纯干货！贷款全攻略，买房务必知道的小知识，你造吗？

买房，对于大多数的人来说，是人生中的一件大事。

对于房贷方面，成为了很多人都绕不开的一道坎，目前申请房贷有公积金贷款、商业贷款和组合贷款三种贷款方式，购房者可以根据自己的实际情况进行选择，这三种方式各有优势。

先了解什么是公积金贷款、商业贷款、组合贷款？

公积金贷款

贷款利率比较优惠，但只有缴存了公积金并达到条件的人才能申请。

商业贷款

即商业银行贷款，这种贷款方式受众比较广，大部分购房者都能申请，相对公积金而言利率会高一点。

组合贷款

公积金贷款和商业贷款的组合，主要在公积金贷款额度不足的情况下申请，可以用商业贷款不足公积金贷款额度不足的部分。

这三种贷款方式有什么区别？

以广州的公积金和商业贷款为例，贷款额度、利率、条件各不相同，除了以上几点，还有申请流程、资金来源等不同。

条件不同

商业贷款的要求是个人信用良好，个人具备还款能力。只要是购买房屋，不管是普通住宅还是商住楼、别墅、写字楼，都可以采用商业贷款。

采用公积金贷款，也要求个人的信用良好，此外还有要求，就是自贷款之日起前6个月，个人的公积金账户须是连续正常且足额缴纳的。

公积金贷款仅针对购买普通住宅的家庭，别墅等非普通住宅、商住楼等非住宅，是不可以使用公积金贷款的。

组合贷款则必须同时满足公积金贷款和商业贷款的要求。

注意的是，个人有公积金贷款未结清，不能再采用公积金贷款和组合贷款；而有商业贷款未结清，除开限购限贷因素外，还可以再采用商业贷款买房。

另外，在很多城市买房，公积金异地贷款受到限制，自然组合贷款也是不行的；而商业贷款，则可以不受地方的限制。

流程不同

商业贷款的流程相对简单，在银行申请商业贷款后，贷款很快就能发放下来。

公积金贷款的流程复杂，必须先到住房资金管理中心进行申请，中心进行审核后开始办理贷款，从申请到贷款发放，时间比较久。

组合贷款中商业贷款部分向贷款银行申请，公积金贷款部分向公积金中心申请，贷款发放的速度比公积金贷款和商业贷款都要慢。

资金来源不同

住房公积金管理中心的资金来源于职工个人及所在单位缴存的住房公积金，可以简单理解为“取之于民，用之于民”。

商业贷款是以房产作为抵押物，向银行等金融机构获得一次性借款的交易，组合贷款的资金则是来自于公积金中心和银行。

额度不同

公积金的贷款额度受个人公积金缴存年限、余额的限制，此外，政策还规定了公积金的最高可贷款额度，以广佛为例：

组合贷款和商业贷款的贷款额度比公积金的贷款额度高，因此，具体额度由个人流水，诚信记录等综合情况来决定。很多人在公积金贷款额度不够的情况下，选择组合贷款。

利率不同

一般公积金贷款5年以上贷款利率为3.25%，总利息相对较低。商业贷款的贷款利率为4.9%，贷款的利息相对公积金要高一点，毕竟4.9%对于现在商贷来说是很低的了，只是公积金会更低一点。

