租赁住房新政下 建行突然宣布进军长租房市场
大银行入场租房市场迎变局
CCB建融家园APP上的房源列表
北京租赁住房新政10月31日正式实施，北京市住房租赁监管平台和服务平台也同步上线运行。目前已有北京市房地产中介协会、链家、我爱我家、建设银行建立的服务平台同步上线运行。业内人士认为，随着各地租赁住房新政的陆续出炉，一个新的租房时代正加速来临。已经上线的租赁住房服务平台有什么特点？新的租赁住房时代租房将有哪些便捷？北京目前的租住住房业态都有哪些类型？在新政下租赁市场将迎来哪些变局？北京青年报记者对此进行了调查。
服务
全市224个中介便民服务点可办理备案
首批同步上线的服务平台中，北京市房地产中介行业协会已经公布了官方的网页入口。通过这个入口，自行成交租房人可通过这个平台补办登记备案。在办理备案登记时，需要填写两张表格，包括《北京市住房租赁备案申请表》、《租赁服务平台用户登记表》，如果是办理注销，则要填写《北京市住房租赁备案注销申请表》。北京市房地产中介行业协会还发布了住房租赁服务平台操作手册，供各区服务点用户参考，各区的租赁备案窗口基本上是网签窗口，市民还可以到中介协会会员单位设置的便民服务点办理备案。北青报记者注意到，全市共有224个便民服务点，包括链家的89家门店、我爱我家的29家门店、麦田房产的106家门店，分布在北京各个区。
昨日，位于朝阳区十里堡一家链家中介门店负责租赁业务的员工告诉北青报记者，他们门店已经接到通知，可以为自行成交的租房提供备案服务，需要房东和租房者的身份证复印件和房东的房产证。截至目前，可能由于市民知道得还比较少，还没有自行成交前往备案的例子。
焦点
“在京合法稳定住所”将不再需要纸质证明
备案登记对于租房客来说，具有很多好处。根据北京租赁住房新政，在住房租赁监管平台办理住房租赁登记备案的，承租人依法申请办理公共服务事项时，将不再提交其在京有合法稳定住所的纸质证明材料。
比如，新政规定，承租人为本市户籍无房家庭，符合在同一区连续单独承租并实际居住3年以上且在住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在该区合法稳定就业3年以上等条件的，其适龄子女可在该区接受义务教育。承租人为本市户籍，承租公共租赁住房和直管公房的，可根据住房租赁监管平台登记备案的信息依法申请办理户口登记和迁移手续。承租人为非本市户籍的，可根据住房租赁监管平台登记备案的信息依法申请办理居住登记卡或申领居住证。
大学毕业以后就长期租房的李先生对北青报记者表示，租房给他带来最大的麻烦就是涉及办理公共服务相关业务时，比如办理居住证、出国相关的一些手续等，甚至向银行贷款也需要提供在京有合法稳定住所的纸质证明材料。
这个比较麻烦，有些房东不配合，他不愿意拿他的房产证去给你登记。住房租赁服务平台登记备案如果解决了这个问题，对广大的租房者来说是一个福音。
根据北京出台的租赁住房新政，平台按“1+N”的模式建立。“1”是指监管平台，“N”即市场主体建立的服务平台，监管平台由北京市住建委牵头搭建，通过相关政府部门的信息共享和数据集成，完成主体认证、房源查验、合同备案等工作；服务平台通过数据接口与监管平台对接，为市民提供租赁信息发布、网上签约、登记备案申请、资金监管、市场主体信用信息查询、信用评价等服务。通过监管平台的他律和服务平台的自律，可以预见的是，今后租赁市场将更加规范，目前租赁住房市场的混乱局面有望被终结。
进展
建行突然宣布进军长租房市场
相比房地产中介行业协会和链家、我爱我家等房地产机构，建设银行成为北京首批同步上线的服务平台令市场稍有些意外。
