房贷利率5.3%个体经营贷款3.7%，不要从中套利，会后悔的
有一个朋友说，他的房贷利率高高在上，还是5.3%，而银行在大力推销的个体经营贷款利率仅3.7%，问我可以用经营贷置换房贷吗？
我听了之后的第一句话就是：千万别从中套利，否则你会后悔的。
目前，有一些贷款中介机构为了赚取中介费用，在大力搞经营贷置换房贷的营销，而且把这种套利说得很容易。
从表面来看，房贷利率5.3%，个体经营贷款利率3.7%，两者似乎有1.6%的套利空间。以100万元房款来说，一年可省下16000元的利息。
但事实上是不是这么容易的呢？我们可以先从两个方面来看待这个问题：
1.目前5.3%的房贷利率会下调
因为LPR利率下调了，房贷利率也会跟着下降，只是还没有到下调利率的时间。房贷利率的下调，有2个时间，一是次年的1月1日，二是次年的对月对日。因此，稍安勿躁，静心等待房贷利率的下调。
2.个体经营贷款是有条件的
办理个体经营贷款是有条件的，其中一个重要的条件就是借款人必须是个体经营户，必须是真实的经营，不是办一本营业执照就能申请贷款。而且，而且贷款的资金必须用于经营，而且银行还会根据个体工商户的经营规模核定一个贷款额度，并不是房子评估抵押后的最大额度。
例如，你房子评估200万元，银行按60%贷款，额度是120万元。但如果你经营的是一个小卖铺，根本需要不了这么多的经营流动资金，所以银行绝不会给你120万元的贷款，可能只给你二三十万元。也就是说，你还清了100万元房贷，结果可能只贷出了30万元的贷款，这个70万元的缺口如何解决？
如果你这100万元的还贷资金是过桥贷款，70万元的资金缺口将会面对高额的利息，这是一个不可忽视的问题。何况，这其中还有一笔不菲的中介费。
因此，千万别轻易相信贷款中介的营销，还是老老实实地还房贷。另外，用经营贷置换房贷的风险还不只是上述这些，还有如下3个风险：
1.违规风险银行不同的贷款是有不同的用途的，个体经营贷的贷款资金只能用于个体工商户的经营，而不能用作其他用途，更不可能用来购房。目前，监管部门督促商业银行加强对个体经营贷用途的贷后管理，发现违规使用个体经营贷款资金的，要限期收回贷款。目前，银行已经发现了一些个体户将个体经营贷款资金用在还房贷上，要求期限还款。
我听说了一个案例，一个个体经营户在违规使用个体经营贷款资金用于还房贷之后，被银行检查发现了，但这个个体户却没有能力还清经营贷，这个麻烦就大了。一是不能限期还清贷款，征信就会出现逾期，宝贵的征信就留下了污点。二是银行将会拍卖抵押房产来偿还贷款，这样一来房子就不保了。
2.中途转贷风险个体经营贷的期限一般以3年、5年居多，一些银行有10年期限的。这些经营贷款平常是还利息，到期一次性还本。银行的贷款政策都在变化，目前是在大力营销个体经营贷，但三五年之后还是不是这个政策，就不得而知了。
如果3年、5年之后转贷时，你借钱还清了经营贷款，但银行却不给转贷了，这时你怎么办？这借来的钱怎么还？如果是借用过桥贷款，这高额的利息不是一般人能承受的。
3.一次性还款风险我们退一步说，假设3年、5年之后，银行对于个体经营贷的政策没有改变，还是现在这么宽松，还能转贷。但在经营贷款到期时，银行要求借款人先还清借款本金，你每次都有能力凑齐还款资金吗？就算有能力凑齐，每隔几年就要还款一次，是不是要花费很大的精力成本，甚至还有一些资金成本。你确定这么做，会划算吗？
因此，综上所述，由于存在诸多的风险和麻烦，告诫朋友们还是遵守银行贷款的相关规定，千万不要做用经营贷置换房贷这种吃力不讨好的麻烦事。
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降降降！多地首套房商贷利率罕见破4%，楼市能支棱起来了？
中新经纬10月14日电(薛宇飞)近段时间以来，全国已有多个城市下调个人住房贷款利率，既包括商业性个人住房贷款，也有公积金贷款，其中，多地首套房商贷利率降至4%以下，创下近几年的历史低位。房贷利率走低，对购房人无疑是利好，据业内人士分析，一些城市的商贷利率可能会降至3.6%-3.7%左右的水平。
从全国房地产市场的表现看，目前依旧低迷。有机构认为，当房贷利率发生显著变化之后，市场销售变化需要1-2个季度的修复时间，到今年四季度，房地产销售或将走上弱复苏的道路。
三次下调、两次宽松首套房贷利率跌破4%
中新经纬14日上午独家从工商银行、农业银行、中国银行、建设银行位于天津市的营业网点处获悉，天津市首套商业性个人住房贷款利率再度下调，最低由“LPR-20个基点”下调至“LPR-40个基点”，即首套房商贷利率降至最低3.9%。二套房商业性个人住房贷款利率没有变动，仍为“LPR+60个基点”，即最低4.9%。该政策从10月14日起执行。
近期已有多地下调首套房商贷利率。据媒体14日报道，石家庄多家银行自当日起将首套房贷款利率由4.1%下降至3.8%。近日，湖北武汉、宜昌、襄阳首套房贷最低利率均已下调，由4.1%降至3.9%。山东济宁、广东清远及江门等地，都传出首套房商贷利率下调至4%以下的消息，有城市甚至降至最低3.7%。
