3年前首付60万贷款140万买地下商铺，如今商铺闲置，亏百万无人要

3年前鲁光达看到地产商推荐商铺，他去现场看了一下，不少人对那商铺非常感兴趣。

这是一手商铺，开发商把这商铺吹的天花乱坠，说这里将来会统一招租，这里将来会建成商业一条街，这里会打造成精品商圈。

这地下商铺周围人群有几万户，这个商铺买了就是赚的，这商铺就是稀缺资源。

不过这个商铺只卖不租，买的越早，赚的越多，到时候收收租金都能收到手软。

实在是看商铺的人太多了，这个小区其实还是比较偏的，地段算不得好，但是这个开发商还是有点手段的，买房的人不少，各种促销手段花样不断，他们开发的楼盘也是属于抢购模式，不少人都抢着购房。

鲁光达房子是不买，但是看到这个楼盘火爆的抢购场面，他对楼下的商铺也是动心了，这个商铺你说便宜也真的不便宜，总价200万，这还是打折促销的价格，原价是250万来的，这登记的人很多，也是多人抢购的场面。

如果你错过这个时段，那么价格会恢复原价。

所谓群众的眼睛还是雪亮的，所以鲁光达也是进入抢购模式，入手了一套总价200万的地下商铺。

这商铺是40年产权的，鲁光达是投资买商铺，他买商铺只有两个目的，商铺投资增值，然后出租收租金。

这商铺是稀缺资源，随着时间的过去，这里的商圈越来越成熟，那么这商铺的价格自然会越来越高，还有一个买了商铺之后，这个商铺可以租掉，这一年收20万的租金不要太香。

所以鲁光达买了这个商铺，商铺和普通住宅不一样，这商铺的产权是40年，这个对鲁光达来讲是没有关系的，等这个商铺钱赚得差不多了，等这个商铺价格翻倍了，他是要赚钱走人的，鲁光达就是来做投资的，他是时刻准备赚钱后套现走人的。

这个商铺的贷款比普通住宅的贷款要求更高。

普通住宅可以贷款30年，这个地下商铺最长的贷款年限是10年，这个商铺贷款银行利息还上浮了。

这个鲁光达一点也不在意，做投资生意的人，这点利息算什么，鲁光达想着，自己投资商铺之后，大概10年的时间，租金赚个200万，然后商铺涨价一倍，到了那时候他也就套现走人了。

自己吃肉也要给别人留点汤的。

就这样鲁光达首付60万贷款140万买了这个需要抢购的商铺，不少人因为迟了一步还买不到这个商铺呢。

鲁光达每个月还款15089元，这样还款10年，这样合计利息是41万元。

如果10年后鲁光达的商铺还在手上，那么光租金就是200万，‘这200万的商铺至少变成400万。

那对鲁光达而言，自己投资了60万的本金，哪怕加上利息和自己还的本金，这10年的时间自己可以赚360万。

鲁光达买了这个商铺以后眼睛都是亮的，用60万元就可以撬动360万，这真的是太划算的买卖了是不是？

是的，这是鲁光达自己想的理想状况，这是开发商给你的美好愿望。

如今3年过去了，真实的情形又是如何呢？

鲁光达赚钱了吗？

鲁光达买的地下商铺增值了吗？

鲁光达的一年店铺出租真的能拿到20万吗？

3年前意气风发的鲁光达满怀希望地买了地下商铺，那时候有多高兴，那时候有多兴奋，那么现在就是有多落寞，那么现在就是有多悔恨。

鲁光达的商铺是早已经拿到了，但是这地下商铺压根就没有开起来。

开发商说好的要把地下商铺打造成精品街，要统一规划，然后如今开发商房子是早就造好了，这所谓的要打造一个商圈，人家现在早已经撤走了，开发商房子卖完了，地下商铺也销售一空，然后他们拿了钱就再也不管这地下商铺了。

那嘴巴讲得好好的，说要把这里打造成一个商圈，但是开发商啥也没有做，就是把商铺卖完了以后，让业主们自生自灭了。

鲁光达买的这个地下商铺，要说地段真的不是太好。

这个小区房子是被开发商卖完了，不少人是投资买房，很多都是外地人买房，他们主要也是投资买房，不是刚需买房，他们也都是打算房子涨了卖出去然后赚钱。

所以房子交付之后，真正入住小区的人就不多。

不要说鲁光达买的是地下商铺，就是沿街的路面商铺，也是因为小区的入住率太低，不少路面商铺也是空着关门的，有的人商铺也没有租出去。

所以和鲁光达一起买了地下商铺的人全部套牢了，这里人都没有，开发商自己把卖商铺的钱拿到了，他们再也不管买了商铺的业主。

说真的，就是地下商铺真的开起来，小区住的人都没有，也没有人会到地下商铺买东西。

也怪不得开发商只卖商铺，不是租商铺，这真的只有买错的，没有卖错的。

鲁光达买了商铺之后也是卖力地去出租过。

他这3年也确实租出去了几次。

什么一年的租金的30万。

他第一次租的时候租金是5000元一个月。

人家开了几个月没有生意，就亏钱跑路了，这里没有人，开发商也没有好好的来开发，纯粹是商户自己小打小闹的弄弄，这个地下商铺也就那么些商铺，规模太小，不具规模，所以来这里购物的真的没有人。

