购房小白们，办按揭贷款时请避坑

建议：购房，在售楼部办理按揭贷款时，搞清楚给你办手续的人是否是银行的正式工作人员，可以要求查看对方的工作证；若不是，可以了解清楚跟开发商合作银行对应的支行是哪家，联系支行的贷款经理直接给你办理贷款业务，避开串串儿（还要切记找个靠谱的置业顾问！！！）。

把我的经历总结说一下（有时间的朋友可以翻看我下面的流水账）。在售楼部办理按揭贷款手续时，金融外包服务公司的人（串串）冒充银行工作人员全程给我办理贷款手续，并要求我签署委托代理协议，委托他们的外包公司去代办一项不复杂的手续，串串儿会忽悠此项手续很复杂，我坚持不要求代办，其中一个串串威胁不代办，就不给我办贷款。点名成都众隆兴金融服务外包串串儿公司（被忽悠业主提供的收据财务印章显示）

外包公司出具的收据

月初认购了成都主城的一套新房，中旬的样子跟置业顾问约好时间上售楼部签房屋预售合同并办理房贷手续，在办房贷手续过程中因为代办费的问题跟“银行工作人员”起了争执，把事情经过跟准备购房的朋友们分享一下，能避坑就避坑吧。

前期在摇号选房现场，就有一位自称兴业银行贷款经理的A主动跟我爸交谈，我与A相互留了微信。后面确定要贷款后，我便跟职业顾问沟通，让其帮忙推几个与他们楼盘合作银行的贷款客户经理联系方式给我，我提前了解了解。到中旬上售楼部办贷款时，遇到了A，并过来跟我爸搭话，最终我跟我爸也确定在兴业银行办理按揭贷款。

在兴业银行那块区域，有几个人员，都是便服没有着工作服，所以我都默认是兴业银行的工作人员。其中一女的很热情，过来接待我，（代称B），我的贷款手续都是由B在帮我办理。我只需要现场把相关该签署的材料签名捺印，后续补交收入证明、征信报告啥的就行。在签署过程中，隔壁一业主（代称C）给我发消息，问我兴业银行收我1200元钱没有，C比我来得早一些，先于我办理，我就问C1200元是什么名目收费，C回复说是收取的代办不动产权预告登记费用。

其他业主对1200元的疑义

接着我就找到A质问，原先说好的在你们兴业办理贷款不是没有任何费用吗，怎么这会儿冒出个1200元费用，A跟我解释说是代办费，自愿选择。于是我就告知C这个手续可以自己办，可以找代办，自愿的，并劝说C，这个手续可以自己办理，不用花1200元。这时旁边一女的（代称D）听到就过来，这个手续是很复杂的，大概意思就是不找代办，我们自己办起来很恼火，是搞不懂流程的。C被D这么一忽悠，最后还是选择付款1200元。

等到我自己的贷款手续办的差不多的时候，B也拿出一份委托代理协议让我签，我一看也是让我委托第三方去代办预告登记，并支付1200元，我就明确拒绝了，我说我自己办理，就不需要代办了。这时，D又走过来，跟我说这个手续很复杂，时间紧张，你自己搞不好，这时我已经很不耐烦D这女的了，直接了当拒绝她，没想到D跟我来一句：“不给这个代办手续费，不给办理贷款”，HHH我当然也不是被吓唬大的，我连问了D两句，“你确定不给办？！”此时，我还认为A是B、D的上司，于是我把A叫了过来，并问到“你们的人说不给代办费就不给我办理贷款，不给办是吗？”A马上就安抚我，不是这样一回事，并责怪D怎么能这么跟客户说这种话。我也是很生气，理论了几句。

更可笑的是，先前还让我签了一份客户告知函，里面有这么一句话，我行未与任何从事贷款咨询等服务的中介机构开展合作，不收取任何手续费。我行禁止我行工作人员以任何理由、借口向客户收取任何形式的财物或服务费用~后面我也跟A沟通了，让他们配合我办理预告手续，我用不着代办。后面，让C把1200元的收据发我看了，章是一家金融服务外包公司的章，就反应过来合着是银行跟外包公司合着来收这个代办费，但是这些人是绝不会口头承认与银行有合作关系。

