广西钦州：首次购房贷款最低首付比例由25%调整为20%

11月21日，钦州市自然资源局官网发布《钦州市支持房地产业平稳健康发展的若干措施（修订）》。

政策指出，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款最低首付款比例由25%调整为20%。首套住房商业性个人住房贷款最低首付比例不低于30%，利率下限调整为不低于LPR减20个基点。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

同时，提高住房公积金贷款额度上限。自2022年6月1日起至12月31日期间，缴存人夫妻双方均在本市正常缴存住房公积金的，最高贷款额度为40万元；缴存人单方在本市正常缴存住房公积金的，最高贷款额度为33万元。

以下是全文：

钦州市支持房地产业平稳健康发展的若干措施（修订）

为全面贯彻党中央、国务院和自治区党委、自治区人民政府的决策部署，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，认真落实城市政府主体责任，不断改善房地产市场供需结构，优化市场环境，提振市场信心，努力实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标，进一步支持和促进我市房地产市场良性循环和平稳健康发展，制定本措施。

一、完善房地产政策

（一）国有建设用地使用权出让竞买保证金比例统一按起始价的20%确定。出让的土地，用地单位在出让合同签订后3个月内缴纳土地出让价款不低于总价款的50%，余款可分期缴纳，缴款期限不得超过1年。（牵头单位：市自然资源局；配合单位：市财政局，市税务局）

（二）对已出让尚未建设的非住宅商品房用地（出让条件中有特别约定商业配置条款的除外），在满足公共服务设施和基础配套设施承载力，以及城市风貌管控要求的前提下，可适当放宽“商改住”或降低商住配比，经申请批准后调整为居住、养老、文化、体育等用地进行开发建设，具体调整比例由规划部门另行确定。（牵头单位：市自然资源局；配合单位：市住房城乡建设局）

（三）办理房屋所有权首次登记2年后仍未能出售的商业、办公等非住宅用房（城市重点功能区、重要景观节点区和主干道沿线的除外），经申请批准可改造为商品住房或企业自持租赁住房，支持以适当比例改为保障性租赁住房，并及时向水、电、气经营单位和物业主管部门报备，其用水、用电、用气和物业费执行居民收费标准；非住宅用房经批准后变更为住房的，补交相应土地出让金后，其土地使用年限可同步变更为住宅用地土地使用年限。改造按程序申报。（牵头单位：市自然资源局；配合单位：市财政局、市住房城乡建设局、市城管执法局，钦州供电局，钦南区、钦北区人民政府，市开投集团公司、市滨海投资集团公司）

（四）自本措施发布之日起至2023年3月31日期间，房地产开发企业申办商品房预售许可手续时，承诺按时足额缴纳首期物业专项维修资金后，可延迟至《商品房买卖合同》网签备案时同步缴纳首期物业专项维修资金，未销售部分在取得预售许可证后6个月内足额缴纳。对逾期不缴纳的企业，将从相应楼栋的预售资金监管账户直接划转相应资金，并按有关规定依法依规处理。（责任单位：市住房城乡建设局）

（五）自本措施发布之日起至2023年3月31日期间，房地产信用等级为二级（含）以上的房地产开发企业，本项目近1年内已办理预售许可的楼栋去化率达到30%（含）以上（以网签合同套数计算）的，在申请高层楼栋预售许可时投入资金达到工程建设总投资额的25%以上且形象进度达到正负零，可办理预售许可。（责任单位：市住房城乡建设局）

（六）严格落实《钦州市集体土地房屋征收房票安置管理操作规程（试行）》，推进公寓房安置，加快存量商品房的去化速度。（牵头单位：市自然资源局；配合单位：市财政局、市住房城乡建设局）

（七）开设房地产开发企业不动产登记“绿色通道”，持续推行新建房地产项目“交房即得证”模式。（牵头单位：市自然资源局；配合单位：市住房城乡建设局）

二、支持刚性和改善性住房需求

（八）居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款最低首付款比例由25%调整为20%。首套住房商业性个人住房贷款最低首付比例不低于30%，利率下限调整为不低于LPR减20个基点。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。（牵头单位：人民银行钦州市中心支行；配合单位：市财政局，钦州银保监分局）

（九）提高住房公积金贷款额度上限。自2022年6月1日起至12月31日期间，缴存人夫妻双方均在本市正常缴存住房公积金的，最高贷款额度为40万元；缴存人单方在本市正常缴存住房公积金的，最高贷款额度为33万元。（责任单位：市公积金管理中心）

三、优化商品房预售资金监管

（十）住房城乡建设部门会同金融监管部门推动房屋网签备案系统和商业银行业务管理系统对接，加强房屋网签备案、监管账户资金、银行按揭贷款等数据信息共享，提高监管资金拨付效率。（牵头单位：市住房城乡建设局；配合单位：人民银行钦州市中心支行、钦州银保监分局）

