辽宁大连二手房不限购，非户籍居民无需12个月社保可购房

5月20日，辽宁省大连市保持房地产市场平稳健康发展工作领导小组办公室发布《关于促进我市房地产业健康发展和良性循环的通知》（大房稳办〔2022〕1号）。

《通知》明确，居民家庭在中山区（不含东港商务区）、西岗区、沙河口区购买商品住房实行限购政策；非限制区域住房套数将不计入总套数；在限制区域购买二手住房的，不再受已有住房总套数限制。

大连户籍居民家庭（含部分家庭成员为大连户籍居民的家庭）在限制区域拥有2套及以上住房的（规划用途为住宅的商品住房和二手住房），暂停向其销售限制区域的商品住房。对住房套数的认定是指在限制区域拥有的住房总套数，非限制区域住房套数不计入总套数。

对非大连户籍在限制区域内购买新建商品住房的，执行大连户籍居民家庭购房政策，无需提供12个月以上社保或个税，吸引非大连户籍家庭来连生活、就业。

在满足合理的刚性和改善性住房需求方面，大连户籍的成年子女家庭可与父母家庭（不限户籍）作为整体共同申请购房资格，购房套数认定按照申请家庭整体可购买的总套数确定；居民家庭在限制区域购买二手住房的，不再受已有住房总套数限制；大连户籍居民家庭在限制区域拥有住房的总建筑面积小于144平方米的，可在限制区域再购买1套商品住房，满足住房改善的合理需求；大连高层次人才、城市发展紧缺人才，可按家庭需求在限制区域内购买住房，不受房屋套数限制。

若因家庭成员患病、就学等急需资金支付医疗费、学费等特殊情况的，房屋所有权人进行承诺，可解除对其限售住房的限制，满足合理售房要求。

《通知》支特鼓励各房地产开发企业扩大对教师、先进工作者、抗疫英雄、科技人才等特殊群体的购房优惠力度。

此外，《通知》进一步明确了完善住房领域金融服务，满足合理购房信贷需求；加强商品住房价格监测分析，完善一房一价备案制度等事宜。各金融机构要准确执行差别化住房信贷政策，落实好个人住房贷款最低首付比例和利率下限要求，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，合理确定每笔贷款利率，更好支持刚性和改善性住房需求。各金融机构要执行好房地产金融宏观审慎管理制度，区分项目风险和企业集团风险，不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序；要及时优化信贷政策，灵活调整受疫情影响人群个人住房贷款还款计划。

《通知》表示支持刚性和改善性住房需求，因城施策促进房地产业健康发展和良性循环，从保障刚性和改善性住房需求、满足合理售房需求、满足合理购房信贷需求等方面对政策措施进行调整完善，促进大连市房地产市场平稳健康发展。

栏目主编：顾万全文字编辑：卢晓川题图来源：图虫图片编辑：徐佳敏

来源：作者：澎湃新闻刘畅

大连“限购令”后咋买房？你想知道的全在这

3月22日，大连版楼市限购令正式落地，备受市民关注。（戳链接看详情《重磅！3月22日起大连实行住房限制性政策》）记者梳理了其中有代表性的热点问题，依照政策细则咨询专家给予解答。已经交了定金，会不会买不了房？已经签订合同该怎么办？……限购令执行伊始，最着急的莫过于正在办理购房手续的市民，这也是发问最多的网友群体。大连版限购令明确，3月22日之前，房屋已取得商品房预售许可并签订认购书且已支付意向金、定金或首付款的，开发企业在文件实施之日后五日内一次性向大连市不动产登记中心申报购房人名单及对应的房屋明细，申报的购房人不属限购范围。

大连市民到房地产交易中心办理相关手续。

焦点1：限购下的户口问题

网友提问：

一、我想知道，我婚前财产在甘井子有套房子，结婚后我老公打算在中山区买套住房可以吗？非本市户口。

二、对象名下有一套房子，贷款还完了，我俩登记结婚再买房算首套还是二套？

回答：是否符合购房条件，需要看家庭成员的户籍和财产情况。

此次大连限购政策中明确规定，“居民家庭”的成员构成，是指购房人夫妻双方及未成年子女；成年未婚、离异、丧偶等单身的，以个人为居民家庭。而政策对“已拥有住房”的范围规定，是包括登记在该居民家庭所有成员名下的全部现有产权住房及已合同备案的商品住房和经济适用住房。所以，购房人只要是夫妻关系，名下住房都算作“已拥有住房”。如果家庭成员中有一人是大连本地户口，则属于本市户籍家庭。非本市户籍居民家庭在本市中心城区（中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区及高新园区）拥有1套及以上住房的，就不能再购买限制区域（中山区、西岗区、沙河口区及高新园区）的住房了。

