北京购买二手房贷款有哪些问题需要注意

在北京购买二手房的贷款业务主要分

为商业贷款、公积金贷款、组合贷款，

该如何选择?

从贷款成本方面考虑，公积金利率最低:一般来说优先选择公积金贷款，其次选择组合贷款，最后选择商业贷款。但公积金贷款政策较为严格，贷款额有限，一般公积金贷款额度不足情况下优先选择组合贷的形式，不足的额度用商业贷款补足。需要注意的是，公积金及组合贷，办理周期长，如果时间紧，或其它没法使用公积金贷款的情况就只能选择商业贷款了。商业贷款办理时效快，相关审批政策也更市场化。

公积金贷款都需要注意些什么?

公积金贷款申请贷款前:

开户时间满6个月且近6个月足额连续缴存公积金。

申请贷款至放款:

1.公积金缴存状态处于正常状态:

2.个人缴存额不可随意变化:

3.国管公积金不能提取公积金账户余额:

4.家庭名下不能有其它未结清的公积金贷款。

征信:

1.所有未结清的贷款及信用卡还款状态不能处于逾期状态

2.国管公积金买方近两年内有连续3-5次贷款类逾期(不包括助学贷款)公积金贷款部分额度下浮20%，两年内贷款类逾期连续6次以上拒贷。

其他注意事项:

1.买方家庭名下全国住房贷款记录有两次及以上或者北京有一套住房且有其它住房贷款记录的公积金拒贷

2.买方如离婚不满一年，贷款算二套:

3.购房人中不能有未成年人

4.不能有违规违法记录

5.国管组合贷，卖方若有未成年人，不能受理(可特殊沟通，以银行审批为准)

6.国管组合贷款买方非配偶共有房产不能受理

7.国管组合贷款卖方(配偶)无行为能力不受理

8.如果房子是两套打通的，共用一个门，看上去完全是一家，不能受理

9.买卖双方提供所有资料真实有效，符合公积金管理中心的要求

10.亲属间(前妻前夫间)买卖不受理。

商业贷款购房有哪些情况需要注意?

买方:

1.如离婚不满一年，贷款算二套:

2.收入证明金额要能满足贷款需求，符合银行要求

3.无违规违法记录

4.夫妻双方如逾期次数过多(信用卡和其他类贷款、车贷还款逾期都计算，原则上2年内超过连三累六，当前有逾期、信用卡处于止付或冻结状态等)会影响贷款审批，视情况银行可以拒贷:

5.放款前征信不能有变化，不能有新增消费贷、信用贷等，会影响放款-

买卖双方:

1.买方年龄及所购房屋建成年限会影响贷款年限

2.亲属间(前妻前夫间)过户不能申请商业贷款

3.买卖双方资料真实有效:

组合贷款需同时满足商贷及公积金的贷款要求。

4年前首付45万贷款105万沈阳买房，如今夫妻失业房子法拍欠24万元

4年前沈耀先38岁，来自辽宁的农村，他从小就在沈阳打工，后来认识了现在的老婆张敏，他的老婆来自山东的农村。

到了2018年，他们第一个孩子5岁了，然后他的老婆张敏又怀孕了，一家人之前都是租房子住，老婆张敏在也一家酒店打工，做保洁。

这个时候沈耀先在酒店做大堂经理，工资每个月8000元，为了多赚钱养家，在工作之余，沈耀先还去做兼职，应该是什么活都干，兼职做送外卖，兼职送快递，有的时候还做零工，就是为了多赚一点钱。

老婆张敏做保洁，每个月工资也有4500元，这样一年下来，两夫妻的毛收入也有17万多。

沈阳是大城市，是辽宁的省会城市，这里的房价在沈阳是属于高的，但是比起其他省会城市其实也还好。

来自农村的沈耀先看着老婆怀孕了，决定在沈阳买房安家，沈阳买房是最好的选择，大城市的房价一般是只会涨不会跌，这里的房一个平方一万多元，也没有那么吓人，他和老婆张敏商量了以后决定买房。

这时候两夫妻也在在沈阳打拼多年，手里也有一点存款，不过很多存款也是没有的，大概有35万的样子。

这点钱对他们来讲已经是非常了不起了。

沈耀先也打算在沈阳这个大城市安家，不想再回到农村老家去，他也希望自己的两个孩子将来是真正的城里人。

沈耀先觉得自己在沈阳买房子那是无比准确的决定。

房子买了就是赚的，这个房子他们就是一家人住的，不是投资买房，两夫妻的收入也比较稳定，就这样沈耀先买房了，沈耀先也不急着住进去，就买了期房，这个房子面积120平方，是个三居室的房子，到时候两个孩子各一个房间，自己和老婆住一间，真的是非常不错。

