贷款流入楼市？小贷公司这样支招规避资金监管

经济观察报记者老盈盈2021年以来，深圳持续高压打击炒房现象，银行和小额贷款公司审批也全面查漏补缺、严查经营贷款违规流入楼市等问题。经济观察报记者调查发现，在打击炒房现象之余，个人贷款仍有流入地产市场的很大“操作”空间。

近日，深圳市地方金融监督管理局要求辖内小额贷款公司排查涉及房地产贷款业务情况，记者发现有些小额贷款公司业务人员依然会“支招”客户很多规避资金监管的方法，例如做好假资料教客户一套话术应付银行的问询，让客户提供一个非直系亲属或者值得信任的第三方账户来打款，并在多个私人账户转来转去，让银行无法查到资金流向。

小贷公司的“机会”

杨女士和丈夫结婚多年，有一套房在供，在丈夫名下，目前还欠银行300万；最近她打算在福田区再买一套房子落在自己名下。她在中介那看中了一套350万一室一厅的房子，深圳二套房七成首付+政府指导价补给业主的差价+税费算下来，她还有150万的资金缺口。她首先想到的是银行渠道，由于一套房是在深圳建行按揭，她到建行咨询二押的事情。建行个贷客户经理告知她房子二押贷款只有两种，一种是20万的消费贷，不能取现不能刷卡不能转账；一种是经营贷，贷款额度100-2000万不等，必须有公司，而且公司要求成立一年以上，近3个月不可变动股东或法人（借款人持股51%以上，原为小股东可增加股份），要上门调查公司经营的真实情况，每3年续签一次，并根据房子情况，有些需要赎楼有些不需要。

除了建行，其余大行和股份行的业务和要求也类似，都需要实体公司和赎楼。杨女士和丈夫都是上班族，名下没有公司，一来无法申请经营贷，二来他们的一套房还在供，也没有赎楼的流动资金。深圳严查全部房贷，全面围堵违规资金流入房地产领域的违法违规行为，监管机构要求深圳商业银行每季度做房地产信贷业务排查和经营贷业务排查。有朋友建议杨女士考虑小额贷款公司解决资金缺口的问题，因为很多小额贷款公司贷款不问资金流向。

经过一轮咨询，她发现深圳市面上有些小额贷款公司，例如中安信业小额贷款公司、普罗米斯小额贷款公司只提供信用贷款，不提供抵押贷款，问题是信用贷款额度非常小，最高额度通常只有20-30万，但利率不低，一万块的贷款一个月利息170-300元不等，分6-60期还款，不需要提供用途凭证。

有小额贷款公司业务员支招杨女士，可以从多家小额贷款公司借款，凑齐资金缺口，如果觉得麻烦不想要信用贷款，其可以给杨女士介绍一些做抵押贷小额贷款业务的朋友，垫资过桥和二押业务均有涉及。垫资过桥业务就是小贷公司借一笔钱给客户去赎楼，然后再想办法帮客户在另一个银行里借一笔额度出来，这笔额度通常会大于赎楼费，客户就把过桥资金还给小额贷款公司；二押业务是把在按揭的房子押给小贷公司，由小贷公司评估房子价值，根据市场价值高出贷款价值的部分来确定贷款额度。

如何规避资金监管

“银行经营贷三年续作，可能要买七八万保险才给你续，我们做的银行是不需要续作的，而且贷款可以直接发放到个人账户。”深圳亚联财小额贷款公司的一位信贷经理告诉杨女士，他们要收取一定的贷款利息以及手续费。据了解，利息是一万块贷款六块钱一天，过桥贷款操作时间最多15天，按照杨女士丈夫一套房欠银行的300万来算，一天是1800元。还有要根据操作难易程度来收取手续费。一般来说，贷款通常会对征信有要求，例如征信贷款审批查询半年不能超过6次，一年内不能有6个1（即逾期1-30天），一年内没有3（即逾期61-90天）等条件。“逾期比较少、征信查的少，较容易贷款的收取0.5个百分点，在征信黑名单里头、有诉讼纠纷、借款很多，操作起来有难度要收取2个百分点。”上述信贷经理说。

据记者了解，银行放款需要查明流向，小贷公司会教客户一套话术应付银行的查询，然后会把材料递交上去，放款之前银行致电客户核实这笔钱的用途，例如是要投资做生意或是买材料亦或者说开小店等等之类，客户简单跟银行说明一下，确定是不是把钱用在这些方面，然后银行确定没有问题就会放款。“小贷公司会提交假资料上去，不会说你把钱用来买房，他们会写其它用途，只要你和小贷公司保持一致的口径就不会被怀疑。”一位在一家深圳大型小额贷款公司的业务经理说道。

记者采访了解到，为了更加稳妥不被银行查到资金去向，小额贷款公司人员会让客户提供一个非直系亲属或者值得信任的第三方账户来打款。“你提供的一个放款账户，别是你自己或者你老公的或者直系亲戚的，找一个嫂子、表弟的老婆这种隔了一层关系的一个人，或者是一个比较信任的朋友。”上述信贷经理告诉杨女士，“就等于你申请了那笔150万的贷款，就打到你嫂子的账户上面，名义上是你嫂子去做生意，然后你嫂子再把这笔钱转给你妈，然后你妈再把这笔钱转给你，就等于是你这边买房的钱是你妈给你的，这就是你的自有资金了。资金在私人账户转来转去，银行没办法查到流向了。”

