张家港六大银行开始实施存量房“带押过户”办理

昨日下午，张家港住建发布消息

即日起，张家港市存量房交易，可通过试点银行办理“带押过户”

带押过户：指对存在抵押的不动产需要上市交易的，卖方可不需要先归还原有房贷就可以完成过户登记，买方可带抵押过户获取金融贷款，是一种通过办理“带押过户”手续，实现“交易过户”—“贷款结清”新交易模式。这项新政在降低资金成本的同时也有利于刺激二手房市场的活跃度，加快二手房流通。

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具体详情一起来看

2022年12月13日，根据张家港市住房和城乡建设局、张家港市自然资源和规划局和中国人民银行张家港市支行联合印发的张住建发〔2022〕141号文件，张家港市房产交易服务中心会同六家试点商业银行开展“带押过户”工作推进会。

与会银行代表对工作推进纷纷提出意见和建议并针对“带押过户”工作开展提出两点要求：

一、要确保交易资金的安全性

各试点银行要做好技术人员储备，加强业务流程沟通，确保交易资金的安全性。

二、要提升群众办事的便捷性

各银行要不断优化银行窗口服务流程，通过资金托管、带押过户及资金支取手续银行一站式办理，畅通交易环节。

实际上，“带抵押过户”登记业务已在建设银行张家港分行试点，早在9月初，苏州首笔存量房“带抵押过户”登记和按揭贷款业务成功办理房贷没结清也能过户交易，首例就在张家港！

目前已有成功案例参照，后续相关部门也将发布“带押过户”业务办理流程及业务指导，张家港存量房交易市场在该条新政带领下将进入持续、良性、健康的发展。

“带押过户”业务咨询

张家港市房产交易服务中心：58235995。张家港试点银行：中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、中国邮政储蓄银行、张家港农村商业银行。后续相关部门将发布“带押过户”业务办理流程及相关业务指导

张家港行董事长季颖：竞速财富管理赛道 输出“微贷模式”实现共赢

五年前的1月24日，张家港农商银行在深交所敲钟上市。

从一家区域性银行到上市银行、从中国农村金融改革的先行者到微贷业务的“黄埔军校”，五年时间，张家港行凭借敢为人先的精神，迎来大跨步发展，盈利增长、拨备覆盖率、制造业贷款占比等多项指标跻身上市银行前列。

日前，张家港行董事长季颖在接受中国证券报记者专访时表示，上市五年来，张家港行已完成阶段性目标，接下来将利用好上市平台和跨区域平台，久久为功，做大做强银行本身，同时积极推进发展财富管理业务。

张家港行董事长季颖

拨备覆盖率创历史新高

上市以来，张家港行一直是机构投资者的宠儿。近一年来，张家港行共获得机构组团调研26次，接待118家机构投资者，在上市银行中排名前列。这份“偏爱”背后，是张家港行的“两小”战略日益彰显。

在张家港行，“两小”为小微金融事业部和小企业部两大专营机构经营的小微业务和小企业业务。一直以来，信息不对称、抵押担保难都是困扰部分领域信贷发展的阻力，正因为如此，将传统的两小业务从“硬骨头”变成“香饽饽”并非易事。

季颖强调：“商业银行是通过经营管理和控制风险来获取利润，贷款不敢放，业务也就很难增长，要敢放、会放、能放。”

面对这一局面，张家港行的选择是体制改革。“一子落”带动“满盘活”，上市后通过设立小微金融事业部和小企业部的架构改革，张家港行打造了专业化的营销队伍，从队伍建设、流程优化、产品开发等方面为小微企业和农户提供专业且特色的金融服务，让“做小做散”“把小客户做成大客群”成为现实。

凭借“两小业务”并驾齐驱，在刚刚过去的2021年，张家港行交出一份堪称“完美”的成绩单。业绩快报数据显示，2021年张家港行实现营业收入46.46亿元，同比增长10.75%；实现归母净利润12.99亿元，同比增长29.77%。截至2021年年末，张家港行不良贷款率0.95%，较当年年初下降0.22个百分点；拨备覆盖率479.50%，较当年年初上升171.67个百分点。值得一提的是，近480%的拨备覆盖率水平已创张家港行的历史新高。

季颖表示：“2022年一季度末，我们将进一步提升拨备覆盖率水平，进一步提高抗风险能力，未来在拨备水平上有充足的弹药来应对风险和调整。”

赋能同行

在“沉下去”的同时，张家港行也在积极走出去，通过“两条腿”走路实现进一步的跨越式发展。

“一条腿”是开设异地分支行。截至目前，张家港行在张家港以外区域（苏州、无锡、南通）共设立机构网点21家，分别为3家分行、16家综合支行、1家社区支行和1家分理处。另外，张家港行还发起设立山东寿光、连云港东海两家村镇银行。

“另一条腿”是参股同业。在季颖看来，未来设立异地分支机构不再是唯一选择，股权投资很有可能成为主旋律。至今，张家港行已投资参股兴化、休宁、昆山、长春、泰兴等五家质优农商行。2021年10月，张家港行关于投资参股太仓农商行的议案获董事会审核通过。

“太仓在地理上与上海接壤，在长三角一体化发展中有着重要的区位优势和战略意义，通过参股方式可以补足分支机构部分短板，实现苏州区域的全覆盖。同时，鉴于太仓农商行经营状况和良好的发展态势，预计未来也可给股东持续带来较好的投资回报。”季颖告诉中国证券报记者，股权投资也可以把张家港行的技术经验、管理、商业模式输送到其他农商行，实现整体共赢。

值得一提的是，张家港行的微贷模式输出并不仅限于异地分支机构和参股银行。自2018年起，张家港行小微金融事业部就已开始与省内外的农商银行开展技术交流，将较成熟的微贷业务管理模式进行输出。仅江苏地区，就对高邮、兴化、海安、盐城4家农商行进行输出。

