3、夫妻双方的逾期次数不累加。

4、连续三次（含）以上或累计六次（含）以上逾期，不允许贷款。

5、综合信用评价较差，被法院、信用台州等机构平台列入黑名单的，不允许贷款。

6、逾期情况须通过中国人民银行征信系统及住房公积金管理中心贷款信息双重查核。

7、特殊情况，须有详细情况证明并报分管领导审批。

（五）职工家庭成员（包括申请人、配偶及未成年子女，下同）的住房套数和住房公积金贷款次数符合“认房认贷”的条件。“认房”即台州市行政区域内的住房套数，“认贷”即住房公积金贷款次数（包括个人征信报告或缴存证明等载明的住房公积金贷款记录）。具体规定如下：

1、家庭成员名下无住房且未使用过住房公积金贷款的，按首套住房申请住房公积金贷款。

2、家庭成员名下有1套住房且未使用过住房公积金贷款，或名下无住房但使用过1次住房公积金贷款的，按第二套住房申请住房公积金贷款。

3、家庭成员名下有1套住房且使用过1次住房公积金贷款的，进一步核实其使用过住房公积金贷款时的房屋坐落与名下拥有的房屋坐落是否一致。一致的，按第二套住房申请住房公积金贷款；不一致的，不允许贷款。

4、家庭成员名下有2套及以上住房或已使用住房公积金贷款2次及以上的，不允许贷款。

5、首次住房公积金贷款结清满12个月后可再次申请。

6、土地性质为集体的（指农村宅基地，下同），不计入住房套数。

（六）有住房公积金管理中心认可的住房作为抵押。具体规定如下：

1、原则上以本次贷款申请的住房作为抵押物；

2、建造的自住住房土地性质为集体的，申请人需提供其他住房作为抵押物；

3、所购住房为“子母套”,采取纯公积金贷款的，必须子母套一并抵押；采取组合贷款的，在公积金管理机构委托银行与商业贷款银行一致的情况下，应交叉抵押；

4、房屋产权人同意将该住房作抵押并无设立居住权。

（七）已办理商业性个人住房贷款申请转住房公积金贷款的，应符合住房公积金贷款条件及相关规定。

（八）已支付不低于规定比例的首期付款，如职工需同时申请组合贷款的，根据公积金中心和银行的首付比例高者为准。具体规定如下：

1、购买首套住房最低首付比例为30%，最高贷款额度不超过房屋总价的70%；

2、购买第二套住房最低首付比例为40%，最高贷款额度不超过房屋总价的60%；

3、购买新建商品房已全额付款或转现房办理不动产权证后（商转公除外），不允许贷款。

（九）法律、法规和规章规定的其他条件。

第十三条申请贷款的时限：

（一）购买预售商品房的，申请人应在签订商品房买卖合同后24个月内，提出贷款申请；

（二）购买现售商品房的，申请人应在签订商品房买卖合同后12个月内，提出贷款申请；

（三）购买二手房的，申请人应在办妥房屋交易过户手续，交纳房屋契税（以契税发票所载明的时间为准）后的12个月内，提出贷款申请；

（四）建造住房的，其土地性质为国有的，申请人应在取得相应《不动产权证书》后的12个月内，提出贷款申请；土地性质为集体的，申请人应在取得《建设工程规划许可证》或《村镇建设规划许可证》或取得《不动产权证书》后12个月内，提出贷款申请；

（五）翻建或大修住房的，申请人应持有关部门批准文件，在完成房屋翻建或大修工程后的12个月内，提出贷款申请；

（六）办理商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款的，应在办理一次性偿还商业性贷款后30日内，提出贷款申请。当住房公积金管理中心个贷率处于85%以上高位运行并达到风险状态时，停止该项业务的办理。

