交了首付款，银行贷款下不来，首付该怎么退？

随着购房门槛越来越高，薪资涨幅赶不上房价涨幅。能全款买房的只有少数人，首付按揭贷款成为了很多人的购房方式。

通常，首套购房者可首付20%，按揭贷款80%，签订《商品房买卖合同》是购房的契约，也是作为银行按揭贷款办理的重要依据。

其合同主体为两方：一方是售卖人，也就是开发商，另一方是买受人，也就是购房者。

一般贷款申请不通过主要有两种情况：开发商的问题，购房者的问题。

1.开发商的原因导致银行贷款申请不过。

一般银行贷款因开发商的原因导致无法办理的情况比较少，那什么情况下是开发商的问题呢？

五证手续不齐全，五证包括：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。

如果五证手续不齐全的话，按照规定是无法办理网签及银行按揭的，房贷审批就通不过。

另一种情况是，开发商将房产做了抵押向银行贷款，导致无法办理预告登记。

总的来说，由于开发商的原因导致无法按揭贷款的情况较少。

2.买受人的原因导致的按揭不能办理的情况。

一般情况下，因为购房者自身原因导致无法按揭贷款的情况较多。

银行按揭贷款主要看购房者的征信情况以及银行流水。

像在南宁，在征信没有问题的情况下，银行流水要比月供高出2.2倍，贷款审批才能通过。例如，月供5000元，那么银行每个月的流水就要超过1.1万，银行审批才能通过。

另一种情况就是，征信不良，负债率过高，无法通过银行的风险评估。

因为我们购房者是分散的个体，每个人的情况都不一样，有的是银行流水不够，有的是收入不够，有的是征信不良等等，反正各种原因都有。

3.如果因买受人原因导致该怎么办？

如果是因为购房者的原因无法办理银行按揭贷款，怎么办？

《商品房买卖合同》中一般对于由买受人个人原因，导致按揭无法办理的情况都有详细的说明和后续的办法的。

这个内容在合同正文里面是没有的，一般在合同附件部分，对此有详细的说明。

由于买受人的原因导致的无法办理银行按揭贷款的，自接到银行通知多少天内，买受人可以申请解除商品房买卖合同。

一般时间默认为15天，也就是银行按揭贷款审批不通过后，15天内购房者可以申请退房。申请退房，首付款能全额退款，但是定金不一定能退。

定金能不能退，看开发商，有一些开发商也会退，有一些不退。所以在交定金的时候一定要问清楚，贷款不通过定金能不能退。

首付交了，房贷批不下来，首付款能退吗？

问：卢律师，我首付交了，但是现在贷款办不下来了，能退首付吗？

答：首付款能退，但退多少就说不准了。

贷款买房时，首付交了，网签办了，办理按揭贷款被拒。这个时候，我们只有两个选择，一个是付全款，一个是解除合同、撤销网签。那么，怎么解除合同呢？买方是否要承担违约责任？

首先明确，去房管局撤销网签手续，需要法院出具的生效法律文书，所以，即使与开发商协商一致解除，也需走诉讼程序。

诉讼程序可不是白走的，所以最好找专业律师咨询，根据不同法院的政策，跟法官及调解员沟通，选择最合适的方式，出具文书，节省诉讼费。如可通过诉前调解号出调解书、进行司法确认、与法院沟通如何按件收费等方式节约诉讼费。毕竟，一个价值为200万的房产，诉讼费即为22800元。

其次，违约金的承担，需要根据按揭贷款被拒的原因，判断谁承担违约责任，再根据商品房买卖合同中关于违约金的约定，判断违约责任的承担方式。

所以，关于违约情形、违约责任承担方式一定要约定明确，没有约定或约定不明，可能导致后续没有依据主张违约金→本建议适用一切合同。

①开发商的原因：如果开发商销售未具备销售条件的房屋，即开发商未取得预售许可证或销售不具备使用条件的现房，银行审查时发现上述情况则不予批准贷款。此时购房者可要求开发商退还首付款及定金，并要求开发商支付相应的利息损失。

②购房者的原因：如因购房者征信有问题、提供材料不真实等购房者自身原因导致按揭贷款被拒，则由购房者承担违约责任，至于责任如何承担，具体得看双方签订的商品房买卖合同系如何约定的。

