工程抵押房有什么风险？需要注意哪些事项？

由于现在的房价都不低，越来越多的人买房时喜欢货比三家，往往多数人会选择价格较低的房子。但是，并不是所有的低价房都可以买的，因为很可能买这些低价房是有风险的。今天我们就来谈谈关于工程抵押房的相关内容。工程抵押房有什么风险？需要注意哪些事项？一起来看看吧。

一、工程抵押房有什么风险？

1、违约风险

违约风险主要包括强制违约和理性违约。

2、流动性风险

流动性风险是指短期存款和长期贷款难以变现的风险。流动性是银行确保资产质量的重要原则。

3、经济周期风险

经济周期风险是指国民经济整体水平在周期性波动过程中产生的风险。

二、需要注意哪些事项？

1、确定好与谁签购房合同

虽然“工程抵押房”由开发商抵押给了债权公司一方，但房子的产权仍属于开发商。因此买家要购买“工程抵押房”，就必须与开发商签订购房合同，而与债权公司签订的购房合同无效。如果债权人办理了过户登记手续，获得了房屋所有权证，那么买房人就不应与开发商签购房合同，而应与债权人签合同，相当于购买二手房。

2、明确出了问题谁承担

既然合同是与开发商签的，权利义务当然由开发商承担。有的购房者认为房子是从施工企业手里买的，与开发商签合同只是走形式，一旦出问题应当找施工企业，这种想法是错误的。施工企业并不是商品房销售合同的一方，合同对其没有约束力。因此，购房者签合同时应慎重，应当将与施工企业约定的条件，如价格、付款时间、面积、交房时间等原原本本写进购房合同中，以防出现问题。一旦真的出现问题，也应由开发商承担责任。

3、把约定价格写进合同，并由开发商出具售房发票

购房者一般都是因“工程抵押房”便宜才买的，但房价是施工企业确定的，而合同却是与开发商签的。开发商签合同时往往定价较高，以便更多地抵偿工程款，这样就存在合同价款高于施工企业与购房者约定价款的情况。一旦产生纠纷，开发商就可以依据合同要求购房者补足房款，届时购房者将有口难辩。因此，购房者签合同时，应将与施工企业约定的价格写进合同。此外，发票应当由开发商出具，这样一方面可以避免购房者办理产权时的麻烦，另一方面可防止开发商以未收到房款为由拒不履行合同。

以上是小编为大家总结的关于工程抵押房有什么风险？以及需要注意哪些事项的全部内容了，希望能给大家带来帮助。最后，小编要提醒大家的是，大家在买房时不要只看价格，有时候可能“便宜没好货”，遇到低于市场价的房子，大家一定要仔细考察清楚才行。

房地产丨去化不足2%？风险房企难以辨别，如何正确放贷

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优质代表以品质彰显实力龙湖“三盘引领”再造标杆之作

销售承压受近期交易量均有下降，去周期化时间延长

重庆鼓励商业银行探索开展房地产项目封闭融资试点

结果反思去化不足2%？选择正确房企投资，拒绝风险房企暴雷

房企追踪

优质代表以品质彰显实力龙湖“三盘引领”再造标杆之作

正逢年末传统的购房窗口期来临，龙湖集团抓住时机加快推盘节奏，在龙湖建工·九里熙宸、龙湖·御湖境、京能龙湖熙上三大重磅项目的引领下，多盘联动，以品质彰显实力，以实力再造标杆。

随着代表信贷、发债、股权的金融支持房地产“三支箭”政策的集中落地，以龙湖、万科为代表的头部房企率先获得支持，优质房企资金面得到持续改善。与此同时，多地政府加快步伐，从限购、下调贷款利率等多个维度，出台支持刚性和改善性住房需求的相关政策，促进房地产市场平稳健康发展。