当晚回家后，想起这事心理老不舒服，决定换家银行办贷款，于是我又翻出了置业顾问给我推得另外两家银行，就着重咨询了预告登记手续，询问这个手续需要客户做些什么，手续复不复杂，这两家的回答都出乎我意料，都要收取1200元代办费，这时，我开始怀疑这些人都是一伙的了，别提多气愤了。

第二天工作时间我就打了银保监会的投诉电话，没打通，于是我先打了其中一银行的投诉电话，投诉他们支行与外包公司有合作，收取客户手续费，我有聊天记录证明。后他们支行一女的给我回电话，来就否认这女的不是他们银行的人（聊天记录显示，这女的一直以他们支行工作人员的身份在跟我聊天），并且他们支行也没受理我的贷款业务，并且一直巴拉巴拉说，我都插不上话，气得我大喊让她闭嘴，听我说话。后来我明白这个投诉没有意义，他们内部处理不好，于是我放了狠话，我说你们内部的反馈结果我不接受，我会投诉到银监会，我等银监会处理结果。

电话一挂，才慢慢反应过来，我加微信沟通的这些所谓的银行贷款客户经理，应该是同一家外包服务公司的，置业顾问给我推得不是贷款经理，当时在售楼部全称给我弄贷款手续的都是外包公司的串串，别提多生气了。银保监12378这个电话也是无力吐槽，一直打不通，银保监四川监管局，直接把这个线关了，9月就发了公告，不接待群众上门，没办法，改天我再写书面材料寄过去举报吧，看不惯农行支行女的那猖狂劲儿。

买个房本来高高兴兴一事，弄来特别糟心，开发商也特坑，贷款又遇到一群串串，希望没弄过按揭贷款手续的朋友留个心，别被置业顾问、中介坑了。预告登记这个手续其实是不复杂的，正儿八经的银行的工作人员都会替你操心着，把资料给你备齐，不是像中介忽悠的那样，有多复杂。1200元钱不多，但大家也都是聪明人对吧，不能被这帮串串给忽悠了呀，钱多的主，hhh要赏饭给串串吃，就不用搭理了。

开发商赠送面积靠谱吗？教你避坑，附“赠送面积”小科普

案例一：开发商的承诺只见图示

基本案情

2018年，李某想买个“单身公寓”，于是来到湖南省岳阳市岳阳楼区一小区，向某房屋置业公司交纳了购房定金5000元。几天后，她在该置业公司工作人员的带领下参观了样板房，该样板房当时有阳台。从楼层平面示意图来看，自己所购房型也有阳台设置标志，并标明该部分为全赠与面积空间。

于是，李某当场与某房屋置业公司签订《商品房屋买卖合同》，并交纳房屋首付款20.82万元，剩余购房款20万元将向银行申请抵押贷款，房屋于2019年5月1日交付。

然而到收房时李某发现，自己的房子根本没有阳台，于是拒绝收房，拒绝提交资料办理贷款手续，也拒绝交清剩余房款。

某房屋置业公司将李某起诉至法院，李某反诉对方，要求解除商品房买卖合同，返还首付款。

法院判决

湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院经审理认为，房屋增设阳台系对原房屋的改造，开发商将其作为全赠与面积空间赠与购房者，购房者因此可以增加房屋实用面积，亦能在使用上有更好的布局，这对购房者来说无疑具有极大的诱惑力。

本案中可以推定李某购买案涉房屋与此具有因果关系，李某有理由相信交付的房屋具有与样板房一致的增设阳台部分，李某基于案涉房屋未增设阳台而不接受该房屋具有合理性，其主张交付的房屋没有阳台不能满足购房时的需要，因开发商违约致使合同目的不能实现，从而要求解除合同的诉求应当予以支持。

最终法院判决解除双方之间的房屋买卖合同，某置业公司返还李某购房款20.82万元。

法官提醒

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正）第3条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

开发商所谓的“赠送面积”往往不会像产权面积一样进行明确具体的约定，隐含着一定的法律风险，故开发商及购房者对此应权衡利弊，理性谨慎看待“赠送面积”，避免相关纠纷发生。