如今，微贷业务已成为张家港行的“活招牌”，慕名而来的“取经者”络绎不绝。截至目前，输出地点包括江苏、山西、山东、青海等省份，其中短期项目交付4次，6-12个月中长期项目交付6次。

在张家港行的赋能下，中国证券报记者了解到，多家农商行微贷投放量取得明显提升。“小微金融事业部的微贷业务已成为我们的一面旗帜，这是一片蓝海，避开了与国有大行的正面竞争，但需要将客户群体下沉再下沉，下沉到其他银行无法渗透的领域，这样才能形成自身的独特优势。”季颖表示。

做大客群发力财富管理

随着资管大时代的到来，财富管理成为商业银行“兵家必争之地”，无论是大中型银行还是中小银行，都希望在资管市场分一杯羹。

截至2021年年末，张家港行按照资管新规，理财业务完成净值化转型，迈向全面净值化时代。据季颖介绍，目前张家港行理财余额超200亿元，未来几年会朝着500亿元目标出发，“我们现在的想法就是多途径做大客群，做大总量，通过提高投研能力、丰富产品种类、投资者教育等多种手段做大理财规模，同时开放产品代理机制，与证券、基金、保险、信托等公司合作，进而快速壮大客群，增加理财的中间业务收入。”

“我们正在自建代销业务系统，大概今年春节以后就可以投入使用，到时候可以选择性代销其他银行和理财公司的优质产品。”季颖透露。

与此同时，私人银行部也是张家港行发力财富管理的一大“途径”。苏州、无锡、南通人口密集，经济发展活力强劲，具备丰厚的财富管理土壤，张家港行现已对高净值及临界客户进行分层经营，以网格化系统、数银平台为切入点对客户进行精准营销，并和第三方合作，不断丰富私行产品体系。

目前，大中型银行陆续完成理财公司布局，市场上一些中小银行也紧跟其后，发起成立理财公司申请。

季颖直言：“我们作为一家地域性银行，通过跨区域发展来开拓普惠金融服务空间、延伸支农支小金融服务触角是一直以来的追求。理财公司牌照确实可以使银行外延很多功能，打开诸多通道，例如投资上市公司股权。另外，建立理财公司也会给银行带来人才队伍建设以及成本等方面的挑战。我们一定要去努力，我们现在正在为争取牌照创造条件。”

高效、方便、省钱！“带押过户”新交易模式

楼市持续低迷，多地政府意欲“引导”当地金融机构降低首付比例，二套房交易是降首付重点。

目前，全国多城市已推出“带押过户”政策，相比此前还清按揭才可解押、过户，“带押过户”可以大大节约时间和金钱成本（主要是原房主），同时提升二手房交易安全性。

贷款没结清也能过户交易！

无需提前还贷或垫付！

从已经官宣的几个城市来看，南京、苏州、济南、昆明等均已有成功案例，周边太仓、张家港也相继出台政策。

11月，二手房“带押过户”再出新政，江苏出台“全国首个省级”规范性文件，指导各地全面推行不动产34服务。

相关《通知》明确，34无需先还贷解押再办理过户转移，买卖双方与贷款银行签订协议，经不动产登记机构审核通过后，即可办结不动产转移。

此外，企业不动产转移、不良资产处置、房产司法拍卖等办事场景同样适用，也进一步为“带押过户”的全面实施提供了政策支撑与保障。

12月13日，张家港住建发布消息：即日起张家港市存量房交易可通过试点银行办理“带押过户”。

实际上，“带抵押过户”登记业务已在建设银行张家港分行试点，早在9月初，苏州首笔存量房“带抵押过户”登记和按揭贷款业务成功办理，房贷没结清也能过户交易。

前不久，苏州首例跨行“带抵押过户”正式落地。

太仓建行在苏州住房金融业务部的指导下，联合太仓市不动产登记中心，成功落地苏州市首笔跨行二手房“带抵押过户”业务，实现了从“同行带押过户”到“跨行带押过户”的突破。

究竟什么是“带押过户”？

带押过户，指对存在抵押的不动产需要上市交易的，卖方可不需要先归还原有房贷就可以完成过户登记，买方可带抵押过户获取金融贷款，为二手房交易市场注入新活力。

以前的传统模式是，抵押贷款的房产想要过户，先要自筹足够资金将剩余的贷款本金还清，比如利用买家的首付款来支付，不够的再四处借贷一下，拿回房产证后解除原有抵押登记，再交易过户给新的买家。

这种方法在使用中限制较多、风险较大，且手续流程也比较复杂，所以很少有银行会同意。

现在的“带押过户”，就是对打破传统，房东不用筹钱还剩余贷款！

从流程方面看，过去的模式是“房东筹钱偿还二手房剩余贷款-房东卖房-下家付款-房东收款”，而现在的模式是“房东卖房-下家付款-房东偿还二手房剩余贷款和收款”。

“带押过户”模式可以降低交易成本。

“带押过户”对买房者是否存在风险？需要怎么防范？

对于买方而言，购买带抵押的房产，是用自己的贷款用以偿还卖方的贷款，只要在过户完成之前，权利都处于不确定状态，房屋如被司法查封，将没办法顺利过户。

因此，应了解房屋的具体贷款信息，如原按揭、抵押合同约定“不得转让”或有其他禁止、限制转让条款，则可能无法“带押过户”或者需要先修改原按揭、抵押合同，才能“带押过户”。

写在最后：

目前带押过户还存在诸多限制，具体常熟是否有相关政策落地？我们也将持续跟进。

相信，随着政策的完善，接下来会有更多银行参与进来，完成跨银行操作，简化流程程序，一起期待~

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