前日，建行深圳分行与华润、恒大、碧桂园等11家房地产公司，以及比亚迪、方大集团、研祥智能等11家企事业单位举行住房租赁战略合作签约仪式，推出5000余套长租房源，并发布个人住房租赁贷款产品。在当天的仪式上，建行参与投资的两家住房租赁服务公司——由建信信托控股的建信住房服务(深圳)有限公司(以下简称“建信住房”)及建行与深圳市人才安居集团合资的安居建信租赁服务有限公司也正式揭牌。这些举动标志着建设银行正式进军深圳住房租赁市场。
当日，建信住房(深圳)立足深圳与诸多知名开发商联手，宣布向比亚迪等企业推出首批“CCB建融家园”长租房房源。“CCB建融家园”由建信住房(深圳)负责租赁专业化管理、批量小区品牌化管理，并保证房源稳定长租，努力向深圳住房租赁市场传递“长租即长住，长住即安家”的住房理念。这里的租客再也不用担心房东乱涨价或是收到“逐客令”。
用于长租的房子到底什么样呢？会不会太简陋？据悉，本次首批推出的包括“CCB建融家园”在内的长租房源共计5481套，包括碧桂园、星河地产等有实力的房地产企业开发的6个优质住宅小区，其中大部分是由售转租的全新房源，户型多种多样，选择面很宽。很多房源都是花园式小区环境、新房精装修，可拎包入住，堪称年轻人的梦想之家。
建行租房平台已有北京房源上线
北青报记者发现，建行租赁住房服务平台“CCB建融家园”APP已经可以通过安卓和苹果系统下载。目前，CCB建融家园已经在北京、武汉、深圳三个城市开通了服务。由于刚刚上线，北京目前只有一套房源，其位于“翠微路2号院15号楼”，租金为1600元/月起。武汉则有三个公寓上线，包括可遇人才公寓、集家公寓和红璞潮海公寓，租金在920元/月到1500元/月之间。
北青报记者昨天在“CCB建融家园”APP上看到，深圳地区的房源目前是最多的，有5个小区即将开业。现在有报价的是位于龙华新区的润达圆庭小区，包括三种户型，共98套房源。三室户型，面积约92平方米，每月租金6095元-6582元；四室两厅户型面积约101-110平方米，每月租金6390-8059元；五室两厅户型面积约132-133平方米，每月租金7849-8477元。周边交通便利、生活配套齐全，小区有健身房和室外泳池，装修大气实用。
业内人士表示，这样的租金水平应该参考了市场价略有优惠。中介报价显示，附近的中航天逸小区，2013年建成的88平方米三居室，最近成交租金为6600元。相比之下，全新的润达圆庭报价优势很明显。
此外，碧桂园荣汇花园、星河荣御、心海城、铭德大厦吉祥里豪庭等小区的房源暂时没有报价，但户型信息齐全，从40多平方米的开间到200多平方米的大复式，选择十分丰富。
碧桂园深圳区域总裁胡超表示，深圳是一个年轻的城市，充满活力、遍布梦想，在这里做长租公寓就是回归初心，给追求梦想、踏实奋斗的年轻人一个“五星级的家”，哪怕是租来的。碧桂园长租品牌计划融居住、物业、金融、商娱、健康等多元内容于一体，为租客营造“梦幻之家”，另外可从房源评估、设计、装修、配置、招租、售后服务以及其他附加服务等方面发力，为业主提供一站式房屋租赁解决方案。
70多家科技型企业提出承租意向
哪些人群会成为第一批幸运的租户呢？签约当日，建行旗下建信住房服务(深圳)有限公司宣布向比亚迪方大集团、研祥智能、兆驰等11家企业推出首批“CCB建融家园”长租房房源。据统计，截至10月份，已有70多家科技型企业向建行提出承租意向。
近年来，一线城市飞涨的房价让很多有才华的年轻人也无力承受，逃离“北上广”声音不绝于耳，如何留住人才，成为企业发展的痛点。
当天，建行与深圳市人才安居集团合资的安居建信租赁服务有限公司正式揭牌。“此次合作为人才安居集团和大型企业提供长租用房，必将为深圳人才安居事业和经济社会发展起到重要推动作用。”深圳市人才安居集团董事长贾保安如此表示。
合作房地产企业代表万科集团董事会主席、首席执行官郁亮表示，此次与建行的深度合作，希望不仅能通过开发房源，也通过长租房源为更多城市居民解决居住问题，为改善深圳人才住房供给结构、发展深圳人才安居事业做出贡献。
