年利率18%算不算高？

年利率18%算不算高，做一下比较就可以看出来。现行银行存、贷款利率都很低，即一年期的存款利率为1.5%，一年期的贷款利率为4.35%。那么，相比于现行存、贷款利率和理财产品的收益率来讲，年利率18%还是很高的、算高的，当然高收益必然伴随着高风险。

我们用一组数据看一下年利率18%到底高不高。比如张某、李某和刘某每人将100万元投到不同的产品项目。张某将100万元投到民间小贷公司，双方约定的年收益率为18%；李某将100万元购买了一家地方性银行的理财产品，年化收益率为7%；刘某将100万元购买了银行的三年期的大额存单，年利率为3.75%。计算张、李和刘三人不同投资项目的收益。

计算可知，张某年收益为，100万元*18%=18万元

李某年收益为，100万元*7%=7万元

刘某年收益为，100万元*3.75%=3.75万元。

从计算结果可以看出，张某的年收益最高，当然风险最大，刘某的年收益最低，但风险最低，或者说没有风险。

站在投资者的角度来看，高收益必然伴随着高风险。张某将100万元投资到民间小贷公司，如果小贷公司放贷时，将贷款率确定为30%，且放贷风险控制不规范，也没有做到有效的风险控制措施，比如，借款方必要的担保措施没有从根本上落实，那么如果贷款收不回来，又没有可供执行的担保措施，则贷款收不回来，则作为投资方的张某其风险就大了，也就是处于血本无归的境地。

而李某和刘某的投资相对稳健，尤其是刘某。但低风险投资，收益也会相对较低，甚至没有风险。风险与收益是相辅相成的。

站在贷款方的角度来看，年利率18%尽管很高，但还不算是高利贷，即没有达到高利贷的标准。根据中国人民银行和最高人民法院相关政策的规定，借贷双方约定的利率未超过年利率24%的，贷款方可以要求借款方按照约定的利率支付利息；而借贷双方约定的利率超过36%的，超过部分的利息是无效的。

按照央行和最高法院对高利贷标准的解读，贷款方的利息率如果超过高利贷规定的标准，那么贷款方没有收到的利息是无效的，也是不受法律保护的。

总之，年利率18%算高，而且与现行金融机构提供的金融产品相比高很多，但18%的年利率还不算高利贷，没有达到高利贷设定的标准。对投资者而言，高收益注定与高风险相伴，有效的风险控制也是必要的，避免血本无归。

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2022年3月20日

房抵贷利率低至3.6%，住房贷款利率还会调降吗？

业内人士指出，虽然银行通过渠道对接业务是常规操作，但经营贷若流入房地产领域显然是不合规的。银行系统一般会监测资金流向，只要查到，银行就会要求一次性还清贷款，得不偿失

图/视觉中国

文《财经》记者严沁雯

编辑张威袁满

“利率低至三厘，一年可以节省几个点，银行房抵贷了解一下？”在素来活跃的贷款中介人员朋友圈动态中，“房贷转房抵贷”的推介正在增多。

《财经》记者从上海地区一位贷款中介处了解到，所谓“房贷转房抵贷”，其目的是利用房抵贷与房贷间的利率差节省利息。以一套尚处于按揭贷款的房子为例，若将房贷全部还清，可将房产用于抵押从而向银行申请贷款，由此达到“房贷转房抵贷”。

在部分购房者看来，相比此前申请的5%甚至更高的房贷利率，贷款利率在三点几的房抵贷具有一定“诱惑”性。据多名中介人士反映，近期接到的房抵贷咨询越来越多，咨询客户既包括资金紧张的小企业主，也包括购房者。

值得注意的是，一些房抵贷实为经营性贷款。根据7月29日中国人民银行公布的《2022年二季度金融机构贷款投向统计报告》（下称《报告》），2022年二季度末，本外币住户贷款余额73.29万亿元，同比增长8.2%，本外币住户经营性贷款余额17.75万亿元，同比增长15.1%，个人住房贷款余额38.86万亿元，同比增长6.2%。

