【北京房产】告诉你商贷如何计算贷款额，买房不用找中介。

使用商业贷款购买住房，如何计算贷款额呢？

1、确定贷款套数

首套二套认定标准:

以家庭为单位，北京无住宅类住房且全国没有住宅类贷款记录（含公积金贷款记录），即为首套（如离婚需离婚满一年），其他情况均为二套。

2、借款人确定所购买房屋的类型

非普通住宅认定标准：

.单套建筑面积在140平方米（含）以上；

.住宅小区建筑容积率在1.0（含）以下；

.单价及总价均≥以下标准即视为非普通住宅

区域

单价应低于（元）

总价应低于（万元/套）

五环路以内

39600

468

五环路至六环路之间

31680

374.4

六环路以外

23760

280.8

.以上三个条件满足一个即为非普通住宅。注意：已购公房及央产房按银行现行政策为普通住宅

3、确认贷款成数计算贷款额

首套：

.普通住宅贷款额=房屋价格×65%

.非普通住宅贷款额=房屋价格×60%

二套：

.普通住宅贷款额=房屋价格×40%

.非普通住宅贷款额=房屋价格×20%

注意：网签价与评估值取低值为计算成数的房屋价格

当然了，按照以上步骤计算完贷款额后，借款人还需要符合银行的其它要求，否则贷款额还是会有变化的，下次再跟大家揭晓呦！

房贷一族注意了，算法要变！手把手教您计算方式

原标题：房贷一族注意了，房贷算法要变！

上周末，央行发布公告称，为深化利率市场化改革，宣布明年3月到8月推动存量浮动利率贷款的定价基准转换，促进贷款基准利率向贷款市场报价利率LPR转换，房贷用户可与银行重签合同，约定固定利率或“LPR+加点”两种利率形式。但由于专业性太强，很多读者表示看不懂。那么这一转换意味着什么呢？您家的房贷转换成哪种形式最划算呢？今天，扬子晚报/紫牛新闻记者用通俗易懂的方式，手把手将换算方法教给您。

【政策要点】明年3月到8月任意时点房贷客户要选利率“换锚”方式

12月28日，央行发布了一条重磅消息，存量房贷利率定价基准要改了，从明年3月1日开始，定价基准开始转换为LPR，不再挂钩以前的基准利率了。

扬子晚报/紫牛新闻记者了解到，个人住房贷款一般都是5年期以上的商业贷款，以前锚定基准利率，按基准利率上浮或打折；2019年10月8日以后的增量房贷利率锚定LPR，LPR是每个月公布一次的贷款市场报价利率。目前，最新的5年期LPR是4.8%，房贷利率在LPR基础上加点作为最终利率。按照以前的算法，挂钩基准利率的房贷利率在央行贷款基准利率发生变化时才有变化，而挂钩LPR的利率会随着LPR变化而变化，LPR每个月公布一次。

那么，存量房贷利率定价基准具体怎么调整呢？央行公告中给出了两种转换选择方案。

第一种：将房贷利率转换为固定利率。按照规定，商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。业内人士分析称，选择固定利率后，以后还房贷期限内利率不再浮动。

第二种：从基准利率切换到LPR，选择“LPR+加点”利率。LPR是贷款市场报价利率，LPR每月公布一次，是不断变动的，意味着，如果选择“LPR+加点”利率，那么，以后的房贷利率将随着LPR的升降而可升可降，月供也可能变多或变少。

【具体计算】

固定利率客户，利率不再浮动

切换LPR客户，“差值”保持不变

扬子晚报/紫牛新闻记者了解到，央行公告显示，借款人只有一次选择权，转换之后不能再次转换。如何计算“新利率”，房贷客户们在面临选择时犯了难，到底哪种形式比较划算呢？

扬子晚报记者举例计算如下：

客户A在2012年年底购房，当时享受的房贷利率折扣为85折，按照现在的基准利率算，他的贷款利率为基准利率（4.9%）×0.85=4.17%。

按照第一种方式，房贷客户A与银行协商后续的利率为固定利率4.17%，则以后无论外部环境如何改变，他都按照4.17%的房贷利率进行还贷。

而按照第二种形式，客户A需要先计算与LPR的差值。在加点数值方面，加点数值为原合同最近的执行利率（4.17%）与2019年12月LPR（4.8%）的差值（这个案例中，差值为负0.63%），那么，在合同剩余期限内，这个差值一直保持负0.63%不变。比如未来LPR上行到5.2%，那么，该客户的房贷利率届时将为5.2%-0.63%=4.57%，高于固定利率（4.17%）；但是假如未来LPR下行到4.2%，则该客户届时执行的房贷利率为3.57%，低于固定利率。

