央行再降息：百万房贷月供再降近百元，购房者将获更大优惠

8月22日，据中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年8月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR从3.7%降为3.65%，5年期以上LPR从4.45%降为4.3%。

作为房贷利率参考基础，5年期LPR很大程度上关系着房贷利率的变动。上海财经大学公共政策与治理研究院首席专家杨畅表示：“由于5年期LPR是房地产市场贷款定价的参考基准，下调幅度更大，也进一步明确房地产市场是当前政策聚焦重点，释放了推动房地产市场回升的政策意图。”

百万元房贷月供减少88.48元

由于房贷利率的定价基准是参考最近一期5年期LPR形成，那么，5年期LPR再次下调对于房贷来说有怎样的影响？

以商贷额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，此次LPR下降15个基点，月供减少88.48元，累积30年月供减少3.18万元。

截至目前，2022年度LPR已经累计下调过3次，共下调了35个基点。除了今年1月下降5个基点，5月和8月都下降了15个基点。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：“降息15个基点，略超出预期，充分说明进一步降低中长期资金成本的导向和迫切性。降息将进一步使得房贷利率下调空间增大，叠加此前降息效应，今年购房者可以享受更大的利息优惠。”

不仅如此，LPR下调也将惠及正在还贷的家庭。对此，中原地产首席分析师张大伟分析称：“存量购房者可能要2023年才能开始减少利息。在2020年8月的时候，很多银行都集中将存量房贷批量转化成LPR，而且约定从2021年1月开始实施。转化成LPR定价模式之后，大家的房贷一般会一年调整一次，至于调整的日期是多少，不同银行规定不一样，有的银行是在合同签署日调整，但大部分银行则是从新一年的第1月开始调整。这意味着2023年1月，很多人的房贷将会迎来新一轮调整周期。”

北京首套房商贷利率“破5”

基于“因城施策”的政策导向，各地在LPR的基数上加不同的基点形成各地实际的房贷利率。

就北京而言，银行执行的是首套房商贷利率加55个基点，二套房商贷利率加105个基点。那么，此次调整后，北京首套个人住房商贷利率是4.3%加55个基点，下限就是4.85%；二套房商贷利率是4.3%加105个基点，就是5.35%。这也是自LPR捆绑房贷利率后，北京首套房商贷利率首次跌破5%。

根据此前央行、银保监会的最新规定，首套房贷利率下限由原先的不低于相应期限贷款市场报价利率，调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。这也意味着一些城市的首套房贷款利率最低可以达到4.1%。

从7月全国各地的房贷利率来看，不少城市积极下调了房贷利率。据贝壳研究院数据显示，2022年7月，103个重点城市主流首套房贷款利率为4.35%，二套房贷款利率为5.07%，分别较上月下降7个基点、2个基点。同时，在统计的全国103个城市中，共有30个城市下调了房贷主流利率。其中，广州、东莞、西安首套房贷款利率降至4.45%；而中山、佛山、贵阳等城市首套房贷款利率降至4.25%。

贝壳研究院市场分析师刘丽杰认为，本次5年期以上LPR下降至4.3%，首套房贷款利率下限将调整为4.1%，二套房贷款利率下限降为4.9%，后期银行对于首套房、二套房贷款的降息空间将再扩大。

业内：降息符合预判，力度超过预期

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“此次央行降息在预料之中，但力度超出预期。此前市场普遍预计，8月1年期将会下调10个基点，5年期以上则会超过10个基点。但此次5年期下调15个基点，超出了市场预期。”

8月15日，MLF（中期借贷便利）利率下调10个基点，同时7天期逆回购利率也同步下调10个基点。当时，业内人士普遍认为，由于MLF利率是LPR的定价基准，所以后续出炉的LPR大概率会同步下调。

随后，国务院总理李克强在8月18日主持召开国务院常务会议，其中提出，要完善市场化利率形成和传导机制，发挥贷款市场报价利率（LPR）指导作用，支持信贷有效需求回升，推动降低企业综合融资成本和个人消费信贷成本。

此外，央行降息还有另外一个背景，那就是7月社会融资的下滑。据央行数据，7月，社会融资规模增量为7561亿元，比去年同期减少3191亿元，也创下6年新低。

那么，此次央行降息能否起到拉动楼市的作用呢？对此，张大伟表示：“降息肯定是楼市最重磅的利好。从现在来看，部分一线、二线城市等的首套房贷利率仍然维持5%及以上，这也说明当下市场需要更多的稳楼市政策。”

