婚前贷款房 离婚怎么分

来源：人民网-人民日报海外版

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尹律师：

您好!结婚前我贷款买了一套房，登记在我名下，婚后也是用我的工资偿还贷款。现在我和妻子关系不好准备分开，妻子却说这套房子她也要分割。我很困惑：我婚前买的房子，登记在我的名下，婚后也是用自己的钱还房贷，我妻子能分吗？

上海读者封先生

封先生：

您好!首先很遗憾地告诉您，您的这套房子确实是有女方的权益的。下面我将一一为您分析。

哪些是夫妻共同财产

婚姻关系存续期间，下列规定当中的财产属于夫妻共同财产：

1、《民法典》第一千零六十二条之规定：

“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：(一)工资、奖金、劳务报酬；(二)生产、经营、投资的收益；(三)知识产权的收益；(四)继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；(五)其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同财产，有平等的处理权。”

2、《民法典》司法解释第二十五条、第二十七条之规定：

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释(一)》第二十五条规定：“婚姻关系存续期间，下列财产属于民法典第一千零六十二条规定的‘其他应当归共同所有的财产’：(一)一方以个人财产投资取得的收益；(二)男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金；(三)男女双方实际取得或者应当取得的基本养老金、破产安置补偿费。”

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释(一)》第二十七条规定：“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。”

简言之：夫妻只要结了婚，且双方没有书面约定财产归属，那么绝大部分收入都属于夫妻共同财产。

怎么分割婚前贷款买的房

先看看具体法律规定：

《民法典》第一千零八十七条第一款规定：“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。”

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释(一)》第七十八条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。”

简言之：1、房屋归属：一方婚前签订购房合同、个人财产支付首付款并贷款、房屋登记在一方名下的，婚后用夫妻共同财产还贷的，该房屋属于夫妻共同财产；2、离婚分割标准：先由双方协商，双方协商不成，法院“可以”判决该房屋归登记一方享有，但登记一方要向配偶方支付补偿款；3、补偿款标准：原则上为婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分的一半。举个直观的例子：男方婚前购房，房屋总价款100万元，男方首付50万元，婚后还贷25万元，离婚时尚欠25万元贷款未还，离婚时房屋总价值为200万元，如房屋归男方所有，男方应支付女方25万元补偿款，即婚后还贷25万元对应的财产价值及增值为50万元，再由夫妻平均分得25万元。这是理论上最简单的计算标准，在司法实践中则要综合参考还贷的方法、还贷的利息、相应税费、增值发生在婚前还是婚后等具体情况进行个案认定，不宜一概而论。

需要注意的是，即使是婚前签订购房合同、支付首付款并办理贷款，但如果房屋是登记在对方名下或双方名下，则不适用上述规定，需要根据具体情况进行认定。

如何未雨绸缪，防止离婚伤心又伤财

就中国国情而言，夫妻一旦进入婚姻阶段，只要没有书面约定归属的财产，很大可能被认定为夫妻共同财产，如何运用法律工具进行防范呢？以下几种思路可以参考：

1、为了防止离婚伤心又伤财，不妨双方坦诚相待，签订一份《婚前财产协议》或《婚后财产约定协议》，对各自主要的婚前财产、婚后财产的来源、归属等进行明确约定。

2、婚前有大量非实物财产的，应当注意不要与婚后财产产生混同，比如存款、股票、基金等。

3、防止婚前个人财产因为婚后财产形态的转化，与婚后财产混同，比较常见的是卖掉婚前个人较小的房屋再购置较大的房屋。

4、父母名下资产较多的，为了防范过世后的遗产成为子女的夫妻共同财产，宜通过订立遗嘱进行明确。

律师提醒

婚前财产规划是一个需要适时调整完善的过程，不是签订一份财产约定协议就能万事大吉的。希望每一对夫妻步入婚姻的殿堂是因为纯粹的爱，“众里寻他千百度”只是幸福生活的开始，要想婚姻美满长久，不因财富带来的束缚为幸福婚姻埋雷，财产规划是您不二之选。

(北京雷杰展达律师事务所高级合伙人、律师尹红志)

婚前购买房婚后共同还贷 离婚时房产如何分配？

本期主持：羊城晚报全媒体记者张豪董柳

咨询人

王先生

两个人结婚，男方婚前购房，由父母出首付，婚后男方继续还贷，这里分几种情况：1.不加女方名字，男方还贷，女方养家，离婚后婚后还贷部分属于夫妻共有吗？2.不加女方名字，男方还贷，女方还部分贷，需要有转账记录才能证明是夫妻共有婚后还贷部分吗？3.由于房子存在贷款，一般不给加名字，签订婚前协议，不公证，这种属于婚后还贷部分共有吗？4.如不加名，对比签订协议与没签，对于婚后还贷部分共有，签订协议会比没签多分一点吗？

解答人

游植龙，广东经纶君厚律师事务所高级合伙人、一级律师，广东省律师协会婚姻家事法律专业委员会主任。

首先，男方婚前父母出首付、按揭购房，房产登记在其个人名下，婚后男方继续还贷，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第78条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。”双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，作为夫妻共同财产处理。

其次，对于男方婚后还贷的款项，因为是婚姻关系存续期间还贷，一般视为以夫妻共同财产支付。除非男方能举出充分证据，证明是他用属于其个人的特定存款（包括婚前个人存款）支付贷款，才可认定为男方以个人财产支付。当然，如果女方参与了还贷的，建议保留银行转账等证据。