1.稳健“底盘”，龙湖平稳穿越行业周期

今年房地产行业步入低谷，多数房企面临着前所未有的考验，部分房企因债务压力增大而陷入失信危机。然而，作为示范房企，龙湖集团秉持财务自律，持续优化债务结构，以稳健的姿态穿越了行业周期。

今年，龙湖集团已经连续六年保持“三道红线”绿档，一系列指标均维持行业内的较高水准。根据2022年中报显示，龙湖集团现金短债比4.07，平均账期为6.28年，一年以内到期的短债占比约10.1%，平均融资成本为3.99%。

步入下半年，龙湖集团提前偿还银团贷款。今年11月1日，龙湖集团已经向银团贷款代理行发出提前偿还2023年到期之部分银团贷款34.5亿港元的不可撤销通知；同时，龙湖集团还提前偿还了另一笔2023年到期的部分银团贷款51亿港元，合计还款85.5亿港元，显示其流动性充足，财务稳健。

不仅如此，展望2023年，龙湖集团也面临“零”偿债压力。我们在今年下半年的投资者会议上了解到，龙湖的短期负债极少，明年上半年到期债务几乎为零，下半年到期债务只剩200亿元左右；也在准备资金赎回明年到期的美元债，不出意外的话，明年在海外没有任何债务到期。

2.经营性收入稳增，筑就业绩稳增压舱石

今年以来，龙湖集团坚守长期主义的运营理念，业绩实现了韧性稳增。

12月9日晚间，龙湖集团发布未经审核运营数据显示，今年前11个月，龙湖集团实现销售额1832.2亿元，销售面积1137.2万平方米。前11个月，龙湖集团累计实现经营性收入约212.4亿元；其中投资性物业租金收入约108.7亿元。

龙湖集团经营性收入的增长成为今年业绩的一大亮点，也成为业绩的“压舱石”。例如，商业投资业务方面，北京亦庄天街、上海金汇天街等多家商场在9月全新开业，商业网格化布局再加速；租赁住房业务方面，龙湖冠寓北京郭公庄店、成都吉泰路店、龙湖霞菲公馆、西安体育学院店、武汉古田一路地铁站店等多家店开业，规模稳步提升；空间服务业务方面，在多业态拓展方面持续发力，进驻北京人气地标亮马河、天津中科曙光产业园，同时中标成都新津区等多个城市服务大型项目，并与福州台江区、苏州吴中区等地国有企业达成合作，共创多业态高标准服务新局面。

聚焦“保交楼、稳民生”，今年，龙湖集团还交出了一份亮眼的交付成绩单。今年1-11月，龙湖共交付约7.6万套品质住宅，100%实现如期交付，其中约45%项目实现提前一个月以上交付，总体满意度达90%。

3.持续“自我更新”，彰显龙湖硬核产品力

时值年末，龙湖集团在北京的多个优质楼盘获得市场的关注。其中，京能龙湖熙上继3月首次开盘热销7亿元后，卯足后劲，成为北京朝阳区热销楼盘之一。

京能龙湖熙上打造了北京唯一一个110平方米带主卧套房四居，引领新人居时代的“极致四居”典范，同时，还打造出了北京首个社交主题艺术园林，并提前开放实景园区，给客户所见即所得的安心。

而今年5月拿地后，9月就实现开盘的龙湖建工·九里熙宸项目，首次开盘热销7亿元。截至目前，该项目销售额突破18亿元，持续引领京西板块销售热度。该项目以小面积洋房作为突破口，同时做到了南北通透，兼顾创新性和性价比。

今年年末，龙湖集团还推出了新一代高端产品系——“御湖境”，在全国多个城市，即北京、上海、合肥、泉州等同步首发，引发业内关注。作为御湖境落地产品之一的北京御湖境，打造出顺义主城区稀缺的纯粹高端改善型社区，其面积段覆盖120-187平方米，满足多元化的改善需求。