第十四条申请人申请住房公积金个人住房贷款时需提供以下申请材料的原件及复印件（适合“一证通办”情形，可通过政府共享数据平台获取的，不再向申请人收取）：

（一）身份证明：申请人及其配偶的居民身份证（不包括复印件）、户口簿或其他有效身份证件等。

（二）婚姻状况证明：结婚证、离婚证等。

（三）还款能力证明：申请人及其配偶单位出具的收入证明或个人收入承诺书（以下统称收入证明），申请人也可根据本人住房公积金缴存基数推算其收入，无需提供收入证明；收入证明上的月收入为缴存基数1.5倍以上或10000元以上的，需提供银行流水。申请人父母、子女可作为共同还款人，签订共同还款承诺书，提供共同还款人的身份证、收入证明，以及与申请人的关系证明。

（四）征信证明：中国人民银行个人征信系统查询申请人及其配偶个人信用情况材料。

（五）住房公积金缴存和贷款证明：申请人或其配偶异地缴存住房公积金的，须提供缴存地住房公积金管理中心出具的缴存贷款证明，近12个月的缴存明细。

（六）贷款用途证明：

1、购买新建商品房的，须提供合法有效的购房合同、不低于规定比例的首付款增值税发票。

2、购买二手房的，须提供《不动产权证书》和增值税发票、契税发票（税收缴款书）。

3、建造、翻建或大修自有产权住房的，其土地性质为国有的，须提供《建设工程规划许可证》《不动产权证书》、有资质单位出具的工程概预算或工程造价评估报告、有资质单位出具的房地产抵押价值评估报告；其土地性质为集体的，须提供《建设工程规划许可证》或《不动产权证书》、有资质单位出具的工程概预算或工程造价评估报告、抵押房产所有权人的身份证、结婚证、户口本、抵押房产的《不动产权证书》（或《房屋所有权证》《土地使用权证》）和有资质单位出具的房地产抵押价值评估报告。无工程概预算或工程造价评估报告的，可按每平方米1200元计算工程造价。

4、商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款的，须提供一次性偿还商业性住房贷款银行明细清单、原住房借款合同、《不动产权证书》（或《房屋所有权证》《土地使用权证》）、契税发票（税收缴款书）。

（七）贷款担保材料：贷款采取抵押担保方式，提供抵押权利清单、权属证明文件，及有处分权人出具的同意抵押的证明。

（八）申请人贷款还款账户材料。

（九）住房情况证明：提供在台州市行政区域内的不动产信息查询证明。

（十）住房公积金管理中心、受托银行要求提供的其他材料。

第十五条申请住房公积金个人住房贷款的额度应同时符合以下限额标准:

（一）不高于购买、建造、翻建或大修自有产权住房总额的规定比例。其中购买自有产权住房总额不包括车库（位），车库（位）与房屋在同一张契税发票上导致价值无法评估的，按10万元/个核定，计算贷款额度时应扣除。二手房购房总额以房屋增值税或契税发票中的成交金额、评估价值相比较低者为准；房屋为“子母套”的，购房总额以其中一套购房价款计算。

（二）建造、翻建或大修自有产权住房，其土地性质为集体，使用房产作为抵押物的，可贷款额度不得超过抵押物价值的70%。

（三）购买、建造、翻建或大修自有产权住房，同一套住房申请贷款金额与提取金额之和不得超过借款人及其配偶所有的权利价值。

（四）申请人及其配偶可贷款额度的计算公式为：

可贷款额度=申请人及其配偶申请住房公积金贷款时住房公积金账户月平均余额之和×规定倍数。

职工账户月平均余额计算方式为申请贷款时近12个月的每月末账户余额平均值（不含一次性补缴）。缴存时间不足12个月的，统一按照12个月计算平均值。

规定倍数按15倍确定，市住房公积金管理中心可根据本市公积金存贷比情况进行调整。

夫妻双方贷款额度可合并计算。

申请人配偶住房公积金缴存没有达到连续正常缴存6个月的，不纳入计算公式。

实际可贷款额度低于20万元的，可按20万元确定。

（五）申请人及其配偶双方均正常缴存住房公积金的最高贷款额度为50万元，仅单方缴存住房公积金的最高贷款额度为30万元。配偶住房公积金缴存不足6个月的，按单方缴存确定。