首套房商贷利率纷纷跌破4%，是受国庆节前的政策影响。9月29日，中国人民银行、中国银保监会发布《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
中新经纬梳理数据发现，2022年以来，5年期以上LPR已经下调3次，分别是1月份由4.65%降至4.60%、5月份由4.6%降至4.45%、8月份由4.45%降至4.30%，累计下降35个基点。
政策还特别对首套房贷利率进行了两次“定向降息”。今年5月，中国人民银行、中国银保监会发布通知，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。9月底，两部门又出台前述《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐对中新经纬分析，9月底的新政策发布后，预计符合条件的城市会进一步将房贷利率下调到最低水平。只有一步到位，而不是挤牙膏式的下降才对市场产生最大的作用。据调查，目前这些城市基本执行的是4.1%(LPR-20个基点)的下限水平，年底前下调，保守估计会降到与经营贷类似的3.6%-3.7%左右的水平。房贷降到与经营贷差不多的水平，有利于降低购房者成本，同时有利于防止政策套利。
据贝壳研究院9月20日发布重点城市主流房贷利率数据，9月该研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.15%，二套利率为4.91%，分别较上月回落17个、15个基点。
时隔7年下调公积金贷款利率降至3.1%
除了商贷利率下调，9月30日，央行公告称，决定自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下(含5年)和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。
天津市10月11日发布消息，2022年10月1日(含当日)以后发放的首套个人住房公积金贷款，5年期以下(含5年)利率调整为2.6%，5年期以上利率调整为3.1%；第二套个人住房公积金贷款利率保持不变。同时，2022年10月1日以前发放的1年期以上首套公积金贷款自2023年1月1日起执行新利率。
据不完全统计，目前已有北京、天津、重庆、杭州、南京、嘉兴、湖州、宁波、东莞、无锡、郑州、南宁、石家庄、天水、吉林、成都、泸州、襄阳、宜昌、黄石、荆州、随州、恩施州、仙桃、天门、南昌、哈尔滨、合肥、马鞍山等数十城开始执行新的公积金贷款利率。
银河证券认为，个人住房公积金贷款利率迎来2015年以来的首次下调，并已经处于历史最低水平，叠加房贷利率下行空间的打开，开启了地产信贷的宽松周期。
百城中房价下跌城市过半四季度或弱复苏
中指研究院发布报告显示，根据中国房地产指数系统百城价格指数，2022年前三季度百城新建住宅价格累计上涨0.12%，为2015年以来同期最低水平；其中三季度价格累计下跌0.03%。9月份，百城新建住宅均价16200元/平方米，环比下跌0.02%，已连续3个月下跌；百城新建住宅价格环比下跌城市数量为56个，较2021年同期增加23个。
百城二手住宅方面，2022年前三季度百城二手住宅价格累计下跌0.18%，其中三季度下跌0.35%，跌幅较二季度扩大0.34个百分点。9月份，百城二手住宅均价为15970元/平方米，环比下跌0.13%；下跌城市数量为71个，较2021年同期增加28个。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静对中新经纬称，购房者观望情绪仍在，前期政策显效仍需时间。若政策持续发力，各地配套政策持续跟进和落实，购房者置业情绪有望继续修复，今年四季度新房市场或逐渐企稳，全年同比降幅或在20%左右。
银河证券认为，当房贷利率发生显著变化之后，市场销售变化需要1-2个季度的修复时间。目前，考虑到房贷利率打开下降空间、3-9月份政策宽松且预计四季度政策力度加大、“保教楼”有序进行并进入实质性执行阶段等情况，市场信心正逐步恢复，2022年四季度的房地产销售将走上弱复苏的道路，叠加去年的低基数，四季度销售同比降幅将稳步收窄。
对于政策动向，许小乐预测，一是，扩大对改善型购房需求的融资支持。不只是对首次购房群体，也要降低“卖一买一”“卖旧买新”的贷款利率，这是符合二三线城市住房消费实际的必要举措。另外，若针对首套房贷利率的“定向降息”效果不佳，不排除会进一步放宽二套房贷款利率。二是，降低房企的融资成本，提高房企融资能力。(更多报道线索，请联系本文作者薛宇飞：xfi@hiw..)(中新经纬APP)
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央行连发两文谈利率市场化改革，8月企业贷款利率4.05%创最低水平