“这次降息对刚性需求、改善型需求和换房需求，都有比较大的促进作用。”李宇嘉补充说。

对于房企的影响，58安居客房产研究院研究总监陆骑麟分析称：“此次降息有利于降低房企短期内的融资成本，减少其融资压力，是对房企‘保交楼、稳民生’的重大金融利好政策。”

新京报记者徐倩

编辑武新校对王心

央行降息10个基点是什么意思？央行降息，银行存贷款利率会降吗？

我们知道，银行的存贷款利率并非是固定不变的，而是时不时地做出一些调整。而银行存贷款利率调整的最重要的依据之一，就是央行加息或降息。那么，如果说央行降息10个基点，存贷款利率是不是一定会下降呢？

央行降息10个基点是什么意思？央行降息，顾名思义就是央行下调利率，降息10个基点就是把利率降低0.1%。

那么，央行下调利率是对谁下调呢？这就要看下调的利率是什么利率了。

在受央行掌管的利率工具中，银行存款基准利率只是其中的一种，而银行贷款基准利率已经授权给全国银行同业拆借中心来公布。

除了银行存款利率外，央行掌握的利率工具还有逆回购利率、中期借贷便利利率（MLF）、央票发行利率等。前两个是央行给其他金融机构贷款的利率，后者为央行从市场上借钱的利率。

比如央行将逆回购利率由2.1%降至2%，就是央行降息了10个基点。

那么，央行降息后，是不是意味着银行存贷款利率也会下降呢？

央行降息后银行存贷款利率会降吗？在央行掌控的几种利率工具中，银行存款基准利率、逆回购利率和中期借贷便利利率都是对存贷款利率的调整影响是比较大的。

首先，如果降息降的是银行的存款基准利率，银行实际的存款利率大概率会下调，贷款利率也有可能会下调。

虽然银行的实际存款利率不一定就是存款基准利率，但也是在存款基准利率的基础上形成的，所以存款基准利率下调后实际的存款利率也大概率会下调。

为什么说是大概率而不是一定呢？因为每家银行的实际存款利率都有一定自由调整的空间，也就是可以在存款基准利率上上下浮动。

假如一家银行在存款基准利率下调之前的最高利率仍有上浮的空间，而存款基准利率下调之后，只要把实际存款利率上浮到顶，就有可能避免实际存款利率的下降了，只不过很少有银行会这么做。

至于贷款利率，如果存款基准利率都下调了，下调的概率也是比较大，但也不是一定就会下调。

贷款利率的调整主要还是要看每月20日银行同业拆借中心给出的报价情况，如果报价利率也下调了，那么银行贷款利率也大概率跟着会下调。

其次，如果是逆回购、中期借贷便利（MLF）等这些向非央行的机构提供贷款的利率，虽然不会对存贷款利率有直接的影响，但也会有间接影响。

比如，由全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR），央行的逆回购利率和中期借贷便利利率就是其调整的重要参考，后两个利率下降之后，贷款市场报价利率大概率也会下调。

而贷款市场报价利率又是形成银行实际贷款利率的基础，一旦贷款市场报价利率下调，银行的实际贷款利率大概率就会跟着下调。

而对于银行存款利率的影响就可能稍微小一些，不过也有可能刺激部分银行下调实际存款利率。

总之，央行降息，会直接或间接地促使银行存贷款利率下降，但也并非一定就会下降。

突发！央行又“降息”，买房贷款“更便宜”，对A股、楼市有何影响？最全解读来了

来源：

中国基金报泰勒

2月20日，果然“降息”了！

贷款市场报价利率（LPR）改革后迎来第七次报价，为：1年期LPR为4.05%，5年期以上LPR为4.75%。较上一期的1年期LPR（4.15%），5年期以上LPR（4.80%）均出现下降。

1年期LPR下调10BP报4.05%

5年期LPR下调5BP至4.75%

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2020年2月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为4.05%，下降10个基点，5年期以上LPR为4.75%,下降5个基点。

自去年8月改革至今年2月20日出炉的第7次LPR报价，1年期LPR在去年8月和9月分别下调了5个基点，去年10月则按兵不动，去年11月下调5个基点，去年12月和今年1月则保持不变，5年期LPR在去年8月首度公布后，在去年9月和10月、12月和今年1月均并未下降，去年11月首度下调5个基点。

