「帝都买房攻略—基础篇3」贷款总额如何计算

上两篇购房攻略基础篇，给大家介绍了购房资格、什么才是真正首付比例、各种税费的计算方式......今天给大家介绍一下；在买房的时候，不同性质的房产，我们可以做到的贷款上限是多少。

一、不同产权、资格上限成数：

【首套资格】

1、经济适用房：贷款总额最高为网签价的80%。

2、共有产权房：贷款总额最高为网签价的70%。

3、普通商品房：贷款总额最高为网签价65%。

4、非普商品房：贷款总额最高为网签价60%。

【二套房资格】

1、购买普通自住房且为第二套住房的，贷款总额最高为网签价40%

2、购买非普通自住房且为第二套住房，可做到贷款总额最高网签价20%。

二、贷款总额上限条件：

【首套资格】

5环内最多可贷304万，5-6环最多可贷243万，6环外最多可贷182万

【二套房资格】

5环内最多可贷187万，5-6环最多可贷149万，6环外最多可贷112万

三、贷款期限（最高值、人、房龄）

理论上讲我们最高可贷25年，但是还有两个值会卡我们的可贷年限（即：57减房龄、65减借款人年龄），算法取三者最低数值，即是我们的可贷额度。

总结：虽然上面有三大条件，但是最根本的问题还是要参考夫妻双方过去一年的收入、流水以及公司出具的收入证明（假定：在月供2万的情况下，夫妻双方税前月均收入要在4万流水以上才能申请：含公积金收入）

最后提醒大家现在，对于二套用户来讲，3成首付也可以完成✅二套购买。首付不足还可以使用首付贷解决。希望大家都可以买到自己心仪的好房子。

你是不是也着急还房贷？我们帮你算了笔账……

H大家好，又到每周一次的谈心时间了。老规矩，先回顾一下近一周要闻。

8月12日，人民银行发布2022年7月金融统计数据报告。数据显示，7月份新增信贷、社融规模增量数据不及市场预期。

为提振市场信心，8月15日，人民银行宣布开展4000亿元中期借贷便利（MLF）操作(含对8月16日MLF到期的续做)和20亿元公开市场逆回购操作。中期借贷便利（MLF）操作和公开市场逆回购操作的中标利率均下降10个基点。不少机构认为，房贷利率或将受此影响进一步下调。

A股板块方面，截至8月17日收盘，周内表现最好的申万板块是电力设备（+6.26%）和房地产（+3.01%）；最差的是美容护理（-1.28%）和计算机（-1.55%）。

提前还贷上热门：我要不要也提前还？

最近，很多购房者正在积极摆脱“负翁”身份，加入了提前还房贷大军。在90后扎堆的热门社区“小红书”上，不少人都在分享自己提前还房贷的思路、攻略和计算方式。为什么那么多人提前还房贷？提前还房贷真的划算吗？今天我们不妨就来算一算。

从经济角度考虑

购房贷款有两种，一种是公积金贷款，利率较低；还有一种是商业贷款，利率较高；而大部分人公积金贷款的额度有限，属于混合贷款，所以我们分三种情况来考虑。

按首套房计算，我们以深圳的周边城市东莞举例，假设买了一套2.5万一平、面积70平的房子，那么房价总金额175万元，其中首付52.5万元，需贷款122.5万元，按30年等额方式偿还。目前已经还贷5年，房主最近手中有富余现金20万元，正在考虑要不要将这笔钱用于提前偿还房贷。

01纯公积金贷款

根据3.25%的公积金贷款利率计算，30年一共需要还69.43万元利息，本息合计191.93万元，月供5331.28元。

以上数据由房贷计算器提供，公积金贷款利率及贷款政策参考东莞当地政策

接下来，我们要算一下提前还掉20万本金的话，能节省多少利息。简单来说，可以直接算20万，在剩余的25年里面，会产生多少利息。

参考上面的计算方法，这笔利息大概是9.24万元——也就是说提前还掉20完本金，能省掉9.24万的利息。

02纯商业贷款

根据4.9%的商业贷款利率计算，同理可以算出此方案30年一共需要还111.55万元利息。如果提前还20万贷款，总共可以节约14.73万元利息支出。

0350万公积金贷+72.5万商业贷

有公积金贷款有额度限制，因此大多数人采用的是公积金+商业贷的方式，假设采取50万公积金贷+72.5万商业贷的方案，那么30年一共需要还94.36万元利息，这种方式的利息金额介于以上两者之间。由于商业贷款利率较高，提前还款我们选择优先还商业贷，那么提前还款剩下的利息支出和第二个方案一样，共省下14.73万元利息支出。

根据一番计算，我们已经算出各方案如果提前还20万贷款能省下的利息，把它们汇总到下表中。

接下来要考虑的问题是，如果不提前还款，把这笔20万的现金用来投资能获得多少收入呢？

由于我国公募基金发展时间尚短，且早期基金样本数据较少，公允起见，我们拉取各基金指数近十年的收益情况作为参考。根据下表数据，过去十年中权益类基金指数都实现了翻两番的小目标，债券类基金指数也比较可观。

指数数据来源：wi，统计区间2012/8/1-2022/7/31，数据仅供参考，不代表基金产品管理人对基金产品的收益承诺或保障。不构成玩转理财通对市场的投资建议。基金有风险，投资须谨慎。

根据这一数据，可以估计出20万元能够获得一笔不小的收益，且获得的收益很可能超过提前还房贷省下的利息金额。当然长期投资的过程可能不会一帆风顺，尤其是权益类资产占比较高的基金，可能会面临较大的回撤。因此，如果你选择不提前还房贷，那么针对一笔长达二十多年的投资来说，适当配置偏债类的“固收+”基金，或许是一个更稳妥的选择，既能获得适中的收益，又能适当降低波动，提升持有体验。