今年年末，龙湖集团在北京、上海等地同步推出了新一代高端产品系“御湖境”。图为龙湖·北京御湖境效果图。

作为“造园大师”，御湖境以“一轴一环三重四园”的规划，汲取“山泉光水林”的自然意境，打造约180米宝格丽奢美高定礼遇中轴，匠造北京御湖境日常归家中轴景观。在户型设计上，北京御湖境强调阳光、自然、无界、景观，将自然意趣融于之中，着眼于阳光和通透，规划17.2米南向四功能面宽超大尺度、65平方米会所级客厅、双总统级套房、主卧270°南北双幕观景窗和约8平方米的全景落地窗等创新设计，并且引入通高玄关柜、无限连纹地砖、厨房上轨道四轨推拉门等时下潮流设计理念，满足改善型置业者的需求。

银联信点评

正是基于龙湖集团稳健的基本面，金融支持的“三支箭”政策也优先惠及龙湖，使其率先拿到了200亿元储架式融资，同时也与工商银行、建设银行、农业银行等多家银行取得合作，成为获取银行授信支持力度最大的房企之一。

正是基于对产品的不断创新和打磨、坚守以高品质产品回馈市场的理念，龙湖才能不断打造出引领市场的标杆作品，屹立于市场潮头。

因此对于优质房企的选择龙湖集团就是一个优质代表，龙湖对产品的不断创新和打磨、坚守以高品质产品回馈市场的理念才使得其在逆境中表现良好。

政策聚焦

重庆鼓励商业银行探索开展房地产项目封闭融资试点

12月28日，重庆市住房和城乡建设委员会、中国人民银行重庆营业管理部、中国银行保险监督管理委员会重庆监管局、重庆市规划和自然资源局、重庆市地方金融监督管理局5部门印发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，通知从印发之日起执行。

通知指出，加大金融支持力度。支持房地产企业融资。指导金融机构区分房地产项目风险与企业集团风险，保持房地产开发贷款平稳有序投放。依据行业诚信评价以及项目运营情况等，及时发布房地产企业白名单，支持金融机构提供中、长期贷款。

鼓励各商业银行在依法合规、风险可控的前提下，探索开展房地产项目封闭融资试点，实行资金封闭管理，给予降低贷款利率、延长贷款期限等优惠政策。支持优质房地产企业发行债券融资，协调推进财务总体健康、面临短期困难的房地产企业通过增信发行债券；支持本地上市房地产企业股权融资。

1.支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期

鼓励金融机构与房地产企业在保证债权安全的前提下，遵循依法合规商业自愿原则，自主协商存量融资展期。

2.稳定建筑业企业信贷投放

在风险可控、商业可持续基础上，鼓励金融机构优化建筑业企业信贷服务，保持建筑业企业融资连续稳定。支持建筑业企业应收账款质押增信，但不得用于为房地产企业项目垫资。对原持续性经营情况良好，因出险房地产企业原因被动诉讼受到影响的建筑业企业，继续保持信贷支持力度。

3.支持租赁企业和经纪机构合理信贷需求

加大对住房租赁企业和经纪机构金融支持力度，对符合条件的企业，鼓励金融机构优化信贷政策，满足企业的资金需求。

4.激活市场有效需求，优化商业贷款住房套数认定

居民在中心城区以外区县新购住房的，个人住房商业贷款仅将所在区县的住房纳入套数核查范围。居民将存量住房盘活用作保障性租赁住房和长租房的，该套住房租赁合同已备案，且取得保障性租赁住房认定书或长租房承诺的，可不纳入家庭住房套数计算；原则上一个家庭只核减一套。

5.支持刚性住房贷款需求

在渝生活、工作的非本地户籍居民在重庆市购买首套住房的，享受与本地居民同等的个人住房贷款政策。支持成渝地区双城经济圈的四川籍居民在重庆市购买首套住房的个人住房贷款需求，对纳入重庆都市圈发展规划的四川广安市籍居民在重庆都市圈购买住房的，享受同城待遇。

