购房小白们，办按揭贷款时请避坑

建议：购房，在售楼部办理按揭贷款时，搞清楚给你办手续的人是否是银行的正式工作人员，可以要求查看对方的工作证；若不是，可以了解清楚跟开发商合作银行对应的支行是哪家，联系支行的贷款经理直接给你办理贷款业务，避开串串儿（还要切记找个靠谱的置业顾问！！！）。

把我的经历总结说一下（有时间的朋友可以翻看我下面的流水账）。在售楼部办理按揭贷款手续时，金融外包服务公司的人（串串）冒充银行工作人员全程给我办理贷款手续，并要求我签署委托代理协议，委托他们的外包公司去代办一项不复杂的手续，串串儿会忽悠此项手续很复杂，我坚持不要求代办，其中一个串串威胁不代办，就不给我办贷款。点名成都众隆兴金融服务外包串串儿公司（被忽悠业主提供的收据财务印章显示）

外包公司出具的收据

月初认购了成都主城的一套新房，中旬的样子跟置业顾问约好时间上售楼部签房屋预售合同并办理房贷手续，在办房贷手续过程中因为代办费的问题跟“银行工作人员”起了争执，把事情经过跟准备购房的朋友们分享一下，能避坑就避坑吧。

前期在摇号选房现场，就有一位自称兴业银行贷款经理的A主动跟我爸交谈，我与A相互留了微信。后面确定要贷款后，我便跟职业顾问沟通，让其帮忙推几个与他们楼盘合作银行的贷款客户经理联系方式给我，我提前了解了解。到中旬上售楼部办贷款时，遇到了A，并过来跟我爸搭话，最终我跟我爸也确定在兴业银行办理按揭贷款。

在兴业银行那块区域，有几个人员，都是便服没有着工作服，所以我都默认是兴业银行的工作人员。其中一女的很热情，过来接待我，（代称B），我的贷款手续都是由B在帮我办理。我只需要现场把相关该签署的材料签名捺印，后续补交收入证明、征信报告啥的就行。在签署过程中，隔壁一业主（代称C）给我发消息，问我兴业银行收我1200元钱没有，C比我来得早一些，先于我办理，我就问C1200元是什么名目收费，C回复说是收取的代办不动产权预告登记费用。

其他业主对1200元的疑义

接着我就找到A质问，原先说好的在你们兴业办理贷款不是没有任何费用吗，怎么这会儿冒出个1200元费用，A跟我解释说是代办费，自愿选择。于是我就告知C这个手续可以自己办，可以找代办，自愿的，并劝说C，这个手续可以自己办理，不用花1200元。这时旁边一女的（代称D）听到就过来，这个手续是很复杂的，大概意思就是不找代办，我们自己办起来很恼火，是搞不懂流程的。C被D这么一忽悠，最后还是选择付款1200元。

等到我自己的贷款手续办的差不多的时候，B也拿出一份委托代理协议让我签，我一看也是让我委托第三方去代办预告登记，并支付1200元，我就明确拒绝了，我说我自己办理，就不需要代办了。这时，D又走过来，跟我说这个手续很复杂，时间紧张，你自己搞不好，这时我已经很不耐烦D这女的了，直接了当拒绝她，没想到D跟我来一句：“不给这个代办手续费，不给办理贷款”，HHH我当然也不是被吓唬大的，我连问了D两句，“你确定不给办？！”此时，我还认为A是B、D的上司，于是我把A叫了过来，并问到“你们的人说不给代办费就不给我办理贷款，不给办是吗？”A马上就安抚我，不是这样一回事，并责怪D怎么能这么跟客户说这种话。我也是很生气，理论了几句。

更可笑的是，先前还让我签了一份客户告知函，里面有这么一句话，我行未与任何从事贷款咨询等服务的中介机构开展合作，不收取任何手续费。我行禁止我行工作人员以任何理由、借口向客户收取任何形式的财物或服务费用~后面我也跟A沟通了，让他们配合我办理预告手续，我用不着代办。后面，让C把1200元的收据发我看了，章是一家金融服务外包公司的章，就反应过来合着是银行跟外包公司合着来收这个代办费，但是这些人是绝不会口头承认与银行有合作关系。

