利好！商贷可转组合贷！常州、无锡已经落地

隔壁城市常州传来最新消息：商贷转组合贷已经展开试点工作！

商贷转组合贷业务恢复，公积金贷款利率低，对于购房者而言，就能大大降低购房压力，这可是实实在在的利好了。

具体要求如下：

①一定要有房产证，期房不可以转贷；

②目前贷款做的是纯商业贷款，不挑银行；

③公积金账户连续缴存满6个月，外地公积金也可；

④公积金账户余额足够；

⑤公积金使用次数不超过2次；

⑥需要先把之前的商贷还掉；

在贷款100万，30年等额本息的还款方式下，我们看下两者的区别：

100万的5.8%纯商贷：每月还款5867.53元，利息总额约111万；

70万的4.1%商贷+30万3.1%公积金组合贷：每月还款4663.44元，利息总额约67万。

如果5.8%的商贷利率，那么可以转成4.1%的商贷+3.1%的公积金的组合贷，省下来的利息完全可以换辆BBA。

操作流程如下：

公积金首次使用，或者首次已经使用，但已经还清，二次还可以使用。（家庭共同贷款，其中只要有一方使用过一次，就只能算二次使用）

另外，你还要确保你的公积金交满了6个月，且前60个月的平均余额，足够让你贷到你满意的额度。

常州公积金普通家庭最高贷款额是90万，但常州住房公积金是按照“月均账户余额×配贷系数”方式计算贷款额度，且贷款额度不超过贷款申请时个人住房公积金账户余额的10倍。

如果你公积金贷款额度偏低，就不要考虑商转公了，等额度足够之后再进行操作更为划算。如果能够贷款的额度足够高甚至能贷足90万，那你可以选择商转公。

当前政策下，选择商转公，需先经过公积金中心审批，审批完成后，需凑钱先换掉之前的商业贷款，两个月之内要还清。

这里需要注意一点，在执行这一操作之前，一定要先咨询原来的贷款银行，你提前还款是否违约（当然违约金不会太多，一般是几个月利息），另外现在提前还款是要排队的，一定要明确要排队多久。

看起来比较复杂的一个过程，但确实能省掉一大笔利息。

常州已经不是全国第一座可以““摆脱高位商贷”的城市了。就连更靠近苏州的无锡，近日也有消息可以操作商转公组合贷款，还有像自贡、吉林、防城港等城市，都开始试行商转公新政！

之前也有传言说存量利率接下来会下调，但目前看来基本是没什么动静。

而“商转公”的出现无非是提供了一个新途径。

现在全国已经有不少城市实施，江苏省内目前的常州、无锡也已经试点执行，期待苏州赶紧跟上。

密切关注起来！常州商贷转组合贷业务有望恢复

近日，常州商转公政策又传来新的消息，那就是常州商贷转组合贷政策有可能将恢复。

在得知这个消息后，克而瑞常州房产测评分析师第一时间致电常州公积金中心，得到的回复是，目前暂未接到通知恢复业务，但确实在研究商贷转组合贷的执行细节，后期很有可能会恢复该业务。

这个回复，对于房贷余额较高，房贷利率又处于高位的已购房群体来说，确确实实的是一项利好。

今年下半年以来，公积金利好措施不断。

自9月5日起，常州恢复了商转公业务。

另外，9月30日晚间中央人民银行发布公告，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

在这样的连环利好下，已购房群体通过商转公降低利息支出就成了越来越多人的选择。

但常州商转公该如何操作呢？值得注意的是，常州目前只能商业转纯公积金贷款，且必须先还后贷。

举个实际的例子：

假设你的贷款余额还剩120万，属于首套房，房贷利率是5.3%，等额本息贷款30年。

那么，你想要商转公的前提是，你的公积金首次并未使用过，或者首次已经使用，但已经还清，二次还可以使用。（家庭共同贷款，其中只要有一方使用过一次，就只能算二次使用）

另外，你还要确保你的公积金交满了6个月，且前60个月的平均余额，足够让你贷到你满意的额度。

常州公积金普通家庭最高贷款额是90万，但常州住房公积金是按照“月均账户余额×配贷系数”方式计算贷款额度，且贷款额度不超过贷款申请时个人住房公积金账户余额的10倍。

