开发商说的先商贷再转公积金贷，这是什么意思？可操作吗？

目前我国最主要的房贷方式有三种：商业贷款、公积金贷款以及组合贷款（组合贷即商贷与公积金贷结合），三种贷款方式中商业贷款的手续最为简单，要求也最低，放款速度最快；公积金贷款的利率最低，但手续相对会麻烦一些，放款的速度也慢。对于开发商而言，最喜欢的就是商业贷款，正因为如此，开发商给予商业贷款的客户优惠力度往往也是最高的，比如使用公积金贷款的给予99折优惠，使用商业贷款的则可能给予97折优惠。

商贷转公积金贷款？商业贷款转公积金贷款指的就是你买房时，先使用商业贷款的方式把钱贷出来购房，待以后满足条件了，再去转为公积金贷款。

一般而言，两种情况下会采用这种方式：一是贷款人目前自身条件没有达到公积金贷款条件（比如缴交公积金的时间不够要求的时长），此时只能先办理商业按揭贷款，待达到公积金贷款条件后再办理公积金贷款；二是开发商为了尽快回款，以较高的优惠力度让用户先办理商贷，后续再让客户自行去转为公积金贷款。

为什么商贷回款速度会更快呢？现实中，使用公积金贷款的，必要条件之一就是楼栋主体必须在封顶之后才可以申请，而商业贷款只需楼体建到一定程度，如高层需建到三分之一，多层楼盘需建到三分之二，小高层需建到三分之一，即可申请，而且商业贷款比较注重“五证齐全”，一般购房者在合同备案之后就可以申请贷款。从这点上商贷快了公积金一步。

其次，商业贷款只要银行审批即可，效率快，放款也快。与之相反的公积金贷款或者组合贷款，因为这两个均涉及到公积金，必须公积金中心及银行两方面审核，效率慢，放款也慢。而房地产行业对于资金周转要求可是很高的，这也是为何我们使用商贷买房的打折比使用公积金贷款买房的打折要来得高的原因，因为开发商要尽快回款，毕竟越高的周转速度，可以获得的收益就越高。

商贷与组合贷的利息差举例分析：假设你购买的房子总价是100万，首付30万，贷款70万，如果纯使用商贷，贷款利率为LPR+50BP（目前五年期及以上的LPR为4.65%，因此LPR+50BP=5.15%），贷款期限30年，等额本息为例进行计算，贷款利息约为67.6万元。

那如果你使用组合贷（即30万的商贷+40万的公积金贷款）呢？同等条件下，贷款利息约为55.6万元（公积金贷款的利率为3.25%）。两者相差近12万元，所以有条件的情况下，还是尽量直接使用组合贷或者公积金贷款（个人公积金贷款最高额度为40万元，夫妻为60万元）。

商业贷款转公积金贷款的要求既然我们都知道公积金贷款的利率低，那么现有的商业贷款可否转为商业贷款呢？答案是不一定，具体的要看当地的政策，比如宁波、南京、贵阳、福州、莆田、东莞等全国多个城市之前均实行商业贷款转公积金贷款，减轻购房者的压力，不过随着办理人数的越来越多，部分城市已经暂停了该业务，以福州为例，在2020年的时候，已经暂停办理“商贷转公积金贷款”的业务了。

那么如果可以的话，商贷转公积金贷款需要什么条件呢？一般而言，不同的地区都会略有出入，具体要看你们当地的规定，如下图所示，系宁波住建局在2019年回复网友商贷转公积金贷款的条件（目前网上没有查询到宁波暂停办理的商贷转公积金贷款的消息，也没有关于《宁波市区商业性个人住房按揭贷款转住房公积金贷款管理操作细则》废除的通知，所以宁波应该是可以办理商转公积金），由于各地的政策有出入，所以要想办理的可以先查询自己所在地的政策，在按照规定办理即可。

需要说明的一点是，个人公积金最高可贷40万（夫妻60万元），但是这有一个前期条件就是你缴纳的公积金水平可以达到贷款的封顶额，比如你每个月就缴纳200元公积金，那么即使公积金最高可贷40万元，你也无法贷到这个额度。

总结如果一开始可以组合贷或者公积金贷款就尽量直接组合贷/公积金贷款，商贷转公积金贷，一则不是每个城市都支持，二则相对而言手续也比较麻烦，后续可能需要多跑几次银行及公积金中心，所以有条件还是一开始直接就上公积金贷款或者组合贷更好！