当晚回家后，想起这事心理老不舒服，决定换家银行办贷款，于是我又翻出了置业顾问给我推得另外两家银行，就着重咨询了预告登记手续，询问这个手续需要客户做些什么，手续复不复杂，这两家的回答都出乎我意料，都要收取1200元代办费，这时，我开始怀疑这些人都是一伙的了，别提多气愤了。

第二天工作时间我就打了银保监会的投诉电话，没打通，于是我先打了其中一银行的投诉电话，投诉他们支行与外包公司有合作，收取客户手续费，我有聊天记录证明。后他们支行一女的给我回电话，来就否认这女的不是他们银行的人（聊天记录显示，这女的一直以他们支行工作人员的身份在跟我聊天），并且他们支行也没受理我的贷款业务，并且一直巴拉巴拉说，我都插不上话，气得我大喊让她闭嘴，听我说话。后来我明白这个投诉没有意义，他们内部处理不好，于是我放了狠话，我说你们内部的反馈结果我不接受，我会投诉到银监会，我等银监会处理结果。

电话一挂，才慢慢反应过来，我加微信沟通的这些所谓的银行贷款客户经理，应该是同一家外包服务公司的，置业顾问给我推得不是贷款经理，当时在售楼部全称给我弄贷款手续的都是外包公司的串串，别提多生气了。银保监12378这个电话也是无力吐槽，一直打不通，银保监四川监管局，直接把这个线关了，9月就发了公告，不接待群众上门，没办法，改天我再写书面材料寄过去举报吧，看不惯农行支行女的那猖狂劲儿。

买个房本来高高兴兴一事，弄来特别糟心，开发商也特坑，贷款又遇到一群串串，希望没弄过按揭贷款手续的朋友留个心，别被置业顾问、中介坑了。预告登记这个手续其实是不复杂的，正儿八经的银行的工作人员都会替你操心着，把资料给你备齐，不是像中介忽悠的那样，有多复杂。1200元钱不多，但大家也都是聪明人对吧，不能被这帮串串给忽悠了呀，钱多的主，hhh要赏饭给串串吃，就不用搭理了。

西安多个楼盘可“首付分期”，开发商为了促销？

这两日，某城市一楼盘宣传的“0首付”引发热议，不过活动推出不到半天就被相关部门紧急叫停。

聚焦西安，虽然没有出现“0首付”情况，但“首付分期”又在近期重出江湖了。

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深圳某盘推出“”0首付”活动

8月11日上午，深圳龙岗某楼盘推出的一张标有“0首付，购深圳龙岗中心城三房”的宣传海报流出，经确认，该海报由位于深圳龙岗区的信城缙悦城项目对外发布，针对在售项目78㎡、95㎡两个户型。

“0首付”的具体操作为：

客户给10万定金，第三方借给客户最高100万元（免息）作为首付，客户收到款需要先还10万元，分期5年，前4年每半年还款10万元，最后一年还款5万元。

调查显示，此次“0首付”活动原本暂定在8月11日至8月14日，活动仅限此项目的4栋产品，但实际上活动早已开启，同时“0首付”活动也适用于信城在深圳坂田的缙华府项目。

而所谓的“0首付”实际上是购房者购房时，与开发商合作的金融机构签订贷款协议，并将贷款用于支付首付款，每个购房者最高贷款额度为100万元，无需支付利息，需在5年内分期偿还金融机构100万元贷款。

不过，就在中介朋友圈大肆宣传不到半日，信城缙悦城官微在就发出了一份有关“项目首付分期不实信息的严正声明”。

“近期收到客户及同行反馈市场上通过网络等渠道发布关于项目首付分期等不实信息误导购房者。我们一直秉承公平竞争、健康稳定的房地产市场为己任，严格按照相关规定销售项目产品，销售过程中不会有关于首付分期等不实行为。”