用房承租企业研祥智能董事长陈志列也认为，建行提供的“CCB建融家园”长租房，切中、缓解了深圳高新企业人才引进、人才安居的痛点，企业和员工是真正的受益者。
租房人可申请“按居贷”低于房贷利率水平
“建行推出的安居计划将房子的所有权和居住权分开，解决了开发商长期稳定资金这一痛点，房地产商愿意牺牲短期的利益来获得长期的金融支持，愿意拿出更多的房子来，共同培育和发展长租市场。”心海控股副总裁朱海峰告诉北青报记者。
朱海峰表示，心海跟建行签订了20年左右的房屋居住权转让协议，签约的房源未来20年都可一直对外出租。对于租户来说，租约期限原则上最短1年(含)，但最好是至少3-5年。
对租户来说，长租的一个好处是可以锁定租约期内的租金，不用担心租金上涨，但对于初入职场的不少年轻人来说，一次性缴纳全部租金也是不小的负担。但是，建行的贷款会帮助他们缓解资金压力。
建行深圳分行副行长李忠东介绍，建行推出了一款面对租客的“按居贷”金融产品，用于一次性支付租金等租房相关费用的贷款。按居贷主要基于借款人资信状况，贷款额度期限最长10年，额度最高为100万元，在线操作，当日受理，次日放款。
据报道，为了培养客户的长租观念，建行对按居贷的贷款资源、利率给予一定优惠条件。现在银行信贷投放规模非常紧张，但未来对按居贷的投放额度会保证供应；在利率方面，将执行比同期个人住房按揭贷款更优惠的利率，例如当前银行普遍对首套房按揭贷款利率执行在基准利率基础上上浮10%的水平，按居贷就会执行基准利率。
银行直接将租金打入房东账户
贷款租房是否会增加租房成本呢？李忠东给媒体算了一笔账：按居贷虽是租户借贷，但银行是直接将资金打到房主账户中，房主一次性得到未来数年的房租后，可拿这笔钱用于理财赚取利息收益。房主赚取的是租金＋理财利息两部分收益，相应的，他就可能会调降些租金；加之按居贷利率并不高，所以对租户来说，总体租房成本并不会明显提高，甚至还有可能下降。
不过，由于按居贷是纯信用贷款，为加强风控，建行会对客户资质设置一定门槛，如缴纳公积金或社保基数需在一定规模以上、在建行代发工资有一定规模要求、一段时间内无不良征信记录等。
观察
银行介入租赁住房业务改变行业格局
此外，中国银行近日宣布与厦门市国土资源与房产管理局签署《厦门市住房租赁市场金融服务战略合作协议》，推进住房租赁市场建设。中信银行日前也宣布未来三年为碧桂园集团在长租住宅领域提供300亿元的保障性基金，进军房地产租赁市场。
“银行是最大的搅局者，或者说是颠覆者。”一名业内人士对北青报记者表示，银行对租赁住房市场的强势介入对这个行业是革命性的，将改变这个行业的格局。以后长租公寓将是银行、大型国企、地产巨头以及大型房产中介主导，一些小的中介公司将越来越小。可以预见，以后的租房市场将越来越规范，房东随便涨价、随意解约的现象将逐渐消失，租户的权益将获得大幅提升。但另一方面，也要防止租房市场形成寡头，比如租金价格如何控制在合理水平，政府部门的监管就显得非常重要。北京市政府通过监管平台连接服务平台进行监督，并建立定期发布租金制度的做法值得各地学习，这是一种未雨绸缪。
调查
北京长租公寓品牌已达20个
北京一家大型互联网公司员工魏先生刚刚在上地买了一套两居室。对于刚刚出炉的北京租赁住房新政，他认为来得非常及时。魏先生称，他在北京待了已经有十年，十年期间搬了5次家。租房史就是一部血泪史，曾经碰上黑中介大晚上临时涨价否则让你搬走；也跟小房产中介员工打过一架，当时签了一个两年的合同，结果11个月就让你搬走；还有一次搬进去才半年，把房子里外装饰了一遍，却被告知房东要卖房。
目前，北京的租赁住房市场主要在三个层面进行。第一个层面个人成交，往往通过同事、朋友等熟人介绍，但这部分交易只占少数；第二个层面是链家、我爱我家等大型中介，这些中介相对规范，即使有纠纷也可以诉诸法律等手段解决；第三个层面就是一些小中介、黑中介，它们往往垄断着一些小区域的房源，通过坑蒙拐骗等手段侵犯租房者的利益。绝大多数租房者的不愉快经历都跟这些黑中介有关。
