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全国首例！一块空白宅基地，贷出30万元低息贷款盖房

钱江晚报·小时新闻记者蒋敏华印梦怡

一块空白的宅基地，换来30万元的低息贷款。德清县莫干山镇后坞村人邵文娜成了全国第一个吃螃蟹的人。

近年来，浙江多地推进宅基地制度改革试点，农民抵押贷款的案例并不少见，不过此前都是宅基地和农房打包抵押，像德清这样为空白宅基地发放贷款的，不仅在全省是首例，在全国亦是首例。

CFP供图

用一块125²的空白宅基地

贷出30万元盖房

“我的户口一直在村里，最近几年和老公一起回到莫干山发展，于是就打算在村里建房。今年初我们家申请到了一块宅基地，占地面积125²。”邵文娜告诉钱报记者，有了宅基地还得有钱造，由于他们夫妻目前正处于创业期，一下子要拿出几十万的建房款有些捉襟见肘。

“正当我们为筹款发愁的时候，从镇政府了解到空白的宅基地也可以申请贷款。”邵文娜说，她以前只听说过农房办出产证之后可以申请贷款，从没听说空白的宅基地也可以贷款，于是就将信将疑跑去镇政府报了名。

后面的事情非常顺利。7月1日，邵文娜家的宅基地顺利办出了不动产权证。7月13日，30万元抵押贷款发放，贷款期2年，先息后本，而且还可以随借随还，利率也比贷款银行的市场平均利率低了20%左右。“我们打算将这笔贷款用于购买建房材料。现在房子已经开始设计图纸了，马上就要开工建设。”邵文娜对新家充满了期待。

邵文娜

全国首创

专家称盘活了农民资产

今年6月，德清县出台鼓励银行金融机构开展宅基地使用权（农房财产权）抵押贷款的指导意见，明确提出三种抵押方式：“宅基地使用权+房屋所有权”“宅基地使用权+房屋使用权”以及“宅基地使用权（无地上建筑物）”。

其中，“宅基地使用权（无地上建筑物）”模式系全国首创，这也正是邵文娜采取的这种贷款方式。

德清县农村宅基地制度改革试点工作专班副班长陈玉杰介绍说：“宅基地使用权抵押贷款将在全县所有镇、街道全面展开。只要老百姓有需求，我们就会积极推动这件事。”

CFP供图

“说到底，农村和城镇的土地一样，都是使用权。但是从金融角度来说，一直以来两者的流动性是有很大差别的。像德清这样的长三角经济强县，拥有‘杭州卫星城’的地位，地理位置和自然资源都很好，一块空白宅基地可贷款30万元，应该说是它应有的市场价值的体现。”浙报地产研究院院长丁建刚认为宅基地使用权抵押贷款既符合法律规定也符合市场逻辑。

“关于宅地基使用权抵押，一定程度上是盘活农村宅基地的使用，或者说是宅基地背后的融资功能。德清允许‘空地’抵押贷款，可以让农民的融资渠道更通畅，将贷款用于自建住房，或者打造民宿等产业。这是非常好的导向，可以为全国其他各地提供积极的借鉴意义。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析说。

图源：德清发布

如何评估宅基地贷款额度

跨村流通降低银行风险

那么，邵文娜家的这块宅基地，30万元的贷款额度又是如何确定的？

“这块宅基地的评估总价是50万元，贷款额度一般不超过评估总价的60%，最后确定了30万元的贷款额度。”德清湖商村镇银行莫干山支行行长沈岚告诉钱报记者，由于不像城里的土地那样有交易价格可供参考，当初给邵文娜家的这块宅基地进行价格评估的时候，做了大量工作。

影响宅基地价格的因素有很多，比如地段、交通条件等。一般来说离县城越近，价格自然也就越高。此外德清县还有个特殊性，那就是民宿产业集中在莫干山这样的西部乡镇，这些地方的宅基地价格自然也就会高一些。“邵文娜所在的后坞村民宿氛围较浓，这块宅基地的评估价自然也就略高一些。”沈岚说。

CFP供图

为空白宅基地提供贷款，银行是否担心风险？对此沈岚坦言，宅基地的流通性毕竟无法和城里的商品房相比，一旦日后出现坏账，如何将宅基地使用权变现是个不得不面对的现实难题。

按照目前政策，宅基地使用权只能在本村村民之间流通。而且受“一户一宅”政策限制，一户家庭只能拥有一处宅基地，相当于城里的限购政策，如此一来符合受让条件的人寥寥无几，流通性自然很差。

在这个问题上，德清县迈出了关键一步。根据德清县新出台的宅基地使用权（农房财产权）抵押贷款违约处置办法，一旦后期需要通过法拍进行处置，全县范围内的宅基地资格权户（符合宅基地申请资格的家庭）都可报名参拍，也就是可以跨村流通。此举也就意味着宅基地使用权的流通性大大提高，有利于降低银行风险。

图源：德清发布

金沙：“两权”抵押贷款盘活农村“沉睡资源”

针对农村产权抵押融资备受制约与农村广大农户扩大生产经营、提升农业生产设施等方面融资需求之间的矛盾与困局，在开展“我为群众办实事”实践活动中，金沙县依托农民住房财产权、宅基地使用权抵押贷款试点工作的开展，通过试点探路，不断优化便民为民服务举措，让广大农户的生产有了“活钱”，农房实现了增值，有效盘活了农村“沉睡资源”。截止2021年11月底，全县累计发放113347.07万元，15210笔，其中2021年发放4329笔23209.34万元，现有贷款余额4842笔，金额26670.6万元。