（六）贷款额度可根据职工还款能力调整。还款能力应综合考虑借款人城市基本生活费、家庭负债及担保负债等情况综合评估。

第十六条商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款的，可贷款额度不超过商业性个人住房贷款余额，且需符合第十二条规定。

第十七条住房公积金贷款最长年限为30年且不超过法定退休年龄5年。

第十八条贷款受理人员在收齐贷款申请资料后，对贷款申请进行审核，主要内容包括：

（一）住房公积金住房贷款申请表填写内容完整、字迹清晰，相关信息与所提交资料记载信息一致；

（二）所提交的资料在规定的有效期限内且属相关部门依职权出具，同时形式符合国家相关规定，内容相互对应；

（三）所提交的资料规格、数量符合贷款所需材料的要求；

（四）申请人与共同申请人应为夫妻关系；

（五）申请人姓名、证件号码应与其住房公积金缴存信息一致，对于申请人曾在异地缴存住房公积金的情况，其住房公积金开户、缴存情况根据原缴存账户所在住房公积金管理中心出具的缴存证明信息给予认可；

（六）申请人申请的贷款期限不超过规定的最高贷款期限；

（七）申请人及其配偶贷款月还款额原则上不超过占其住房公积金缴存基数之和的50%；如申请人及其配偶不同意以其住房公积金缴存基数为认定标准的，需提供收入证明；

（八）抵押物已使用年限加申请的贷款期限不超过50年；

（九）通过中国人民银行个人信用报告、住房公积金管理中心贷款信息等，审核申请人及其配偶的信用情况，并确认申请人及其配偶无未结清的住房公积金贷款；

（十）申请人提交的购买、建造、翻建或大修自有产权相关资料应符合住房公积金管理中心和相关行政管理部门的规定；

（十一）申请人首付款支付比例符合本市住房公积金个人住房贷款有关政策等规定；

（十二）申请人拟提供或选择的担保符合以下要求：

1、购买自有产权住房的，应使用本次申请贷款所购住房作为抵押物；

2、建造、翻建或大修自有产权住房的，其土地性质为国有的，应使用本次申请贷款所建造、翻建或大修住房作为抵押物；其土地性质为集体的，可用其他房产作为抵押物。

（十三）还款账户为申请人在受托银行开立的人民币借记卡或活期存折，并符合贷款扣划要求；

（十四）其他需要审核的事项。

第十九条贷款受理人员应与申请人及其配偶就其贷款意愿、贷款用途等事项进行面谈，填写面谈笔录。

第二十条贷款受理后，受理人员提出受理意见：

（一）符合贷款条件的，对申请人可贷款金额、期限、利率、还款方式等提出初步意见，并将贷款申请资料移送贷款审核人员；

（二）对贷款条件或申请资料有异议的，要求申请人补充相关贷款资料，进行调查后予以答复；

（三）不符合贷款条件的，应告知申请人不予受理的原因，并将申请材料退还申请人。

第四章贷款审核和审批

第二十一条贷款审核人员应结合贷款申请资料对受理人员提出的受理意见、住房公积金缴存情况、拟申请贷款期限、拟申请贷款金额、首付款比例等进行合规性审核，并对申请人贷款申请相关情况进行评价。