一般来说，小额贷款公司提供的二押利息也不便宜，分几个档次，有五厘、六厘和七厘档次的，期限三到十年，还款方式分为等额本息和先息后本，杨女士觉得每个月还款压力有点大，上述信贷经理看到杨女士的难处，马上又有新的“招数”支给杨女士，“你可以考虑先息后本的方法，和小贷公司签半年的期限合同，先把房子买下来，还两三个月左右的利息，然后我们可以想办法通过担保公司把这房子做转按，把它赎出来抵押给银行，利息就可以降下来了。”

此外，如果客户想从走银行正规的贷款方法的抵押经营贷，就需要有一个实体公司，小额贷款公司业务人员也可以想办法帮客户操作。“你可以直接去找一个满一年以上的公司，直接变更股权就好了，因为这种公司肯定是有自己的实际经营或者报税这些。看你的要求，如果要有流水有报税，费用会高一点，如果只要一个正常的每年年审的，没有流水的费用会低一些，实业公司科技公司贸易公司都可以的，如果你有需要我可以帮你介绍人解决这个问题。”上述信贷经理告诉杨女士。

监管和机构展开排查

而对于小贷公司的种种暗箱操作，监管已有所明查，并出台相关措施。

深圳市地方金融监督管理局5月7日发布的一则“关于排查小额贷款公司涉及房地产贷款业务情况的通知”引起了市场热议。《通知》要求，各小贷公司自查向特定人员于2019年1月起至今发放贷款的行为，并要求各小贷公司对放贷资金流入房地产的行为再次进行全面自查。该《通知》指出，目前深圳市处于房地产调控的关键时期，为严格落实房地产金融政策，保持房地产市场平稳健康发展，因此要求各小贷公司自查向特定人员于2019年1月起至今发放贷款的行为，并将自查报告（加盖公章）及贷款业务信息于5月12日前发送至深圳市地方金融监督管理局，且不得向特定人员发放任何名义的贷款。

平安普惠回应经济观察报记者称，公司在内部排查中，发现贷款主要用于小微资金周转，暂未发现其它去向。记者又致电了中安信业小额贷款公司询问相关事宜，其接电话人员以“没有媒体对接人员为由拒绝了记者的采访需求。”而亚联财小额贷款公司和普罗米斯小额贷款公司均是客服人员接电，并告知记者并没有权限回答该问题，会把问题转交相关部门。

2021年，深圳市政府一直在出台一系列的重拳政策，从购房资格的获取、金融监管加强、信息联网登记、资金追踪等方面，围堵炒房模式，银行信贷审批也全面查漏补缺、严查经营贷款等违规流失楼市等问题。1月19日，《深圳市住房和建设局关于明确〈关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知〉若干问题的函》发布，对7·15楼市新政在途交易问题、高层次人才购房条件问题、居民家庭住房登记问题等作出进一步明确。4月8日，深圳市住建局等7个部门联合发布了《关于对涉及“深某理”的举报事项进行调查处理的通告》，再次表明了深圳市打击炒房团扰乱房产市场秩序的决心和态度。深圳市龙华区住建局5月14日发布《关于禁止代理销售“小产权房”的通知》，严厉打击非法销售、买卖“小产权房”行为，要求各房地产中介机构、从业人员应依法依规开展经济活动，不得代理销售“小产权房”，不得为“小产权房”交易提供经纪服务。

（根据采访对象要求，杨女士为化名）

1.5成首付买房背后的猫腻 开发商“卷”折扣还倒贴首付

如何做到首付减免

“这套房源原价255万出头，你想做低首付的话，我们可以做到（首付）约31.3万。”

在无锡新吴区中奥滨河境项目现场，置业顾问详细介绍了“1.5成首付”买房的细节。

“目前我们正常是打85折后总价再减10万，做低首付上浮一个点，就是86折后再减10万，要做低首付，月供就得多承担一些。”

中奥滨河境示范区实景图图源凤凰网房产

原来，要享受“首付减免”政策，需要按照备案价进行签约，从而将贷款额度最大化。这其中的贷款差额返给购房者，进而达到降低首付的目的。

以原价255万的房源为例，3成首付的情况下，可以向银行申请约178万的贷款（向下取整）；打86折后再减10万，实际总价约209.3万，贷款约146万元（向下取整），购房者应付首付约63.3万元。贷款的差额32万元，首付减免后，约需付31.3万，相当于1.5成首付就可以买房。除此之外，只需要付1万就可以拿下该项目的车位。

“他们车位是机械车位！不然怎么会这么便宜？”在中奥滨河境隔壁，大华城市花园项目的置业顾问也表示可以做“首付减免”，折扣力度更大，“我们89/101㎡的房源，分别可以放到79折/77折。但首付减免没有他们多，一套原价约240万的房源，首付约需42万。”

