信贷乱象追踪：贷款名目越来越多，空间贷也上线

“您现在手里缺资金吗？如果手上的房子已经做了一笔房抵经营贷，现在还可以再来一笔空间贷，这样一来可以最大程度套用房子的价值。”一位金融信贷公司的中介陈经理向记者推销。

资料图新华社供图今年以来，推荐房屋抵押贷款、资金过桥等营销电话又多了起来，信贷中介极为活跃，证券时报此前也就此进行连续追踪报道。除了用经营贷替换房贷，还有消费抵押贷、信用抵押贷等，记者发现这些信贷中介提供的贷款名目越来越多，甚至出现类似“二押”的空间贷，风险也越来越大。

信贷中介也担忧房价下跌

“如果您手上的房子已经做了一笔房抵经营贷，现在可以加贷一笔三成左右的空间贷，而且无需赎楼。”陈经理告诉记者，“这样一来就可以最大程度套用房子的价值。”

陈经理介绍，以深圳市场为例，现在房抵经营贷一般可贷出的成数是房屋的银行评估价七成左右，不参考现在的官方二手房参考价。在不赎楼的前提下，已经“一押”的房子可以继续申请空间贷，大概就是将银行评估价的另外三成贷出来，这样一来就相当于可以将银行评估价的数目全数贷出。

“这是我们公司的独家产品，但相对应的风险也很高，所以空间贷这一部分的利率会相对较高，一般年化利率要超过5%，而且只能是3年期贷款，还款方式同样可以先息后本，而现在一般的房抵经营贷年化利率都在4%以下。”陈经理说。记者也向多家银行个贷经理进行咨询，得到的答复是目前“二押”基本很难完成，房子如果已经“一押”，即便再去申请信用贷等产品，额度低且要求高。

作为利益链条上的受益方，信贷中介的推销话术通常对借贷的劣势避而不谈。不过，针对高风险的产品，信贷中介也会有“担忧”，特别是开始担忧房价的下跌。“我们也会担心房子价格下跌，一押时只贷出银行评估价的七成，我们认为深圳房价基本不会出现这么大的跌幅，所以我们公司帮您找银行借出空间贷，还要承担房价下跌的风险。万一房子变成法拍房，拍卖价格绝对低于市价，而且市价说不定会走低，我们就损失大了。另外，我们还会收取0.8%到1.2%的服务费。”

至于哪家银行可以做这样的空间贷，陈经理闭口不谈，但她强调钱款绝对是从银行里面借出，而且需要面签。

其实，在助贷这条利益链上，有着形形色色的利益相关方——想节省利息的普通购房人、投资的炒房客、为赚取手续费和高息短期贷款利息而巧言推销的信贷中介，而看似是“受害者”的银行也是这条灰色利益链的参与方。就在11月4日，银保监会披露8张罚单，其中交行、招行均因个人经营贷款挪用至房地产市场被罚款，建行也因个人经营贷款“三查”不到位、个人经营贷款制度不审慎被罚款。

贷出“更多”的钱？警惕过度负债风险

记者在采访中还发现，由于官方二手房参考价一般来说比银行评估价低，越来越多信贷中介提供的以房屋作为抵押的贷款名目都不以目前官方二手房参考价作为标准，目的就是希望借款人能借出更多的钱。还有信贷中介表示，“买房已经不是客户主要的资金用途，更多的是用来周转或者套利，所以一些客户能贷就贷。”

不过，一边是希望借款人能够越借越多，但信贷中介似乎也开始担心风险。除了房价的变化，记者也向多家金融中介公司进行咨询，类似的“空间贷”属于高风险产品，即使金融中介公司也不敢轻易去做。

