按揭中的房子能加名字吗

房贷没还完，不能办理“增加共有人”等业务。《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》是司法部门与建设部于1991年8月31日联合下发的办理房产公证的重要法律文件。《通知》规定：（1）继承、赠与房产，当事人应当先办理继承、赠与公证，然后持公证书和有关契证到房地产管理部门办理房产所有权转移登记手续

（2）遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱，应当办理公证。（3）涉外及涉港澳台的房产所有权转移行为，必须办理公证，然后由房地产管理部门办理房产登记等行政手续（4）各地房地产管理机关与司法公证机关可以根据本地情况，制定本地其他房产事项必须公证的规定

（5）有关办理公证和房产登记的程序事宜。据介绍，“在房产证上加名字”的法律术语是“房屋所有权变更登记”，变更登记的前提是房屋没有处于权利限制状态，“不动产在抵押、查封、冻结等状态下都是不能办理变更登记的。现在大多数年轻人选择贷款按揭买房，商品房处于抵押状态，只有贷款还清，抵押状态解除后，才能办理所有权变更。房产证上加名字也要注意两点：1、加名字的时机夫妻婚前加名字与婚后加名字，在办理时流程和费用都是不同的。如果房子是在婚前购买的，则属于婚前一方的财产，如婚后夫妻中的另一方需要加名字，则要按房产交易的流程办理产权变更，这种情况下，往往需要缴纳交纳契税、个人所得税等费用。2、加名字的对象房产证加配偶、子女、父母或者直系血缘关系的名字的，其操作步骤都各不相同，需提前向当地的房管部门进行咨询，了解相关的注意事项。房产证上除了可以加名字以外，同样也支持减名字。房产证减名字，实际上就相当于其中的一方放弃了该套房屋的共有产权，所以在办理房产证减名字的时候，和房产证加名字的流程大同小异，也同样需要缴纳相关的手续费用。

婚前男方一人贷款买房，婚后加女方名，离婚时房屋怎么分？

我们很多人都知道，婚前男方贷款买房只登记在一方名下的话，婚后想要加上自己的名，要经过贷款银行同意，而大多银行是不同意的。那么如果有银行同意，加名之后两人又离婚，房产会怎么分割呢？请看下面这则案例。

原告：张某

被告：潘某

张某、潘某于2012年5月经人介绍相识恋爱，2013年4月登记结婚，2014年11月生育一子。婚后双方经常为生活琐事发生争执夫妻关系不睦。2015年1月两人开始分居。

2010年7月，潘某贷款购买A处房屋一套，合同总价为69万，首付21万元由潘某支付，剩余48万为商业贷款。2013年7月18日加上张某名字，现登记在双方名下。截至庭审日，房屋商业贷款余额为447064.35元。

庭审时房屋价值双方一致确认为93万元。

张某主张房屋虽为潘某婚前购买，但婚后加上了自己的名字，为夫妻共同共有。同意房屋归潘某所有，但是扣除贷款，余款的一半应由潘某支付给张某。

潘某同意离婚，认为房屋系潘某方出资，贷款也是潘某还的，不同意张某的要求。

双方同意孩子由张某抚养，由潘某按月支付抚养费。

法院最后判决房屋归潘某所有，由潘某向张某支付10万元房屋补偿款。

张某不服提起上诉，二审维持原判。

分析：法院没有在判决书写明10万元的计算方式，我们经推算得知，21万元房款对应的增值后价值为：21×(93÷69)=28.3万元，还贷部分对应的增值后价值为（93万元-28.3万元-447064.35元）=199935.65元，法院最后判决的相当于该数额的一半。也就是张某获取到的仅为还贷部分对应的增值后价值，并没有因为加名对房屋首付款部分享有权益。

但是细看不难发现，张某潘某是在2013年4月登记结婚，2013年4月之前还贷的部分，潘某还是获取到了这部分还贷对应的增值后价值。因为法院并没有以结婚登记时间作为起算点，所以法院也就没有忽略加名这个行为对房屋分割的影响。