此次降息符合市场预期，因为在前几天也就是2月17日，央行开展了2000亿元MLF操作和1000亿元7天期逆回购操作，并下调MLF利率10个基点。这是近来第二个具有政策指标意义的利率出现下调。央行曾于2月3日同时下调7天期、14天期逆回购操作利率10个基点。

市场当时就分析认为，MLF利率调降是整体政策利率曲线下移，目的是为了引导LPR报价下降，预计20日LPR报价降10个基点。

2月3日，央行开展1.2万亿天量逆回购操作，期限是分别是7天期和14天期，利率分别下调10。

逆回购利率先行下调较为少有，此前通常是MLF利率变动带动逆回购利率变动，先行下调实则是因为疫情对金融市场情绪造成一定恐慌，为稳定市场预期，央行在节后开市首日提供巨量短期流动性并推动逆回购利率下降。

自2月3日算起，两周零一天，央行仅通过公开市场操作投放的流动性就已高达3万亿元。虽然同期也有不少央行流动性工具到期回笼，但这种大手笔的投放出现在春节后这个时段也是十分的罕见。央行投放的大额流动性，加上春节后现金回流银行体系，推高银行体系流动性总量，使得市场资金面持续宽松，资金价格一降再降。

专家表示，此时LPR下降，进而引导贷款利率下降，对于降成本、稳增长具有积极意义。

一年期降低10个基点，没有悬念！

2月7日，中国人民银行副行长、外汇管理局局长潘功胜在“国务院应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情联防联控机制”新闻发布会上表示，市场预期下次中期借贷便利(MLF)的中标利率和2月20日公布的贷款市场报价利率（LPR）报价会有较大概率下行。

华泰证券分析师李超老师分析称，1年期LPR报价与1年期MLF利率挂钩，本次调降MLF利率是为了引导LPR报价降息。目前货币政策核心需要解决短期信用收缩压力，同时也需考虑为企业降低融资成本，这是利率市场化的实质，尤其是考虑疫情的负面影响下，为企业降成本更是势在必行，央行通过下调MLF利率引导LPR下行进而传导到实体经济。

5年期LPR下降5个基点，略低于预期

对房地产意味着什么？

此次LPR“降息”，值得注意的是，5年期的LPR也下降了。

5年期以上LPR主要对个人住房按揭贷款和企业中长期贷款产生影响，自2019年8月LPR形成机制改革以来，5年期以上LPR只于2019年11月跟随MLF下调过一次，本次5年期以上LPR是否跟随下调成为了市场关注的焦点。

方正证券首席经济学家颜色分析认为，此次5年期也下降主要有以下几点原因：

1、LPR改革以来，1年期LPR下降次数和总体下降幅度均超过了5年期以上LPR的变化，两者的利差不应继续拉大。

从稳定经济增长的角度，如果1年期LPR下调而5年期以上LPR不变，那么两者利差会继续拉大，市场结构或将出现扭曲，意味着货币政策只鼓励一年期制造业贷款，而压抑部分基建贷款和房地产贷款。在新冠肺炎疫情发生后稳定经济增长的政策背景下，若两者利差持续拉大将有悖于宏观逆周期调节的总体思路。

2、在经济受到新冠肺炎疫情较大冲击的情况下，企业渐进复工后信贷需求逐步回升，降低5年期以上LPR可以推动部分基建投资并压低企业中长期融资成本以稳定经济增长。

降低5年期以上LPR目的是鼓励部分基建投资以及压低企业中长期融资成本。中央经济工作会议明确提出要引导资金投向“基础设施短板”等领域，而5年期以上LPR的下降有利于提升2020年的基建投资增速。2020年是全面建成小康社会的收官之年，在深化供给侧改革方面，基建补短板是确保经济实现量的合理增长和质的稳步提升的重要抓手。

今年以来财政部下达的专项债也主要投向了基建领域，足见基建在稳定经济增长、支持经济发展中的重要作用。除了部分基建投资受到5年期以上LPR影响，企业中长期贷款利率也受到5年期以上LPR影响，所以企业经营的财务成本将受益于5年期以上LPR下调。

除了新增企业中长期贷款会受益，之前的存量企业中长期贷款也将把定价基准转换为LPR，所以企业在转换过程中也会受益于LPR下调。另外因为很多企业中长期贷款是按季度调整的，所以5年期以上LPR的下调具有灵活而及时的现实意义。

