一文看懂｜房贷利率以LPR为基准，对楼市会有什么影响？

8月25日，中国人民银行发布最新公告，宣布从10月8日起对新发放商业性个人住房贷款利率的计算方式进行全面调整。

最为贴近大众的莫过于房贷利率如何变化。新政明确，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

什么是贷款市场报价利率？

贷款市场报价利率（LPR），也就是贷款基础利率，创设于2013年10月，简单的说，LPR就是18家（注：8月17日，在原有的10家全国性银行基础上增加城市商业银行、农村商业银行、外资银行和民营银行）综合实力较强的大中型银行通过自主报价的方式，确立一个最优贷款利率供行业定价参考。央行在2013年7月全面放开金融机构贷款利率管制，随后为了进一步推进利率市场化，完善金融市场基准利率体系，指导信贷市场产品定价，随后创设了LPR。

此次政策明确，个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR，以更好地发挥市场作用。

个人住房贷款利率最新定价办法是什么？

改革后，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中，LPR由贷款市场报价利率报价行报价计算形成。每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求，综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定，整个合同期限内都固定不变。

目前，LPR有1年期和5年期以上两个期限品种。具体来说，1年期贷款市场报价利率为4.25%，5年期以上贷款市场报价利率为4.85%。1年期以内、1年至5年期个人住房贷款利率基准，可由贷款银行在两个期限品种之间自主选择。

对于个人住房贷款利率的实行年限，新政明确，个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定，最短为1年，最长为合同期限。借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。

实行贷款市场报价利率和此前相比有何变化？

按照中国人民银行有关负责人的解答，定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%）。

业内人士指出，该政策本身并非直接提升或降低现有房贷利率水平，而是在市场化的基础上对房贷利率执行更为严格的规定。

当前，央行五年期以上贷款基准利率是4.9%。

目前而言，一些城市首套房利率仍存在打折的情况，比如上海，首套房利率最低可以打9折到95折；而二套房通常是基准利率的1.1倍。

按此计算，首套房利率即为4.9%*0.9=4.41%，按8月20日5年期以上LPR为4.85%对比来看，略低。二套房的房贷利率即为4.9%*1.1=5.39%，按8月20日5年期以上LPR为5.45%对比，同样略低。

而在房贷利率普遍上调的情况下，按照目前的房贷数据，大部分银行执行的是首套房贷基准利率上浮10%~20%，二套房贷上浮20%~30%。

同样以5年以上贷款为例，按首套房贷上浮10%计算，即基准利率1.1倍，利率为4.9*1.1=5.39%。二套房贷上浮20%计算，即基准利率1.2倍，利率为4.9*1.2=5.88%。由此对比，均略高于贷款市场报价利率（LPR）。

图片来源：58安居客房产研究院

业内人士也指出，由于LPR每个月都会调整，还要看10月新政执行时相应的LPR。

“市场规定的是利率下限，就算预期利率会有所下行，但是否能拿到有不确定因素，比如这个地区楼市调控是否有压力，各个银行自身资金是否充裕有关。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示。

不过，此前央行已经明确表示，房贷的利率由基准利率变为参考LPR，参考的基准变了，但利率水平不能下降。“房贷利率由参考基准利率变为参考LPR，但最后出来的贷款利率水平要保持基本稳定。”

同时，个人住房贷款利率实行贷款市场报价利率也实行因城施策。

政策指出，人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。

对楼市会有影响吗？

政策明确，2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。

此外，10月8日起执行的新政，只针对商贷，公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。也就是说，如果你10月8日以后买房贷款时只使用公积金贷款，那还是沿用现在的模式。

诸葛找房副总裁苑承建认为，从央行公布的房贷利率定价机制来看，与以往不同的是明确了房贷利率的下限，首套房不得低于相应期限贷款市场报价利率（当前为4.85%），二套房不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点（约为5.45%），全国二套房房贷利率全面提升，首套房利率看似比当前基准利率略低，但预计各地会自行公布首套房利率加点后不会低于当前基准利率水平。

而对于热点城市来说，新的利率定价机制明确要求各地要根据当前房地产市场实际状况制定利率加点，预计热点城市实际执行的利率加点将在央行公布的60个基点上明显提高，至少不低于当前实际执行的利率。