如今，北京新出台的租赁住房新政明确规定，房东租房合同期内不许随意涨租金；租金应当按月收取；出租期间不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人，未经承租人同意不得擅自进入出租住房，以及住房租赁平台的信用惩戒等，租房者的权益得到了进一步的重申和保障。
长租公寓的出现正改变着北京租房市场的格局。这些由开发商、地产中介、酒店集团等经营的“长租公寓”在大学毕业生、白领阶层中颇受欢迎。链家自如、新派公寓、万科“泊寓”、我爱我家的“相寓”等。据不完全统计，仅北京区域目前已经开业的集中式长租公寓品牌达到20个左右，门店数量超过80家，平均每个品牌运营商以每年新开5至8家门店的速度快速扩张。
腾讯公司的产品经理刘先生3个月前刚刚在链家旗下的长租公寓品牌“自如”上租了一个两居室，租金在5000元左右，这个租金价格要比一般房东出租的价格高500元到1000元，但刘先生在对比了一系列房源之后，还是选择了“自如”。“跟机构签合同，稳定性有保障，一切都按合同来，不像黑中介那样会随时赶你走。也比较喜欢标准化装修的风格。”
“公租房能落户上学为何还要买房？”
除机构手中的长租公寓之外，集体建设土地建租赁住房也是改变租房市场的一股生力军。国土部、住建部日前确定，在北京、上海等全国13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。北青报记者了解到，目前北京市已有海淀唐家岭项目、温泉镇351地块项目、朝阳区泓鑫家园小区三个集体建设用地建设租赁住房项目，5600套住房入住租户。今年年底前，北京1.28万套集体建设用地建设租赁住房项目将陆续完成选房入住工作。
根据北京租赁住房新政，符合条件的京籍无房家庭租房，其子女可以享受在租房所在区接受义务教育；非京籍家庭，可根据住房租赁监管平台登记备案的信息、北京关于非京籍人员子女接受义务教育具体规定，办理适龄子女在出租住房所在区接受义务教育的手续等。
在腾讯公司工作的刘先生研究生毕业以后户口一直放在人才中心，是集体户口，为了迁出户口以及孩子上学，刘先生本来准备把老家的房子卖掉在北京买房，但房价的涨幅远远超过了他收入增长的速度。
昨日，刘先生告诉北青报记者，他已经改变了在北京买房的计划，改为申请公租房。原因是租赁住房新政规定“京籍无房家庭租公租房可落户”，这样租公租房就可以解决家庭的所有实质需求，没必要去买那么贵的房子了。据介绍，腾讯将为公司无房员工统一申请人才性质的公租房。（记者朱开云程婕）
建行上调房贷利率！专家：一线城市二套利率最低的深圳该上调了
5月6日，南方日报、南方+记者获悉，中国建设银行深圳市分行下发通知，其即日起将调整房贷利率，其中首套房贷款利率执行LPR+45BP，二套房贷执行LPR+95BP，相比之前分别上调15BP和35BP；另外为了体现对中低收入人群购买保障性安居型商品房的支持，此次安居型商品房贷款利率维持不变。
对此，南方日报、南方+特邀广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉作解读。他认为，保护刚需、抑制二套，这应该是银行最基本的贷款逻辑。当房地产金融政策收紧时，要保障首套房贷利率稳定，提高二套房贷利率。
解读：深圳当下需要差异化执行房贷利率
对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，这是长效机制先行一步的深圳，深圳楼市精细化调控上，又前进一步。一方面，深圳这一轮调控，金融上的问题最大，特别是在控制杠杆炒作、经营贷违规流入楼市上的问题，屡屡被诟病。另一方面，深圳当下的房价，刚需最受伤，所以需要差异化执行。