住户经营性贷款增速远高于住户贷款增速和个人住房贷款增速，市场关注，经营性贷款流入房地产的现象是否会“卷土重来”？

“大热”的房抵贷

“房抵贷是我们当前最重要的指标，现在特别‘卷’，银行间还会打‘价格战’，其作战的砝码在于额度与利率。”当问及房抵贷业务，一位股份行客户经理告诉《财经》记者。

今年以来，在政策指引下，各家商业银行加大了对小微企业的支持力度。多位从事贷款业务人士表示，作为一项小微经营性贷款，房抵贷成为近期的热门业务。

《财经》记者以小微企业主身份咨询了上海地区某股份行支行客户经理，据其介绍，只要满足“名下有房且名下企业成立满一年”便可申请房抵贷业务。授信额度一般为房屋评估价的七成，银行根据还款情况可三年给予一次授信期限，最长可达20年。

“如果房子已经还清贷款，最低年利率可以做到3.6%；如果房子尚在按揭，还款时间满12个月也可以做‘二抵’，利率最低在3.6%-3.7%左右，不过给的额度要减去还在按揭的部分，会比已还清贷款的房子低一些。”上述客户经理表示。

对比此前购房者所申请的5%甚至更高的房贷利率，房抵贷利率颇具优势，这也让不少人看到了其中的“套利”机会。

“有大量客户咨询这项业务，银行办房抵贷都要排队了。”上海地区一位贷款中介人员表示，“有的客户是做生意需要周转资金，有的客户则是用于置换房贷。”

2021年初在上海购入一套房产的李女士告诉《财经》记者，近期已有不只一个贷款中介在向自己推介房抵贷，“如果用房抵贷来替换房贷，可以节省不少钱。”

据李女士介绍，其所持房产总价约为500万元，此前向银行申请约300万元的住房贷款，贷款期限为30年，房贷利率为4.65%，累积支付利息约为257万元。

根据贷款中介提供的方案，以等额本息为还款方式计算，若是将房子抵押转换为利率为3.85%的房抵贷，总共可节省约50万元利息。

银行严控资金用途

在部分购房者看来，可以提供高额度、低利率且期限较长的房抵贷贷款，完美契合了其置换利率较高房贷的需求。

《财经》记者以购房者身份向一名贷款中介咨询相关业务，在自己表示名下并无公司后，对方表示可以帮忙提供营业执照及相应流水包装，通过银行审核。与此同时，在所持房产未还清贷款的情况下，该中介亦可提供垫资渠道以完成还贷，提高向银行贷款的机会及额度。

“经营贷期限一般在5年-10年，到期需要再次借助垫资还清本金后续贷，每次中介收取的费用价格不菲，再加上包装企业的费用，全部算下来根本节省不了多少钱。”一名银行业人士表示，如果个人单纯出于节省利息的目的将房贷转换为房抵贷，可能并不能达到预期效果。

根据上述贷款中介提供的信息，中介会收取贷款金额的1.5%作为服务费，包括提供垫资渠道、与银行沟通、准备申请材料等，个人若需要申请房抵贷业务，还需要支付购买营业执照的费用（5000元起步）。此外，若需要垫资，费用在日利率0.07%左右。

在一位大行相关业务人士看来，对于购房者来说，无论是将正在按揭的房贷转换为利率较低的房抵贷，还是通过抵押房产获得房抵贷用于购房，若被查出均有“抽贷”风险。

“虽然银行通过渠道对接业务是常规操作，但经营贷若流入房地产领域显然是不合规的。”上述大行相关业务人士告诉《财经》记者，银行系统一般会监测资金流向，只要查到，银行就会要求一次性还清贷款，得不偿失。”

事实上，此前经营贷流入房地产领域的现象就曾经历严查。

2020年疫情之后，在监管部门要求银行让利小微企业的背景下，经营贷与房贷间的价差就曾被当做套利手段，引发市场关注。

2020年4月20日，央行深圳支行下发紧急通知，要求全市各商业银行针对2020年新发放的房抵经营贷（含借款人为企业或个人）情况立即开展自查，包括且不限于借款人贷后新增房产的监测情况。

随后，各地相关部门对于经营贷流入房地产市场的监管趋严。包括上海在内的多地监管部门要求辖内银行排查辖内银行消费贷、房抵贷等违规流入房地产市场的情况。

在此之外，中介提供的方案能否通过亦是未知数。

《财经》记者以贷款者身份咨询了多家银行的客户经理，在提出要申请房抵贷时，对方均会事先询问资金用途。同时，申请房抵贷对于名下公司成立时间及发票、流水均有要求。此外，有部分客户经理表示需要前往经营场所实地考察。