央广网北京9月22日消息利率市场化改革是金融领域最重要的改革之一，9月20日、21日，央行连续两天发文谈及利率市场化改革。文章指出，LPR改革以来，企业贷款利率从2019年7月的5.32%降至2022年8月的4.05%，创有统计以来最低水平。
21日央行在《回归本源全面提升金融服务实体经济效率和水平》一文中指出，发挥利率市场化的资源配置作用。完善央行政策利率体系，深入推进贷款市场报价利率（LPR）改革，疏通货币政策传导机制，坚决打破贷款利率隐性下限，有效降低企业融资成本。2022年8月末，企业贷款平均利率4.05%，为有统计以来最低值。
文章表示，要管好总量闸门，营造适宜的货币金融环境。人民银行坚持以服务实体经济高质量发展为目标，不断完善货币供应调控机制，管好货币信贷总闸门，加强跨周期设计，以现代化的货币管理促进实体经济高质量发展。
一是保持货币信贷总量合理稳定增长。综合运用多种货币政策工具，保持流动性合理充裕。2018年以来，13次下调存款准备金率，释放长期资金约10.8万亿元。依法上缴超过1.1万亿元结存利润，支持小微企业留抵退税加速落地。2018年-2021年，我国M2平均增速为9%，与同期名义GDP平均增速8.3%基本匹配，支持实现了经济增长、物价稳定、充分就业的长期优化组合。
二是稳中求进开展跨周期调节。按照党中央关于“稳健的货币政策要更加注重灵活适度”的要求，人民银行强化跨周期调节，创新和丰富货币政策工具箱，增强服务实体经济的前瞻性、有效性。2020年，面对疫情冲击，果断采取多种措施，总量上超预期投放流动性，多次下调存款准备金率释放1.75万亿元长期流动性，分层次有梯度出台合计1.8万亿元再贷款再贴现政策，有力支持抗疫保供、复工复产和经济发展，助力我国成为2020年全球唯一实现正增长的主要经济体。2021年，基于我国经济增速前高后低的形势变化，主动用好再贷款工具，做好普惠小微企业贷款延期还本付息和信用贷款支持计划两项直达工具的延期和市场化转化，在引导货币信贷增长回到常态的同时，着力优化信贷结构，为跨年度政策衔接和下一阶段经济持续稳定恢复做好铺垫。2022年以来，在经济面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力背景下，及时调增政策性开发性银行信贷额度8000亿元，推动设立3000亿元政策性开发性金融工具，随后新增3000亿元以上额度，支持金融机构加快中长期基础设施贷款投放节奏，积极匹配基建项目融资需求，助力稳定宏观经济大盘。
文章强调，实体经济是金融的根基，金融是实体经济的血脉，两者共生共荣。当前，我国正处于经济恢复紧要关口，必须以时不我待的紧迫感，巩固实体经济恢复基础，增强发展后劲。人民银行将继续深化金融供给侧结构性改革，发挥货币政策总量和结构双重功能，强化信贷政策引导作用，持续完善金融有效支持实体经济的体制机制，积极回答“如何更好满足人民日益增长的美好生活需要”“发展为了谁、发展依靠谁”等一系列人民之问，为我国实体经济高质量发展营造良好的货币金融环境。
20日，央行发布《深入推进利率市场化改革》，文章也指出，人民银行将继续深入推进利率市场化改革，持续释放LPR改革效能，加强存款利率监管，充分发挥存款利率市场化调整机制重要作用，推动提升利率市场化程度。同时，坚持以自然利率为锚实施跨周期利率调控，发挥市场在利率形成中的决定性作用，为经济高质量发展营造适宜的利率环境。
2019年8月，人民银行推动改革完善LPR报价形成机制。改革后的LPR由报价行根据对最优质客户实际执行的贷款利率，综合考虑资金成本、市场供求、风险溢价等因素，在中期借贷便利（MLF）利率的基础上市场化报价形成。目前，LPR已经成为银行贷款利率的定价基准，金融机构绝大部分贷款已参考LPR定价。LPR由银行报价形成，可更为充分地反映市场供求变化，市场化程度更高，在市场利率整体下行的背景下，有利于促进降低实际贷款利率。
随着存款利率市场化机制的逐步健全，2022年9月中旬，国有商业银行主动下调了存款利率，带动其他银行跟随调整，其中很多银行还自2015年10月以来首次调整了存款挂牌利率。央行认为，这是银行加强资产负债管理、稳定负债成本的主动行为，显示存款利率市场化改革向前迈进了重要一步。
央行表示，目前我国定期存款利率约为1%至2%，贷款利率约为4%至5%，真实利率略低于潜在实际经济增速，处于较为合理水平，是留有空间的最优策略。当前我国的经济增长、物价水平、就业状况、国际收支平衡等货币政策调控目标均运行在合理区间，从实际效果上也充分验证了我国当前的利率水平总体上处于合理区间。
央行强调，下一步，人民银行将继续深入推进利率市场化改革，持续释放LPR改革效能，加强存款利率监管，充分发挥存款利率市场化调整机制重要作用，推动提升利率市场化程度，健全市场化利率形成和传导机制，优化央行政策利率体系，发挥好利率杠杆的调节作用，促进金融资源优化配置，为经济高质量发展营造良好环境。