网友提问：想知道北三市居民算这项政策里的“本市户籍居民家庭”吗？

回答：算。本次限购政策中提及的本市户籍居民家庭，是指家庭成员中至少一人拥有本市各区、市、县、先导区户籍的居民家庭，否则为非本市户籍居民家庭。原为本市户籍的现役军人、高（中）等院校学生，或驻连部队现役军人均可按本市户籍居民家庭标准购买住房。

网友提问：我老公是本地户口，我是北三市户口，在甘井子有一套房，可以申请在限购区域买第二套房子吗？

回答：这属于本市户籍居民家庭，如果家庭名下只有一套房，是可以在限购区域购买第二套房子的。

焦点2：限购下的贷款问题

网友提问：如果首套房没有贷款，购买第二套公积金贷款受限制吗，也是首付百分之六十吗？

回答：在此次限购政策的内容中，没有提及首套房认定的标准变化。在此前大连一直执行“认贷不认房”的标准，就是说，居民家庭征信记录显示房贷已还清，没有正在还款的房子，买房者再次申请房贷可以被视为“首套”。不过，具体执行还要视家庭成员拥有房产及信贷情况。

网友提问：全款买还不让买吗？

回答：大连版限购令的制定原则是因城施策、分类调控，满足首套刚需、支持住房改善，抑制投资投机行为，主要是从购房家庭的户籍、套数上等资质上进行资格限制，避免房产投机，和支付方式没有关系。因此，无论贷款还是全款，都要在符合购房资格的条件下才能购买。

网友提问：

一、假如首套卖了，再买算首套还是二套？首付比例呢？利率多少？

二、二套房的认定是认贷还是认房？

回答：按照目前政策，如果购房的居民家庭名下没有住房，贷款购房一般被认定为首套房。不过部分银行执行的认定标准更加严格，具体须咨询银行方面。在限制区域内，申请商业性个人住房贷款购买首套住房的居民家庭，最低首付款比例为30%；已拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买住房，最低首付款比例为40%。贷款利率按照银行相关规定执行。

焦点3：限购下的“证明”问题

网友提问：

一、像我们外地的，在大连没有房，五六年前交过一年多的社保，这些年一直没交，还能买吗？

二、12个月以上的社保证明，必须是要在大连交的社保吗？

回答：大连版限购令中规定，非本市户籍居民家庭在本市中心城区没有住房的，在限制区域可购买1套住房，购房时需提供购房申请之日起前2年内在本市连续缴纳12个月及以上个人所得税或社会保险证明，通过补缴的个人所得税或社会保险证明不予认定。可见，不满足“连续缴纳”的条件，在限购区域内购房，资格就会被限制。不过，如果属于各类顶尖人才、领军人才等高层次人才、产业发展急需紧缺人才，对这两项证明的要求条件是可以放宽的。

网友提问：在大连市内上班，但公司给缴纳的是沈阳保险咋整？最近一直看房呢！

回答：并不是所有购房者异地缴纳保险都被视为“限购”。首先只有非本市户籍居民家庭，才需要提交限购政策规定的“在本市连续缴纳12个月及以上的个人所得税完税证明或城镇社会基本养老保险证明”。其次，这两类证明，对以下四类购房的外地人是可以“豁免”的，包括：各类顶尖人才、领军人才等高层次人才、产业发展急需紧缺人才、在校生及毕业未满5年的高校毕业生。

焦点4：限购下的“不受限”

网友提问：

一、我3月初签的二手房合同，商业贷款刚批下来，正准备明天过户，这个政策对这种情况一刀切吗？会不会影响过户啊？

二、请问已经签合同、付首付、在走手续的怎么办？

三、已经跟中介签了合同的呢？也得按新政策办吗？

回答：大连版限购令基本避免影响到在政策实施前已经开始办理购房手续的市民。政策规定，在实施之日、即3月22日前，对于已取得商品房预售许可并签订认购书且已支付意向金、定金或首付款的待《商品房买卖合同》网签的新建商品住房，由开发企业在文件实施之日后五日内一次性向市不动产登记中心申报购房人名单及对应的房屋明细，申报的购房人不属限购范围；逾期未申报的，开发企业凭本文件实施之日前打印的首付款正规发票补报后的购房人不属限购范围。