第二十二条审核人员在完成复核工作的基础上，应进行以下调查及审核工作：

（一）对于异地住房公积金管理中心出具的缴存证明，应通过一定的方式核实缴存证明的真实性；

（二）申请人购房合同（协议）符合国家备案规定，并对交易真实性进行核实；申请人建造、翻建或大修批文，符合相关规定并对真实性进行核实；

（三）按照第二十三条规定，审核申请人拟提供的担保；

（四）审核本市相关政策规定的其他事项。

第二十三条对于申请人拟提供抵押担保的，审核人员应完成以下工作：

（一）根据申请人提交的抵押物权属证明或合同（协议）等文件的相关内容，抵押物居住权设立情况，审核抵押物权属情况符合房地产登记机构抵押登记相关政策要求。

（二）审核抵押物价值应符合以下规定：

1、对于申请人以所购新建商品房作为抵押物的，房屋交易价可作为抵押物价值。对于房屋成交价格明显高于地区同类型住宅正常交易价格的，应对抵押物进行价值评估，并以评估价值、房屋交易价格相比较低者作为抵押物价值；

2、对于申请人以所购二手房作为抵押物的，应以房屋增值税或契税发票中的成交金额、评估价值相比较低者为准。对于房屋成交价格明显高于地区同类型住宅正常交易价格的，应对抵押物进行价值评估，并以评估价值、房屋增值税（契税）价格、房屋交易价格相比较低者作为抵押物价值；

3、对于建造、翻建或大修自有产权住房的，应对申请人提供的抵押物进行评估，并以评估价值与工程预算价格相比较低者作为抵押物价值；

4、拆迁安置房享受契税减免的，可根据房屋增值税价格确定交易价格和抵押物价值；

5、拟申请贷款金额不得超过抵押物价值的70%。

（三）审核申请的贷款期限不高于最高贷款期限，抵押物已使用年限加贷款期限不超过50年。

（四）对于需要以评估方式确定抵押物价值的，抵押物价值应由具有评估资质的房地产评估机构进行评估确认，并出具符合国家房地产评估规范要求的抵押物价值评估报告，评估费用由住房公积金管理中心承担。

第二十四条贷款审核后，贷款审核人应出具审核意见：

（一）审核通过的，将贷款申请资料和审核同意意见移送贷款审批人；

（二）审核过程中发现有异议的，审核人将贷款申请资料退回受理人，要求进一步调查核实；

（三）审核未通过的，审核人应注明原因，逐级退回贷款申请资料。

第二十五条审批人员应在对审核人员提出的审核意见进行合规性审核，即对贷款申请审核资料进行完整性复核的基础上进行审批。

第二十六条审批人员应分析申请人信用状况、还贷能力、贷款用途和担保措施等情况，决定是否批准贷款申请。

第二十七条贷款审批后，贷款审批人应出具审批意见：

（一）审批通过的，将审批资料整理后转交合同签约人员，并告知申请人办理相关贷款手续；

（二）审批未通过的，通知申请人并要求贷款审核人员进一步调查，补充材料。

第五章贷款签约

第二十八条住房公积金管理中心准予贷款后，应与申请人及其配偶面签借款合同及相关附属合同、单据，留存面签记录。

第二十九条办理贷款签约手续前，合同签约人员应审查核实以下内容：

（一）贷款受理、审核、审批资料及相关单据应齐全；

（二）借款合同文本及附件齐全，且条款规范完整、要素齐全、字迹清晰、不得涂改；

（三）借款合同中的贷款要素应与贷款受理、审核、审批资料中相关信息及审核、审批意见一致，并与贷款管理系统中的信息一致。

第三十条签订借款合同时，合同签约人员应核实合同当事人身份真实有效，告知合同当事人有关合同内容、权利义务及其他应当注意事项，确认借款人的还款账户，并监督借款人在借款合同及其附件上签字。

第六章贷款担保

第三十一条贷款采取抵押担保方式，由担保落实人员审核抵押材料是否完整，是否设立居住权，并与抵押人共同办理房产抵押登记手续。

第三十二条建立健全住房公积金个人住房贷款担保资格审查制度。对需要住房公积金贷款支持的新建楼盘，开发商须向住房公积金管理中心提出申请，经住房公积金管理中心审核调查并同意的，双方签订商品房销售贷款合作协议书，开发商承诺提供阶段性连带责任担保。