（十一）自本措施发布之日起至2023年3月31日期间，房地产信用等级为三级的房地产开发企业所开发项目完成主体工程结构封顶节点后或房地产信用等级为二级（含）以上的房地产开发企业所开发项目完成主体工程建设层数达三分之二节点后，提供保函或相应资产担保的，可提前一个节点申请使用监管账户内重点监管资金用于支付监管项目开发建设费用。（责任单位：市住房城乡建设局）

四、支持房地产市场平稳健康发展

（十二）金融监管部门督促商业银行严格执行预售资金监管账户相关规定，确保购房款全部直接存入监管账户。严禁房地产开发企业违规挪用、抽调监管额度内资金。住房城乡建设部门加强商品房预售资金监管，督促检查商品房预售资金监管实施情况。（牵头单位：钦州银保监分局，市住房城乡建设局；配合单位：人民银行钦州市中心支行）

（十三）引导金融机构对信用良好的受困房地产开发企业合理延后贷款还款期限、续贷或降低融资成本，依法依规加大对房地产开发企业的信贷支持力度。鼓励金融机构对受疫情影响的个人住房贷款灵活采取合理延后还款时间、延长贷款期限、延期还本等方式调整还款计划。（牵头单位：人民银行钦州市中心支行；配合单位：市财政局，钦州银保监分局）

（十四）尽快解决房地产项目征地拆迁历史遗留问题，将完整土地交付房地产开发企业开发建设，加快完善房地产项目周边市政道路、教育、医疗等公共配套设施建设。（牵头单位：市自然资源局、市住房城乡建设局；配合单位：市发展改革委、市教育局、市财政局、市卫生健康委、市城管执法局，钦南区、钦北区人民政府，市开投集团公司、市滨海投资集团公司）

（十五）加强对房地产开发企业、房地产中介机构的管理，完善市场监管联动机制，加大联合整治执法力度，严肃查处违规建设、违规销售、挪用交易监管资金、违规交付、发布虚假违法房地产广告、通过网络发布虚假房地产信息等房地产领域违法违规行为。（牵头单位：市住房城乡建设局；配合单位：市委政法委，市公安局、市自然资源局、市城管执法局、市市场监管局，人民银行钦州市中心支行、钦州银保监分局，钦南区、钦北区人民政府）

五、其他事项

本措施自发布之日起施行，适用于市本级（含市中心城区、钦南区、钦北区及所辖乡镇，不含自贸区钦州港片区），由市住房城乡建设局负责牵头解释。自贸区钦州港片区可参照执行，灵山县、浦北县结合本县实际制定相应措施。本市以前出台的规定与本措施不一致的，以本措施为准。执行期间，国家和自治区出台新的房地产政策的，则按新政策执行。（财经网）

公寓科普

LOFT公寓第一个优点就是总价低，使用面积大，这也是让大多数年轻人心动的原因。开发商常常打着“买一层送一层”的旗号，买卖时按一层的建筑面积计算，实际使用面积可达到销售面积的两倍，这会让很多购房者产生“捡到便宜”的错觉。

其次，LOFT公寓空间可塑性强。上下双层的复式结构，给购房者提供了创意装修和改造的想象空间，购房者可以根据自己的喜好，随意地隔断出各种功能不同、风格各异的空间。

商用LOFT公寓一般建在市中心繁华地段，所

以一般有地理位置优越、交通方便、周边配套高的优点。同样地，LOFT公寓属于商业性质，有不限购的优点，这对于很多想买来过渡居住的“三无（无钱、无当地户口、无交够社保）”青年来说，是个福音。

但是，相对于LOFT公寓的优点，它的缺点也相当突出。

LOFT公寓的缺点

（1）40年产权，升值空间低

根据最新物权法规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期，非住宅建设用地使用权期间届满后的续期依照法律规定办理。换句话说，40年产权商业性质的LOFT公寓年限到期需要补交土地出让金，至于怎样交、交多少，还是个未知数。另外，相对于住宅来说，LOFT公寓的升值空间较低，当你过几年想换住宅时，发现周边房价已经涨了200%，而你手上的LOFT才升了20%，这种心情不言而喻。

（2）不能落户

众所周知，商业公寓是不能落户，也不能享受该区的学位房的。

（3）公摊面积大

复式的公摊面积比平层大。平层的公摊高层在20%，但是一般复式的公摊在26%左右，甚至高达30%。公摊面积增大，得房率就相应地减少了。

（4）首付比例高，且不可公积金贷款

LOFT的首付比例最低为50%，贷款最高年限为10年，而且不能使用公积金贷款，只能纯商业贷款。

（5）生活支出高

商住两用的Lf公寓，水、煤、电等费用都是按照商业标准来计费的，物业费也会相对较高，提高了日常生活成本。

（6）居住环境一般

大部分Lf都作商用，人员来往杂，私密性、噪音、甚至出行电梯也是要考虑到的范围；公寓里的楼梯一般较陡和窄，不太适宜老人、小孩居住；最后，Lf公寓的高度就4.8米到5.2米，还得分割设计成两层，上下两层的高度都比较低，可能出现在上层直不起腰的情况，对高个子尤其不友好。