政策还规定，文件实施之日前，已签订买卖合同且能提供完税凭证，出票日在文件实施日前的二手房，也不属限购范围。

网友提问：商业门店限购吗？

回答：本次大连限购令中规定的“住房”，指的是商品住房和二手住房，不含公寓。政策的核心思想是坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，满足首套刚需、支持住房改善，抑制投资投机行为。因此，商业地产是不在限购范围之内的。

网友提问：非本地户口在中心区有一套房子，还能不能在非限制区甘井子区买房呢？

回答：对于非本市户籍居民家庭在本市中心城区拥有1套及以上住房的，大连的限购政策只是暂停销售限制区域、即中山区、西岗区、沙河口区及高新园区的住房，在非限制区域内购房并不受影响。

聊沈客户端编辑崔陶然

存废限购令

经济观察网记者陈月芹丁文婷秋台风“梅花”登陆浙江舟山后，一路沿着海岸线北上，给江苏、上海、山东半岛沿海等城市带来强劲风力和暴雨。一名东部城市官员已连续多日督查防汛防台工作，并在间隙不忘密切关注——临近城市出台的楼市限购松绑政策是否经历了“一日游”，能否比眼下的台风撑得更久？

东部沿海城市的步调“不约而同”地一致。9月8日，宁波全市放开限购门槛，一周后苏州摇旗跟进，从多区域一点点扩至全域放开，到9月15日，青岛、济南同日官宣放松限购。9月16日，天津市也大幅放松了非本市户籍新市民的购房限制，同时支持本市户籍居民的改善性住房需求。

何时松绑、放开到哪种程度，各城市政府暗暗角力。临近城市之间，既是比肩对照、互相观望的“兄弟”，看同级别城市打响第一枪后的市场反应；某种程度上双方又是竞争关系：不限房票之后，市场购买力有限，谁能抢夺先机，也许下一批次卖地时就能看出分化，在金九银十和第四季度迎来销售“翘尾”。

没想到的是，台风未过，苏州和青岛已经试探出了限购调整的“红线”：9月16日，苏州宣布恢复此前的购房政策，外地人买房仍需3年内连续6个月社保或个税，并否认政策曾经松动过；青岛直接在9月15日的公众号推文中删除了“二手住房不再限购”8个字，充分体现了“动态完善房地产政策”。

近期，“除一线城市外，全面放开限购”的传闻甚嚣尘上，限购令，这个原为抑制住房投机需求以控制房价的阶段性行政手段，动态影响了中国楼市近12年。随着市场演变，限购从最具杀伤力的调控利器，逐步变成基础手段，与各地逐步升级的限贷、限售、限签、限离、限价、限商等一起，调节市场供需。

直到这一轮房地产下行周期，市场需求低迷，1-8月全国房地产开发投资下降7.4%，供应不减反增，去库存和稳市场成为调控应有之义，此时，多年饱受争议的限购令存续与否，被再次推至台前。

全面松动

据不完全统计，年初至今，放松商品房限购的城市或地区已超37个。限购调整措施主要有四类：一是多孩家庭、投靠或调整计入标准增加购买套数；二是缩小限购区域；三是降低社保年限等购房要求等；四是直接或间接取消限购。

8月份以后，南京、武汉、合肥相继允许外地人以补缴社保方式购房，基本取消了限购；南京、大连向外地人二手房限购开刀；而廊坊、唐山、银川、秦皇岛、九江等地直接废止了此前的调控政策，而不新发文件。

到了9月，放松限购的“星星之火”逐步向新一线、强二线城市蔓延。

宁波打响了全域放开限购的第一枪，不限户籍，不限套数，也不官宣，直接于9月8日起执行，楼盘销售和中介在收到口头通知后一一传开：外地人仍需要限购证明但不再进行审核，相当于不限购。当日下午，宁波房产市场管理中心回应称，未收到通知，仍执行限购政策，但限购申请结果以各区的审核通知为准。枪声不响，还留足了回撤的后路。

与宁波相隔不远的苏州，也小心翼翼地对外释放放开限购的消息。一位苏州当地中介告诉经济观察报，在9月14日传出全域放开限购前夕，苏州先是放开了吴中区、吴江区、姑苏区、相城区，次日才继续放开了工业园区和高新区的限购，至此外地人在苏州买首套房不再需要社保证明。