6.加大货币化安置力度

原则上暂停中心城区安置房建设审批，鼓励区县政府在房屋征收、集体土地征地补偿等方面推行货币化安置。

7.促进一二手房良性循环

支持“先买新再卖旧”家庭购置改善性住房，对拟出售家庭唯一住房的，房地产企业可延长认购期，支持其出售原住房；对已网签出售的家庭唯一住房，可不纳入住房贷款套数核查范围。

8.切实减轻企业负担，进一步减轻企业资金压力

已出让地块按照合同约定应在2023年1月31日前交款，但企业未能按期支付的，交款期限可顺延3个月，期间不计征违约金。对已出让未竣工地块，开、竣工期限可按合同约定顺延3个月，期间不计征违约金。

9.优化城市基础设施配套费缓缴政策

对房地产开发项目应缴纳的城市基础设施配套费，可由房地产企业向属地政府提出申请，按规定程序报经批准后予以延期缴纳，延期缴纳时间自属地政府批准之日起最长不超过6个月，同一项目多次（两次及以上）办理商品房预售许可的，可在首次办理商品房许可后补交，在第二次办理前缴清。对2022年11月1日至12月1日期间到期的缓缴配套费，不计此期间逾期滞纳金。

10.优化项目资本金监管

对已办理项目资本金存入手续的房地产开发项目，房地产企业可按项目施工进度，分楼栋申请使用已监管的项目资本金。对新办理项目资本金存入手续的房地产开发项目，房地产企业可申请分批次存入：首次存入核定监管金额的40%，剩余的60%可给予6个月的缓存期。在缓存期内，开发项目形象进度达到全额使用节点要求的，可不再补存剩余项目资本金。

11.充分发挥住房租赁基金作用

加快住房租赁基金的资金到位，建立储备项目库，加大对拟投项目的贷款支持。对拟投储备项目，通过住房租赁基金支持相关平台公司购买存量商品房用作保障性租赁住房或市场化租赁住房。

12.优化行业服务管理

开展房屋交易线上服务。加快完善商品房预售许可服务系统功能模块，实行网上办理，工程进度可采取承诺制。通过“重庆线上房地产展示平台”微信小程序等为群众提供全天候的线上看房、选房、咨询、认购等服务。支持房地产经纪机构、房屋租赁企业通过“渝快住”住房服务平台开展房源发布、登记客户、信息核验、撮合交易等业务。

13.继续举办线上房交会

将2022年全市秋季线上房交会时间顺延2个月，鼓励房地产企业、金融机构和媒体积极参与，给予政策支持，加强政策宣传，增强信心，稳定市场预期。

14.发挥行业协会桥梁作用

充分发挥市房地产业协会、市评估经纪协会、市开发协会的桥梁作用，促进房屋销售与家装、家电、家具、汽车等消费联动；常态化开展银行与房地产企业、银行与经纪机构的对接服务，交流共享信息，打破信息壁垒，提升银企对接的便捷性、精准度和成功率。

银联信点评

可以看出重庆市此次发布的《通知》涉及了很多方面，包括了金融政策、信贷优化、企业减负和行业服务优化，其中最为重点的是金融政策和信贷优化方面，这两方面的提出可以看出重庆市房企的资金需求还是有很大的缺口，重庆市房企资金压力依旧存在，银行应尽量积极响应号召，跟随政府的脚步，抓住信贷机会。

行业聚焦

销售承压受近期交易量均有下降，去周期化时间延长

1.30城新房成交套数

上周16城新房累计库存9744.1万平，环比+0.2%，同比+1.5%。16城新房去化周期为15.6个月，环比变动+2.2个月，同比变动+4.9个月。如下图所示（一线：绿二线：蓝三线：黄）