如果严格按照各自对房屋享有一半的份额来算的话，张某应获取的房屋补偿款应为：（93万元-447064.35元）÷2=241467.83元。

两种计算相差了约14万元。

我们在之前的文章就提过，加名虽然不是“尚方宝剑”，不能确保一定会对房屋享有一半份额，但是加了名肯定不会吃亏。

有的女性朋友可能会问了，加了名怎么才能确保对房屋享有一半的份额呢？

我们给出的建议是：除加名外，另与对方签订一份财产协议，约定好房屋份额（比如双方各自对房屋享有一半的份额）。

这样约定清楚了份额，法院就应按照双方的约定分割房产了。

这个时候，还有朋友可能会问，签了协议还需要办公证吗？我们的回复是不用了，因为房产证上已经加上了你的名字。

“借”别人的名义买房，怎么证明是“借名买房”？

合伙指南作者：李立律师

这是李立律师博客和合伙指南公众号第1135篇文字

“借”别人的名义买房，怎么证明是“借名买房”？

在没有明确的合同的前提下，怎么证明双方之间存在“借名买房”的事实呢？有客户去年向我打听过类似的问题。今天就来聊一下这个法律问题。

要理解这个问题，拆开来，要搞清楚3个问题。3个问题都很重要，而且是一环套一环的：

第一，什么是“借名买房”，法律上是什么性质？

第二，借名买下房屋后，能要求把名字换回来吗？

第三，没有合同的情况下，怎么证明有“借名买房”的事实？

下面就按照顺序来说一下。

一、什么是“借名买房”，法律上是什么性质？借名买房，顾名思义，就是自己出钱，找别人出面买房，约定房子归自己所有。通常，都是指的城市住宅房屋。

但是，这并不是法律上的概念，只是现实中情况的概括。

操作“借名买房”的，都是出于一些特殊的原因，常见的有：自己没有购房资格、自己没有贷款资格、自己拿不到一些政策性的优惠。

房屋是属于不动产，不动产物权基于登记而产生。从物权的角度来看，借名买房双方约定的房屋所有权归属，不是物权性质，而是债权性质的。所以，出钱的那一方，假如要向法院起诉拿回房屋，那么只能请求对方将房屋登记变更到自己名下，不可以直接要求法院确认房屋是自己的。

“借名买房”，还有一定可能是无效法律行为。例如，借名购买经济适用住房等特殊的政策性保障住房，会被视为严重违反法律法规。在这样的借名买房无效的情况下，相应的房屋买卖合同也会被认定无效。

第二，借名买下房屋后，能要求把名字换回来吗？只要没有前面说的非法无效的情况，也没有善意第三人的情况，那么，原则上，向法院诉讼请求把房产登记的权利人变更为实际权利人，是可以得到支持的。

但是，得到法院支持的前提是：需要举证证明“借名买房”的事实。

一旦需要起诉解决这些事情，意味着肯定有矛盾或者障碍，对方可能会否认借名买房，会表示是借款、赠与。这时候，就要看证据了。

第三，没有合同的情况下，怎么证明有“借名买房”的事实？有内容明确的合同，那是当然好的，也是现代社会应当做到的事情。“借名买房”这么大的事情，居然可以只是口头约定，似乎是不可思议的事情。可是，现实情况告诉我们，还真不少。

记得有一个案件，不仅没有合同，而且“名义”的那位还去世了，出钱的一方只能和“名义”那位的继承人打官司要房子。

那些继承人都表示完全不知道有“借名买房”的事情。原告不得不非常困难地进行举证，并且证据也不是那么硬实。

最后，审理此案的法官不得不运用双方证据比较的方式，并结合日常经验法则来加以判断，最后认定不是“借名买房”。

那么，“委托书”这种文书能不能用来证明“借名买房”的事实呢？

委托书，通常都是单方出具的，对方是没有签字认可的，所以证明力也是不够的。

从上海法院处理此类案件的情况来看，在没有合同的情况下，要证明“借名买房”的事实，可以从以下4个方面综合举证，会有较好的举证效果：

1、出资情况

虽然，很可能最后付款是从名义人的银行账户支付的，但是，一般来说，这笔钱实际是另一方提供的。可以调取银行转账记录等，证明这笔款项的实际支出人是谁。

2、房屋使用情况

通常，“借名买房”买到房屋后，是有实际出资人实际占有和使用的。因此，实际出资人是可以举证证明自己是一直占用和使用房屋的人。像是物业费、水电费的支付记录、居委会的证明文件、出租房屋收取租金的情况，都是可以作为这方面的证据。

另外，一直占有使用，而“名义人”一直没有收过房租，也算是一种证明。

3、房屋的购买凭证等重要文件的持有情况

“借名买房”的人，通常一定会把房屋的购买凭证、房产证等重要文件放在自己的手里，不太会放在“名义人”的手里。这些东西的原件的占有情况，也是证据或者证明。

4、采取“借名买房”的原因说明

假如是因为当时自己没有购房资格，那么，一方面要找出当时的购房限制政策，另一方面要举证证明自己当时不具备购房资格。

另外，还有必要说明一下当时考虑买房的动机和需求。

以上这4个方面，单单依靠某一个方面的举证，很可能是得不到法官的确信的，但是，组合起来，就会有较好的说服力，有比较强的证明力。

最后，还是说一句，最好的习惯还是之前签订内容合理明确的合同。不签合同，是自己给自己埋雷，炸不炸，就看运气，何必呢。