不过150万的房子首付款就要45万，他们手里只有35万，还差10万，这买房是大事，买房借钱也正常，所以沈耀先又向亲戚朋友借了10万，就把首付给凑齐了。

这个房子是期房，沈耀先是贷款买房，一共向银行贷款105万，利息是5.88%，为了减轻还款压力，沈耀先选择的是贷款时间最长的30年，采用的等额本息还款法，就是每个月还银行的钱是一样的，每个月还款6214元。

沈耀先觉得自己这个房子是要住一辈子的，这银行的还款是不变的，自己和老婆的收入将来还会持续增加的，所以这还款的压力是不大的，还有压力也是动力，买了房子之后他会更加拼命的赚钱，这房子是一家人在沈阳立足的根本。

就这房贷，沈耀先觉得自己一个人的工资就可以搞定了，自己还每个月做兼职赚外快，这借的10万过个两年也能顺利的还清。

到时候把借款还了，这样以后只有一个房贷就更加轻松了。

这个房子是期房，沈耀先就在2018年开始按揭还贷款，这一年两夫妻收入还可以，老婆虽然怀着孕，但是还是上班的，工资一分钱没有少。

到了2019年，沈耀先是更加拼命了，这一年他们的小女儿也出生了，这房子也拿到了，不过办理房产证的时候又交了2.25万元的契税，这个钱沈耀先一开始没有想到。

确实房子是要交契税的，一般90平方米以下的房子交房价1%的契税，90平方米到140平方米的房子交1.5%的契税，超过140平方米的房子交3%的契税，应该说沈耀先买的房子还算大房子，沈耀先买房是把房子当成了商品，他觉得这个房子买了就是赚的，这个房子他打算住一辈子，房子买了不会亏钱的，所以借钱买房他都觉得值得。

这2.25万的契税沈耀先也没有当回事，因为所有买房的人都交，所以他自然也交了，要说这2.25临时出来的契税，家里每个月除了房贷还款之外，还真的赚到了。

不过沈耀先买的是毛坯房，这个房子是没有装修的，这房子买来是要住一辈子的，沈耀先觉得一家人住毛坯房不合适，怎么也要装修一下，不然这么好的房子不装修，太可惜了。

但是这装修的话需要钱，这现在是一家四口，需要花的钱也多，沈耀先想了想还是借钱装修吧，这房子一辈子也才装修一次，这也算是一次性投入。

这毛坯房什么都没有，这是新房，要说沈耀先这个大堂经理人缘还不错，又从亲戚朋友那里借了10万元装修。

要说这个装修也是简单装修。

因为这10万元还包括了这个新房子所有的生活用品，家具，冰箱，全部都算进去了的。

沈耀先也绝对不是乱花钱的人，因为沈耀先为了省钱，他没有买电视机，更没有装有线电视，反正是真的省钱。

沈耀先为了多赚一分钱，他是全年无休。

酒店的工作时间之外，他都是在拼命的赚钱，一方面为了还房贷，一方面要还欠款。

就这样一家四口搬进了新装修的房子里。

他们的房子在8楼，他们房子的客厅上贴着大大的福字，这是他老婆剪的窗花，他每次离开家门的时候都要在楼下望一眼，这能让他幸福感满满。

应该这样说，买了这个120平方米的大房子以后，特别是一家人住进去以后，沈耀先特别的有成就感，还特别的幸福，他还为自己感到骄傲。

如果年轻的时候不出来打工，那么他肯定是在老家种着地，走父辈的老路，这辈子没有出头之日，现在这房子虽然是借钱和贷款买的，但是这样的日子有奔头，他已经39岁了，终于在大城市住上崭新的大房子，这真的是非常开心的事情。