表1：30城市新房成交套数（套）

2.境内信用债发债

一线、二线、三四线城市去化周期分别为13.1个月、16.0个月、55.0个月，环比分别变动+1.1个月、+3.0个月、+5.0个月。

银联信点评

整体来看，上周楼市趋势性回暖并未出现。全国商品房销售情况不及预期，一线城市新建商品住销售量环比下降，近期一、二线城市价格重回下跌区间，楼市下行压力有所增加。

房地产风险提示

结果反思选择正确房企投资，拒绝风险房企暴雷

京城楼市冷热两极分化，有的热销楼盘能做到开盘当天即售罄，相比之下有的冷门楼盘取证很久也门可罗雀，位于京城远郊区怀柔的越秀天恒·怀山府便是网签量寥寥无几的新盘代表项目。

越秀天恒·怀山府是越秀地产进京的首个项目，尽管选择相对保守的方案，联合天恒置业共同操盘，但从签约效果来看，取证1年多的时间里仅网签了15套房源，去化成绩明显不尽如人意。

1.开盘1年去化率不到2%

自京城开启集中土拍起，除了北京本地开发商积极参与外，来自粤派的各大房企也异军突起，以卓越、建发、越秀为例的开发商，甚至都是首次“进京赶考”。但是，相较而言，越秀地产在北京的首秀项目无论是营销声量，还是市场关注皆较为薄弱。

2021年11月26日，越秀天恒·怀山府取得预售证，据北青地产不完全统计，本次预售获得批准的销售套数为1079套，截至2022年12月26日，北京市住建委官网显示仅网签了15套房源。

这也就意味着距离取证一年的时间，怀山府的去化率只有1.39%，在去年同期一批次集中土拍项目中排名倒数第一。

从怀山府的产品定位来看，开发商试图刚需、改善两方面都想抓，从结果而言，最终哪边都没有把握住客户群体。项目主力户型为90-139㎡洋房及小高层、155-160㎡叠拼、240㎡合院。据悉，越秀天恒·怀山府占地11万㎡，建筑面积33万方，分两期开发，规划户数1499户。

改善产品叠加规模开发注定去化的速度不会太快，有业内人士预计，怀山府叠拼与合院的别墅产品，大概率将会转成现房销售，剩余的洋房产品去化周期也会较长。

2.配套不佳，项目价格不占据明显优势

越秀天恒·怀山府位于怀柔的红螺别墅区板块，尽管距离怀柔区政府4.4公里相对较近，但并不是怀柔核心板块，且周边商超、交通、医疗、教育等配套都不佳。

商超方面，离最近的大型商圈万达广场、新悦百货等超过4公里；日常出行，主要依靠私家车，附近没有地铁站点，1公里范围内仅配有红螺镇村南、靶场路口东等公交站；医疗资源，周边北京怀柔医院、北京中医医院怀柔医院超过5公里。

学校教育，红螺镇幼儿园、育新幼儿园在2公里范围内，北京市怀柔区实验小学和红螺寺中学在3公里范围内；生态环境则靠近神堂域自然风景区，是唯一优质的周边配套资源。

值得一提的是，该项目周边配套还有商业金融服务业用地、基础教育用地等，但是具体的招商引进、落地时间还处于未知的状态。

在今年的首批次集中供地中，怀柔区还上新供应了一宗雁栖01-01等地块，未来或将建设为低密洋房或小高层产品，其地块纯商品房销售指导价在3.7万/㎡。据悉，越秀天恒·怀山府的销售指导均价约4万/㎡，总价360万起，后者价格明显不占优势。

竞品天恒·半山世家印证了同板块区位别墅产品的难销程度。该项目分别于2011年、2012年、2015年取得三次预售许可证，在期满后又分别转为现房销售。目前该项目还未清盘，并且其实际销售价格均低于拟售单价，两者最大相差约8000元/㎡，只能不断地降价求生。

数据显示，怀山府项目周边二手房价在2.5万-3.5万/㎡之间，怀山府不存在当前热销楼盘倒挂二手房价格，以及位于核心地理区位的必要条件，也就导致在两极分化的楼市环境下，去化效果大打折扣。