购房者需理性

当下“房贷转房抵贷”业务是否真如贷款中介所说“异常火爆”？

“确实听说过这种情况，但是有过严格监管，现在这么做的不多。”在问及日常是否有客户通过抵押形式将房贷转为个人经营贷时，西南地区一位股份行相关业务人士对《财经》记者表示。

一方面，从住房销售的情况来看，此前“盛况”已然不在。据国家统计局公布的数据，2022年上半年，商品房销售面积68923万平方米，同比下降22.2%；其中，住宅销售面积下降26.6%。商品房销售额66072亿元，下降28.9%；其中，住宅销售额下降31.8%。

另一方面，对比去年房贷紧缩的情况，如今贷款环境已经较为宽松。在国新办7月21日的新闻发布会上，银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞表示，银保监会会同央行将首套住房贷款利率下限下调20个基点，指导银行提高按揭贷款审批效率，目前放款速度已经达到2019年以来最快水平。

整体来看，当下经营贷流入房地产领域的数量并不大。

一位上海地区的购房者告诉《财经》记者，对比房贷，自己更加青睐利率更低的房抵贷。在已持有一套房产的基础上，手中尚有闲钱的他将二套房列入计划之中，“现在存款利率低，理财也不知道买什么，感觉还是买房稳妥”。

由于已不具备首套房资格，二套房不仅房贷利率更高且需支付约70%的首付，上述购房者计划将手中房产抵押，申请“利率较为优惠”的房抵贷。

“有的银行在审核上不太严格，可能更多取决于客户经理个人的情况。”一位银行从业者表示，“现在有小微企业贷款指标要求，而且在银行看来，借款人将钱用在房地产领域比拿去经营的风险还低一些。”

另一方面，上述银行从业者表示，正常情况下授信主体为公司用途都是日常经营周转，但若有客户将资金“转几手”依旧增加监测难度。

值得注意的是，8月1日某银行发布关于“调整提前还款补偿金收费标准”的公告。虽然公告已在此后删除，但背后折射出提前还贷现象增多。有市场人士直言，这反映出当下居民不愿背负利率过高的房贷。

“此类事件背后，至少也存在一种借提前还贷去申请房抵贷的业务，或申请经营贷的业务。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《财经》记者，“虽然经营贷利息确实很低，但若朝着这个目标变相套取低利率贷款，各地肯定会严查。购房者需要理性看待此类业务。”

9%的贷款年利率算高吗？

最近，有一个朋友装修房屋还缺一点钱，于是在某家贷款公司办理了装修贷，贷款金额10万，期限为8年，采用等额本息，一个月还款金额1465.02元。

贷款

如果按照等额本息的还款方式计算，年利率达到了9%，这比一般的房贷的利率要高很多，我这位朋友是不是被套路了？9%的贷款利率是否合法？利率水平算高吗？

一、贷款年利率9%是合法的。我们国家是禁止放高利贷的，借款的利率不得违反国家有关规定，年化利率只要不超出36%，就属于合法利率，对于超出的就是高利贷，不再受法律的保护。

主要表现在：

（1）如果借贷双方约定的利率并未超过年化利率的24%，出借人请求借款人按照双方约定的利率来支付利息的，人民法院会给予支持。

（2）如果借贷双方约定的利率已经超过年化利率的36%，那么超过那部分的利息则是约定无效的。

由此可见，贷款年利率9%远远未达到36%，并不属于高利贷，借款合同是受到法律保护的。

高利贷

二、虽然贷款年利率9%不违法，但是利率水平相对而言算是偏高的。1.相较于住房贷款

一般而言，各大商业银行住房贷款的年利率在4%-7%之间，而公积金贷款利率更低，3%左右，9%就属于高利率了。

2.相较于其他信用贷款

常见的信用贷款如下：

（1）阿里旗下的网商贷，根据不同客户的资质情况，年利率在6.48%-16.2%之间，9%也在中等偏上。

（2）各大主流银行的信用贷款，如建设银行的快贷，交通银行的惠民贷，年利率大约在4%-8%之间，9%就属于高利率了。

信用贷款