住房公积金管理中心取得正式《不动产登记证明》（房屋他项权证）之后，开发商解除阶段性连带担保责任。

第三十三条贷款担保落实后，担保落实人员应在贷款系统中录入担保落实信息，将担保权利证明文件按照重要档案管理要求归档。

住房公积金管理中心为化解贷款风险可实施贷款担保，贷款担保费用在住房公积金贷款风险准备金中列支。

第七章贷款发放

第三十四条贷款发放人员应在贷款发放前，核实以下条件：

（一）审核贷款审批意见明确，借款合同各方当事人已完成签约；

（二）借款合同及附件约定的担保权已设定；

（三）贷款收款账户须符合贷款支付规定，与贷款还款账户材料、借款合同一致；

（四）借款合同约定及相关规定的其他放款条件已完全具备。

第三十五条住房公积金管理中心、受托银行应按以下方式办理贷款发放手续：

（一）委托划款：住房公积金管理中心向受托银行出具贷款放款通知书，并向受托银行划拨住房公积金贷款资金；

（二）直接划款：住房公积金管理中心通过资金结算平台将住房公积金贷款资金直接划拨至借款合同约定的银行账户；

（三）购买新建商品房的贷款资金原则上直接划入相应开发项目预售资金监管账户或由委托银行划转到资金监管账户。购买二手房的贷款资金划入借款人账户，买卖双方另有约定的，从其约定；

（四）受托银行应在贷款发放成功后，及时将贷款发放结果、贷款发放凭证等资料返还住房公积金管理中心，住房公积金管理中心应及时复核，并根据贷款发放相关凭证，登记住房公积金贷款明细账；对于贷款发放失败的，受托银行应及时与住房公积金管理中心沟通，共同采取补正措施。

第八章贷款回收

第三十六条贷款发放后，住房公积金管理中心应委托受托银行按照借款合同约定，从借款人还款账户扣划贷款本息或借款人通过到银行柜面直接还款等方式回收贷款。受托银行应将收妥的借款人还贷资金在委托协议约定的时限内划入住房公积金管理中心的指定账户，并将还款凭证送住房公积金管理中心。

第三十七条贷款的偿还应采用分期按月偿还的方式，分期还款额的确定可采用等额本息还款法、等额本金还款法等方式。

（一）等额本息还款法：

每月偿还贷款本息金额=贷款本金×月利率×（1+月利率）还款月数/[（1+月利率）还款月数-1]

（二）等额本金还款法：

每月偿还贷款本息金额=贷款本金／贷款期月数+(贷款本金－已归还本金累计额)×月利率

第三十八条住房公积金管理中心对贷款资金按照下列偿还顺序回收：

（一）逾期还款，即借款人未能按照借款合同约定按期足额偿还贷款本息造成贷款拖欠的，视为逾期贷款（逾期贷款按照罚息、利息、本金顺序清偿，法律、法规另有规定的，从其规定）。

借款人未能按借款合同约定偿还贷款本息，应承担违约责任，并应按中国人民银行有关规定计算并支付逾期罚息。

（二）正常还款，即借款人按照借款合同约定按期足额偿还贷款本息，回收资金应采用“先还利息，后还本金”的原则。

（三）提前还款，即借款人在履行借款合同正常还款义务前提下，提前偿还的资金作为贷款本金回收。

第三十九条住房公积金管理中心对贷款按下列规则进行扣划回收:

（一）扣划借款合同约定分期按月的正常还款，以及逾期贷款时，当借款人还款账户余额大于等于应扣款金额时，按应扣款金额进行扣划；若借款人还款账户余额小于应扣款金额时，按账户余额进行扣划，未足额偿还贷款的记为逾期。