试点探路，聚焦难点深化改革。一是加强制度建设。针对传统农村信贷产品逐渐难以满足农户日益增长的生产经营资金需求难题，以及农村抵押担保物不足的问题，在深入开展农村宅基地制度改革试点工作中，制定了《金沙县农民住房财产权、农村宅基地使用权抵押贷款风险补偿基金使用管理办法》，建立完善了贷款办理、贷款统计、抵押物评估、抵押登记、风险处置制度、交易配套办法等制度，试点探路，推动农民住房财产权、宅基地使用权抵押贷款制度实施。二是财政托底保障。县财政出资2000万元建立农民住房财产权抵押贷款风险补偿专项基金,风险补偿基金按贷款本金损失50%的比例对承贷银行或国有担保机构进行风险分担。三是创新信贷模式。为调动农村宅基地已确权农户发展积极性，对有贷款需求、资金需求大、抵押物抵押率不足的农户，创新信贷模式，推出了“信用+抵押”“保证+抵押”“信用+保证+抵押”等多种组合方式的信贷产品，为农户增信，最大限度满足农户发展的资金需求。

优化服务，创新举措便民为民。一是大力宣传发动。在乡镇(街道)、村(社区)定点张贴《致农民朋友的一封信》，大力宣传农民住房财产权（农村宅基地使用权）抵押贷款相关政策，提高农户知晓率，调动农户积极性。充分发挥“讲习所”“金融夜校”宣讲会等平台作用，加强对农民住房财产权（农村宅基地使用权）抵押贷款流程、有关优惠政策等方面的宣传力度。二是窗口前置服务。不动产抵押登记窗口前置入驻银行端，让县级银行所在地农户在银行就可办理抵押登记手续，缩短农户办贷时间，让农户少跑路。利用手机短信提醒、微信互联网等方式，对已确权颁证农户发送贷款供给相关信息。三是降低农户成本。改变以往单一的房屋抵押中介评估方式，建立了承贷银行内部评估、借贷双方协商、第三方评估或专家测算等多元评估机制,极大节省农民抵押物评估费支出。为让农户不花钱，农户办理抵押登记手续应向抵押登记部门交纳的抵押登记费80元，由承贷银行交纳。向上争取央行再贷款，用以支持承贷银行以基准利率投放农民住房财产权、农村宅基地抵押贷款，优惠贷款利率，减少农户利息支出。为减少农户办理抵押登记的往来成本及时间，承贷银行接受农户的委托，由乡镇网点经办人员代农户到县房管局、不动产登记中心或承办银行县级机构办理抵押登记手续。

释放活力，激活农村沉睡资源。一是助推“三农”加快发展。农户以住房财产权、农村宅基地使用权办理抵押贷款，用于种植、养殖、农产品加工等自主创业或扩大生产发展，通过对他们的支持，弥补传统小额信贷无法满足规模化、现代化特色农业发展资金需求的缺陷，有助于新型农业生产主体扩大规模，使农村土地及房屋的价值逐渐凸显，让农民“沉睡的资本”转化成了创业致富的资本，将对扩大农业生产、增加收入将起到积极的促进作用。二是带动农民增收致富。农户以住房财产权、农村宅基地使用权办理抵押贷款入股村集体经济股份合作社或县平台公司，贷款本金、利息等统一由用款单位承担，农户不承担任何本金、利息，用款单位每年按贷款金额给予贷款农户2%的比例进行固定分红，产业发展产生效益后，给予贷款农户分配收益，让静态的农民住房“流”起来，让沉睡的农村资源“活”起来。三是促进信用体系建设。通过“基金代偿”和“收储反租”的资产处置方式，创新农民住房财产权、农村宅基地使用权抵押处置方式，不仅维护了农户良好信用记录，保障了农户居住权，还维护了承贷银行的合法权益，调动了承贷银行积极参与农村金融改革的积极性，更加壮大了村集体经济，推动了产业发展，巩固了脱贫攻坚成效。（中共金沙县委党史学习教育领导办公室)

荆州农商行“政采贷”助客户无抵押贷款

农村新报讯（通讯员姜锦龙、许安军）“真是没想到，就凭一份采购合同就能成功办理贷款！”近日，湖北中杰医药连锁有限公司负责人赵某拿到贷款。截至2022年3月末，荆州农商行已发放“政采贷”贷款48笔、金额1.62亿元，为26家经营主体有效缓解了资金紧缺难题。

湖北中杰医药连锁有限公司是荆州市卫计委制定医药器材制定供应商之一，因疫情防控医药品生产及医疗升级需求，2022年初，该公司业务采购量出现快速增长，而账款结算周期仍按原定合同执行，导致该公司流动资金日趋紧张。荆州农商行客户经理在走访对接中，了解到该客户业务及资金需求后，当即通过“政采贷”信贷产品向该公司发放贷款500万元，及时有效满足了企业资金需求。

荆州农商行相关负责人介绍，“政采贷”信贷产品是在荆州市政府的统一部署下，聚焦企业融资堵点、解决实体企业融资难问题推出的产品。该产品是辖内小微企业及个人通过政府采购中标通知书和已签订的采购合同作申请，并以政府采购产生的实际欠款作质押，解决资金短缺的一种新型融资方式。

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