随后，深圳住建局平台也显示，该项目7月份获批的2、3、4栋房源和3月底获批未售的房源均已被“锁定”，即房屋处于限制状态或开发商存在违规行为，导致售房系统被区局锁定。

不难看出，零首付只是一种促销手段，此次深圳“零首付”的楼盘能宽限到5年内分期付完，其实只是换了个形式把钱给开发商，可以延期给首付钱，而不是首付钱减少。

正因此，这种“首付贷”的金融产品，早在2016年就被七部委“封杀”，明文规定，不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务。

深圳的这次“0首付”事件也只是闹剧一场。

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西安“首付分期”重出江湖

西安倒是没有出现“0首付”，但近期“首付分期”又重出江湖。

港务区某楼盘，与渠道合作，推出分期首付活动。

首套房首付10%，就可以签订正式的购房合同，其余20%首付可在3个月内补齐，但只有30个名额。

宣传为雁塔中轴生态中央居住区的某项目，首付30-60万，且可做分期，首笔10万。

浐灞某楼盘，前期销售一直不错，也推出了首付分期活动；某改善项目房价1.6万元/㎡，2个月内交齐三成首付即可。

还有雁塔区的一个项目，在售房源总价在200万元-230万元之间，正常首套首付最少60万，但项目对外宣传可首付分期，2个月内付清就行。

主城尚且如此，西安外围区域就更不用说了。

沣东自贸区某央企f产品，首付分期2.5起……

泾河新城的金辉城，首付只要7万元，在签约后3天内交总房款的10%，剩余的20%需要3个月内交齐。

以上，和前面提到的“0首付”一样，也只是一种促销方式，本质上是开发商变相融资的一种手段。好卖的楼盘，开发商不可能打出0首付或首付分期的广告宣传。

“低首付、垫首付等市场行为，涉嫌突破差别化住房信贷政策，放大了杠杆，可能会导致未来出现断供和其他金融风险。”有业内专家表示。

小程序

为什么会这样，这反映了目前市场情绪比较低落，信心不足。

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全国“奇招”频出西安房贷利率继续降

据统计，截至7月底，今年房地产调控已经超过550次，同比上涨接近70%。其中，7月份80多座城市出台促进房地产消费相关政策。

2022年楼市下半场开启，各地住房支持政策也在持续推进，其中更是出现了颇多新招奇招。

1、江西樟树：中介每卖一套房财政奖励1000元

具体规定是，凡在2022年7月1日至2022年12月31日期间，已备案的中介机构每销售一套商品房，给予1000元财政奖励。

2、广西玉林：公共卫生行业事业编招聘，买新房的优先录用

明确表示：在市直各医疗卫生单位招聘中，优先聘用符合条件且在同等情况下已在玉林城区新购房的应届毕业生。

3、深圳：开启公积金家庭互助模式，一人买房全家帮忙

7月初，深圳并发布了《深圳市住房公积金贷款管理规定（征求意见稿）》，其中明确申请人的配偶、父母、子女均可以作为共同申请人，也就是说，直系亲属的公积金可以帮助自己买房。

4、湖北武汉：公务员购房预发补贴15万元

武汉市东西湖区财政局印发的《预发住房分配货币化补贴的方案》在网上流传。

最引人瞩目的内容是，属于住房分配货币化补贴政策对象的行政事业单位职工，在方案下发之日起至2022年12月31日前在东西湖区内新购房的，可一次性获预发购房补贴15万元。

总的来看，全国各地都开始调控，就是为了进一步刺激市场。

西安也不例外。

继5月20日5年期以上贷款市场报价利率（LPR）下调15个基点至4.45%后，西安房贷利率一路走低，目前西安首套房贷迎来了十年来的低值，最低利率仅4.3%。

据悉，现行的个人住房贷款利率定价机制通常是在5年期以上LPR基础上加（减）不同幅度的基点决定。

目前，西安首套房贷仍执行30%的首付比例，5年以上首套房贷利率在4.3%～5%之间。

其中，重庆银行首套房贷利率最低，为4.3%；邮储银行、建设银行、招商银行、北京银行为4.35%；浦发银行、中信银行、平安银行、昆仑银行、交通银行首套房贷利率较高，在4.8%～5%之间。