还有朋友不知道商业贷款转公积金贷款吗？

你知到如何商贷转公贷吗？

通过商业贷款买房之后，购房者如果后期有缴纳住房公积金且符合贷款条件的情况下，是可以申请商转公的，那么商业贷款转公积金贷款如何办理呢？

（一）借款人向原商业性住房贷款银行咨询，原商业性住房贷款银行同意借款人提前结清贷款。

（二）借款人向公积金中心提出申请并提供以下材料：

1、身份证、户口本、婚姻证明材料、Ⅰ类银行卡

2、购房合同

3、经原商业性住房贷款银行盖章确认的原商业性住房贷款余额证明

4、所购房屋的《不动产权证》（或《房屋所有权证》、《土地使用权证》）；

5、按照住房公积金贷款政策要求提供的其他贷款材料

注：公积金中心经办人员通过房查系统、人民银行征信系统等核查“商转公”借款人的购房信息、商贷信息。

（三）抵押房屋评估

（四）签订借款、抵押合同

（五）贷款审核、审批。公积金中心对借款人贷款材料、所购房屋性质、家庭住房情况、信用状况和还款能力进行审核并作出准予转贷或者不准予转贷的决定

（六）办理抵押登记

（七）贷款放款

1、借款人以自有资金结清商贷余额的。借款人申请的住房公积金个人贷款办理完毕抵押登记一个月内结清原商业性住房贷款。借款人出具银行结清证明，公积金中心次月将贷款资金划入借款人银行账户。

2、借款人无自有资金结清商贷余额的。限于与公积金中心签订了《商业银行个人住房贷款转换住房公积金个人住房贷款顺位抵押业务合作协议（现房）》的商业银行。公积金中心将贷款资金划入商业银行所属商贷还款专户，由商业银行从商贷还款专户中扣划资金清偿借款人商业银行个人住房贷款（公积金贷款与商业银行贷款之间的差额部分，由借款人自行筹资清偿）。此种方式不支持家庭代际互助商转公贷款（即职工的父母、子女已办理商贷，职工本人申请商转公贷款）。

商业贷款转公积金详细步骤

商贷利率居高不下，很多人会想到把自己的商业贷款(简称商贷)转换成公积金贷款(商转公)。商转公本质是向公积金贷款来提前还清商业贷款，涉及到两家机构的衔接，步骤非常多，耗时也比较长，详细整理了一下，供大家参考。

注意，此文是以大连市农业银行商业贷款转大连市高新区公积金为例来说明的，不同城市不同银行，可能会有一些区别，具体以当地规定为准。

事先准备首先，准备一下材料。全程使用，最好放一个文件袋里，在实际办理过程中也会产生一些新的材料，也要放入文件袋里，随时使用。

身份证（夫妻双方）户口本结婚证购房合同（新房二手房都需要）契税发票房产证商贷合同商贷还款银行卡公积金卡其次，去公积金查询可贷款总额。这个不是必须的，但有时间的话，最好事先去查一下，每个人的公积金可贷款额度计算方式比较复杂，情况比较多，提前去计算一下比较稳妥。

准备工作就绪后，带着材料开始以下步骤。

第一步，先去银行办理同意顺位抵押的说明，以及银行卡冻结办理后，商贷还款银行卡将被冻结，只能入账不能出账。商贷还款是从银行卡里扣钱所以属于出账操作，因此，在商贷结清前的每个商贷还款日当天，需要拿现金去银行网点柜台办理还款。

如果这张商贷还款银行卡还有其他用途，比如发工资，业务资金往来等需要立刻调整，资金进卡里就出不去了。

第二步，等银行通知，领取顺位抵押说明。第一步办完后，银行需要数个工作日办理出同意顺位抵押的材料，等银行通知去领取。

第三步，拿着说明和以下材料去公积金中心办理贷款申请(可与第二步同时办理)拿到同意顺位抵押的材料后可立刻去公积金申请贷款。

第四步，联系评估公司对房屋进行评估办理公积金贷款，公积金中心会要求对房屋进行评估，尽快联系评估公司进行评估即可。

疫情期间，只需要拍房内各个房间照片，以及大楼外观照片，以及评估公司指定的其他材料照片发给他们即可。

评估公司收到照片后一般1到3个工作日出报告，报告直接送给公积金办事处，不需要自己去取。

公积金中心有评估公司联系方式，选择一家做评估即可。各家收费标准一样，评估价的万分之三，最高收取400元。

第五步，评估报告出来后，再去公积金中心继续办理贷款需要夫妻双方同时去公积金中心办理。

办理后公积金中心评审需要一周。

第六步，去房产局办理公积金贷款抵押手续。公积金评审通过后，再去房产局办理公积金贷款抵押。办理后，等公积金放款。

放款需要一个月。

公积金贷款放款是直接打到商业贷款还款卡里。

在公积金贷款放款前可提前在网上预约公积金余额提现，可提现金额为预留三个月公积金月还款额的剩余金额。公积金贷款放款后第二个工作日会自动把申请的提现金额打到公积金卡里。

第七步，放款后，联系商业银行办理结清商业贷款。结清后就不用再去柜台还款了。商贷还款银行卡也会解冻。

第八步，大约一到两周，商业银行会提供撤押材料，等银行通知后去银行凭身份证领取即可。第九步，拿着结清证明以及撤押材料去公积金领取房产证原件(第八步办完后，可立刻办理此步)第十步，去房产局办理商业贷款撤押手续。可以提前复印一下身份证，现场就不用再复印了。

最后，房产证上会多一个公积金抵押说明，商业银行的抵押说明会被盖上注销印章。

以上就是商业贷款转公积金贷款的详细步骤，希望能帮助到你。