这种贷款额度试算方式相对复杂，你可以咨询公积金中心，或者在公积金中心公众号菜单栏进行试算你可以贷款的具体额度。

如果你公积金贷款额度偏低，就不要考虑商转公了，等额度足够之后再进行操作更为划算。如果能够贷款的额度足够高甚至能贷足90万，那你可以选择商转公。

但是，当前政策下，你选择商转公，需先经过公积金中心审批，审批完成后，需凑钱先换掉之前的商业贷款，两个月之内要还清。

这里需要注意一点，你在执行这一操作之前，一定要先咨询原来的贷款银行，你提前还款是否违约（当然违约金不会太多，一般是几个月利息），另外现在提前还款是要排队的，一定要明确要排队多久。

当然，如果你想要完成这一系列操作，有一个最主要的问题：你是否有足够的资金还掉之前的贷款。能借到当然最好，但肯定有很大一部分人借不到，这个时候会有一些第三方平台和中介是可以提供垫资的，但要收取手续费。

看起来比较复杂的一个过程，但确实能让你省掉一大笔利息。90万的贷款，等额本金贷足30年的情况下，5.4%的贷款利率和3.1%的贷款利率，利息相差有30多万。

根据常州住房公积金公众号消息，该政策恢复以来，常州两周共受理“商转公”贷款申请382笔2.15亿元。

很显然，商转公政策对于减少购房者利息支出，缓解已购房群体的房贷压力，是有着切实的作用的，也确实有很多人在实施这一操作。但问题也就来了，你有120万的贷款，商转公政策目前最高只能转90万，剩下的30万怎么办呢？即便借的到，怎么还呢？

这就使得有一部分人，十分期待商贷转组合贷的政策能尽快落地。

商贷转组合贷如果恢复，就意味着你120万贷款余额，又可以转化为120万贷款，不需要多出30万支出，这对于部分人群来说是一项切切实实的利好。

这其中有一个关键问题是大家最关心的，那就是商贷转组合贷的话，商业部分利率按照什么标准来执行?

因为常州这方面的措施还并未出台，所以我们也不能做明确的定论。

但参考无锡商转组合贷的措施，商贷部分是按照最新利率执行的。

这意味着什么？如果你是首套住房，有120万贷款余额，且可以转组合贷的情况下，最高可转90万的公积金贷款，利率为3.1%；剩余30万，利率可按照当前4.1%的利率来执行。这可谓是目前各种转贷政策中，最为合理合法且最省钱的一种方法了。

如果能按照无锡这项标准来执行，对于常州这部分房贷余额较高且符合转达条件的人群来说，真的是可以从高房贷中解套了。

当然，还是那句话，当前常州还并未正式恢复商转组合贷业务，恢复时间和一切细节还是要等进一步的官宣了。

值得注意的是，商转组合贷即便恢复，大概率依然还是要拿了产证的房子才能转，期房大概率是不能转的。

常州现行公积金贷款政策：

常州住房公积金是按照“月均账户余额×配贷系数”方式计算贷款额度，且贷款额度不超过贷款申请时个人住房公积金账户余额的10倍。连续缴存满6个月即可申请贷款。

根据最新政策，常州公积金贷款目前个人最高贷款额度为60万，家庭最高贷款额度为90万。符合条件的人才贷款最高额度为120万（需在相应人才库且未有使用记录，详询公积金中心）。

公积金贷款首次使用首付最低比例为20%，二次贷款首付最低比例为30%。

另外，关于公积金贷款使用的一些QA如下：

Q

常州公积金贷款配贷系数如何计算？

A:在常州缴存住房公积金的贷款申请人按照“月均账户余额×配贷系数”方式计算贷款额度，且贷款额度不超过贷款申请时个人住房公积金账户余额的10倍。

月均账户余额为符合条件的贷款申请人贷款申请时往前推算60个月的个人住房公积金账户月均余额，不满60个月的按60个月计算。贷款申请人(包括主借款人和共同借款人）在常州无购房类住房公积金使用记录的，配贷系数为40，有购房类住房公积金使用记录的，配贷系数为10。