在此，提醒大家，签合同的时候一定要看好内容，就算是看不好甚至没看合同内容，到法庭上，你说从来没见过合同，也不知道合同怎么约定的违约金，就签字、捺印了，是没有说服力的。法官都说这合同这么长，他买房子时也没怎么看，但那又怎样呢？

③非买卖双方的原因：如果政府的政策或者银行的规定发生变化导致购房者本应拿到的贷款不能实现，购房者应与开发商协商，协商不成合同上又没有约定的。购房者可以起诉并举证自己没有过错并确实无力购房，要求开发商返还首付款及定金。

法律依据

第十九条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

在购买商品房时，首先要认真考虑自己的资金能力，如果采用按揭方式，要事先认真了解申请银行按揭的程序和要求，在与开发商签约时，要仔细阅读所有需要签署的合同条款，弄明白条款的法律意义。

问：卢律师，百度说，可以要求开发商在合同中加一句话，“如果因申请银行贷款达不到预期金额，或银行拒绝贷款，而导致购房失败的，可免责并退回所交款项。”，可以吗？

答：，当然可以，开发商愿意就行。

听说医生怕百度，有些情况下，律师也怕~

交了购房首付款后银行拒绝贷款，开发商该不该退首付？法院判决：全额退还

生活中，由于购房对不少家庭而言是大额支出，不少人会选择银行按揭贷款的方式进行。如果购房者在支付首付后，银行拒绝贷款，致使商品房买卖合同不能继续履行，责任该由谁承担？开发商需要退还首付吗？

5月23日，郑州市惠济区人民法院执结了一起因购房者按揭贷款办理不能所引发的纠纷，在执行法官的努力下，申请执行人林某领取到了4万余元的执行款。

【交了购房首付款后银行拒绝贷款，开发商该不该退首付？】

2018年4月，林某与某置业公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定林某购买某置业公司开发的某楼盘内商品房一套，总价56万元，首付10万元，余款以银行按揭贷款方式支付。

合同签订当天，林某向某置业公司支付了首付款及房屋维修基金等费用。此后因林某申请贷款遭拒，双方经协商一致签订《协议》，约定解除此前签订的商品房买卖合同，某置业公司向林某退还购房款等款项共计112480.13元。

在林某的多番催要下，某置业公司仅退还了部分款项，余款45653.33元迟迟未能支付。林某无奈之下向法院提起诉讼。

法院经审理认为，林某与某置业公司签订的协议系双方真实意思表示，双方均应按照协议约定履行义务，某置业公司未按协议的约定退还林某房款，其行为已构成违约，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。遂依照相关法律规定，作出民事判决，判令某置业公司于判决生效之日起十日内退还林某的购房款45653.33元及利息。

因判决生效后，某置业公司迟迟未能履行，林某向惠济区人民法院申请了强制执行。

案件进入执行程序后，承办法官向被执行人送达了执行通知书等执行文书，并多次联系被执行人，向该公司负责人释法析理，讲明强制执行相关法律规定和拒不履行将面临的法律后果，最终取得被执行人信任和配合。后经双方当事人自行协商达成和解协议：某置业公司一次性向林某返还49000元，双方就本案再无其他纠纷。协议签订后，某置业公司当场通过转账方式履行完毕。

【法官提醒：购房者贷款时一定要量力而行】

承办法官随后表示，近年来其所处理的因购房者付首付后贷款没办理成功所引发的纠纷时有发生。而造成此类按揭贷款办理不能的原因，主要有购房者个人征信、个人收入及所购房屋本身（产权是否清晰、房屋类型是商用还是居住、二手房的房屋建成年代）不符合相关标准及要求，购房者提交的材料不齐全等。

承办法官提醒广大购房者，在决定贷款购房时一定要量力而行，全方位考虑自己的综合经济实力后再决定，在签订购房合同前，要尽到审慎考察、了解的责任，切勿以为按开发商、销售人员的提示或者听中介人员的介绍仅简单向银行提交申请资料就可以通过按揭贷款申请。

在签订购房合同时，购房者要仔细阅读合同条款，并注意就房款支付方式、支付期限、逾期付款违约责任、免责事由等容易引发纠纷的事项，与卖方进行协商并在合同中清楚明确约定。同时，购房者还要特别注意向银行递交贷款申请材料的期限、银行审批贷款的期限、贷款申请未获银行批准时的替代支付方式及支付时间等，从而最大限度避免此类纠纷的发生。

【法条链接】

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)》第十九条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。

因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

来源：大河报