4，5年期以上LPR利率下调对房地产按揭贷款利率影响有限。

此次疫情爆发临近春节使得冲击力度与广度加大，已经对宏观经济造成了较大影响。若此时5年期以上LPR放弃下调，或将对房地产市场释放出负面信号。

尽管5年期以上LPR与个人住房贷款联系紧密，但此时下调其利率并不意味着按揭贷款利率也会随即下调。分类来看，对于已经转化为LPR报价的存量按揭贷款来说，其利率更新周期最短为1年，因此房贷利率不会立即随5年期以上LPR相应变化。而对于新增房贷，降低的基准利率将通过加点的方式调整，保持新增与存量房贷利率一致。由此可见，按揭贷款利率实质上是不变的。

因此，5年期以上LPR下调将对房地产产生适度影响，不会造成政策的过度宽松。

方正证券首席经济学家颜色分析认为，五年期LPR如预期下调，但是下调了5个，反映了央行在支持企业中长期信贷和避免对房地产发送太强宽松信号之间的权衡。

目前随着复工节奏逐步加快，企业中长期信贷需求逐步增加，需要5年期LPR下调支持实体经济的信贷需求。但是目前住房按揭挂钩五年期LPR，如果是10个的下调发送的对房地产刺激的信号过于强烈。因此5个的下调可以看做央行在多重目标之间的权衡。事实上，企业中长期信贷利率除了LPR下调带来的优惠以外，加点部分是主要的下调优惠的途径，由各银行自己跟客户商定。而按揭贷款在存量贷款转换期间需要保持稳定，下调的LPR部分会通过银行加点的方式加回来，从而保持之后新转换的房贷利率不变。

100万元房贷月供减少30元

中原地产首席分析师张大伟分析，LPR降低主要是引导实体经济利率降低，降低资金成本。同时，房贷不论存量贷款还是新增贷款，都有望享受降息的利好。按照基准计算，贷款100万30年期，月供减少30元左右，大约30年内整体利息少支出10864元。

对A股有何影响？

如是金融研究院分析，短期继续利好A股，提升估值，尤其是估值弹性比较大的成长板块。经济下行，政策宽松（疫情后进一步加剧），市场上涨，这基本就是我们说的经济衰退后半期的标准搭配，疫情不仅没有改变这个逻辑，反而进一步强化，近期的货币宽松升级就是一个典型的体现。

这种阶段，各项政策在经济下行的大帽子之下往往都是宽松的，包括货币政策，也包括金融监管，比如最近的再融资松绑。对A股市场来说，肯定是受益的。就像2015年一样，整个资金面相对充裕，所以更多的资金开始涌向标准化市场，包括股票、债券、相关的基金产品等等。

不过今天的报价五年期的LPR仅下降5基点，略低于市场预期，A股出现了高开低走的现象。

“降息”还有空间

贷款利率下降在即，存款利率会否跟随？中信证券固收研究团队认为，下调存款基准利率对促使银行负债成本下行更为直接有效。虽然是否调整存款基准利率仍然值得讨论，但引导银行负债成本下行的大趋势已然确立。民生证券宏观研究解运亮团队认为，存款利率也需要下降，从而起到促进消费、避免存贷款利率倒挂、提高金融可持续性等作用。

当前，政策利率已纷纷下调，但分析人士认为后续还有空间。民生银行首席研究员温彬表示，下阶段货币政策仍将保持灵活适度，加大逆周期调控力度。随着通胀涨幅回落，降准和“降息”仍有空间。

李超团队预计，未来政策利率曲线仍有20个基点以上降息空间，可助企业降低融资成本，缓解疫情影响。

预计未来政策利率仍有20BP以上降息空间，为企业降低融资成本缓解疫情带来的负面冲击。目前央行已设立3000亿专项再贷款，支持主要银行向重点医疗防控物资和生活必需品生产、运输和销售的重点企业提供优惠利率贷款。2月15日，国务院应对新型冠状病毒感染肺炎疫情联防联控机制新闻发布会上提出，确保小微企业整体信贷增长不受疫情冲击，力争今年普惠型小微企业贷款综合融资成本在去年基础上继续下降。我们认为未来政策利率仍有20BP以上降息空间，但同时也提示对于企业而言，尤其是中小企业，资金的可获得性更重要，央行当前货币政策重心仍在扩信用。