全款买房再抵押套取贴息？银保监：坚决纠正“房抵贷”贷款流向房地产市场

4月22日，银保监会首席风险官兼新闻发言人肖远企表示，贷款一定要按照申请贷款的用途真实使用资金，不能挪用。如果通过房产抵押申请的贷款，不管是按揭还是经营贷款，要求银行监控资金流向，确保资金流向申请时的标的上，如果流向房地产市场要坚决纠正。

4月20日，人民银行深圳中支货币信贷处发出《关于房抵经营贷资金违规流入房地产市场情况的紧急自查通知》，要求市各商业银行针对今年以来新发放的房抵经营贷（含借款人为企业或个人）情况立即开展自查。

有消息称，近期助推深圳房价大涨原因之一是，企业主全款买了房之后，可以用来作抵押低息贷款，即所谓的“房抵贷”。

作为一种常见的加杠杆行为，不少业主将房子抵押给银行获取贷款，用于再次购房或者其他用途。深圳房价的这一轮上涨就被认为是很多贴息经营贷款流入楼市。

根据人民银行深圳中支此前披露的数据，2020年一季度，深圳市住户部门贷款增加587.55亿元，其中，短期贷款增加42.63亿元，中长期贷款增加544.93亿元。

业内分析人士指出，今年以来，各地财政对中小微企业的补贴力度加大，深圳市各区的贴息政策不一样，大部分区的幅度是50%，有个别区为100%，也有个别区为20%。这或许是最近深圳多个区房价分化的原因之一。

有这好事？按揭买房不收利息，还倒贴钱给购房者

近日，全球金融业首个负利率贴息房贷业务出现了！

据中新网报道，近日，丹麦第三大银行日德兰银行（JkBk）开始向贷款人提供年利率为-0.5%的10年期贴息购房贷款，这是全球金融业首个负利率贴息房贷业务。

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什么是贴息购房贷款？专业解释是指用于购房用途并由国家或银行补贴其利息支出的一种银行专项贷款。它是一种鼓励当地人购买房产的优惠贷款。简单来说，“负利率贷款”，就是你向银行贷款不用给利息，反而是银行帮着你一起还贷。

很多人的第一反应可能都是：银行疯了吗？

如今，负利率浪潮再次袭来，将负利率资产规模推向了史无前例的水平。负利率已逐渐成为阶段性、区域性常态，负的政策利率、负的存贷款利率、负的债券利率如今都出现了。

先来了解一下，负利率到底是什么？为什么会出现？

负利率贷款，购房者的福音

按揭买房已成为目前很多人购房的主流方式。对大部分购房者来说，光是每月的贷款利息就是一笔不小的支出，有时每月还款额里所还的利息甚至比本金还多。

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现在，负利率来了！按揭买房，不仅不要利息，银行还倒贴钱给贷款人，这对于广大购房者来说，确实是一个好消息。

近日，丹麦第三大银行日德兰银行（JkBk）官网信息显示，目前该行10年期购房贷款利率为-0.5%，成为全球金融业首个负利率贴息房贷业务。

资料来源：日德兰银行官网

据财富中文网报道，这个借贷关系中有3个角色，分别是贷款人（购房者）、银行和机构投资者。在丹麦，每笔按揭贷款背后都有一个单一的投资者——一般是像养老基金这样的机构。

资料来源：招商证券

这个借贷关系整个流程的运转是这样的：

总结一下：购房者贷款100万，正常向银行支付0.3%即0.3万的利息，同时银行向购房者支付0.5%即0.5万（不直接支付，而是在贷款金额中消减0.5万），所以购房者只需偿还100+0.3-0.5=99.8万，还款金额少于借款金额。