案例二：开发商的承诺动了别人的奶酪

基本案情

2016年3月，购房者到开发商售楼处了解的涉案户型，系两套单身公寓合并为一套的中户型住宅（新户型）。开发商在售楼大厅摆放的“置业计划书”上以明显方式将新户型与老户型（前期开盘户型）之间的公共面积（公共走廊）标识为“赠送全部面积”，售楼人员也向购房者口头说明“赠送全部面积”区域可以做厨房，这样“计价面积”区域和“赠送面积”区域合起来就可以分隔为“两房两厅一厨一卫双阳台”，售楼书封面也以显著文字将“两房两厅一厨一卫双阳台”加以注明。

交房时，开发商在新、老户型的公共面积外立了入户门，将此公共面积作为“赠送全部面积”划入案涉户型房套内面积。

但交房后因老户型业主向相关部门投诉，要求将设立在公共面积的涉案户型入户门拆除，恢复公共走廊使用功能，导致开发商承诺的“赠送全部面积”无法兑现。购房者认为开发商以虚假宣传的手段诱使消费者购买该户型的行为构成欺诈，故向法院起诉。

法院判决

福建省长汀县人民法院经审理认为，开发商在其销售大厅展示的“置业计划书”户型图中对赠送面积部分的标示和其工作人员以口头承诺等方式向购房者发出要约后，购房者据此与开发商签订《认购书》《商品房买卖合同》的行为属合同法上的承诺，因此双方关于赠送面积的合同关系成立。但因赠送部分的公共面积为该栋楼全体业主所共有，开发商的赠送行为损害了全体业主的利益，因此这部分的赠送内容无效。

此外，开发商已按承诺的内容设立入户门将赠送部分交付给购房者，而开发商拆除入户门既是执行有关主管部门的行政决定，也是承担合同无效后履行恢复原状义务的行为，拆除行为具有合法性和正当性。综上，开发商的行为不构成欺诈，但对购房者的签约意愿产生一定的影响，开发商明知是公共部分仍对购房者承诺予以赠送，应对购房者期待合同履行后的利益损失承担赔偿责任，遂判决开发商按照合同约定的每平方米单价的80%赔偿不能履行向购房者赠送部分面积承诺的损失。

法官提醒

购房时，“赠送面积”这种噱头是开发商提高竞争力的重要手段，但开发商所谓的“赠送面积”在实际交易中尚存在诸多问题。以本案为例，一方面，开发商承诺的赠送面积明显是业主共有部分，这样的赠送行为必然损害全体业主利益，这部分的赠送内容在法律上应属无效；另一方面，开发商承诺赠送的面积是否能够计入《不动产权证》也存在许多现实问题。

案例三：开发商的承诺无处安放

基本案情

2015年12月，罗某和妻子到某售楼处看房，销售员带他们看了一套样板房。看房过程中，销售员着重强调了该户型房屋拥有赠送面积，赠送面积处贴有标识牌，罗某发现该赠送面积确实能带来极大的居住便利，和妻子商量之后购入了同户型的房屋。去年12月，罗某收房时发现当初约定的赠送面积并不存在，该位置处于悬空状态。

罗某要求楼盘开发商A公司进行赔偿。但是A公司认为，双方签订的《商品房屋买卖合同》对房屋的面积、大小等均有明确约定，并没有提及关于赠送面积的相关约定与承诺，合同附件图纸也没有规划要赠送的面积，而且测绘的实际面积与约定的面积一致，A公司已按合同约定交付与约定面积相符的房屋。至于样板房中存在的赠送面积标识牌仅针对样板房，不适用于其他商品房，罗某无权向开发商主张赔偿。双方意见争执不下，罗某将A公司诉至法院，要求A公司赔偿损失。

法院判决

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条的规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案经查，A公司在宣传装修图以及网站宣传图中对赠送面积确有宣传，可以认定A公司与罗某就赠送面积达成约定。《民法典》第577条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