不过，9月15日，苏州住建局回应称，外地人只限购一套房，以此否认了全面取消限购的说法。

全国范围来看，9月以来的松绑潮从东部沿海省份内的经济强市开始，逐步向省会城市扩围。

只做不说

实际上，作为江苏省省会，南京8月初便传出彻底取消限购的消息，南京市住房保障和房产局相关人士8月2日回复澎湃新闻时称：这是不实消息，该局未收到也没下发相关文件，南京没有全面放开限购。

而中介给出了经实操验证的版本：6个月社保可一次性补缴，约6000元。

不明文取消限购是很多城市的选择，强调仍需“限购证明”或可先买房后补缴社保的小窍门，保留了解释和修改口径的余地。

年内，南京频频出招，5次放松调控中出现3次“一日游”。4月底，外地人购房社保年限从2年降至6个月；5月20日，房地产协会发布的取消二手房限购消息，存活不到1天便删除；8月1日传出全面取消限购，次日相关部门回应不实，仍需6个月社保，但可补缴；8月12日，一份南京信贷政策调整的文件曝光，宣布二套房最低首付比例可降至3成，次日再次被叫停。

一位百强房企高管透露，南京已实施全面取消限购一个半月，外地人带身份证和银行卡来了即可买房，但更可怕的是，近一个月叠加金九促销，市场没有起色，8月新房成交面积环比还下降13%，9月上半月降幅仍在扩大，成交面积仅为新政前的7月份的38%。

中指研究院统计14个二线城市的数据显示，中秋假期间，南京总成交面积0.1万平方米，同比下降89%，位居跌幅首位。

此前，前述东部城市官员透露已关注到苏州、宁波全域放开的消息，若苏州不再“一日游”，其所在城市不排除参考和跟进。

作为年内楼市销售和土地市场表现在全国范围仍属第一队列的城市，该东部城市官员坦言上级部门对这类城市开绿灯的可能性更小。年内，其所在城市已经制定了全域放开限购的方案，但最终未获批准。

和中西部城市选择发放购房补贴、一再降低购房门槛相比，这个东部城市选择了另一个调控思路：完全放开限购，增加房票，引入购买力。“新盘预售套数和具体房票有一定关联，但现在（其所在城市）除极个别红盘封顶限售外，多数新房房中签率仍较高。我们的目标是维持到火热摇号的程度。”该东部城市官员透露，红盘需要抢的氛围之下，居民买房信心才能恢复，市场就能流动起来，而不是靠财政发放几千几万元的补贴刺激需求。

经济观察报获悉，天津、杭州等地已在酝酿放开限购政策，部分城市仍按兵观望，观察目前已放开城市的一二手房供给量和交易量变化，以此作为政策调整的参考。

“限购放开后就看交易量，量上不来，形势更严峻，说明这一年来需求持续被释放得差不多了，那么放开限购这一标配动作已经失灵，需要研究更进一步的救市政策。”前述东部城市官员认为，短期内通过放开限购又一次拉升成交量，看着像盘活市场，实际是房价信号涨了，预期又一致往新一线冲，但现有资金量不足以撑起绝大部分二三线，因此，全国（除一线城市）放开限购可能只能给新一线、部分二线带来增量。

前述东部城市官员坦言，城市放开限购有一定风险，不得不“只做不说”、遮遮掩掩，还面临着被叫停、“一日游”的风险，但此时抢跑能换来窗口期——等到所有城市都开闸，全国楼市的钱就流动起来了，先突围而出就多去化一批库存。多数城市可能会优先让省内的经济大市带头，因为这类城市人口与资源集聚性好，能拉动贷款需求，省会城市看好风向，第二轮再跟进，他解释。

利好消息传出，开发商们也闻讯而动，一位头部民企投拓人士得知限购可能放开的消息后，向集团特别申请在其所在城市第三批次供地增加投资额，提高举牌价。次日土拍现场有所升温，有8宗地触及最高限价进入摇号环节。

扭转不易

一位副省级官员向经济观察报表示，目前真正被限购抑制住的城市并不多，只有一线和部分二线城市，解除限购没有太大意义，相比之下，降首付比例和降息更直接有效。

“现在是购买力不足，不是限购限制。”他强调，解除核心城市限购只会加速全国崩盘，环一线的城市群直接进入楼市冰点，这对全局而言只有杀伤性，没有贡献度。而培育购买力的有效手段只有两招：降低购房成本以及恢复市场信心。

如果全面放开限购，其政策意义大于实际作用，传递出“政府支持楼市复苏”的导向，但往往落实措施会跟指导思想背道而驰，差之毫厘谬以千里，因此各地必须警惕盲目、无序放开限购。