再次，根据上述司法解释，此种情况下，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，作为夫妻共同财产处理。因而，双方没有签订协议，也不影响女方应有的权利。但是，从证据角度，双方签订协议对女方更有保障（尤其是婚后男方以其个人财产还贷的情况下更有约定必要），但关键要视乎“夫妻财产约定协议”的内容而定，比如：如果约定该房产属于男、女双方共同所有，对于女方而言，那当然是分得多了，因为，原来只是婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分属于双方共有，现在约定后变成整套房产双方共有，女方所占份额明显变大了。所以，如何约定非常关键。

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编辑：邬嘉宏

来源：金羊网

一方婚前买房，婚后还贷的，离婚时如何分割？

随着社会的发展，婚房已经成为现在很多年轻人结婚的必备条件，众所周知，房子价格高，一般年轻人一次性支付不起，就会出现贷款买房的情形。但是，贷款买的房在离婚时就会出现很多法律纠纷，比如一方婚前买房，婚后还贷的情形，这种情况下离婚时如何分割呢？先看一个案例。

案情介绍：

两个90后夫妻，婚后生了一女儿。婚后因为性格问题，两人想要离婚，没多久，男方主动提起了离婚诉讼，并提出房子和钱都不给妻子，要让妻子净身出户。妻子得知此事非常生气，找到了我咨询，通过与妻子的沟通我了解到，原来在家里都是丈夫挣钱，夫妻俩住的房子，是丈夫婚前买的，婚后房子的贷款也是丈夫一个人还的，所以丈夫才会提出这样的要求。那么，丈夫提出这样的请求真的合理吗？

提出难点：在很多人看来，婚前个人买房，婚后个人还贷，离婚时房子就应该是个人的，不应该分割，这其实是个误区，让我们看看法律中是如何规定的。

法律规定：《民法典》第一千零六十二条规定：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：工资、奖金、劳务报酬；

律师分析：按照法律规定，婚后取得的工资、奖金是属于夫妻共同财产的。我们回到案例中，虽然男方婚前付了首付，但是还贷的钱是他婚后的工资，这部分钱属于夫妻共同财产。除此之外，还包括房子的增值部分，都是夫妻共同财产，离婚时是要分割的，男方不可能一分也不给。

很显然这套房子是需要分割的，这没有什么争议。那么，男方到底还了多少贷款呢？这个需要算一下。于是，我们向法院申请调取他的银行流水，而正是这个调取银行流水的请求，又让我们有了一个新发现。

我们让男方打流水的时候，男方推三阻四，一直不打，最后经过几次交涉，男方终于提供流水了，我们只能把还贷记录一个月一个月加起来，看看到底还了多少。没想到的是，男方在每个月发工资后，会固定转出一部分钱，不是用于还贷，并且我的当事人说男方每个月收入一万左右，但其实算下来流水每个月收入有两万，这就属于隐瞒真实收入了，这个情况对我们是非常有利的。

在法律上，对于男方的这种行为，《民法典》也有明确规定:

我国《民法典》第一千零九十二条规定：夫妻一方隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产，或者伪造夫妻共同债务企图侵占另一方财产的，在离婚分割夫妻共同财产时，对该方可以少分或者不分。

在法庭上，我们要求男方说明每个月转出固定一笔钱的使用目的，男方一直支支吾吾，不愿意说，并多次强调，工资是他自己的，他有权处分。最终，结合男方每个月的流水情况，以及每个月给家里生活费等情况，法院认定男方存在隐藏、转移夫妻共同财产的行为。男方自以为房子、钱都是他个人的，却没想到，他要为自己的行为付出代价。不管是分房、还是分存款，男方这样的行为，都会让他自己少分。

提出难点：我们前面说，房子的增值部分属于夫妻共同财产，离婚时也是要分割的，那么，房子的增值部分如何确定呢？实践中，购房总价、贷款总数、相关的税费，比如契税，公积金等都会影响房子增值部分的确定，但是，最重要的是房产的现值是多少。关于房产的现值，双方可以协商定价；如果不能协商一致，可以申请中介机构评估，双方可以共同指定一个在高院名录里的中介机构；如果不能共同指定，由法院摇号决定。评估费用是由申请方预付的，但是我建议大家最好协商定价，这样可以省去评估费。

一般情况，房子的增值是用房子现值和购房的总成本进行对比，但很多时候会出现这样一个情况，比如一方在结婚前十年购买的房屋，在这十年里房屋发生了很大的增值，而结婚后房子的增值相对不多，如果按照房子现值和购房的总成本进行对比，对于买房子的一方是很吃亏的，相当于他结婚前的增值部分也作为夫妻共同财产进行了分割。那对于这样一个情况呢，其实我们也是有办法的，这时候可以向法院申请，适用房子现值与结婚时的房子价值进行对比。不要小看了这样一种算法，有时候会相差几百万的增值价款。我们这个案子中，小两口是婚前一年多买的房子，不存在这样的情况，就按房子现值减去购房总成本计算房子的增值，增值是220万。

判决结果：最后经过我们的争取，法院判决房子归男方所有，双方婚后共同还贷以及房子的增值部分由男方对女方进行补偿，但是由于男方存在转移隐藏夫妻共同财产的行为，对男方少分，共补偿女方150万，这个结果远远超出女方的预期。

法律提示：在这里我们提醒大家，千万不要以为婚后自己挣钱还房贷就没有使用夫妻共同财产，像工资、公积金，这其实都是夫妻共同财产。另外，在计算房子的增值时，可以根据情况向法院申请更为合理的计算方式。