在异地缴存住房公积金的贷款申请人按照“贷款申请时个人住房公积金账户余额×6倍”的方式计算贷款额度。在本市缴存住房公积金的贷款申请人与在异地缴存住房公积金的贷款申请人共同申请贷款，按相应计算规则分别计算贷款额度。

提醒：关于公积金贷款额度试算，可至常州公积金公众号菜单栏自助试算，也可以打12329进行人工试算。

常州现行商转公业务申请条件和注意事项：

一、转贷对象

在我市购买自住住房时已办理纯商业性住房贷款、现符合住房公积金贷款条件的公积金缴存者，其所购自住住房已办理《不动产权证》（或《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》）后，可申请办理商业性住房贷款转住房公积金贷款业务，简称“商转公”贷款。

二、转贷方式

目前借款人办理商转公贷款采取先还后贷方式，即已办理商业性住房贷款的缴存者向住房公积金中心申请商转公贷款，经中心同意后，缴存者以自筹资金还清原商业性住房贷款，并办理担保手续后，中心再发放商转公贷款。

三、转贷条件

申请商转公贷款除应符合住房公积金贷款的一般规定外，还需同时满足以下条件：

1、申请人的商业性住房贷款未还清，无连续三期或累计六期逾期贷款记录。

2、商转公贷款涉及的住房《不动产权证》（或《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》）应已办妥，并能办理抵押登记手续。

3、办理商转公贷款需经中心审批同意，且原贷款银行同意借款人提前还清贷款方可办理。

4、申请人具有稳定的经济收入，信用记录良好，能及时偿还商业性住房贷款本息，且具备偿还公积金贷款的能力。

5、商转公贷款的申请人须为商业性住房贷款的借款人或其配偶或商贷时的产权共有人。

6、商转公贷款仅限纯商业性住房贷款转为纯住房公积金贷款，转贷前或转贷后均不能为组合贷款。

四、贷款额度

商转公贷款额度计算规则同住房公积金贷款一致，且额度不超过申请转贷时的商业性住房贷款剩余本金。

五、温馨提示

1、借款人先到中心办理商转公贷款申请手续，经中心审批同意后再按约定时间偿还商业性住房贷款。

商转公贷款一般不变更商贷银行，但以下两种情况除外：

(1)原商贷银行非中心合作银行的。

(2)灵活就业人员作为主借款人的，放款银行与公积金缴存银行须一致，且还贷账户与公积金缴存扣款账户须一致。

2、缴存者申请商转公贷款后，须在两个月内还清商业性住房贷款并去担保公司办妥担保手续，否则视为申请人主动撤销本次贷款申请。

降首付了！江苏常州放大招：二套房首付降至3成，还有城市按购房款2%发补助

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近日，各地购房支持政策密集出台。

5月19日，有消息称江苏省常州市二套房首付比例降至3成，对此，证券时报记者致电某国有大行进行求证得知，二套房首付比例确实降至3成，并且首套房贷利率降至4.4%，均是当日执行。

5月18日，四川省泸州市出台房地产新政，其中提出，非泸州市户籍人员、毕业未满五年的大学毕业生，以及二孩三孩家庭等购买首套或二套新房，按购房款总额的2%给予一次性购房补助。

此外，安徽阜阳、河北石家庄等地将首套房首付比例降至两成，其中，阜阳发文明确要求将首套房贷利率降至4.4%。有研究机构统计，目前已有20城房贷利率降至4.4%

常州二套房首付降至3成，首套房利率4.4%

5月19日，有消息称，常州市市场利率定价自律机制发布《关于调整常州市商业性个人住房贷款最低首付比例的通知》，自2022年5月19日起，对常州市区范围内，已拥有一套住房且相应贷款未结清的居民家庭，再次申请商业性个人住房贷款时，最低首付比例调整为不低于30%。

对此，证券时报记者第一时间致电常州市多家银行了解到，此通知内容属实，二套房首付比例已降为三成。

建行常州分行营业部某客户经理对证券时报记者称：“二套房首付比例确实从6成降至3成，今天刚接到通知，但贷款利率没变，仍是5.2%。”他还表示，首套房贷利率降为4.4%，也是今日执行。