大华公园城市售楼处实景图图源凤凰网房产

谁在做首付减免

一位熟悉长三角市场的房地产从业者透露，除了“首付减免”，开发商常用的做法还有“首付分期”、“老带新大额返佣”等，而降低首付门槛的项目，往往会在短期内有不错的市场表现。

比如位于无锡梁溪区的保利达·状元府，在今年年中曾推出一成首付（约35万起）的活动。这个项目的一成首付政策是开发商提供的无息贷款，交付补齐。效果也是立竿见影，项目首次开盘就号称去化超9成。

保利达·状元府开盘现场图图源网络

位于嘉兴海盐的钱塘玉园项目也于近期开启了首付补贴的活动，据知情人士透露，开启补贴后，销售状况明显好转。

“类似的’首付减免’政策在长三角范围内的不少项目上都有应用。但主要是小房企在做，合作项目或者央国企很少冒这个风险。”业内人士认为，“其实也是迫不得已，以价换量，现在整体市场下行，房企为回笼资金可选的手段不多。”

而在项目的选择上，一位房企内部人士指出，盈利越多的项目越不愿意做（首付补贴），因为会增加税务成本，反倒是微利、打平或者亏损的项目，才会选择做首付补贴。

同策一份报告显示，相较去年同期，沪宁苏锡常五市2022年前三季度新房成交量都有不同程度的下滑。其中，一线城市（上海）基本恢复往年平均水准；强二线城市（南京、苏州）以价换量效果明显，恢复近七成；三线城市（无锡、常州）基本面薄弱，成交乏力，仅恢复四至五成。

数据来源：同策

降低首付门槛有没有风险？

“首付贷”在我国相关法规意见明文禁止之列。早在2017年的《住房城乡建设部人民银行银监会联合部署规范购房融资和加强反洗钱工作》中明确规定严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资，严禁互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供“首付贷”等购房融资产品或服务，严禁房地产中介机构、互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供房地产场外配资。

但“首付分期”在实际操作中存在灰色空间，其中的关键在于，是否涉及购房者向金融机构贷款、产生利息。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，首付分期跟首付贷有相似之处、但不完全相同，前者可先草签锁定房源、不涉及贷款，首付贷涉及贷款、相关流程也会走完。首付贷肯定违法，但首付分期存在灰色地带，如果还没过户仅锁定房源、逐步交款，只能说存在购房及收房风险。

对于“首付减免”，北京金诉律师事务所主任王玉臣明确表示，这种做法是违法的，且存在不小的风险。“一方面这涉及到阴阳合同，骗取银行贷款，严重违反银行按揭贷款的相关规定，甚至可能涉及到刑事犯罪。另一方面，开发商利用这种方式来‘减免首付’本身也属于违法销售，虽然能够提高销售业绩，尽快实现资金回笼，同时通过一系列融资方式将风险转嫁到了购房者身上。一旦被查出，一方面银行可能不放贷，或放贷后被银行解除合同，要求提前还款，而且还可能要承担其它法律责任。”

“天下没有免费的午餐。做类似‘首付减免’活动的，往往是去化速度较慢的期房项目，出现交付问题的风险相对更大。”风财讯智库首席分析师蔡艳平指出：“年底了，给到购房者的配套政策还是不错的，而且目前整体也算是买方市场，确实是入市良机，购房者不妨货比三家，谨防掉入金融陷阱。”

15楼财经 | 深圳要求小贷公司自查涉房贷款 严禁向特定人员发放任何名义贷款

昨日（11日），深圳方面传出消息称，深圳市地方金融监督管理局发布《关于排查小额贷款公司涉及房地产贷款业务情况的通知》，要求各小贷公司自查对特定人员的放贷行为，同时对放贷资金违规进入房地产的行为再次进行全面自查。

通知要求，各小贷公司自查向特定人员于2019年1月起至今发放贷款的行为，并将自查报告（加盖公章）及贷款业务信息（涵盖贷款时间、贷款金额、贷款期限、业务类型等信息）于2021年5月12日前发送至深圳市地方金融监管局。

通知强调，各小贷公司即日起严禁向上述人员发放任何名义的贷款。

通知还要求各小贷公司对放贷资金违规进入房地产的行为再次进行全面自查，并将自查报告于2021年5月14日前发送至深圳市金融局。

通知要求各公司提高政治站位，高度重视上述工作，高度重视信贷资金违规进入房地产的问题，严格审核放贷资金用途，不得违规开展涉房业务，将各项风险防控措施落实到位。

此外，关于“深房理”最新调查情况也有了新进展。据报道，“深圳12345”5月11日回复给市民的信息显示，目前，深圳已经成立联合调查组，稳步推进案件调查处理工作。依据掌握的情况，“深房理”问题存在涉及人员广泛、资金来源多样、操作手法隐蔽、产业链化运作、以合法手段掩盖非法目的等特点，给案件调查处理工作带来一定难度。相关调查处理结果将适时向社会公众公布。

文/北京青年报记者程婕

编辑/樊宏伟