未来一段时间，全国房贷利率不但不会下降，反而整体会呈现上升趋势，特别是二套房利率，对房地产市场销售将会产生一定的抑制作用。

苏宁金融研究院特约研究员江瀚认为，LPR由18家银行月度报价决定，此次政策确定的是辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限，同时还要看新政执行时期的LPR，在房子是用来住的，不是用来炒的大背景下，长期来看并没有利好楼市。

上海链家资深分析师杨雨蕾则认为，商业贷款利率是根据基准利率上浮或者下浮，比如目前上海不少银行会根据基准利率打九五折，此次调整参考基准后，就不再存在打折的情况了。但是未来基准利率可能不变，而LPR可能会下降，所以长期来看LPR定价存在相对的优势。而且根据央行的规定，在贷款合同期限内，最短每年可以对贷款利率进行重定价，即定价基准部分可根据最近一个月的相应期限的LPR进行调整（加点部分固定不变）。

杨雨蕾认为，新的参考基准规定了贷款利率的下限，加点部分则根据各地及各人实际情况进行调整。此外，虽然打折的情况未来将不存在，但是每年可有一次重定价的机会，长期来看LPR定价有相对优势。但是短期内贷款利率不会出现大的变动，且在目前“房住不炒”的政策导向下，长期来看贷款利率也不会出现明显的下降。

人民币市场基准利率发展回顾

从中国培育货币市场基准利率体系的成败得失，可以总结出市场化基准应当符合的客观规律。

本刊特约作者百旺山／文

自上世纪90年代中期人民币利率市场化进程启动以来，人民币一直是“市场利率”和“管制利率”并存。利率市场化过程就是一个以市场利率定价的金融产品越来越多、以管制利率定价的金融产品越来越少的过程。

在人民币利率市场化的过程中，市场自发、或者人民银行主导培育货币市场基准利率，有的努力成功了，有的努力没有修成正果。本文试图回顾总结货币市场基准利率发展过程，探讨决定市场基准利率成败的因素，以及成功市场基准利率必须具备的条件。

Chi

Chi，即中国银行间同业拆借利率。

1996年5月，人民银行发布《关于取消同业拆借利率上限管理的通知》，明确银行间同业拆借市场利率由拆借双方根据市场资金供求自主确定，银行间同业拆借利率正式放开。自此，全国银行间同业拆借中心（下称交易中心）每天以实际成交额为加权系数计算并发布1天至1年共11个期限的平均加权利率，即全国银行间同业拆借利率Chi。

自Chi利率形成以来，从来没有被作为市场基准利率来使用，没有金融工具的利率直接与之挂钩。目前虽然交易中心每天发布同业拆借加权平均利率，但是已经不再使用Chi的称谓。无论是在市场上，还是在央行和中国货币网的网站上，已寻觅不到Chi的踪影。

Chi未能成为市场基准利率，主要是由于拆借市场的结构问题。

早期同业拆借市场的参与者局限于少数几家大行，同业拆借利率的代表性不强、可交易性不高。现在虽然一些中小金融机构也参与拆借交易，但是仅限于隔夜和7天期拆借，再长期限的交易很少有真实成交。以2020年5月22日交易中心披露的同业拆借市场交易情况为例，当日拆借成交9570.19亿元，隔夜和7天期分别成交9146.38亿元和381.9亿元，占比分别为95.57%和3.99%，7天期以上的交易额仅有41.91亿元，占比只有0.44%（见表）。

在银行间市场推出债券回购交易后，由于回购市场参与机构广泛，市场代表性和可交易性强，货币市场资金多在回购市场融通，进一步消弱了拆借市场的影响，隔夜和7天期同业拆借利率向回购利率看齐。7天期以上的同业拆借，由于成交稀少，Chi利率代表性不强、对金融机构来说缺乏可交易性，长期处于有价无市的状态。因此，Chi未能成为市场基准利率。

回购定盘利率

2005年，市场机构出于开展利率互换的需要，提出了对回购定盘利率的需求。2006年2月，经人民银行批准，交易中心正式开始对外发布隔夜和7天回购定盘利率。很快，银行间市场推出了7天回购定盘利率IRS。2020年4月，IRS市场成交名义本金21650亿元，其中以回购定盘利率FR007为参考利率的名义本金16706亿元，占比高达77.2%，是IRS市场交易最活跃的品种。7天期回购定盘利率无疑是迄今市场认可度最高的货币市场基准利率。