这两年疫情影响，生意自然也不好做。

鲁光达后来也出租过，租金也是一降再降，从5000元降到3000元，但是也是好景不长。

人家开店做生意，因为没有人来这里，所以租金再便宜，商户也经营不下去，只能认赔出局。

所以到了现在，不但鲁光达达的商铺没有租出去，就是这一片的商铺全部被闲置了，全部没有租出去，只有业主们垂头丧气地来回走动，就是看看有没有人来接盘这个商铺。

这里实在是太冷清了，因为现在冷清，将来应该也会有好的时候，所以有人就打算把商铺卖了，亏了就亏了，真的是被开发商给坑了。

但是你现在拿开发商一点办法也没有。

鲁光达是一个血气方刚的男人，他现在真的是欲哭无泪，有点生不如死的感觉。

你说投资买商铺亏钱了也就算了。

他是贷款买的商铺，他是贷款了140万买的商铺，这商铺现在就是如废弃的垃圾，没有一家商铺是在做生意的。

这商铺没有开门，没有营业，那么这个商铺就是一个摆设，什么作用都没有，你就是降价卖商铺，也没有人买。

所以有的商铺主人直接降价百万卖商铺，也是没有人来接盘的。

鲁光达是贷款买商铺的，这每个月的房贷是15089元，他本来还想着用商铺的租金来还房贷，但是现在商铺的租金收入是0，他自己的工作也因为疫情受到影响，他也还不起房贷了。

3年时间，鲁光达也是拆东墙补西墙，还了543204元，现在还欠银行105.5万元。

这样算的话鲁光达已经付出了114.5万元。

这个商铺大家都看得到的，就是一个烂摊子，这里的商铺其实和烂尾没有什么两样，这店都开不成，这原价200万买的商铺，就是100万元也没有人愿意买。

这样的商铺难道改装成办公楼，有谁的办公楼是开在地下室的？

现在的鲁光达真的是非常焦虑的，这买了这个垃圾商铺把他整个人生都毁了。

现在是硬撑着还贷款，再这样下去，他马上就要断供了，这样的商铺挂牌出售，压根就没有人来看这个商铺，这不是腰斩不腰斩的问题，是这个地方目前没法做商铺出租。

如果断供，其实法院收走商铺，拍卖的话也没有人要，如果有人要，那么价格可能就是白菜价，50万还是30万，估计只能当底下出库卖，把这商铺改装成底下出库是不是能卖点钱？

这也是鲁光达自己的空想。

鲁光达现在真的非常苦恼，现实真的要把他逼死了，这是谁的错，他真的不知道以后的路该怎么走，就目前的情况下，努力赚钱还贷款是最好的方法，但是为了还这个房贷，鲁光达已经借遍了所有的亲戚朋友，现在是实在没有钱了。

房子如果被法拍那是最糟糕的，但是这也是没有办法的办法。

如果这个开发商有点良心，那么好好地运作一下，这里毕竟是商铺，这里如果开发商能信守承诺，把这里的商业街做起来，至少这还算是商铺，鲁光达想着，哪怕这个商铺能卖100万元他也认了。

因为如果商铺能卖100万，这样把银行的欠款还掉100万，这样的话只欠银行5万了，他就是卖血或者再向银行贷款，把这5万还了。

鲁光达相信面对5万的欠款他是能够解决的，但是如果欠款变成百万，他还成为失信人的老赖，那么这辈子真的很难再翻身了。

这是鲁光达的故事，希望鲁光达的故事可以给你一个不一样的人生体验。

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济南最新购房政策汇总（2022）

1、济南购房资格是怎么规定的?

济南户口：限购2套住宅，有父母投亲养老情况并取得居住证6个月以上的，可增购住宅1套；家庭有2个（含）以上子女的（子女已经取得本市户籍，其中至少1个未成年），可增购商品住房1套；最多不超过3套。

第一套首付30%，第二套首付40%；第三套目前暂时不支持贷款，需要全款。

非济南户口：限购1套住宅，在济南缴纳社保“近2年内连续1年”；本科及以上学历，连续缴纳社保“3个月以上”。首付比例30%（外地无未还清住宅贷款）。

长清区、章丘区、济阳区、莱芜区、钢城区、平阴县、商河县不限购买。

社保跟学历不满足的，就需要办理落户来获得购房资格。

落户要求：身份证，户口本，一份落户所在辖区的租房合同。

在济南市的12个区县落户都能享受主城购房资格享受第1套首付30%。

2、购买第三套如何提交房查资料？

第一种老人投靠子女:

①老人为非济南户籍且不能落户；

②如果老人有多个子女，同一个老人投靠多个子女，只能其中一个子女购买第3套；

③房子不可以写老人名字，可以写子女所在家庭任意一方的名字；

④除正常提供子女家庭的身份证、户口本、结婚证以外还需提供老人的身份证、户口本、结婚证、暂住证(近6个月以上且暂住证在有效期内)，提供的资料能体现直系亲属关系，如若不能体现，需子女(需直系)到房管局写承诺书。

第二种二孩及以上家庭:

①孩子户籍均为济南户籍且其中一个孩子未成年；

②成年的孩子也需要录入购房人信息(如已婚只录入该孩子个人信息)，但审核的时候不审查其个人家庭名下的房产，只审查未成年及父母名下的；

③如若孩子与父母不在同一户口本上，需提供出生证明，出生证明丢失的需父母双方到场写证明文件。

3、济南住宅限售政策是怎么规定的?

住宅网签满2年就可持证交易。

4、济南公积金最高可以贷款多少?

购买首套住房申请住房公积金贷款，公积金连续缴纳半年以上，公积金贷款个人最高贷款35万，夫妻最高贷款70万；公积金贷首套利率：3.25%，二套：3.575%（如购买第2套住房使用公积金贷款，首付需60%）。

5、济南现在哪些楼盘可以用公积金贷款?

济南在售的所有住宅楼盘都可以用公积金贷款。

6、济南现在的住宅贷商贷利率是多少?

首套房利率最低4.25%，二套房利率最低5.05%。

7、购买过公寓写字楼商铺贷款了影响限购住宅吗?

不算套数，不影响住宅购买。

8、济南交易二手住宅有哪些费用?

中介费：大型连锁中介公司中介费在2-2.5%，小店或者个人中介费用可谈；

契税：90平以下，无论几套，总房款的1%；90平以上，首套收取总房款1.5%，二套收取总房款2%（二套标注：不在同一区的不累计，如在市中区有一套，历下区再买还算首套）；

个税：总房款1%，房产证满5年，并且是卖家唯一住宅，可免个税（满五唯一）；

增值税：房产证满两年无增值税；不满两年交房管局评估价的5.3%；

其他费用：评估费、贷款手续费等都是可以谈的非必须费用。

9、购买住宅需要办理贷款有什么要求?

（1）至少最近半年内个人或夫妻双方月收入达到贷款月供的两倍；（2）无恶意征信逾期。

（收入的认定：银行认可的企业代发工资、奖金等，个人转账不算做收入；收入不达标可以增加首付或主贷人增加共同还款人，小额短期逾期不影响）

10、孩子可以买住宅吗?

未满18岁可以买住宅，但一般需要全款，占用家庭限购名额；

已满18岁，不占家庭名额，首付30%。

11、外地有一套住宅，在济南买算首套吗?

外地住宅有贷款未还清算二套，首付40%；没有贷款或已还清贷款算首套，首付30%。

三分钟读懂住宅、商铺、办公楼厂、房贷款区别

办理房屋抵押贷款必然要用房子作为抵押物，房屋类型有很多,例如：住宅、别墅、商铺、办公楼、厂房等等……并不是所有的房屋都可以办理房屋抵押贷款。对于商铺、办公楼和厂房这种比较小众的房屋抵押方式来说，他和普通的住宅抵押有哪些区别呢？？

①进件要求

房屋类型不同对于征信、流水和经营情况等要求也不同。

（住宅）例如：1.征信超过连3累6可沟通2.流水单倍覆盖3.公司正常经营

（商铺办公楼和厂房）例如：1.征信不能超过连3累62.流水最起码两倍覆盖3.公司要缴税和开票，提供报表和审计材料等

②成数

成数高低主要由房产变现性质决定,通常住宅的变现能力最强，厂房的变现能力最弱。举个例子，假设房产价值100万：住宅最高7.5成，也就是75万商铺、办公楼、厂房最高5成，也就是50万。住宅商铺、办公楼、厂房的成数。

③贷款期限

贷款年限由房屋使用年限决定。住宅贷款期限最长可做20年，商铺办公楼和厂房贷款期限最长可做10年。住宅的使用期限一般为50-70年，商铺、办公楼和厂房一般为30-50年。

④贷款利率

住宅抵押贷款利率要低于商铺办公楼和厂房的利率。例如：同一家银行住宅利率3.85%，商铺办公楼和厂房利率则为5.65%

也许你会问，同样是房屋抵押贷款，为什么会有这么大区别呢？

简单来说，首先是性质不同，住宅属于居住的，而商铺办公楼和厂房属于商业用途。另一个原因就是两者市场接受程度不同，相对于商用的房子，住宅的交易量会多很多，变现能力也更强。