李宇嘉认为，本来，保护刚需、抑制二套，这应该是银行最基本的贷款逻辑。“但是，没有比较就没有伤害。我们发现，深圳的二套房贷平均利率，在一线城市里是最低的。而且，首套房贷利率水平（4.98%）比二套房贷利率（5.25%）仅仅低了27个基点。我们纳闷了，深圳房价这么高、涨得这么快，刚需最受冲击，降低利率，把宝贵的住房信贷资源向首套房倾斜，不应该吗？”李宇嘉说。
所以，为什么会出现这种情况？李宇嘉指出，2020年10月份，全国房贷利率终止“九连降”后首次回升，但对深圳来讲，自2018年8月份，首套房贷利率已连续27个月下跌，二套房贷平均利率5.25%，这是2017年以来的最低水平。自2020年6月份，深圳首套房贷平均利率一直保持在4.98%，刚刚过去的4月份也是如此。
李宇嘉说，“首套房贷稳定，也就罢了，支持刚需。但是，我们看二套房贷利率，发现深圳一直在下降，从2020年初的5.51%降至5.25%，利率水平在10大城市里面排名靠后，明显低于北上广。楼市调控，最关键的是把住金融的闸口，深圳应是最严调控的城市，为何房贷利率不升反降呢？”
李宇嘉坦言，为啥经营贷难控制吗？一样的道理。现在，总算是拨乱反正了，希望刚需们能享受到普惠性的住房金融。深圳这次的金融政策，其实本质上也是稳定楼市的举措，因为当楼市下滑时，如果不给刚需购房优惠利率的话，整个市场的下滑速度可能会更快。
回顾：深圳建行调整房贷利率
5月6日，南方日报、南方+记者获悉，深圳建行下发通知，其将于即日起调整房贷利率，其中，首套房贷款利率执行LPR+45BP（相当于5.10%），二套房贷执行LPR+95BP（相当于5.60%），相比之前分别上调15BP和35BP；另外为了体现对中低收入人群购买保障性安居型商品房的支持，此次安居型商品房贷款利率维持不变，即执行LPR+30BP（相当于4.95%）。
根据央行4月20日公布的贷款市场报价利率（LPR）为:1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。
随后，记者算了一笔账:若首套房贷款500万元，期限为30年，按照等额本息还款方式，利率调整前，月供为26688.5元，利率调整后，月供为27147.49元，前后相差458.99元。
二套房月供差距则更大。若二套房贷款为500万元，期限为30年，按照等额本息还款方式，利率调整前，月供为27610.19元，利率调整后，月供为28703.95元，前后相差1093.76元。
【撰文】冯少文王春艳
【作者】
大湾区楼市观察
来源：南方+-创造更多价值
房贷利率再松动 首套最低上浮20%
继2月底，惠州部分银行房贷利率上浮降低后，3月中下旬，再度有松动的迹象，具体表现在按揭利率上浮下调，优质客户利率上浮下调的幅度更大。
近期，惠州世联行旗下盛泽按揭的统计数据显示，惠州10家银行的优质客户大多数首套上浮20%-25%，而二套优质客户最低上浮25%。业界观察人士称，银行优质客户主要指征信良好、收入稳定以及职业稳定的群体。
惠州银行按揭利率松动明显，主要体现在两个方面：一方面是银行按揭利率上浮和2018年12月相比，有5到10个点的下调空间，另一方面是银行按揭客户有议价空间，比如购买保险、基金等理财产品或者是购买贵重金属的客户和优质客户有5个点以上的利率议价空间。
利率
优质客户利率优惠更多
粤东世联行旗下盛泽按揭近期公布的数据披露，惠州3月份的最新按揭利率，首套房贷的上浮程度介于25%-35%之间，交通银行、光大银行、华润银行首套上浮35%，中国银行、邮政储蓄银行首套上浮25%，东莞银行和平安银行首套利率上浮40%。
这是没有任何优惠前的首套银行房贷利率上浮情况。交通银行、光大银行、平安银行、华润银行、建设银行、农业银行、东莞银行和广发银行8家银行针对优质客户均有首套利率上浮优惠。