不过，工行常州分行营业部贷款部门的工作人员对证券时报记者表示：“听到有这个说法，但我们要不要执行还在等通知。”

泸州购新房可享2%购房补助

5月18日，“泸州发布”公众号发布消息称，泸州出台房地产新政：提高公积金贷款额度；二孩三孩家庭等享受2%购房补助。

此次泸州房地产新政共有15条措施，包括调整公积金贷款政策、支持合理住房需求、满足合理信贷需求、优化土地出让条件、优化预售资金监管等。

其中，在支持合理住房需求方面提出，对现役军人、退役军人、泸州市农村户籍人员、非泸州市户籍人员、毕业未满五年的大学（包括专科和本科）毕业生，以及按国家生育政策已生育二孩、三孩的家庭，在中心城区建设用地范围内购买首套或二套新建商品住房的，按购房款总额的2%给予一次性购房补助。

在调整公积金贷款政策方面提出，优化公积金贷款住房套数认定标准，实行“认贷不认房”；提高首套房最高公积金贷款额度为双职工60万元、单职工50万元。

在满足合理信贷需求方面提出，实施差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，加快已审核通过组合按揭贷款发放速度，更好满足购房者合理住房需求。

已有20城首套房贷利率降至4.4%

继央行、银保监会宣布降低首套房贷利率下限后，多地银行已经开始执行最低利率4.4%。

5月18日，安徽省阜阳市出台《关于应对疫情影响促进房地产市场良性循环和健康发展的措施》，其中明确提出，将首套住房和改善性住房贷款利率降至最低。

其中提出，降低借款人资金成本，首套房首付比例最低降至20%；根据借款人资信，按照市场定价原则，加大对金融机构的考核力度，鼓励引导各金融机构根据最新贷款市场报价利率和差别化住房信贷政策最新要求（2022年5月15日：全国5年期以上首套住房商业性个人住房贷款利率下限4.4%），将首套住房和改善性住房贷款利率降至最低，提前还款0违约金。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买商品住房的，鼓励各金融机构执行首套房贷款政策。

5月19日，有媒体报道称，石家庄地区首套房首付比例由3成降至2成，二套房首付比例从6成降至3成。银行对首套房利率实行差异化管理，一般在4.6%-4.7%之间。有中介表示，已有项目明确表态首套房既可两成首付，也可实现4.4%最低房贷利率。

同日，易居研究院智库中心发布的最新报告显示，根据公开报道和部分银行网点的反馈情况，可以看出，全国一二三线城市均出现了4.4%的房贷利率。统计显示，包括广州、深圳、天津、济南、青岛、郑州、苏州、昆明、重庆、沈阳、日照、濮阳、常熟、胶州、南通、宜宾、无锡、常州、阜阳和西昌20个城市均出现了4.4%的房贷利率。

城市分类方面，一线城市有2个、二线城市有8个，三线城市有10个。其中二线城市的调整更受关注。报告称，此类城市调整速度快，和省会城市的特征有关，其能够较为快速地响应央行政策，同时也说明对于稳定房地产交易市场的迫切程度较高。需要说明的是，此次统计中所指的4.4%房贷利率，主要指相关城市个别银行已推出的业务，所在城市的正式文件或还在酝酿准备中。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从此次既有城市的观察来看，出现下调为4.4%利率的城市，普遍属于目前主流利率为4.6%-5.0%的城市。而主流利率为5.0及以上的城市，要一次性下降到4.4%的可能性相对小。统计显示，目前包括温州、中山、盐城、沧州、成都、扬州、上海等城市，主流利率都低于5.0%，后续一次性下调至4.4%的可能性也较大。而其他城市虽然会下调，但难以直接一次性下调，或需要两次以上的频次。同时，目前的下调是银行口头的非正式形式，预计后续相关城市会有正式发文或窗口指导。随着后续4.4%利率工作的全面推开，以及银行积极执行房贷政策，预计包括新市民、多孩家庭等群体在购房方面可以享受此类优惠利率，但会局限于普通商品住宅首套房的范畴。

编辑：万健祎

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