3.择址失策，操盘与合作房企“隐患”渐现

对于“进京赶考”的房企而言，在北京“扎根”是公司版图扩张战略目标的重要一役，那么具体择址于哪个区位板块便显得尤为关键。

越秀地产最终落子怀柔，其区位支撑力不足以达到热销。相较同为进京赶考的卓越、建发等粤派房企，他们选择的大多是自身带有较高关注度的朝阳望京、昌平二拨子、昌平东小口等火热区位，远郊区怀柔则几乎没有与之抗衡的可比性。

再者，怀山府除了操盘的越秀地产，还有共同合作的房企天恒置业，后者是区属国企。众所周知，与北京地方国企合作拿地，前期合作方的优势明显，但后期沟通成本比较高，单从天恒自身存在的债务资金压力能看出一二。

据公告显示，2022年三季报中，北京天恒置业集团有限公司的剔预资产负债率为72.15%，净负债率为156.25%，进入“三道红线”标准的橙色档。当期净利润也为-53,818.09万元。

越秀地产方面增收不增利的“隐患”也在逐渐显现。2022年上半年，越秀地产营收312.9亿元，同比增长29.1%。但同期利润却在下降，上半年越秀地产归母净利润约17.1亿元，同比下降25.8%。此外，越秀地产的成本增速也显著高于营收增速。

对银行的启示

如今，疫情防控逐渐放开，楼市各大新盘为回笼资金降价已成为常态，对于越秀天恒·怀山府而言，降价也不再成为吸引人群决策置业的制胜法宝，业内认为越秀地产在北京的首个项目大概率将沉没于“楼海”，再难突出重围。

因此选择房企进行放贷等措施时，应该考虑此项目的周边配套，所处区域，以及各项成本等，放贷不能只观察企业的发展状况和资金规模，更重要的是了解放贷所对应的项目情况如何。

产品介绍

《银行房地行业风险简报》是基于“银联信•房地产风险信息库”，每工作日报告房地产业务的重大风险信息，帮助银行从业人员在最短的时间里把握房地产业务领域中的重大风险信息。

“银联信•房地产风险信息库”是在构建“房地产业务风险全景图知识库”的基础上，每日密切关注影响房价相关要素的敏感性变化和房地产业务风险征兆、风险暴露个案等，就相关险源、险点、风险征兆、风险个案提供风险分析并入库发布预警。

建行临沂分行半程支行：精细化合规管理夯实信贷风险管控

鲁网11月24日讯建行临沂分行半程支行认真践行高质量发展的信念，把又快又好的发展贯穿到业务与管理的各个环节，强化制度建设，深化执行力，在深、细、实上下功夫，促进信贷精细化管理。

该行强化组织领导，夯实精细化的基础。为加强信贷风险管控，半程支行由行领导牵头，风险团队和公司部业务骨干为成员的走访小组，并制定贷款风险排查方案、安排走访计划，全面开展信贷客户走访摸排工作，支行走访小组通过上门实地勘察访谈,摸清2022年到期贷款客户的经营情况,对于存在潜在风险的客户及时采取合理的风险缓释措施，提前化解风险。

该行强化队伍建设，提升员工精细化素养。加强对信贷从业人员的合规警示教育，对于信贷业务要时刻牢记首先是严守信贷业务各项规定，积极运用线上线下各种渠道参与培训，加强学习信贷领域合规红线知识，熟练掌握法律红线和制度底线。其次是严格履行自身岗位职责，执行制度不打折扣，不断提高自身风险管理水平。

该行强化从严问责，建立精细化持续发展机制。内控合规是促进经营发展的保障，要求员工要严格落实监管政策及行内制度要求，打造健康信贷文化，加大监督检查力度，要坚持从严问责，坚决打击带有主观故意的违规行为，从严从重查处信贷经营中的有章不循、弄虚作假等恶劣行为，确保支行在信贷关键风险点领域防范不出问题。(通讯员唐秀东)

责任编辑：王军

来源：:24鲁网