有银行经理表示，所谓的中长期经营贷只是额度授信，银行通常需定期审核以确保贷款期限与借款人生产经营周期、资金收支规律相匹配，真正用于经营。只有审核合格的借款人才能续贷，且续贷后利率也有变化的可能，借款人若无稳定的现金流支撑，可能面临较大的违约风险。如果“一押再押”，风险自然更大。此外，在许多信贷中介的运作下，经营贷的贷款期限也能够被拉长到和房贷差不多，但这中间存在续贷行为，比如每3至5年向银行递交一次申请材料，风险恰恰藏于其中，中介帮忙办理的材料均系伪造，经不住多次审查。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房价若是低迷或下跌，实际上确实会引起一些新的问题，也客观上对信贷中介的业务量造成影响，同时也会使得一些金融业务面临风险。“类似贷款名目，其实把房贷市场搞得乌烟瘴气，无形中破坏了公平性，或许反过来使得一些炒房等非理性行为再度增加。”

对于借款人来说，也要警惕过度负债的风险。严跃进表示，借贷有成本，应树立负责任的借贷意识，量入为出，借款人应根据自己的实际情况适度负债，如果举债不当，到期无法偿还将影响信誉。在此也提醒广大贷款人切勿轻信中介机构的说法，这种企图钻政策空子从中得利的行为，将会使贷款人陷入不可控的风险之中。

来源：证券时报

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分析贷款成数的影响，买房你知道怎样才要划算吗？

一般而言，贷款成数高的好处是所需自备款较少，但将来每个月的负担较重。相反的，成数低则自备款较高，但每个月的缴付额较低（假定年期、利率都一样）。所以衡量贷款成数的主要因素是购房时能拿得出多少自备款，将来能负担多少房贷支出。

如果都负担得起的话，那就要看当时的银行利率水准与把剩余的资金用来投资的获利水准何者较高。

杨某看中了一栋80万元的房子，若贷款七成，须自备款24万元，贷款六成则须准备32万元；假定贷款为15年期，利率为10%，以“本息定额偿还法”的方式，前者每月负担约5992元，后者约为5136元，每月相差856元。

在这个例子里，贷款七成自备款节省8万元，如果用这笔钱来投资，以年平均获利率10%来计算，15年后（以每月复利的方式计算）会增为356313元，如果以贷款六成的方法，每月可省下856元，用这笔钱来投资，年平均获利率也是10%，则15年后，可有354786元的储蓄。两者相差1527元，贷款成数多一成稍微划算。

如果投资获利率更高呢？以15%来计算，则8万元15年后会变成748506元，每月投资856元，15年后会变成572241元，相差176265元。如果获利率只有8%呢？8万元增值为264553元，每月投资856元，则可积存为296208元，比前者多出31655元。

归纳出来的原则是，当投资报酬率高于或等于贷款利率时，以贷款成数较高所省下的钱作为投资比较划算；反之，若投资报酬率低于贷款利率，则办理低成数贷款较划算。

权衡贷款与投资的决策

有必要了解的是，将贷款成数较高所省下的钱进行投资时，获利率是以复利方式在利滚利，本金会越滚越多，贷款的利息则是以本利计算，每月摊还部分本金，所以贷款本金会越来越少，使利息负但也逐渐减少，了解这个概念就不难明白，即使投资获利率等于贷款利率时，还是以办理较高成数贷款划算。

判断投资获利率是不是高于贷款利率，则涉及投资工具和投资时机的选择，各种投资工具都有不同的获利率和风险性，在不同的时机介入，也会有不同的获利程度。

无论怎样，投资者首先应该选择临街或者尽量靠近出入口的铺位，形成商厦内部和外部左右逢源之势。而一旦有空租，总是位置不佳的首当其冲。

学会了投资商业旺铺，接下来谈谈如何投资二手写字楼。要想投资二手写字楼，首先要学会计算投资回报，在确知回报率的基础上，做好二手写字楼的投资。

目前一般计算房产年回报率的公式是：年回报率=月回报率×12。其中，月回报率=每平方米的租金÷每平方米的售价。一般来说，如果某个二手写字楼单位年回报率达到8%〜10%，则可投资购买。超过10%的年回报率，则属上乘产品，不要错过。