A公司实际交付给罗某的商品房不存在赠送面积，A公司的行为构成违约。考虑到赠送面积的约定对罗某的购房意愿和商品房价格会产生一定影响，罗某主张因房屋缺失赠送面积而受有损失，符合事实，罗某有权要求A公司向其赔偿损失。但是，罗某作为购房人，在商品房买卖合同及附件的条款中没有约定赠送面积的情况下，未及时提出异议，对其损失亦有过错，也应承担一定责任。法院最终酌定由A公司向罗某赔偿3万元。

法官提醒

对于开发商所谓的“赠送面积”，购房者要尽到充分的注意义务。购买房屋不能仅看商品房的销售广告和宣传资料，要重点关注《商品房屋买卖合同》内容及所附的房屋结构图，是否有关于赠送面积的相关约定及标注。如果发生合同约定与商品房的销售广告和宣传资料不符的情形，应当及时向开发商提出，以防事后纠纷的产生。

案例四：受赠的地盘自己不能做主

基本案情

2021年7月底，刚搬入新家的严先生发现自己北面客卧窗台渗水严重，并导致楼下陈女士家相同位置天花板多处渗水、窗框发霉，双方就赔偿责任和金额不能达成一致意见。

据悉，严先生所在的某家园是高档小区，于2020年底交付，北面客卧靠窗的一半面积，是从开发商赠送的设备平台改造而来（楼下陈女士家亦用赠送面积改造成房间），两家业主花大价钱装修的房子泡了水，都很不愉快。

高桥镇梁祝社区网格长在了解了相关情况以后，将当事双方请到梁祝社区人民调解委员会进行调解。严先生认为，漏水处原是设备平台，根据《房屋建筑工程质量保修办法》，关于公共部位防水工程有5年的保修期限。房子才交付大半年，因此，开发商应对陈女士家漏水问题承担赔偿及保修责任，开发商不能因为设备平台是赠送的就免除维修义务。经过梁祝社区调解委员会多次努力，由楼上业主严先生向楼下业主赔偿各项损失1200元。

法官提醒

合法约定的房屋赠送面积与房屋其他面积一样，应符合建筑工程的合理使用年限，受双方签订的《商品房买卖合同》保修期的保护。如房屋赠送面积出现漏水并非由于自然原因或购房者人为改动等造成，开发商应进行维修，并就购房者的相关损失进行赔偿。然而本案中，严先生对赠送的设备平台进行了改造装修，楼下陈女士亦将赠送面积改造成房间，故窗台渗水等质量问题的发生可否归责于开发商尚不能一概而论。

附：“赠送面积”小科普

综合：湖南高院、法治海曙、龙岩普法、萧山司法、最高人民法院司法案例研究院

来源：山东高法

装修贷？年化3%？等本等息？真的合适吗？

现如今的购房者在购房时都会或多或少地预留一部分资金用于新房的装修，但是预留了资金，那么首付就变少了，能够买到的房子范围也缩小了。为此，各类金融机构相继推出低利率的装修贷款，解决装修资金问题。

那么问题来了，装修贷利率年化利率3%，银行怎么赚钱呢？这个利率真的低吗？等本等息又是什么？接下来就详细剖析一下：

例如：装修贷15万元，年化利率3%，贷款期限5年，等本等息如何计算还款金额：

公式：

150000×3%×5=22500元，这是5年的总利息22500÷60个月=375元，这是每个月要还的利息；

每个月的本金=150000÷60个月=2500元；每个月的还款额=2500+375=2875元。

看似很便宜，但是5年总利息是22500元，我们把它换算成等额本息试试，相当于贷款5年，金额15万，等额本息年化利率5.65%产生的利息。为什么利率会翻接近一倍呢？

原因在于等本等息是在最初计算利息时用的是总的本金算出5年产生的所有利息，要注意，他是没有按照剩余本金计算利息，而是每个月的利息都是按照总本金计算的，利息及利率自然而然就高了。如果还不理解，可以结合我发布的还款相关视频及文章去理解。

至此，我们要问了，那这个贷款合不合适呢？

答案是：合适的！需要有一个前提条件，那就是用资周期不要过长，最好控制在2~3年内，还是很划算的；达到5年甚至超过5年，那你就是冤大头。

关于购房资质、贷款、还款等房产相关的问题可以在评论区留言，我将会对每一个问题做详细的解答，喜欢我的内容的也可以关注一下。