在二套房贷方面，各家银行利差并不明显，5年期以上贷款利率在5.15%～5.25%之间。其中，浦发银行较LPR报价上浮80个基点为5.25%，昆仑银行和平安银行为5.2%，其他银行均为5.15。

值得一提的是，若借款人家庭在西安非限购区域已有一套住房，且名下无未结清房贷，执行首套首付和首套利率政策。

最后，房博士想说，房子卖不出去，开发商急不可耐，各种花式打折、促销活动不断，买房人要辨别清楚，谨慎上车！

ATFX：六大行扎堆向房地产开发商授信，融资难题有所缓解

ATFX港股：银行业正响应政策号召，向房地产开发企业提供融资便利。工、农、中、建、交、邮储六大国有商业银行均已和关联房地产开发企业签订总对总战略合作协议。具体来看，工商银行与万科集团、金地集团、绿城中国、龙湖集团、碧桂园、美的置业、金辉集团等12家全国性房企，提供意向性融资总额达6550亿元；中国银行向3家房企提供2200亿元人民币或等值外币的意向性授信额度；农业银行5家；建设银行8家；交通银行2家（千亿级授信额度）；邮储银行5家（2800亿授信额度）。六大行累计授信额度约为1.1万亿人民币，涉及约17家房地产开发企业，央企、国企和民企均在列。

据银保监会数据，今年1至10月，银行业累计发放房地产开发贷款2.64万亿元，累计发放按揭贷款4.84万亿元。有关负责人提到：由于长期“高杠杆、高负债、高周转”的经营模式不可持续，少数房地产企业出现风险，并对市场产生了外溢效应，银保监会指导银行做好对房地产的信贷投放，为稳定房地产市场提供了有力的金融支持。从数据和发言来看，金融体系向房地产开发企业的针对性融资便利措施不是短期行为，在楼市低迷期结束之前，预计将一直持续下去。

在此之前，政策面密集发声，力保楼市平稳健康发展。国常会提及降准，金融体系可用资金将显著增长。人民银行和银保监会共同推动的16条举措，直指房地产开发商的融资性难题。银行体系和地产开发商体系的强强联合，必定能够改变上半年各个曾是土拍市场遇冷的局面。受此消息影响，港股市场的内房股板块频频占据涨幅榜首；A股房地产开发板块也有亮眼表现，今日集体走强，截至11:40，涨幅3.21％，多支板块内个股涨停。

融资是向房地产开发商“输血”，销售是房地产开发商“造血”，后者对行业发展的重要性远大于前者。在股票市场为融资端问题的缓解而欢呼时，不可忽略销售端依旧萎靡不振的现状。据统计局数据，1—10月份，全国房地产开发投资113945亿元，同比下降8.8％；其中，住宅投资86520亿元，下降8.3％；1—10月份，商品房销售面积111179万平方米，同比下降22.3％，其中住宅销售面积下降25.5％。商品房销售额108832亿元，下降26.1％，其中住宅销售额下降28.2％。无论是从住宅投资、商品房销售面积还是销售额来看，楼市成交端都处于严重萎缩的状态。

造成楼市成交低迷的主要原因是房价收入比不合理，叠加疫情因素拉低购房者收入预期，长期贷款意愿严重不足。据第三方数据，2021年全国商品住宅房价收入比为9.1，略低于2020年的9.2，但仍处于历史高位水平。2000年之前，房价收入比在6.5至7倍之间，2009年突破8.0,2014年后开始迅速升高。国际市场关于房价收入比到底是多少合适，并没有确定性结论。以历史数据看，中国的比值在8附近，比较符合民众预期。

ATFX分析师团队简明观点：融资端难题不断缓解，港股和A股市场的房地产开发类个股值得中期关注。

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本文源自金融界