其次，物业地点要选好。投资二手写字楼，要会选地段。二手写字楼的租售与其所在位置有很大关系。那么哪些地段的二手写字楼投资升值空间最大呢？

通常每个城市的中心商务区及周边的写字楼较有潜力，其物业的地点比较好。

公共交通要便利。写字楼所处的交通位置非常重要。如某个二手写字楼地处偏远，交通不便，或交通拥挤，就不适合投资；如二手写字楼处于地铁旁，价格又合适，就可以投资。

写字楼所拥有的停车位的多少，也很重要，必须列入考察范围。

硬件配置很重要。写字楼的硬件通常决定了写字楼的租金水平。比如地王大厦，高达69层，在里面办公，感觉心情舒畅。而电梯数量的多少，决定了上下班时的便利度，电梯容量则决定载运货物时是否便利，以及载人的多少等。

至于周边配套设施，就更重要了。选择投资某个二手写字楼时，一定要周密考察周边配套设施，像银行、商店、餐饮、公寓等，功能是否齐全很重要。

中长期贷款回暖提振信心

在9月份的季末大规模投放之后，10月份新增贷款同比环比均明显回落，但企业部门中长期贷款却同比多增，显示经济复苏并未失速。

10月份企业部门新增中长期贷款4623亿元，占当月新增贷款比重约3/4，接近历史最高水平。一般而言，企业短期贷款主要用于资金周转，中长期贷款多用于资本开支，所以与固定资产投资密切相关，同样可以按照固定资产投资的框架，多角度分析。

今年中央已经先后推出了两批政策性开发性金融工具，并新增了8000亿元政策性银行信贷额度，与之配套的基建企业中长期贷款必然随项目推进而持续放量。5000多亿元专项债结存限额按规定也于10月底前发放完毕，同样为基建领域带来了增量资金。

制造业投资下半年以来表现亮眼，同增值税留抵退税改善现金流、中长期贷款利率水平走低有关，9月初推出了专项再贷款和财政贴息的组合政策以支持企业设备更新改造，同样会带动制造业领域的中长期贷款。10月份，耐用消费品价格环比大幅上涨，已达到2011年有统计以来的最大环比涨幅。

同时，尽管需求端尚未明显改观，居民购房意愿有待进一步提振，但供给端政策正在持续加力。继2000亿元“保交楼”专项借款之后，监管部门近期对房地产领域贷款投放提供窗口指导，“引导金融机构支持房地产业合理融资需求，校正过度避险行为”，房企融资难度会进一步下降。

可以看出，企业中长期贷款的逆势增长，相当程度上是受到政策逆周期调节的推动，但从居民部门信贷需求来看，经济内生动能仍显疲弱。展望下一阶段，政策有望继续加力提效，内生动能也在边际改善，两者将合力推动企业中长期贷款继续保持较快增长。

一方面，国务院要求通过政策性、开发性金融工具推动项目加快开工建设，在四季度形成更多实物工作量。明年的专项债部分限额已经提前下达，下一阶段基建项目资金仍能得到保证。

另一方面，设备更新改造贷款将在四季度加快投放，在原有的教育、卫生健康等10个领域之外，中小微企业和消费类设备更新改造也被纳入专项再贷款和财政贴息支持范围，这将有助于扩大制造业需求并引导预期。

此外，除了银行间市场交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资之外，监管部门还新出台了支持房地产市场平稳健康发展的举措，涉及稳定房地产开发贷款投放、支持个人贷款合理需求等多个方面。这将进一步改善房企的融资环境。

综上，前期的稳增长政策效应正与经济环境的边际改善形成共振，经济有望走出此前的偏弱局面。代表企业预期的中长期贷款有望保持较快增长，提振信心，继续为经济复苏提供动力。（王静文来源：经济日报）

来源：经济日报