沈耀先在省城虽然只是一个大堂经理，但是对于老家的亲戚朋友来讲，沈耀先已经非常出色了。

幸福的日子还是短暂的，真的是太短暂了。

2019年对沈耀先一家来讲是幸福和快乐的一年，但是2020年开始，这突然而来的疫情给两夫妻当头一棒。

张敏在生完女儿没有多久就去酒店上班了，张敏也想多休息几天，但是正常的产假过后当然是要上班了，毕竟这好房子是住上了，这每个月的房贷要还，这借的钱也要还。

沈耀先每天忙的陀螺一样，也是非常辛苦和累的，这个善良的山东妹子也想给老公减轻一点压力的。

一家人都在努力的前行。

张敏打工的酒店是小酒店，是加盟的酒店。

这个老板也是运气不佳，加盟费还特别的贵，这疫情来了，酒店业的损失是最大的。

这个酒店在疫情期间当然是停业的，停业的时候发的工资是很少的，只有开工了，员工的工资才能足额发。

这个酒店在开工的还算早的，到了2020年的4月就开工了，但是酒店业没有客人，老板居然只叫了两个人复工，一个是保安，一个是前台，这保洁员老板让保安和前台一起包干了。

没有多久，老板正式通知张敏不用去上班了，因为老板亏损太厉害，酒店不开关门了。

老板也是一个新手，开了酒店居然每个月连加盟费都付不出。

这个其实也不是老板无能，疫情下的酒店生意能好吗？

所以张敏失业了。

张敏失业也是没有办法的事情，家里也有两个娃，她就带娃在家先休息吧，确实小女儿也在哺乳期。

张敏失业以后，沈耀先的压力也大了不少，张敏的收入4500元，对一个家庭来讲也是一笔巨大的资金。

张敏是酒店上班的，

沈耀先也是酒店上班的，张敏的老板关门大吉，沈耀先的酒店是一个三星级酒店，开的时间也长。

但是疫情当下，酒店的日子是最难过的。

酒店时常停业休息，这老板的亏损也是非常巨大的，对老板来讲，有的开支少不了，但是员工的开支是可以减少的。

这2020年沈耀先的酒店是挺过来了，沈耀先也挺过来了，但是不少沈耀先的同事没有挺过来。

不少沈耀先的同事被动离职了。

沈耀先能在2020年不被裁员，那是因为沈耀先每天第一天到酒店，每天最后一个人离开酒店，沈耀先为了保住这份工作那是真的拼了命，这老婆失业了，这房贷要还，他不可以失业的，但凡有一点机会留在公司，他也是要坚持的。

这2020年对沈耀先来讲真的是非常无助的一年，好在一家人熬了过来。

疫情的反复谁也没有想到，但是确实还是反复着。

沈耀先手上已经没有钱，每个月的房贷压力真的很大。

至于买房的借款和装修的借款，他是真的一下子还不上了。

到了2021年，沈耀先很努力的活着，但是他的酒店不行了，老板也很惨，这个做牛做马的沈耀先也被老板放弃了，沈耀先失业了，沈耀先的工资归零了。

沈耀先也很无助，他知道老板很惨，欠债几百万，被到处逼债，这酒店都没有钱发工资了，酒店不解聘员工，沈耀先留在那里也是拿不到钱的。

沈耀先之前一直做兼职，一直赚外快。

但是那兼职的钱赚的不多的，每个月就是2000元多少钱的。

那零工也有一天没一天的，现在没有了正常工作收入，一家人真的是陷入绝境了。

沈耀先到处借钱，每个月的房贷成了他最大的负担，但是疫情当下，谁的日子都不好过，沈耀先之前还欠着20万的借款呢，所以这钱真的是借不到。

沈耀先的父母是老实巴交的农民，他们其实一直也在支援着沈耀先，他们一年的收入最多也就1万元，这个钱他们也贡献给了沈耀先，这之外，沈耀先还能要求什么？

家里没有钱了，沈耀先为了还房贷，居然动起了以贷养贷，就是借信用卡的钱还银行贷款。

这个傻小子，这样搞了4个月，后来也搞不下去了。

这没有钱之后，这日子真的太难受了，实在借不到钱之后，沈耀先也舍不得卖房子，这房子就是他的命，他不想卖房子，因为这个时候房子不是涨了，反而跌了。

他没有钱还房贷，就断供了，因为老婆孩子都没有饭吃了，自己打点零工本来收入就不高，总不能让人活活饿死吧。

沈耀先断供以后，银行第一时间来催欠款，沈耀先告诉没有钱，让缓缓。

然后这样的电话银行打了6个月，沈耀先压根没有钱还房贷。

这日子照样过着，沈耀先没有一天躺平，每天找机会赚钱，但是赚的钱真的是不多，反正就是艰难的活着，对于房贷的事情，他也不想管了，他自己以为最多房子你拍卖吧，反正自己也不想卖房子，你银行要卖你去卖吧，这样自己也少操心。

