房贷百万月供利息可节省200多元

12月20日上午，2022年最后一期贷款市场报价利率（LPR）出炉：1年期LPR报3.65%，5年期以上LPR报4.3%，均与上月持平。今年以来LPR共下调三次，其中与房贷利率息息相关的5年期以上LPR总计下调35个基点。由于很多存量房贷是每年1月1日调整当年的执行利率，明年这些客户的利率将比今年下调0.35个百分点，每百万元房贷每月大概可节省200多元利息。

LPR连续四个月保持不变

此次LPR按兵不动，并没出乎市场预料。MLF利率一直是LPR的风向标。12月15日，央行开展6500亿元MLF操作，操作利率为2.75％，与上月持平，这意味着当月LPR报价基础未发生变化。

在8月调降后，LPR已经连续四个月保持不变。今年以来，LPR于1月、5月和8月进行了三次调降，1年期LPR和5年期以上LPR累计分别下调15个基点和35个基点。

百万月供节省利息200多元

与广大购房者的切身利益密切相关的是5年期以上LPR。早在2019年8月，根据国务院部署，人民银行改革完善LPR形成机制，LPR已经成为金融机构贷款定价的主要参考。根据央行披露的数据，2020年8月，存量贷款定价基准转换如期完成。其中，存量个人房贷累计转换28.3万亿元、6430万户，转换比例99%，其中94%转换为参考LPR定价。

参考LPR定价的浮动利率房贷重定价周期一般为一年。北京青年报记者从多家银行了解到，存量客户的房贷利率重定价日一般分为两种情况，第一种是每年的1月1日；另一种是贷款放款日对应的每年对月对日。有的银行是统一规定，有的银行可以让客户在两种情况之间自主选择。对于重定价日是每年1月1日的存量客户，2023年适用的新利率会以2022年12月的LPR为基础，因此会比今年的利率下调35个基点，这意味着他们明年的月供将会切切实实变少。

前些年房贷利率较高，很多客户的实际利率超过5%，甚至6%。这35个基点的下调会给大家节省多少利息呢？举例来说，100万元25年期的房贷，采取等额本息方式还贷，若今年利率为5%，每月月供为5845.90元，下调0.35个百分点后，明年的利率变为4.65%，月供降为5643.81元，每月节省利息202.09元。若今年利率为6%，每月月供为6443.01元，下调35个基点后，明年利率降为5.65%，月供减少为6230.78元，每月节省利息212.23元。

不难看出，35个基点的降息，大致可以为100万元25年期的房贷每月减少200多元的利息。当然每位购房者的实际房贷利率会不相同，贷款期限也有差异，实际减少的利息也会各不相同。

今年房贷利率不断下调

对于准备出手购房的人来说，今年的房贷利率不断下降，越来越有吸引力。5月15日，央行和银保监会调整差别化住房信贷政策，将首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限规定不变。9月29日晚间，央行和银保监会再次发布通知：符合条件的城市，可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。所谓“符合条件的城市”，是指2022年6-8月，新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市。

LPR下降叠加房贷利率下限双重调整，全国范围内的房贷利率出现明显大幅下降。据融360最新发布的房贷利率报告，2022年11月，全国首套房贷款平均利率为4.17%，比全国房贷利率下限高7个基点；二套房贷款平均利率为4.95%，比全国房贷利率下限高5个基点。从降幅来看，首套房利率今年累计降幅140个基点，二套房贷利率累计降幅90个基点。

此外，11月重点监测的42个一二线城市中，27个城市的主流房贷利率执行全国下限水平；有8个城市的首套房贷目前低于4%，分别是温州、石家庄、贵阳、武汉、天津、泉州、昆明和大连，其中温州、石家庄和泉州的首套房贷利率的主流利率已经降至3.8%。而全国首套房贷最低的城市为清远，仅有3.7%。

盘古智库高级研究员江瀚指出，从今年LPR下降幅度看，短期LPR下降较少，长期LPR下降比较多，呈现出长短期不同的下降安排。这对于房地产市场的影响是非常深远的。对于购房者，LPR的下降能够降低还贷压力，有助于提高个人可支配收入水平。而对于购房市场，LPR的下降，能够刺激购房市场的刚性需求，提升楼市的活跃度，促进更多的刚需购房者进一步进入市场。

文/本报记者程婕

统筹/余美英

供图/视觉中国

12月LPR继续“按兵不动”

12月20日，全国银行间同业拆借中心公布新一期贷款市场报价利率（LPR），1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，均与上月持平。业内人士认为，近几月LPR均“按兵不动”，主要与央行中期借贷便利（MLF）等政策利率维持不变有关，而展望未来，LPR仍存在下行空间。

招联首席研究员董希淼分析称，12月15日，央行开展6500亿元中期借贷便利（MLF）操作和20亿元公开市场逆回购操作，中标利率分别为2.75%、2.0%，均维持不变。LPR在MLF基础上加点而来，MLF维持不变，LPR下降的可能性较小。

董希淼也说，本月LPR维持不变，主要的考虑可能是市场利率已经较低以及内外均衡问题。今年以来，我国LPR已下行3次，市场利率处于相对较低的水平。央行第三季度货币政策执行报告显示，9月企业贷款加权平均利率为4.0%，同比下降了0.59个百分点，处于有统计以来低位。但以美国为代表的发达经济体持续大幅度加息，在一定程度上影响我国货币政策调整的空间。

中国民生银行首席经济学家温彬也表示，12月5日，5000亿元降准资金落地，可以降低金融机构资金成本每年约56亿元。按照当前全年20万亿元的贷款新增规模测算，可支持全部贷款利率下调约3个基点。由于LPR报价调整步长至少为5个基点，仅靠0.25个百分点的降准带动LPR下调的可能性较为有限。