看完Lf公寓的优缺点，到底还要不要买，自住还是投资，就看你综合自身的需求、条件去考量了。

南京二套房首付比例下调？各家银行进度不一：有的已降至四成，有的暂未接到通知

每经记者：宋戈每经实习记者：宋钦章每经编辑：廖丹

近日，有消息传出，南京多家银行二套房商业按揭贷款的首付比例下调。

12月9日，《每日经济新闻》记者从多家大型银行南京地区支行了解到，目前各家银行进度不一，有的二套房首付比例下调至四成，有的则表示没接到上级通知。

南京房地产业协会副会长兼秘书长张辉表示，之前南京二套房首付比例偏高，部分改善性住房需求被抑制。本次结合当地实际情况，做出政策优化，符合因城施策的要求。未来，房地产迫切需要与经济复苏相匹配，逐步恢复，回归合理发展状态。

南京部分银行下调二套房首付比例至四成

记者以购房者身份致电南京多家银行得知，部分银行的二套房首付比例下调至四成，但也有银行仍然是六成首付。

工商银行南京某支行的个贷经理告诉记者，目前二套房付四贷六，即首付四成比例，而此前二套房需要首付六成，改成四成是前两天的事情。“征信有房贷就是二套房，不认房认贷。”

建设银行南京某支行的个贷经理表示，二套房的首付比例是本周才调整的，“名下有房贷没有结清的话，首付四成，利率是LPR加60个基点。”

类似地，邮储银行南京某支行房贷部门的工作人员也透露，近两天接到上级通知，二套房的首付比例调整至四成。如果是首套房，对方表示基本上是三成首付比例。

不过，也有大型银行表示没有收到降低二套房首付比例的通知。某国有大行南京一支行的个贷经理表示，“你名下在南京如果有一套房没结清房贷，首付会达到六成，贷四成，利率4.9%。”

对于其他银行下调二套房首付比例的消息，该工作人员也有所耳闻，“有的银行，它（首付比例）是反过来的，但我们没接到通知。”他告诉记者。

据悉，今年8月12日，《关于调整南京市差别化住房信贷政策的决议》（下称《决议》）被多家媒体报道，《决议》称对新发放商业性个人住房贷款执行政策调整。

《决议》显示，对南京市区（不含溧水区、高淳区）范围内，有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭，或有1套住房、但没有购房贷款记录的居民家庭或相应购房贷款已结清的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付比例调整为不低于30%；对南京市区（不含六合区、溧水区、高淳区）范围内，居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付比例调整为不低于60%。

专家：房地产未来需要与经济复苏相匹配

南京房地产业协会副会长兼秘书长张辉在接受每经记者微信采访时表示：“实际上，杭州在11月份已经率先把二套房首付比例降到了四成，南京跟进也是顺理成章的事，并且符合国家的政策要求。”

据了解，今年11月份，杭州市对个人住房按揭贷款政策进行了调整，贷款购买第二套普通自住房的居民家庭，最低首付比例为40%，政策调整范围为杭州市限购区。

“金融十六条提出因城施策支持刚性和改善性住房需求。之前南京二套房首付六成偏高，一些有改善性住房需求的家庭，因承担不了首付，而被挡在门外。本次南京结合当地的实际情况，作出这样的政策优化，符合因城施策的要求。虽然我们一直坚持‘房住不炒’，但对于正常的自住需求，我们还是要支持的，满足这类家庭的信贷需求。”张辉告诉记者。

在张辉看来，房地产由于受到持续调控和经济下行影响，目前处于过度收缩状态，未来迫切需要与经济复苏相匹配，逐步恢复，回归合理发展状态。“这几年的房地产调控都在挤泡沫。现在泡沫已经基本破除，投资投机性需求在需求结构中已经基本没有了，剩下绝大部分是自住需求，已经很健康了。在供给端，由于市场调整，开发企业也越来越理性，现在基本上都是以销定产，理性开发。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，近期各地方版本的放松还会有很多。从政策放松的内容看，涉及取消限购限贷、降低首付和房贷利率、公积金层面给予放松、给予契税补贴和购房补贴。应该说此类政策内容都是比较传统或经典的内容，也说明各地政策放松的空间还是很大。

“此类政策放松，或与近期国务院督导工作有关。当前督导组比较重视房地产市场信心提振的内容，各地也要把提振交易需求作为一项重要工作去抓。各地的地方版本有助于活跃房地产市场。”严跃进表示。

11月以来，信贷、债券、股权三箭齐发受益房地产行业。“第一支箭”为房企提供银行信贷支撑；“第二支箭”支持民营房企发债融资；“第三支箭”支持房地产企业股权融资。

从住宅成交量来看，11月南京楼市出现回暖迹象。据安居客南京站统计，11月，南京楼市共计成交新建商品住宅4549套，较10月涨42.7%；共计成交二手房7297套，较10月涨28.9%。而11月之前，南京楼市单月成交量已出现持续数月下跌。

每日经济新闻