封顶后再放贷，是好事但别神化

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上半年救市，到了下半年既要救市还要救信心。

壹丨封顶再放贷并非全国首例

前几天，青岛的一则“保交楼”政策上了热搜，新政要求所有楼盘封顶后银行再发放按揭贷款。青岛多家银行和开发商表示，目前已接到通知。工行、建行、农行、光大银行等都已经开始执行上述政策要求，其他银行还在跟进中。

执行层面上，相关贷款银行必须要到工地拍照，要求银行办贷负责人、开发商工程相关负责人包括销售负责人同时出镜，以便开展进一步的工作。此条政策追溯过往，即便是之前已审批通过的也暂时不放。

青岛给全国楼市打了个样，也成为首个在此类制度上做出创新和突破的城市。但其实早在2003年时，中国银行发出“（2003）121号文”，明确规定商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款，企业将贷款挪作他用的，经办银行应限期追回挪用资金。

而后在2021年1月29日上海银保监会印发通知，对个人住房信贷管理工作提出了进一步要求，其中就已经提到了住房不封顶，银行不予放贷。

但需要注意的是主体封顶后往往还需要1年到1年半的时间才能达到交房标准，外立面、水电包括公区等等都需要时间和金钱。这也是为何很多人会说，封顶才是烂尾开始的原因。

封顶后再放贷更多是提振信心作用，但期房销售影响力度有限。

我们都知道预售制是从香港传入内地的，但香港是鲜有烂尾楼的。他们在这方面有两个很大的特点，一个是预售金监管主体不是银行而是律师行，另一个是可以在交房后在办理按揭贷款。港资开发商现在也在将一些新概念慢慢输入到内地，8月2日香港置地在武汉4个楼盘开始推出“准现房销售”模式：首付1成，交房后开始还贷。这无疑才会让更多刚需动心，下决心。

但客观说短期内期房是很难打破的，现在全国各个城市也在积极出台各种保交楼的新规，比如郑州、武汉成立房地产纾困基金；赣州返还未动工项目土地款；遂宁、咸阳“一对一帮扶”。地方出手落实ZF的责任，这些对于购房者来说肯定利好，但对房企的考验更大。

现在民企其实摆烂、躺平的已经一大半了，还在活跃的就是一些相对比较稳的，但如果说再继续加码那这些房企的流动性也是会有影响的，全靠国企/央企显然支撑不起18万亿房地产市场规模。

贰丨“交付焦虑”造成冲击

还是我们之前的观点，楼市是必须要救的，而且是一定会救的。在7月底的政治局会议后针对于当前停工停贷问题，首提“保交楼”，多城已落实“一楼一策一专班”，保交楼都快成ZZ任务了。

只有守住购房者的利益底线，一切后续的购房利好政策才是真正有效的，否则，不过是一场空谈。当下的交付焦虑对于楼市所带来的冲击真的太大了。

CRIC监测数据显示，重点50城7月新开盘项目平均去化率降至31%，与5月持平，在经历了6月年中冲刺之后，市场再度回归平淡，多数城市复苏进程受阻，像天津、重庆、郑州、青岛、济南等7月的开盘去化率都不足3成，西安7月的整体开盘去化也才5成左右，这还是在好几个“千人摇”炸场的情况。

“停工停贷”加剧了居民观望情绪，同时也对冲了前期政策的利好效应，所以像重庆、武汉、郑州短期市场都出现了明显回落。7月郑州到访量跌至5.94万组，环比下降21%，重庆客户到访量不足5万组，环比下降16%，客户转化率也由6月的7%降至6%。

新房交付安全焦虑下，也有购房者开始转战二手房，像成都、苏州的二手房成交量都反超新房成交。苏州7月二手房成交套数是新房的1.4倍，而成都7月二手成交量冲高至1.7万套，已达到近10年月度最高水平。这背后有当地的政策刺激也有市场信心不足的原因。

叁丨一场全行业大考

大部分城市采取的救市策略都是政府+银行双管齐下，但效果还是需要时间验证，短期内反弹不会太快。现在各地都是救项目而不是救房企，民企资金紧张不敢拿地，央企/国企托底的情况还会持续，虽然交房有了保障，产品固化可能也会出现。以后大概率出现多种合作方式，国央企，央企民企，一切都为了活下去。

地产这块蛋糕离不开国央企也离不开民企开发商，项目、房企都得保。现在地方政府、金融机构、房企都在释放积极信号了，8月5日，中国华融与阳光集团签署《纾困重组框架协议》，标志着资产管理公司（AMC）正式纾困房地产行业。

之前房企都在摇着长期主义的大旗，那这一轮大考房企的表现就是实打实的答案了，房企的诚意也在决定着未来还能走多远。

购房者重磅利好！青岛多银行执行“楼盘封顶后再发放按揭贷款”，开发商资金压力增大

半岛全媒体记者文鸿飞于红靓

近日，网传“青岛要求所有楼盘封顶后银行再发放按揭贷款，部分银行以及部分开发商已经得到该通知，且已经开始执行！”在青银行是否收到相关要求？半岛全媒体记者采访多家银行发现，有多家银行明确表示已收到通知，且本周开始执行。楼盘封顶后，购房者申请的贷款才开始发放、开发商才能收到购房全款，购房者的房贷也是从楼盘封顶后才开始还，此举对购房者来说无疑是一个好消息。