其实沈耀先还是想的简单了，这房子难卖确实是难卖，沈耀先以为银行如果卖你的房子有渠道，卖的价格高，但是农村出来的沈耀先真的是被无知狠狠的教训了。

后来银行也不给沈耀先来电话了，两个月后，法院上门，告诉沈耀先，银行已经起诉了他，他的房子走法拍流程。

这个房子评估价110万，法拍价77万，法院收走了沈耀先家的房子。

几天以后法院再次给了沈耀先裁定书，这个房子最后拍卖成交价85万元，银行起诉沈耀先的诉讼费，律师费，滞纳金，罚息，房子保全费等所有费用由贷款人承担，合计11万元。

这个房子沈耀先还欠银行本金99万元。

沈耀先4年时间还款近30万元，其中本金才还了6万，利息还了24万元。

这样这房子拍卖之后还剩74万元还银行贷款。

沈耀先是彻底傻眼了，法院的裁定书表明，沈耀先这150万的房子没了，首付款45万元没有了，这4年30万的还款没有了，还倒欠银行24万元。

这还不够，沈耀先还上了征信黑名单，他成了限高人群，以后不能坐飞机，不能坐高铁，他以后想要再贷款除非是还清银行债务。

沈耀先对着裁定书后悔不已，自己真的是太任性了，这个房子如果自己卖，至少能卖130万元，至少能卖130万元，银行应该再还自己31万元，现在自己居然还倒欠银行24万，这个哑巴亏真的肠子都晦清了。

不过到了这个时候也已经无力回天。

银行拍卖房子的时候这个评估价其实是市场价的8折，然后拍卖价格又是评估价的7折，所以房子成了法拍品价格真不是你说了算的。

还有法拍的房子需要竞拍者一次性付清房款，所以除非房子特别便宜，不然谁会去买拍卖房。

沈耀先是想死的心都有了，还是她的老婆山东妹子张敏看的开，这事既然已经发生了，那就这样吧，反正活着是最重要的。

沈耀先觉得自己没有脸回自己的老家了，因为这里欠着银行的钱，老家还欠着亲戚朋友的钱。

张敏说跟她一起到山东去，欠债还钱天经地义的，还是回山东赚钱去吧，好好活着比什么都重要。

这是沈耀先和张敏的故事，希望他们的故事能给你带来一个不一样的人生体验。

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如何避免父母买的房子成为夫妻共同财产？

在现实生活中，有很多情况下，由于没有事先安排得当，父母购买的房子最终变成了夫妻共同财产。

为了避免这种风险，你可以这样做：

1.父母子女签订购房款单向赠与协议

现行《婚姻法》和即将实施的《民法典》都明确规定，父母对子女一方的单向赠与属于子女的个人财产。因此，建议父母在给子女买房时签署赠与协议并进行公证，并在赠与协议中确定赠与只是给子女的个人赠与，与配偶无关。

同时，为了保证资金来源的稳定性和独立性，建议子女在购房时不要自己增加购房款，只使用父母赠与的款项购买房产，防止与夫妻财产混合。

2.父母可以直接出资买房，以孩子的名义登记房子

根据规定，一方父母婚后为子女购买的房产，以买房者子女的名义进行登记，该房产可视为只给子女一方的礼物，应视为夫妻一方的个人财产。因此，父母也可以自己买房子，然后直接以子女的名义登记，这将被视为父母对子女的赠与，可以作为子女的个人财产。

3.借给孩子购房款的贷款手续要完善

但是，父母出钱为子女购房，如果小夫妻离婚，一方父母声称购房款是借款的，还是无法抵抗夫妻对房产的共同所有权（除非做好了上述两点）。

因此，主张借款是无奈之举。

此时，我们应该在投资购房时做好多重准备。例如，可以在转账备注中将用途写为“借款”。如果没有这样的证据，一旦夫妻在婚姻变化后补充借据，可能就无法让法官确信这是真实的借款关系。因此，借款手续在出资时就要完善好，避免最后主张借款时得不到法院支持。一旦父母出资被认定为赠与，那房子和钱就都拿不回来了。

当然，没有人愿意来到家庭法庭的程度，但如果他们不懂法律，他们以后就会被动。多了解婚姻法是非常重要的。毕竟，父母一生的努力值得我们保护。

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