他进一步解释，放开限购后，金融政策要纠偏，须软着陆，“不能飞到最高空关掉发动机，但现在市场持续低迷，只能先运转起来，再逐步降速”。

9月14日，一则消息几乎和苏州放开限购同时传出——一线城市广州选择了另一种调控策略：对新项目备案价进行动态调整，“一房一价”由原来按楼栋均价正负6%调整为可上浮10%、下浮20%。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，目前市场形势发生很大变化，一方面是高价改善盘卖得好，甚至供不应求；另一方面是低价刚需盘去化难。因此，就需要实时调整限价政策。部分盘可以实时涨价，部分盘可以降价促销。

前述东部城市官员直言，广州侧重于让房企想方设法活下去，而不是硬挺着不降价，把房子砸手里，更高的限价阈值能让楼市回归市场化。

一位30民企高管呼吁连同一线城市都全面放开限购，但他也理解现阶段，楼市须分批次逐步放开，通过新一线城市形成示范效应，老百姓对房价有了预期，市场才能逐渐恢复。“如果没有调控手段限制，一个城市群里，钱会往最核心的地方集中，而三四五线城市会受到很大压力，这是必然的。”这位30民企高管正调动全集团加大放开限购城市的供应量，趁着窗口期积极卖房。

全面放开限购后，原来固化的以城市为范畴的购房格局会被打破，前瞻性、投资性的购房更有可能发生在新一线城市或资源型城市。

前述东部城市官员也补充，此举可能加快住房结构区域性供给不平衡。

12年紧箍咒

限购是调节房地产市场的重要利器，尽管其从出台之初就饱受争议，从经济学的角度来看，市场会根据需求调节价格波动，因此，有观点认为不应该用行政手段限制交易自由。

回顾限购令的发展历程，12年来几度松松紧紧，有3个大的周期：

2010年-2013年是调控收紧阶段。

2008年，美国次贷危机爆发，引发席卷全球的金融危机。中国政府出台四万亿投资计划，采取宽松政策提振楼市，推动了楼市的火热。2008年中央接连发布四份文件，要求降低房地产交易税费、下调首付比例和个人信贷利率。

2010年4月17日，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求房价上涨过快城市限制家庭购房套数，被业内称为“限购令”。

半个月后，北京宣布“北京家庭只能新购一套商品房”，全国首份限购令出炉。此后上海、广州、杭州、南京等城市跟进，并伴随着2011年“国八条”出台，从一线城市到二三四线城市全面铺开，彼时房地产正处于上涨周期，到了2011年底，国内70个大中城市已有46个城市出台限购政策。

首轮限购持续到2014年。第一阶段的限购政策，也使得房地产需求被遏制，商品房空置面积较大，房地产库存增加，此时经济也面临下行态势。各地政府为了刺激市场回暖，纷纷对限购政策进行松绑，呼和浩特在全国率先取消实施3年的限购政策，至2016年1月底，全国46个限购城市，仅有北京、上海、广州、深圳、三亚5个未取消限购。

但随着2016年楼市的重新火热，全国各大城市又相继出台了第二轮限购令，且力度相对于第一轮更加严格，并一直延续至今。

有观点认为，限购将住房和刚性居住锚定在一起，尤其是在住房紧缺、供需矛盾尖锐、金融流动性充裕的阶段，限购起到了重要的作用，随着调控手段的逐渐增多，如限贷、限售、限签、限离、限价、限商等，限购这一基本手段存续与否需要被重新审视。

9月14日，住建部住房改革与发展司司长王胜军在“中国这十年”系列主题新闻发布会上表示，十八大以来，多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度逐步完善，“房住不炒”成为社会共识。

住建部副部长姜万荣欣然介绍，近十年来，中国住房供应规模持续增加，商品房销售面积累计132.34亿平方米，是上一个十年的2.2倍。健全住房市场体系的同时，中国也积极加快完善以公租房、保障性租赁住房、共有产权住房为主体的住房保障体系。“十四五”期间，40个重点城市将建设筹集650万套（间）保障性租赁住房，可解决近2000万新市民、青年人的住房困难问题。到2021年年底，3800多万困难群众住进了公租房。

前述30民企高管呼吁，值此市场急需纾困、且住房保障体系日渐完善之际，有关部门应有序放开限购政策，分两个市场进行调控：一是让商品房市场回归市场，二是继续加大对中低收入人群住房需求的保障。