（二）扣划借款人约定的提前还款时，当借款人还款账户余额大于等于应扣款金额时，按应扣款金额进行扣划；当借款人还款账户余额小于应扣款金额则不进行扣划。

（三）每期还款均设3个工作日的宽限期。在宽限期内还款的，不记逾期；超过宽限期还款的，记逾期。

第四十条借款人在办理贷款的同时可以向住房公积金管理中心申请委托按月提取还贷业务。

第四十一条借款人还清贷款本息后，住房公积金管理中心或授权受托银行应将《不动产登记证明》等抵押权证返还借款人，并出具同意撤销房屋抵押证明，由借款人到不动产管理部门办理抵押登记注销手续。

第九章贷款变更

第四十二条贷款期间，借款人可申请对原合同约定的内容进行变更和补充，主要包括提前还款、还款账户变更、贷款缩期、贷款展期、抵押物变更、还款方式变更等。具体规定如下：

1、不得跨利率调整贷款期限，调整后月还款额须在家庭月收入二分之一以下；贷款展期不得超过原贷款合同中约定的贷款期限。

2、抵押物除拆迁等不可抗力外不允许变更；抵押物产权人原则上不允许变更，除借款人及配偶婚姻关系改变，经协商签订补充协议，明确变更后债务关系的；抵押期间不得设立居住权。

3、借款合同（补充协议）不得改变主借款人，婚姻关系存续期间申请过住房公积金贷款的，离婚后夫妻各算1次贷款记录。

4、提前还款应在每月约定还款日（遇节假日顺延1个工作日）以外的时间提出申请（1天限制期）。

第四十三条借款人办理贷款变更业务，应提交本人身份证明资料、符合贷款变更条件的证明材料、住房公积金管理中心要求的其他相关材料，且除还款账户变更外，贷款无拖欠本息。办理贷款变更业务，根据不同业务情形，到现场办理人员作如下规范：

1、办理贷款缩期业务，须借款人和共同借款人同时到场申请。

2、办理变更还款账户，从借款人账户变更为其本人另一账户的，借款人到场办理；从借款人账户和共同借款人账户之间相互变更的，须双方同时到场办理。

3、提取公积金提前偿还住房公积金个人住房贷款，提取人为借款人或共同借款人的，提取人须到场办理；提取人为其他直系亲属的，借款人或共同借款人中的其中一人和提取人须到场办理。

4、其他贷款变更事项，由借款人和共同借款人其中一人到场办理。

第四十四条住房公积金管理中心应按以下程序办理贷款变更：

（一）核实借款人提供的资料完整、有效、合规；

（二）指导借款人填写、签署变更申请审批表；

（三）经审核同意后，在变更申请审批表上签章确认，并在贷款信息系统完成相应变更事项的信息录入；

（四）指导借款人与变更事项有关各方签订书面约定；

（五）留存变更事项相应资料；

（六）告知借款人变更后应注意事项；

（七）经审核未通过的，告知借款人不予办理的原因及补正方式，将申请材料退还借款人。

第四十五条借款人可在按月正常还贷的基础上，向住房公积金管理中心提出提前偿还住房公积金个人住房贷款申请，经住房公积金管理中心同意后，提前偿还全部住房公积金个人住房贷款或部分住房公积金个人住房贷款。

（一）提前偿还全部住房公积金个人住房贷款。借款人应向住房公积金管理中心提出提前偿还全部贷款本息申请，并填写提前还贷申请审批表，经审核同意后，住房公积金管理中心委托受托银行在约定的日期扣划提前偿还全部的贷款本息。

（二）提前偿还部分住房公积金个人住房贷款，须符合以下规定：

1、借款人可申请提前部分偿还住房公积金个人住房贷款，每年只能办理一次。

2、借款人应向住房公积金管理中心提出提前偿还部分贷款申请，并填写提前还贷申请审批表，经审核同意后，住房公积金管理中心委托受托银行在约定的日期扣划提前偿还的贷款本息。