组合贷款的贷款利率介于3.25%和4.9%之间，贷款的总利息相对适中。

目前广州各大银行的主流贷款利率为首套4.3%，二套4.9%，且额度充足，放款较快。

佛山房贷利率方面，首套纯商贷基本为4.1%，组合贷基本为4.3%，二套房贷利率则普遍为4.9%。

很多贷款买房的朋友，在未来或多或少可能都有过提前还款的想法，那么有人就问了，商贷提前还款有违约金吗？

02

商贷提前还款有违约金吗？

一般商业贷款提前还款是有违约金的，主要根据贷款合同的约定。

在申请贷款时，银行会提供几种违约金的方案供借款人去选择，如果借款人选择有违约金的合同，银行会提供比较低的贷款费用和贷款利率。

一

提前还款的违约金是在借贷款双方的合同中共同认可的条款，一旦借款方在指定的时间内提前还清全部贷款，或大部分本金，借款人将支付一笔违约金。

违约金一般是按照提前还款时的未结余额的百分比计算（一般是2％到5％）；或规定若干个月份的利息。但违约金受到合同或法律的约束。

二

其违约金是借贷双方可以协商的。一般贷款方会提供几种违约金的方案供借款人选择。

如果借款人选择有违约金的合同时，贷款方会提供较低的贷款费用，或较低的贷款利率，一般带有违约金的合同的利率要比没有违约金合同的利率低0.25％到1.00％。

03

7种房贷还款方式

目前很多购房者都会选择贷款买房，市面上最常见的还款方式就是等额本金和等额本息，虽然两种看起来只有一字之差，但定义却差之千里，一起了解一下7种房贷还款方式。

1、等额本金2、等额本息还款法

等额本金还款是将本金分摊到每个月中，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息，借款人可随还贷年份的增加逐渐减轻负担。

适用人群：收入高且还款压力不大的家庭。

等额本息还款法，把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，还款金额每个月都是固定的，但是每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。

适用人群：收入稳定、经济条件不允许前期投入过大的家庭。

对于本额等级和等额等息，蜗牛君举个栗子：

同样是贷款100万元，20年期的商业贷款，等额本息还款法的月还款额为6112.63元。

而等额本金还款法的首月还款额为7583.33元(以后每月递减14.24元),比前者高出1470.7元。

由于后者提前归还了部分贷款本金，较前者实际上是减少占用和缩短占用了银行的钱，贷款利息总的计算下来就少一些(20年下来共计节省55321.92元)。

等额本金VS等额本息

3、分阶段性还款法

分阶段性还款法允许客户有3至5年的宽限期，开始每月只要还几百元，过了5年后，随着收入提高、经济基础的充实，还款也会变化为正常的还款方式。

适用人群：刚参加工作的大学生或者资金紧张的年轻人。

4、一次性还本付息法

一次性还本付息法是借款人从借款到期日一次性偿还所有贷款利息和本金的还款方法，这种方法能快速有效减轻还贷压力。

适用人群：从事经营活动人群或短期贷款的人群。

5、转按揭

转按揭是指由新贷款银行帮助客户找担保公司，还清原贷款银行的钱，然后重新在新贷款行办理贷款。

适用人群：所有人群，包括没还清贷款的二手房卖家；如果现在的贷款银行的利息成本支出太大，借款人可以用这个方式换银行，减轻还款压力。

6、双周供

双周供缩短了还款周期，也意味着在整个还款期内所归还的贷款利息，将远远小于按月还款时归还的贷款利息，本金减少速度加快。

适用人群：工作和收入稳定的人群。

7、提前还贷

银行收取利息主要是按照贷款金额占据银行的时间成本来计算的，因此选择缩短贷款期限就可以有效减少利息的支出。

适用人群：资金充足的人群。

END

盘点：家庭农场、农业合作社的开办条件及补贴申领

2022年初由12个部门联合出台的《关于推进家庭农场和农民专业合作社高质量发展的实施意见》中提出：构建完善制度体系、工作体系、服务体系和政策体系，加快培育一批管理规范、生产集约、效益明显、带动力强、区域有影响的家庭农场和农民专业合作社，为促进乡村产业振兴和高质量发展建设共同富裕先行市提供有力支撑。

此意见的颁布，目的是为了加快构建现代农业经营体系，促进农业农村高质量发展。

家庭农场和农业合作社有什么区别？适合什么样的主体去经营？需要什么样的申请条件？有没有什么相关的补贴政策呢？今天小编就给大家详细盘点一下；

一、家庭农场

1.1关于家庭农场

家庭农场：一般以农业生产（比如种植或者养殖）为主要业务的经营主体，在发展的后期，从产业链向农产品加工、研发等方向发展，会有有一定的局限。当下国内比较多的家庭农场都逐步向休闲、观光、旅游等服务等产业延伸，势头迅猛。

相关数据显示2008年“家庭农场”首次出现在我国农业政策文件中，2009年“家庭农场”首次进入中央一号文件。2013年中央一号文件中，“家庭农场”被作为三种新型农业生产经营主体之一，与专业大户、农民合作社同时出现。作为新型农业主体之一的“家庭农场”至今已注册超过390万家，在国家乡村振兴事业中发挥着不可替代的作用。它不仅解决了农村劳动人口外流的问题，还把中国农业推向智能化、集约化、专业化、组织化、社会化，使农业由保障功能向盈利功能转变，克服了自给自足的小农经济弊端。