展望未来，东方金诚首席宏观分析师王青表示，近期存款利率较大幅度下调，有望令报价行压缩5年期以上LPR报价加点。9月15日起国有大行启动新一轮存款利率下调，其他银行也在跟进；整体上看，本轮存款利率下调幅度明显大于4月的年内首次存款利率调整。“这将有效降低银行边际资金成本，为报价行下调LPR报价加点提供动力。综合以上，我们判断2023年1月1日房贷重定价日过后，5年期以上LPR报价有可能下调0.15个百分点。”他说。

董希淼说，2023年降准、降息仍然具有较大的可能性。通过适时降低存款准备金率，将为金融机构提供长期稳定的低成本资金，优化金融机构资金结构，并向市场发出稳增长、扩内需的明确信号。同时，引导LPR适度下行，降低实体经济融资成本和个人消费信贷负担，进一步激发有效融资需求。

□记者张莫北京报道

来源：经济参考报

年底，哈尔滨房贷利率，或再下降

年底将至，哈尔滨房贷利率，还有没有机会再降？

目前，哈尔滨首套房贷利率为4.1%，LPR-20基点。

△数据来源：融360

那年底，哈尔滨房贷利率还有可能再低吗？

取决于12月的LPR。

但预测来看，或将有10-15基点的降幅空间。

三点原因。

一、降准。

11月25日，央行决定于2022年12月5日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点。

这是今年以来，央行第二次降准。

△历次降准一览表

并且诚意十足——预计释放长期资金约5000亿元。

本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为7.8%，预计释放长期资金约5000亿元。

降准，信号意义溢于言表——降息，有“门”！

以往，楼市“抢救周期”，都有特定规律：

2008年8月至2009年1月，3次降息、4次降准；

2014年4月至2014年9月，2次降息，4次降准；

2014年11月至2015年10月，5次降息，5次降准。

今年，3次降息（LPR累计下调35基点）、2次降准（总共仅下降1%），力度显然不够。

大环境下，“降准降息”已是必要操作。

未来，预计利率环境还将持续宽松。

二、社融数据。

市场好不好，数据说话。

10月，居民中长期贷款（主要是房贷）仅新增332亿。

比去年同期减少3889亿，创14年来同期新低。

与之相反的，是持续上涨的M2（货币供应量）。

△注：蓝线-M2；红线-社会融资规模存量

M2与社融，已形成剪刀差。

“水”没少放，但刺激效果的确有限。

因此，不排除年底信贷政策有进一步发力的可能。

三、23城政策。

9月29日，央行、银保监会发布通知，明确指出：

符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

其中，23城符合条件。

符合条件的城市有：

天津、石家庄、大连、哈尔滨、武汉、贵阳、昆明、兰州、秦皇岛、包头、温州、安庆、泉州、济宁、宜昌、襄阳、岳阳、常德、湛江、桂林、北海、泸州、大理。

哈尔滨，位列其中。

政策时间截至今年底，但哈尔滨目前仍没有“动静”。

为期一个月，哈尔滨是否会带来“惊喜”，值得期待。

有人为了更低的房贷，想拖到明年买房。

其实，大可不必。

房贷低，根本原因是LPR下降。

LPR每年1月1日会自动调整为最新的，不必担心。

注：明年的存量房贷以今年12月的LPR为标准，至少下降35基点。

为什么对于存量房贷来说，至少下降35基点？

2022年，目前已下调了3次房贷利率，下降35基点：

1月降至4.6%，下降5个基点；

5月降至4.45%，又下降15个基点；

8月降至4.3%，继续下降15个基点。

所以，对于购房者来说：

关键还是办贷款时的基点，现在就是不错的“优惠时机”。

今年5月15日，央妈释放的最新利好：

首套住房商业性个人住房贷款利率下限减20个基点。

客观说，现在首套-20基点，很难得。

毕竟基点一旦确定，将跟随整个还款周期。

抢到-20基点，以后无论LPR怎么变，基点也不会变。

现在的楼市，都在玩命救房企。

殊不知，供应端再输血，只要需求端“摆烂”，对于楼市也只是“剃头挑子一头热”。

因此，需求端的刺激，刻不容缓。

有人说，不是降息、降准、降首付、给购房补贴了吗？

是甜头，但还不够甜。

当下，楼市呼声较高的救市大招是：

降低存量房贷利率。

原因呢？

大家买房欲望低，主要还是对于未来收入预期的降低。

大多数人的心态是：拿着现金比什么都安全。

目前，降低存量贷款利率，有两种方式：

商转公、存量房改利率。

哈尔滨，“商转公”希望不大。

唯一可取的，便是降低存量利率。

2008年“萧条期”时，多家银行曾宣布：

8.5折、9折或更高利率的买房人，都可到银行改为7折利率。

这属于央行出政策，银行执行，配合房贷合同的修改。

当年的条件是：近两年内没有拖欠两期以上还贷、不存在违约、两笔以上未结清房贷。

这便是“降低存量利率”的先例。

前一阵，存量房贷出现些许“风声”。

合肥也传出：

针对前期房贷利率是5.88甚至更高的，将执行最新贷款利率。

近日，也有消息称：“存量房贷利率即将统一下调，郑州成为试点城市”。

如果真能实行，无疑对提振楼市信心，有不小的帮助。

今年，哈尔滨楼市利好不断。

△2022年哈尔滨楼市政策脉络表

年末，哈尔滨即将迎来冬季房展会。

5大惠民补贴，诱惑不小：

①契税全额返（新房）

②交易税补贴（商业、办公、公寓）

③1万消费券补贴（前5000名）

④人才补贴

⑤贷款优惠

你心动吗？

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