住房公积金管理中心或受托银行按贷款剩余本金、剩余期数重新计算，确定借款人月还款额。

第十章贷款利率和计息

第四十六条贷款利率应按照中国人民银行及住房和城乡建设部公布的各年限住房公积金贷款利率执行。

购买第二套自住住房或申请第二次住房公积金贷款的，贷款利率按公积金贷款基准利率上浮10%执行。

第四十七条住房公积金管理中心按照以下规则对贷款进行计结息：

（一）正常还款，应按月计结息，首次结息日为首次还款日前一日。以此类推，贷款自每月还款日当日起息，至下一还款日前一日结息；对于采用固定日还款方式的，首次和末次还款按实际天数计结息。

（二）逾期还款按实际天数计收罚息，提前还款按实际天数计收利息，结息日为实际还款日前一日。

（三）司法部门拍卖抵押物后以拍卖款提前结清贷款的，利息结算至司法文书标的结算日期（金额）。拍卖款未能及时到账，手工修正的利息、罚息须经分管领导审批入账。

第四十八条住房公积金管理中心按下列原则对贷款利率进行调整：

（一）对于贷款期限在1年以内(含1年)的，还款期内如遇法定利率调整，实行合同利率，不分段计息；

（二）对于贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，除国家另有规定的，于下一年１月１日开始，按相应利率档次执行新的利率规定。

第四十九条住房公积金管理中心可以对符合条件的低收入困难借款人给予一定比例的贷款利息补贴,具体补贴条件和比例由市住房公积金管理中心拟订报市住房公积金管理委员会批准。

第十一章贷后管理

第五十条住房公积金管理中心应在贷款发放后开展贷后检查与风险监测工作，相关工作通过借款人回访、查阅档案资料，采集、分析贷款信息系统、外部相关业务系统，以及有关信息报告中的相关信息等方式进行。

第五十一条贷后检查与风险监测主要包括以下内容：

（一）贷款资金使用情况、借款人资信情况、还款情况、收入状况及其他可能影响其还款能力的重大变化等情况；

（二）保证人的财务状况、重大体制变化及其他可能影响担保能力的重大变化等情况；

（三）贷款资产质量情况，包括贷款的风险状况、借款人还款情况、担保物的权属及价值变动情况、不良贷款分布情况等；

（四）贷款信息质量情况，包括借款人信息、担保债权和担保物权信息的完备性、准确性、有效性等；

（五）合作楼盘交付情况，包括楼盘开发进度、不动产预告登记转正式登记情况；

（六）其他潜在风险事项，包括贷款的真实性、贷款使用的合规性等。

第五十二条住房公积金管理中心应在贷款发生违约后，及时开展相应催收工作，并根据催收结果的不同情况采取相应处置措施，形成真实完整的催收记录。

第五十三条住房公积金管理中心应结合贷款违约程度、借款人还款能力、还款意愿等情况进行催收或追偿。逾期1-2期的，主要采取短信、电话等方式催收；逾期3-5期的，主要采取信函、实地、电话等方式催收；逾期6期以上的，及时通过诉讼等方式催收，并形成催收记录及证明材料。

采取保证担保贷款方式的，由保证机构按照与住房公积金管理中心的协议履行约定的逾期催收工作和保证责任。对拒不履行担保责任的，应及时扣划保证金或约定的其他账户资金，并追究其法律责任。