若客户B是2018年购房，房贷利率为基准利率上浮10%，则他目前执行的房贷利率为4.9%×（1+10%）=5.39%，按照第一种方式，他可以与银行约定后续按照固定利率5.39%进行还贷；但按照第二种方式，他当前利率与2019年12月LPR（4.8%）的差值为0.59%。假如未来LPR上行，则他的贷款利率也会相应上行，但假如未来LPR下行到4.2%，则该客户届时执行的房贷利率为4.2%+0.59%=4.79%，低于他所选择的固定利率。

可以看出，随着未来LPR走势不同，房贷利率的变化一目了然。

【专家说法】LPR利率长期看，下行空间大看重稳定，也可选固定利率

扬子晚报/紫牛新闻记者通过计算得知，选择哪种形式更划算取决于未来LPR的走势，当未来LPR处于下行空间时，选择挂钩LPR的利率会更划算。LPR每个月都浮动，是不是房贷利率也是每个月浮动一次？据介绍，目前，大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。但金融机构与客户协商定价基准转换条款时，可重新约定重定价周期和重定价日，其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为1年。

据介绍，此次央行新政主要影响的是2020年前购房、使用商业贷款并且参考贷款基准利率定价的购房者。业内专家表示，对于贷款剩余期限较短，贷款剩余额度也较少的购房者，两种方式的差别不大。但对于贷款额度和贷款年限都比较长的购房者，选择随行就市更有利。融360大数据研究院房贷分析师李万赋在接受扬子晚报/紫牛新闻记者采访时表示，从中长期看，LPR利率水平下行空间大。在LPR继续下行行情下，用户选择转换成LPR定价基准的方案比较有利，未来利息支出会有所减少。当然，相比LPR可能下降带来的利息支出减少，如果用户更重视利率稳定性和便捷性，也可以选择转换为固定利率。

中国民生银行首席研究员温彬认为，尽管银行会提供浮动和固定两种贷款报价，但在预期LPR下降背景下，客户通常会选择浮动利率报价，因为点差已经固定了。如果因经济回升、通胀上行，LPR处于上升周期，则房贷利率也会随之走升，而如果此前签署的是固定利率，则房贷成本不变。

重磅！首套房商贷利率调整！成都最低已降至4.6%（帮你算了算月供）

15日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布“关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知”。

具体内容如下：为坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，按照国务院有关部署，现就差别化住房信贷政策有关事项通知如下：

对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

个人首套房商贷利率下限调整

成都首套房贷利率最低已降至4.6%

今日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知。根据通知，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。消息一出，引发了众多热议，那么目前成都首套房利率情况如何？记者随即走访了我市部分商业银行。

在走访多家本地银行机构后，记者了解到，继今年一季度房贷利率下调以来，目前我市商业房贷利率继续下探，目前刚需首套房贷利率部分银行已降至4.6%，首套房贷利率普遍回归基准利率，二套房贷利率也有不同程度下降。“针对刚需首套房客户，根据个人征信资质，最低4.6%都能批得下来。”据我市某商业银行个贷中心客户经理介绍，首套房贷利率回归基准利率4.9%已是常态。

针对二套房，则视借贷人具体情况而定，普通有房没有按揭，在个人征信良好的情况下，二套房利率在4.9%到5.2%左右，首套房有贷款没还清，二套房贷利率则在5.2%到5.6%左右。而且审批时间大大提速，“从递件到放款，最快一个星期左右。”

记者向多家中介机构和楼盘销售人员了解到，进入2022年之后，合作银行每过一段时间就会告知利率调整情况，普遍都是进行下调。银行会根据购房者资质进行灵活调整，征信和工资流水都非常好的购房者，基本都能申请到同时间段的最低利率。

以首套房为例，假设总房款为200万元，首套房首付三成为60万元，则需要贷款140万元。如果以4.6%计算，贷款30年，总计支付利息118.37万元，每个月月供为7177.02元。如果按照去年首套最低5.6%计算，贷款30年，总计支付利息149.34万元，每月月供为8037.11元。总利息减少近31万元，每月月供减少860元。

据央行5月6日最新公布数据显示，2022年一季度末，个人住房贷款余额38.84万亿元，同比增长8.9%，增速比上年末低2.3个百分点，由此可见目前个人住房贷款余额相对充足。

专家分析

中泰证券首席分析师、上海财经大学公共政策与治理研究院首席专家杨畅认为，降低住房贷款利率反映了在坚持“房住不炒”同时刺激需求。该政策重点对首套房贷款利率进行调整，根据5年期LPR4.6%计算，下限在5年期LPR基础上减20个基点，最低利率可至4.4%。与3月末全国首套房市场平均利率（5.28%）的空间进一步拉大，空间超过80个基点。

除此之外，杨畅认为，因城施策有利于精准调控。该政策强调“各城市自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限”，对于部分人口流入数量较大，住房具有刚性需求的城市，可以结合自身情况采取不同的加点方式，有利于对需求释放进行精准调控，防止产生房价快速上行的压力。

（来源：锦观新闻）