据了解，丹麦另一家诺底亚银行（NBk）也推出利率为零的20年期固定利率房贷，及利率为0.5%的30年期房贷。虽不是负利率，但也已经够低了。

据海外媒体报道，继丹麦之后，德国也可能推出负利率房贷。德国央行货币政策委员韦尔梅林表示，如果商业银行推出此类房贷，德国央行不会干预。

未来，负利率房贷将有望在更多地区出现。

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负利率究竟是个啥？

实际上，负利率房贷是如今部分地区深陷负利率时代的一个缩影。

经济学意义上的负利率一般是指实际利率为负，即名义利率低于通货膨胀率的情况。

这里说的负利率，是在一些经济体出现的名义利率成为负值的情况。这种情况下，资金的使用价值为负，贷款人反而要向借款人收取一定比例的费用。

当前，名义负利率已成为某种区域性及阶段性的常态。

资料来源：招商证券

严格地说，负利率要分3种情况：

一、政策利率为负（较少见）

2008年金融危机后，少数经济体的央行陆续实行了负利率政策，瑞典央行首开先河，丹麦、欧元区、瑞士、日本等央行跟进。

实施负政策利率的原理在于，“央妈”对银行存在自己这里的的存款收取“惩罚性费用”，强迫银行将更多资金投向市场，以起到刺激信贷、提高通胀水平、抑制本币升值、抑制资本流入等目标。

实际操作中，各央行为减小对金融体系的冲击，只会对“部分”存款设定负利率，涉及到“存款分级”设计。

从全球来看，“负利率”政策仍不算一个普遍现象，主要存在于欧洲和日本，截至目前，上述5个央行还在执行负利率政策，但实施的效果并不理想。

二、存贷款利率为负（比较少见）

还有存款利率为负的情况。低利率甚至负利率的环境，对借款人来说则很不友好。负存款利率环境下，存钱不但没有利息，存得多可能还要支付高额年费，也就是说钱会越存越少……

理论上，银行将钱放在“央妈”那要付费，自然也可对储户存钱收费，从而转嫁成本。但由于担心存款流失特别是储户挤兑，大多数银行不敢贸然实施负存款利率，而是设定在零水平附近。比如，目前日德兰银行的存款利率就是0。

目前将存款利率设为负值的寥寥无几。据世界银行的统计，全球只有瑞士的存款利率低至负值。

今年8月，瑞士第一大银行瑞银集团告知有钱的储户，从今年11月起，在该行存款超过50万欧元（约合392万人民币），则需支付0.6%的费用。据悉，该银行2017年起就已对存款超过100万欧元的账户收费，如今只是扩大收费范围。

瑞士第二大银行瑞士信贷集团也宣布9月起对存款超过100万欧元的账户收取0.4%的费用。

另外一些存款利率仍在零附近的国家，储户一般需要支付一些手续费，实际存款利率也可能已经为负值，存钱也要倒贴钱了。

三、债券收益率为负（比较普遍）

负利率债券是最常见的负利率情形。彭博数据显示，目前全球负利率债券已超过15万亿美元，占到彭博巴克莱全球综合指数的25%以上。

也就是说，目前全球大约有四分之一的债券处于负利率状态，创下历史新纪录。

资料来源：彭博

负利率债券主要来自欧洲和日本，在欧洲已经相当普遍。

作为欧洲经济火车头的德国，目前全部期限的国债收益率均为负值，整条国债收益率曲线都沉没在零以下。8月21日，德国以-0.11%票面利率发行30年期国债曾引发热议。

负利率是如何造成的？

造成负利率的原因多种多样。比如，全球央行再次掀起降息的浪潮。

资料来源：Wi

但从根本上讲，负利率的现象源于经济增长放缓造成的资产回报率下降。

摩根大通全球制造业PMI指数连续低于50荣枯线，并跌破了2016年的低位（2016年全球债市收益率创历史新低）。

从最朴素的供求角度来看，债券利率为什么不断走低？

因为买盘比卖盘强，资金在不断流入债券市场，即便出现了负利率也没有阻挡这一步伐！

借款人为什么会容忍负利率？

为什么借款人（本质上，储户和债券投资人都扮演了借款人角色）愿意以低利率甚至负利率借出资金，而不选择其他收益率更高的投资或直接持有现金?