第五十四条住房公积金管理中心对逾期贷款采取所有可能的措施和实施必要的催收处置程序之后，对于符合国家相关贷款核销规定，可认定为呆账按照相关规定和程序进行核销。

（一）呆账核销必须遵循“从严认定、证据确凿、责任追究、逐级审批、账销案存”的原则。

（二）贷款核销时应有债权发生明细材料、借款人及担保人和担保方式基本情况、抵质押证明、债权损失证明材料、财产清偿证明等必要的贷款核销资料。

（三）核销贷款时应严格遵守国家住房公积金贷款呆账核销程序规定，并将贷款核销资料妥善保管。

（四）应至少每年一次对已核销贷款进行调查催收，向法院申请调查借款人财产变动情况，一旦发现借款人、担保人有可偿债财产，及时采取有效措施回收贷款。

第五十五条档案资料是指在贷款受理、审核、审批、发放等过程中形成的，具有凭证依据作用和参考利用价值的实体档案资料和电子档案资料。档案管理要达到以下要求：

（一）住房公积金管理中心应随各项贷款业务的发生完成，按照材料完整、集中管理、使用方便的原则及时将相关业务材料及其他必要材料进行整理归档。

（二）住房公积金管理中心应按照信息完整、数据安全、内容准确、使用方便的原则进行贷款电子数据档案和实体档案进行管理。

（三）贷款档案管理具体要求按照住房公积金档案管理办法相关规定执行。

第十二章法律责任

第五十六条借款人死亡、被宣告死亡、被宣告失踪或丧失民事行为能力或其他法定原因不能正常偿还贷款的，应由其财产合法继承人或财产拥有人作为还款义务人履行正常偿还贷款的责任。

第五十七条抵押人对作为抵押物的房屋，负有维修、保养、保证完好的责任。

第五十八条履行借款合同各方发生纠纷时，首先由当事人协商解决，协商不成的可依法向人民法院提起诉讼。

第五十九条合同当事人的任何一方，要求解除合同的，须以书面形式通知相关各方，在有关内容达成协议前，原合同及其附件继续有效。

第六十条借款合同有效期内，出现下列一项或多项情况时，住房公积金管理中心可以宣布提前终止借款合同，并有权通过提前行使担保债权或其他方式收回贷款本息（包括逾期罚息）：

（一）借款人未按借款合同约定按期足额偿还贷款本息；

（二）借款人死亡且无继承人或受赠人的，或借款人死亡，还款义务人拒绝偿还贷款的；

（三）借款人采取提供虚假材料等手段骗取贷款的；

（四）借款人擅自改变贷款用途，挪用贷款的；

（五）借款人及其配偶在贷款期内无正当理由停止缴存住房公积金的；

（六）借款人违反借款合同规定的任何条款，经住房公积金管理中心或受托银行指出，不予纠正的；

（七）以尚未取得产权的房产做抵押的，借款人由于自身原因未在房屋可以办理房屋所有权证之日起三个月内办妥房屋抵押登记，交存正式《不动产登记证明》等抵押权证的；

（八）借款人发生其他足以影响其偿债能力或缺乏偿债诚意行为的；

（九）其他不符合法定程序获得贷款的。

第六十一条借款人不履行借款合同，住房公积金管理中心可依法处理抵押物，所得价款按下列顺序分配：

（一）处理抵押物的有关费用；

（二）扣除与抵押物有关的税款；

（三）偿还抵押人所欠贷款本息和支付违约金。

处理抵押物所得价款不足以清偿贷款本息及相关费用的，住房公积金管理中心有权向借款人追索。

第六十二条借款人以提供虚假材料等欺骗手段获得住房公积金贷款的，由住房公积金管理中心责令退回违法贷款，同时取消借款人及配偶最高5年住房公积金提取及贷款资格；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六十三条住房公积金管理中心、受托银行及其工作人员泄露借款人及其配偶的个人信息的，对有责任的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；给个人造成损失的，依法承担赔偿责任。

第十三章贷款办理时限

第六十四条受理、审核和审批时限：申请人提供资料齐全时，住房公积金管理中心应当受理，并在5个工作日内完成受理、审核和审批手续。

第六十五条放款时限：不动产抵押登记完成，符合贷款发放条件的，放款时限不超过5个工作日（资金不足实行放款轮候的除外）。

第十四章附则

第六十六条本实施细则由台州市住房公积金管理中心负责解释。

第六十七条本实施细则自2021年3月17日起开始实施。之前已经购买的住房（含新建商品住房和二手住房）仍按调整前施行，购买时间以购房合同网签时间或不动产权办理时间为准。

第六十八条原《台州市住房公积金个人住房贷款管理实施细则》同时废止。