回购定盘利率的成功，主要有几个因素。一是7天期回购市场参与者广泛，市场基础好。银行间市场的所有机构，从大型银行到非银机构和广义基金产品，都深度参与其中；二是定盘利率设计是基于真实的回购交易，而不是银行报价，定盘利率生成机制可靠，难以被操纵；三是采用实际交易利率的中位数，而不是成交利率按成交额加权的平均值做为定盘利率，相当于给了中小金融机构在定盘利率中更大的权重，较好地反映了中小机构真实的融资成本。

但是，回购定盘利率在浮动利率债券上应用很少，在银行浮动利率贷款上则完全没有得到应用。利率重置频率过高、客户使用不便，是回购定盘利率在债券和贷款产品上不被接受的主要原因。

Shi

Shi，即上海银行间同业拆放利率。

2007年1月，人民银行推出上海银行间同业拆放利率（Shi）。和回购定盘利率相比，Shi可以说是“含着金汤匙出生”的。Shi是由信用等级较高的18家商业银行组成报价团自主报出的人民币同业拆出利率计算确定的算术平均利率。交易中心在每个交易日根据各报价行的报价，剔除最高、最低各4家报价，对其余报价进行算术平均计算后，得出每一期限品种的Shi，并于上午11:00对外发布。目前，对外公开发布的Shi包括隔夜至1年共计8个期限品种。

由于人民银行大力推广Shi，Shi逐步在浮息债、短期融资券、同业存单、利率互换等货币市场产品定价中得到一定应用。前些年，人民银行积极推动商业银行将Shi纳入FTP，也取得了一定进展。根据工商银行资产负债部李懿清在《中国货币市场》2017年第10期上发表的一篇文章介绍，工商银行“建立了以Shi为基准的市场化产品收益率曲线……，较早实现了资金项下、同业项下、票据项下的内部定价与Shi挂钩机制”，“交易类债券、贵金属业务等市场化产品的内部价格均也采用了Shi这一定价基准”。

2013年同业存单推出后，在3个月至1年期限上，形成了流动性和深度远高于同业拆借市场的同业存单市场。根据2013年12月人民银行颁布的《同业存单管理暂行办法》，存单发行利率定价基准参照Shi。理论上，同业存单发行利率与Shi走势应基本一致。但通过对比3个月、1年期Shi利率与同期限同业存单的市场利率，发现两者的利差并不稳定。

下图所示为中债AAA-评级银行同业存单利率与Shi的利差（如图）。由图可见，在2016年下半年债券市场承压期间，3个月期和1年期同业存单与同期限Shi的利差分别高达1.12%和1.8%。在此之后，经常出现同业存单利率大幅低于Shi的情况。显然，与由银行报价生成的Shi利率相比，基于真实成交的同业存单利率能更真实地反映银行的边际资金成本。

虽然人民银行把Shi作为市场基准利率大力推广，但是银行在存贷款业务上没有接受以Shi为参考利率。2020年以来，随着人民银行在贷款业务上推行使用LPR，放弃了在贷款业务上推行使用Shi的努力，进一步限制了未来Shi的应用空间。

回购定盘利率和Shi分别在2016年和2017年推出，时间相差无几。在推出后，前者靠市场自发的力量逐步成为重要的货币市场基准利率；而后者虽然人民银行百般呵护，但市场接受程度有限。分析其中的主要原因，大体有二：一是同业拆借市场7天期以上品种的参与者限于少数几家大行，Shi市场参与者代表性不强、可交易性不高，而隔夜和7天期回购市场参与者广泛、可交易性强；二是Shi生不逢时，刚推出不久就爆发了全球金融危机，在金融危机中Shi仿效的样板Li爆发操纵丑闻，使通过银行报价形成市场基准利率的机制受到质疑，弃用Li、转向基于真实成交的货币市场基准利率成为全球基准利率改革的方向。而回购定盘利率的形成机制恰好符合国际基准利率改革的方向。

MLF利率

MLF利率并非由市场交易形成的利率，但有些人认为它反映了银行的边际资金成本，因此具有市场基准利率的作用。

从成熟市场经验看，成功的市场基准利率都有一个共同的特点：它能代表银行的边际资金成本。比如，在美元市场，Li代表了银行货币市场融资的边际资金成本；Li利率互换曲线代表了银行债务资本市场融资的边际成本。

以银行的边际资金成本作为市场基准利率，最大优势是以市场价格作为内部资金转移定价的参考，同时也作为浮动利率资产和负债定价的参考，内外部使用同一个参考利率，资产与负债利率联动，资产负债利率缺口小、风险透明、交易成本低。人类对降低交易成本的追求，永远是市场发展的方向和动力。