首先，有的投资者存在刚性投资需求。这种情况下，不管利率多低都得买！

其次，有投资者看重的是债券/存款的低风险。

当前并非没有收益更高的选择，但收益更高往往意味要付更高的成本或更高的风险。有的投资者宁愿买接受确定性的小额损失，也不愿冒险投资。

再者，持有现金也是有成本和风险的。

对于个人来说，保管现金需要支付储存成本（占用空间或需要买保险箱），还要冒丢失、损坏的风险。对于很多大型企业、机构投资人来说，资产规模动辄上亿，甚至几十、几百亿元，其持有现金的成本和风险甚至是极大的。

事实上，存款的负利率可看作是商业银行为储户保管现金的收费。对于投资者而言，如果自己持有现金需要付出的成本及承受的风险超过了给银行的付费，那么存款负利率就是可以接受的。

孙国峰（2017）发表的一份论文指出，“存款大规模被转换为现金的可能性很小，这取决于存款负利率和持有现金成本的比较。持有现金成本取决于存储、运输、保险、交易等成本。”论文指出，根据桥水公司测算，目前欧元区和美国的现金存储成本分别为0.4%和1.6%，再加上运输成本、保险成本和交易成本，持有现金的总成本更高。

最后，负利率未必收益就是负的，买入负债券还可能赚钱！

要知道，投资负利率债券的持有期收益未必就是负的。这有些烧脑，但现实就是如此。

其原理在于，如果债券收益率继续走低，那么债券价格将会走高，持有负利率债券的期间收益就可能是正的，这也为负利率债券带来了部分交易性需求。

比如，这一轮德国10年期国债的负利率大致是从今年一季度末开始出现的，如果从负利率出现时就买入10年期德国债券收益率（2019年3月22日为-0.01%），持有到现在已经赚大约70个基点（2019年8月30日为-0.71%）。

有债券人士告诉中证君，这意味着当初买入1亿欧元如今大约可赚到400万欧元，持有期绝对有正收益。

当前，全球经济仍在放缓，全球贸易面临较大的不确定性，主要央行纷纷放松货币政策，照这一趋势发展下去，未来如果负利率资产进一步扩容的话，应该不会让人感到惊讶。

吉林市：农民或大学生购买新建商品房，补贴6千到1万元

吉林省吉林市日前推出鼓励购房相关优惠政策：农民或大学生购买吉林市城市规划区内国有土地上90平方米及以下新建商品住房（不包括别墅类住房，下同），政府每套补贴0.6万元；购买90平方米以上新建商品住房，政府每套补贴1万元。

根据2月17日吉林市政府办公室印发的通知，为巩固扩大农民进城购房工作成果，满足农民和大学生多层次的住房需求，释放农民和大学生消费潜力，发挥消费对经济增长的基础作用，结合该市实际制定了购房优惠政策。

这一购房优惠政策还提出，请各县（市）区人民政府，各开发区管委会，市政府各委办局、直属机构积极协调房地产开发企业和家电、装饰装修商家为购房农民或大学生给予折扣优惠。建议优惠幅度为：农民或大学生购买90平方米及以下新建商品住房项目，房地产开发企业每套优惠1万元；购买90平方米以上新建商品住房项目，房地产开发企业每套优惠1.5万元。家电、装饰装修商家根据自身经营状况给予适当优惠。

政策亦明确，购买住房应当是在吉林市城市规划区内国有土地上购房人名下唯一住房。

另外，政策中所指农民，是购房人为农村集体经济组织成员，或其家庭成员（包括父母、配偶、子女）中至少有一人是农村集体经济组织成员。政策中所指大学生，是毕业5年以内、全日制本科及以上学历留吉返吉高校毕业生。

澎湃新闻注意到，2021年5月，吉林市也曾制定鼓励农民进城购房相关优惠政策，具体为：农民购买吉林市城区内90平方米及以下新建商品住房（不包括别墅类住房，下同），政府每套补贴6000元；购买90平方米以上新建商品住房，政府每套补贴1万元。

不过，当时的这些优惠只针对持有农村户口的农民。

与之相比，最新的购房优惠政策已将农民直系亲属纳入惠及人群当中。

澎湃新闻注意到，稍早前的2月9日，吉林市长王路主持召开市政府2022年第二次常务会议，会议原则同意了《吉林市鼓励农民和大学生购房相关优惠政策》。

更早前，去年12月召开的吉林省委经济工作会议提出，推动房地产市场运行再稳健一点，包括鼓励和引导各市县开展购房补贴和贷款贴息工作，支持农民进城购房。

栏目主编：顾万全文字编辑：李林蔚题图来源：图虫图片编辑：苏唯

来源：作者：澎湃新闻钟煜豪