单纯从经济角度考虑，似乎不提前还款能获得的经济效益更高。但实际生活中我们要考虑的因素有很多。如果觉得对权益类投资的把握度不那么高，还是比较认可提前还款的，那么建议优先偿还商业贷款部分，毕竟公积金贷款的利率比商业贷款要低得多。而针对纯公积金贷款的情况，不提前还房贷问题也不大，考虑到在比较稳健的投资情况下，如果将这笔钱用于购买纯债基金类产品，年化收益大概率也能超过贷款利率。

还要考虑哪些情况？

除了以上因素，要不要还贷款还要考虑一些额外因素，比如为了还清首套房之后再入手第二套的。一些城市对于首套房贷款没还清的情况，再买第二套房所需的首付比例和贷款利息都有不同的政策。或者，手头有现金富裕，如果还清首套房贷款，方便再次申请低利率的住房公积金贷款的，也可以选择提前还款。比如东莞的政策就是在首套房贷款全部结清后，符合申请条件的，间隔6个月可以再次申请公积金贷款。

还有一种情况就是正值婚嫁年龄的男女青年，如果手中有一套已经还了不少贷款的房产，且希望能够归为婚前财产的，那么也可以在经济承受范围内选择提前还清剩余贷款。

总之，要不要提前还清部分贷款或全部贷款还需要根据个人的具体情况权衡，不可盲目跟风。

风险提示：以上内容，不构成投资建议或承诺。不作为任何法律材料。文中点评基金收益显示并不能完全反应基金走势，基金的过往业绩并不预示其未来表现，完整业绩请在基金详情页面中了解，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证。投资人应充分了解基金定投与零存整取等储蓄方式的区别。定投投资时引导投资人进行长期投资、平摊投资成本的投资方式，但定投并不能规避投资风险，且不保证投资一定会获得收益，也不是替代储蓄的等效理财方式。本文所列示的定投收益是基于特定的定投收益模型计算得出。基金销售服务由腾安基金销售（深圳）有限公司提供，基金投资人在投资前请确认已知晓并理解文中产品的特征性质与相关风险。投资人应当认真阅读《基金合同》、《招募说明书》等基金法律文件，确保自身具有相应风险承受能力。基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证本基金一定盈利，也不保证最低收益。基金有风险，投资需谨慎。

房贷利率创20年新低，南京房价还会跌吗？

8月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新的贷款市场报价利率（LPR），将一年期LPR从3.70%下调至3.65%，将五年期LPR从4.45%下调至4.3%。

值得注意的是，本次已是今年以来LPR第三次下调。

本轮降息后，5年期房贷利率创近20年最低水平，如果是首套房贷再享受定向降20个基点的福利，那么房贷利率将低至4.1%。

按贷款300万30年的商业贷款计算，等额本息还贷方式下，计算买房成本的变化。

等额本息贷款300万，30年，房贷利率4.25%，月还款14758元，总利息231.3万

等额本息贷款300万，30年，房贷利率4.1%，月还款14496元，总利息221.85万

降息之后，月还款少了250元，总利息少还10万。

这次的降息被赋予很多含义，创纪录新低的房贷利率仿佛成了楼市的救命稻草，未来房价还会跌吗？

这次降息对刚需和改善型需求，都有比较大的促进作用。然而对前两年刚入市的买房人却是晴天霹雳，要知道那时的房贷利率都是6字头，还了一年的贷款，现在再三降利率，虽然自身也能享受到实惠，但还是愤愤不平。

对于身负高利率的买房人来说，有没有方法能“止损”呢？方法是有的！

目前市面上传出的经营贷就是其中之一。

目前的说法就是把名下贷款结清之后，拿着全款的房子做经营贷，据了解市面上的经营贷利率约3.8%，且是先息后本，一般贷款年限10年左右。

但做经营贷还是存在风险的，不要盲目跟随。

其实目前想降低房贷利率最好的办法就是房产置换。

和小区的其他邻居交换房产，结清贷款后还可以按最新的利率重新审批房贷，不失为一种好方法。除了省利息之外还能省税。

如果交换后的房屋与原房屋价值相等，可免征契税，如果交换后的房屋比原房屋价值高，则按差额缴纳契税。

如果都没有途径那么就卖房之后再买入吧，这个方法真的是被逼无奈，然而这也是服完降息这幅药的副作用。

前期高利率入场的买房人纷纷在需求没有变化下被动做出的置换选择，极大的提高了二手房的成交活跃度。

南京今年以来多次出台救市政策，虽然房价跌了，但是现状却是二手房成交量蹭蹭的上涨，这次降息会再次推动刚需和改善买房人进场。

这么20年难得一遇的低利率真的是可遇不可求，二手房成交量持续上涨之后，接下来房价就会止跌回升，这是一个房地产周期的常识。

但还要再说回来，根据某二手房网站显示当前南京在售二手房为13.3万套。

7月份南京的二手房成交了8150套，这个成交量在长三角地区都是首屈一指的，这个成交量也创了南京今年二手房成交的新高。

很多人说南京二手房市场已经触底，虽然二手房市场触底了，但房价还没有触底。一般来说当二手房库存的去化周期为12个月之时，房价就是要止跌回升。按照这个逻辑，南京二手房单月成交突破1.1万套，南京房价就要上涨。

写在最后：

低利率确实很诱人，抄底的方法也已经透露了，能不能把握机会就看你们了。