没有优惠之前，东莞银行和平安银行首套利率上浮40%，针对优质客户优惠利率之后，分别为利率上浮20%-25%、25%-30%，利率上浮程度最低下降20%。
交通银行和光大银行不针对优质客户的首套利率上浮统一为35%，但交行的优质客户首套利率仅上浮25%，而光大针对优质客户上浮30%。
农业银行和广发银行针对优质客户首套房贷利率最低上浮20%，不针对优质客户的利率农行上浮30%-35%，广发上浮25%-30%。只有邮政储蓄银行和中国银行，没有针对优质客户的优惠，首套房贷利率全部上浮25%。
二套房贷利率上浮35%-40%
二套房贷利率方面，上浮介于35%-40%之间，光大和交行上浮40%，东莞和平安上浮45%，华润银行和建行的上浮程度介于35%-40%之间，广发和邮政储蓄银行二套房贷的利率上浮介于30%-35%之间。
对于优质客户的利率优惠二套也持续，但没有首套利率优惠的幅度大，介于5%-10%之间，广发针对优质客户二套利率上浮25%，东莞银行针对二套优质客户利率上浮下调10到15个百分点，优质客户利率上浮25%-30%。
邮政储蓄银行优质客户二套利率上浮减少5个点为30%，农业银行非优质客户二套利率上浮35%-40%，优质客户上浮29%。平安银行非优质客户上浮45%，但优质客户上浮为30%-40%，光大银行的优质客户上浮少5个点为35%。
额度
10家银行额度不紧张
从数据来看，调查的10家银行中，无论是国有银行还是商业银行额度都正常，而1月底有两家银行额度紧张，分别是兴业银行和邮政储蓄银行。这也说明，近期惠州银行放款速度加快。
惠州世联行副总经理胡光宇称，年初银行的额度正常，一方面是年初递件的数量较少，积压件一般都在上年年底处理了，另外一方面可能与2019年年初的降准有关系，“年初降准后，对银行而言就是可贷款额度增加，部分商业银行可以加大个人房贷方面的投放力度。”
说法
优质客户是征信良好收入稳定群体
南都记者梳理发现，近期银行利率的降低主要针对优质客户，优质客户和非优质客户利率上浮程度有本质差别。盛泽按揭的10家银行统计数据显示，首套针对优质客户，首套利率最高可减20%，二套利率优惠最高可减15%。
惠州世联行副总经理胡光宇表示，银行一直对客户进行梳理分类，2018年年底，惠州银行按揭额度紧张时，部分银行对于销售、房地产以及快消品行业以及流水不固定的人群购房都不发放贷款，“理由是收入不稳定，抗风险能力差。”
一位银行工作人员称，按照传统意义上的理解，银行的优质客户主要是征信良好，收入稳定以及职业稳定的一类群体。“公务员、在政府单位上班、老师、世界500强企业，这些客户收入稳定，算传统意义上的优质客户。”
该人士说，有些银行购买社保，工资是对公账户代发，房贷利率可以优惠5个点以上，“很多中小企业，员工工资都是老板自己发现金或者微信，不符合优质客户的要求，除此之外还对流水和征信有要求，征信是最基本的，不能出现逾期或者是黑名单情况。另外，近半年的流水要求有足够的额度，一般来说每个月连续的稳定高收入流水最为理想，但是不同的银行对申请房贷所需要提供的银行流水不尽相同，但有一点一般通用，即银行流水中体现的总收入是房贷月供的两倍以上最为理想。”
购买理财产品可降低利率
针对近期银行普遍要求的购买理财产品可以降低房贷利率的说法，该知情人士给予了肯定。
他表示，购买理财产品可以降低贷款利率，但不同的银行不一样。有的银行要求是购买贷款金额的一个点理财或者保险，有些银行要求在固定年限内冻结一定数量的资金，有些是购买基金或者贵重金属，“银行有评分体系，购买理财产品都是加分项，证明你有资金实力。银行在资金短缺的情况下，需要吸收存款的考核要求。银行对于长期在本行购买理财产品跟贵金属产品的人群在申请房贷时会有一定加分，也会在贷款上给予一定的优惠，缩短获得批贷的时间。借款人通常在贷款的利率上同时也能获得一定的折扣。”采写：南都记者蒋奇政