1.2家庭农场的注册流程

注册家庭农场首先要求本人是农村户口，需要以家庭成员为主要劳力，经营的土地规模要达到50-200亩之间，而且农业纯收入要占到家庭农场总收入的80%以上、同时还需要具备农村土地经营权及相关证件。注册流程一般是各乡镇政府初审辖区内成立家庭农场的申报材料，在上报县农经部门参加复审；复审通过后，再由县农经部门认定其专业农场资格，同时推荐到工商管理部门注册登记。

1.2家庭农场的补贴政策

为培育发展新型农业经营主体，大力推动及规范家庭农场的有序发展，各地相继出台了相关申报、认定及扶持政策。对于家庭农场的补贴支持，目前还停留在地方财政上，各地对于家庭农场的补贴制度也不太一样，比如对从事种养殖的小型家庭农场补贴一般在3万到5万元左右。

二、农业合作社

2.1关于农业合作社

是农村资源整合的有效主体，所涵盖的职能相对广泛，一般除了种植养殖的生产职能之外，其职能还能延伸到加工、流通、研发等方向。截至到18年6月底，全国依法登记的农民合作社达到210.2万家，实有入社农户超过1亿户，约占全国农户总数的48.3%。

2.2农业合作社注册要求

依照2018年7月1日修改实施的《农民专业合作社法》，农业合作社成员80%以上的是农民，需要5名以上联合申请；但是对于合作社的注册资金并没有硬性规定，也没有注册资金的合作社，补贴金额不高而且发展有局限。从长远考虑，注册的资金500到800万比较合适，不仅有利于后期资金项目的申报，也能很好地体现合作社实力。目前合作社尚处在刚兴起时期，全国已经注册了很多相关合作社，国家近年来也在大力整顿合作社，同时清理空心社，因此还是存在注册有难度的问题。

2.3农业合作社的补贴政策

农业合作社作为国家大力扶持的农业经营主体，补贴政策和利好还是比较多的，而且申请补助资金流程简单金额高，只要准好好项目申报书就行。

优惠类的政策：包含税收优惠、用水、用电等；补贴类政策：包括土地流转补贴、贷款补贴、购置农机补贴、种粮补贴、农资综合补贴、农业保险补贴、粮食最低收购价、退耕还林补贴等农项目扶持政策：包括专项扶持、产业化项目扶持和农业综合开发等

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办贷款要先转账1万元？网约车司机一个操作帮助乘客止损

来源：南宁晚报

近日，南宁网约车司机孙九国发现乘客疑似遭遇诈骗，根据此前参加防诈骗培训学习到的知识，他及时出手劝阻，避免了乘客损失1万元。11月14日，孙师傅向记者讲述还原事发经过。

孙师傅来自山东，4个多月前加入T3出行南宁分公司成为网约车司机的一员。此后，他还加入了由南宁市公安局中山派出所联合T3出行南宁分公司组建的“绿城反诈车队”，成为绿城反诈车队的一员。

“乘客上车后一直在讲电话，我隐隐约约听到他说贷款还要存1万块钱。”据孙师傅回忆，事发当天19时许，他在南宁市兴宁区接到了一名年轻的男乘客，该乘客接的一通电话引起了他的警觉。这名乘客需要贷款，对方却要求他先转账，还威胁他说如果不转钱就会告诉他的家人。

贷款要隐瞒家人？正常的贷款要先转钱进去？听到这些，孙师傅感觉不对劲，经进一步和乘客的沟通才知道，乘客的网贷需要先行打款，在已经打款5000元的情况下，对方还要求继续转账1万元才能办理手续放贷。

根据在反诈培训学到的知识，孙师傅判断该名乘客遭遇了诈骗，于是立即联系中山派出所社区民警蒋兰。民警蒋兰与乘客电话联系，让其尽快到就近的派出所报案，于是孙师傅驱车送乘客到其所住地的派出所报警，帮助这名乘客止损1万元。

据南宁市公安局中山派出所社区民警蒋兰介绍，遭遇网络诈骗的高发群体大多集中在18至30岁，乘坐网约车群体的年龄段与之相近，于是派出所大力发动辖区网约车出行企业参与到"全民反诈"中来。经派出所培训后，网约车司机作为反诈义务宣传员向乘客普及反诈知识，让其成为防范电信网络诈骗犯罪活动的宣传者和受益者，有效实现反诈覆盖面的持续扩大，为筑牢反诈“人民防线”贡献力量。

来源：南宁晚报·南宁宝客户端记者陆增安通讯员韦阳