或许正是由于成熟市场成功的市场基准利率都是银行边际资金成本，人民银行也给1年期MLF利率贴了个“银行边际资金成本”的标签。但是，MLF利率不是在公开、连续交易的市场上形成的市场利率，不可能代表银行的边际资金成本。近期，1年期MLF利率比同期限同业存单利率高出了100多基点，就是例证。此外，人民银行每月进行一次1年期MLF操作，MLF利率无法及时反映最新的市场信息，就连续性这点，它也不具备作为市场基准利率的条件。

关于1年期MLF利率是否代表了银行的边际资金成本，最近有一些争论。分析2006年以来上市银行存款平均成本率数据，可以发现历史上银行存款平均成本率最高的年份是在2014年，达到了2.32%。2019年银行存款平均成本率是2.05%。从2020年初到现在，银行同业负债成本大幅下降，拉低了银行的平均存款成本，因此，当前银行存量存款的平均成本率应该在2.05%以下。考虑到在利率下行过程中，边际资金成本比平均资金成本更低，当前银行的边际资金成本应当在2.05%以下，大体就是当前1年期同业存单的利率水平，比1年期MLF2.95%的利率水平低100基点左右。显然，1年期MLF利率不能代表银行的边际资金成本。

由于商业银行MLF负债规模远远低于其贷款规模，与其说是MLF利率决定了LPR，倒不如说是LPR决定了MLF利率更接近于实际情况。毕竟，商业银行的贷款合同90%以上是与LPR挂钩的，LPR才是决定银行收益的关键变量。因此，用MLF利率作为银行的边际资金成本构建银行的FTP，在逻辑上无法自洽，MLF利率不可能成为资金市场的基准利率。

货币市场基准利率的要件

总结过去25年间人民币市场基准利率发展过程中的成败得失，一个利率要成为市场基准利率，需要具备多方面的条件，其中有三个条件是必不可少的：

首先，市场机构广泛参与交易。只有市场机构广泛参与交易，市场利率才有代表性和可交易性，其利率才能代表市场主流机构的边际资金成本，机构才可以将其做为其它金融产品定价的参考利率，发挥其基准利率的作用；

第二，基于市场真实交易，而不是银行报价生成。这是基准利率具备抗操纵性的要求；

第三，便于终端用户使用。货币市场基准利率必须要便于企业在浮动利率债券或浮动利率贷款中使用。隔夜或7天回购定盘利率虽好，但是让企业发行的债券或贷款利率与之挂钩，每天或每周重置利率，对大多数企业来说很难理解，更难接受。因此，货币市场基准利率的期限不能太短，至少要在3个月，即浮动利率债券或贷款至多每季度重置一次利率。