青岛多银行明确已经开始执行针对网传信息，8月3日上午记者分别致电交通银行、工商银行、建设银行、光大银行、农业银行等银行的网点或者个贷部，得到的信息表明，工商银行、建设银行、农业银行和光大银行已经从本周开始执行上述政策要求。

具体来看，交通银行市南区中山路网点个贷部工作人员表示目前没有接到相关通知，合作的楼盘都还按照原来的规则约定发放按揭贷款中。但工商银行青岛分行高科支行个贷部工作人员表示，该行从本周已经开始执行了。该工作人员还告诉记者，据他所知，建行、光大和农行也都已经开始执行。随后，记者拨通了建设银行南京路支行一个贷部经理、光大银行南京路网点和农业银行市南支行网点的电话核实上述信息，得到的答复是肯定的。“已从本周一已经开始执行该政策。”建设银行南京路支行一个贷部经理告诉记者。

利于购房者，但开发商资金压力增大楼盘封顶后，购房者申请的贷款才开始发放、开发商才能收到购房全款，购房者的房贷也是从楼盘封顶后才开始还，对购房者来说，无疑是一件好事，购房者买房的保障性更强了。但对开发商的来说，此举意味着，盖房需要沉淀的资金更多，压力陡增。

卓易数据分析，加强资金监管利于购房客户，防止买到烂尾楼；另一方面资金的严格监管，对本不富裕、三道红线压顶的开发商资金运转能力提出了更高的要求，以前可以滚动开发，而现在封顶发放按揭对自有资金要求极高，房企的分化也会越来越严重，资金相对充裕和融资便利的企业只是相对优势，但很多中小企业或者融资渠道窄的企业拿地热情会减少。

“青岛房产网红天团”成员张斌认为，此举对购房者肯定是一个好事，但对于开发商来说，资金压力就会非常得大，“因为这一栋楼的建设工期短则半年，长则一年。按揭款占到整个房款的百分之六七十，钱不到位，就要花自己的钱去付工程款，所以开发商压力是很大的。”但这种方式能不能真的”保交楼“，张斌分析，开发商没有钱就会拖延工程款，工程进度是不是会更慢，这个连锁反应，后期会有很大不确定性。

哪里能借10万分期还？除了找朋友，还有2个不踩坑的渠道

在日常生活中，难免会遇到手里周转不开的情况，比如遇到买房、买车、装修、生意周转等，特别是在现如今这样的大环境下，一些朋友的日子并不好过，如果你遇到燃眉之急，比如需要借10万块钱，该怎么办呢？

首先，找亲戚朋友借肯定是不用多说的，但是现如今“谈钱伤感情”已经成了一种心照不宣的共识，很多人情愿去借网贷也不找朋友开口，不过很多网贷往往借贷成本很高，特别是打着“不看征信负债，百分百下款”，“快速放款”等广告语的，成本高得可怕，这个成本并不一定是体现在利率上，在你没掉坑之前，可能压根就发现不了，这些网贷我建议你最好是避而远之，如果真遇到急需用钱的情况，我建议考虑以下两种渠道。

第一，银行的信用贷款

目前各大银行都推出了自己的信贷产品，可以直接网上办理，比如工行的融借，招行的闪电贷等，这些贷款的特点就是利率都不会太高，普遍在5-10%左右，如果你有在用哪个银行的手机银行可以点开看一看，一般来说，如果你是银行的白名单客户，都会有相应的额度，比如你在该银行买了理财，或者是你的房贷在本行，都可能判定为优质客户，当然如果你是公务员、老师、国企员工等，可能额度会更高，而且利率也会低一些，但如果不是的话，如果你在该银行有良好的信用卡消费和还款记录、特别是如果有较长期大额的理财，利率也不会太高。

第二，可以找BATJ这样的大平台借消费贷

如果你在银行借不到信用贷，则可以考虑到这些大的互联网平台上看看，比如支付宝的信用贷（原借呗），微信的微粒贷，京东金融的金条，百度的度小满等APP上看看，这些产品的特点是产品的规则透明，虽然利率可能比银行的高，但是比哪些小网贷则强很多，因为这些平台的利率是透明的，按日计息，借多少天就收多少天的利息，没有隐形的坑，而且放款还很快。这些平台如果你的征信没有问题，一般都会有额度，如果你的资料信息比较完善，并且日常也在使用这些APP，比如缴费，买理财，支付等，额度可能还不低，所以在日常生活中多使用这些软件也是有一些好处的。

最后，再来说说还款方式，目前银行的信用贷产品大多都是等额本息的还款方式，长一点的可以分3-5年，短的就1年。而这些大的互联网平台则可以选择先息后本的方式，具体选择哪种方式要结合你的资金用途，如果是短期周转先息后本的方式资金的利用率是比较高的，但终究还是要看成本。

总之，最好不要过度借贷，真需要借贷的，一定要注意找靠谱的渠道。