未来如何构建货币市场基准利率体系，还是一个需要探索的问题。

（作者为资深金融从业人士，本文仅代表作者个人观点）

图丨终于有人把LPR讲清楚了

来源：三折人生这几天打开朋友圈，

是不是会情不自禁地对自己发起灵魂的拷问，

LPR全称LPiR，即贷款基础利率，

是金融机构对其最优客户执行的贷款利率。

从字面可以这么理解——

LPR起源于美国的最优惠利率，即PiR，

我们把时间拨回到1929年美国大萧条时期，

当时美国经济恶化，企业大量倒闭，

信誉良好的企业更是非常少，

但银行业资金过剩，总得找个地方投资，

于是部分商业银行开始有意降低信贷标准，并压低贷款利率，把一些资质差的企业纳入贷款目标客群，

由此引发了恶性竞争，使银行业的不良贷款率进一步恶化，造成不少银行纷纷倒闭。

为防止恶性竞争，美国出台了相关法规，

其中有一条就是最优贷款利率（PiR）。

《华尔街日报》倡导推动形成统一的基准利率作为贷款最低利率，各银行放贷利率要在这个基准之上。

到了20世纪70年代以后，随着直接融资市场发展，大型企业可以通过直接从票据市场融资，银行面临的竞争加剧，PiR的底线才被逐步突破。

如今，美国的PiR主要用于中小企业贷款、个人住房贷款及消费贷款等对银行依赖较强的资金业务的定价基准。

以前，还未实现利率市场化的时候，我们银行是按照央行发布的贷款利率作为标准，

发放贷款时以此利率为基准上下浮动。

这个利率被称为贷款基准利率。

为了推动利率市场化改革，

2013年起，我国全面放开金融机构贷款利率管制，取消了贷款利率下限。

但这时候，由于不少银行尚未具备定价能力，

若没有一个参考的贷款利率，容易诱发市场定价的混乱，造成非理性定价。

这就需要为金融机构信贷产品寻找一个新的定价参考。

根据国外经验，实行LPR定价，可以促进定价基准由央行确定向市场确定平稳过渡，

因此央行于同年建立贷款基础利率LPR集中报价和发布机制，

当时LPR确定过程如下：

/1/

筛选出10家综合实力较强全国性的银行成为LPR报价行，

/2/

在每个工作日，各报价行根据自身对行内最优客户执行的贷款利率，向全国银行间同业拆借中心报送本行贷款基础利率。

/3/

全国银行间同业拆借中心剔除其中最高和最低的报价后，将剩余报价作为有效报价。

/4/

全国银行间同业拆借中心以各有效报价行上季度末人民币各项贷款余额占所有有效报价行上季度末人民币各项贷款总余额的比重为权重，进行加权平均，得出贷款基础利率报价平均利率，对外公布。

公式如下：

此时发布的LPR期限都是1年期的。

其他贷款利率，则通过考虑客户的违约风险和期限风险等因素，在LPR基础上加减点产生。

但这里有个问题，

当时虽然放开了利率管制，但为了稳定市场，贷款基准利率还要存续一段时间。

而当时各报价行的报价主要参考的

正是央行公布的贷款基准利率，

这样就造成，

贷款基础利率LPR还是和央行公布的基准利率高度相关，市场化程度不高。

甚至在相当长的时间里，LPR与贷款基准利率持平，不能反映市场利率变动情况。

这样就使市场利率和贷款利率并存，且走在两个轨道上，

这就是我们经常听到的利率双轨制度。

央行的货币政策主要通过银行等金融机构向市场传导，

比如央行通过释放低成本的流动性给银行，目的是鼓励银行以较低的成本实现向企业发放贷款。

但由于大部分银行采用的LPR仍然参照央行的贷款基准利率，而非市场利率，

而贷款基准利率又相对稳定，很长时间维持不变，这样的话——

因此，这就对市场利率向实体经济传导造成阻碍。

那就和推进利率市场化目标相左啦。

因此需要对LPR进行改革和完善，

这也就是最近你朋友圈刷屏的原因。

LPR也有个更响亮的新名字，

叫做贷款市场报价利率，展现LPR市场化特征。

我们来看看这次改善的LPR有哪些变化：

1、报价基础

LPR定价机制由原先参考贷款基准利率，

改为采用公开市场操作利率加点的方式。

这里的公开市场操作利率主要指中期借贷便利（MLF）利率，

简单滴说，就是央行向符合一定资质要求的银行提供贷款的利率，

所以现在报价行报价变成这样，

加点幅度主要取决于各报价行自身资金成本、市场供求、风险溢价等因素。

MLF被戏称为麻辣粉，我们以前说过，就不展开啦。

这样，央行调节MLF利率的时候，就可以直接影响贷款利率，

环节被打通了，货币政策就可以传导到实体经济。

这样做的目的是为了提高利率传导效率，降低实体经济的融资成本。

2、增加报价行

LPR报价行的类型，在原有的全国性银行基础上增加城市商业银行、农村商业银行、外资银行和民营银行，

共计18家。

新增加的报价行具有在同类型银行中对贷款市场影响力大、贷款定价能力强、服务中小微企业效果好等特点，

这样提高了LPR的代表性。

现在不是这样算啦，

然后用算术平均算LPR。

各银行对新发放的贷款主要参考LPR，并在浮动利率贷款合同中采用LPR作为定价基础。

存量合同仍旧按照原合同约定执行。

3、增加期限品种

LPR由1年期一个期限品种基础上，增加5年期以上的期限品种，这样完善LPR期限结构，

也能为银行发放住房抵押贷款等长期贷款的利率定价提供参考。

4、报价频率

每日报价，更改为每月报价1次。

这样有利于提高报价行的重视程度，提高LPR报价质量。

最后，我们总结下，

总之，改革LPR，可以提高央行货币政策传导的有效性，能更好地发挥利率价格对资源配置的功能。

好啦，今天就说到这吧。