法拍房（拍卖房）贷款的常规流程

法拍房和二手房、新房一样，大部分是可以按揭贷款的，需要注意的是，竞买人在参与竞拍前要对财务、信用等各方面做出准确的评估，慎重考虑好自身的承受能力，以防无法按时缴纳尾款，导致保证金被罚没。（不清楚的可以咨询）

第一阶段：贷款咨询在看到心仪房源时，就可以向银行提交身份证、户口本、税单、收入证明、资产证明等资

料，在线提交复印件或照片(注意真实性)。

银行会很快反馈(大约1-3个工作日)是否可贷，贷多少，利率等关键问题。此时只是咨询，并未签约。

第二阶段：签约付款您参加竞拍，如竞拍成功，您向法院补足首付款，并与银行客户经理联系，至银行网点提交补充资料；银行对正式材料审核通过后，双方将签署有关合同文件，银行将协助法院与您一起办理房产过户、抵押登记，并办理放款手续；银行通知您相关放款信息，请您至银行网点领取相关贷款文本。

学会如何申办法拍房贷款，竞拍人也要对自己的贷款数额有一个大致的估计，既不能少贷也不能有多少贷多少。除了贷款的具体步骤以外，实战中遇到的另一个贷款问题就是银行不放贷，竞买人该怎么办？

通常情况下有两个办法，一、延期付款（需要和FY对接清楚、申请说明原因，具体看FY是否延期）、如不能延期可以寻求金融机构的垫资帮助，等不动产登记证过户之后，将房产重新抵押贷款，归还之前金融机构的垫资借款。但是垫资成本以及环节和银行贷款还是有所不同的，具体的可以多询问几家金融机构。（注意一定要找靠谱的金融机构、因为个人征信点击次数超出限制会影响贷款金额或不能贷款、切记，之前客户有遇到过。）

第三阶段：他项权证抵押房产证办理好之后，同时银行获得权证抵押。

第四阶段：每月还贷款。

成都法拍房购买心得，希望对你有所帮助

成都法拍房是越来越火，而这两年疫情影响也是越来越多的房源出现，有人尝到了甜头，也有很多人栽了跟头，这里包括我，下面说一下我的法拍房遭遇，我相信对部分感兴趣的看客有一定的帮助。

从疫情开始我关注和了解法拍房，到目前为止我已经参与了大概10多次法拍房拍卖，京东、淘宝都有涉及，那么有5次我竞拍成功。所以有一定经验，也有一定教训。那么法拍房是不是捡漏很多，其实不是，个人认为可能捡漏低于市场价10%左右，幸运地估计捡漏20%，极少数捡漏30%以上的，那么我的这几次成功拍卖，基本上总结一下，应该一定的小捡漏，我自己认为大概只有在5%捡漏空间。下面我总结一下：

首先，一般来说法拍房竞拍成功以后拿到房产证，房子属于你名下，这些是绝对没有问题的，而且房管局、税务局都会非常轻松地办理完成，因为他们都有一套专门的法拍办理程序，所以这个当你参与到法拍竞拍的，你不用担心拿不到房产证，这个拿到产权证明，和原业主没有任何关系，直接由法院出具裁定书，不需要原业主到场。我有一套法拍房，连原业主一次都没有见过面。

其次，法拍房的税费、规划用途、面积这些都是公示出来的，包括房屋位置，大概装修情况理论上都是能看到的，那么这些自己做点功课就行了，比如如果你是购买住房，那么一点要注意规划用途，房屋现状，尤其是房屋现状，如果法院负责成交以后的房屋交付，那么再好不过了，如果不写或者没有表达，那就要往下多看看我的总结。

那么下面我个人干货来了，自己也是遇到很多坑。

第一，前面说了房子肯定是你的，那么你是否能住进去，就另当别论了。

首先，你要关注房屋控制和占有情况，这里分两种情况，第一，房屋提前出租出去了，房屋租赁合同最长是20年期限，有的业主怕被拍卖，可能恶意提前签订长期房屋租赁合同。对于这样的房屋，建议不要碰；第二，房屋由原业主占用的，这种情况竞拍前最好上门和原业主沟通协调一下，看看对方人品怎么样？是否好沟通？有没有排斥心理？其实这个也很重要，连门都进去不了，也看不了房，这样的法拍成功以后，未来势必有闹心事。笔者本人，法拍一套二环的老小区——翡翠家园，就因为疫情当时严重等因素，没有实地上门看房，那么竞拍成功以后，里面居住原业主拒不搬迁，成都中院也一直不作为，不管不问，三年了，到目前为止还实际到房，当遇到这样的情况，如果是刚需的，那么你肠子悔青了都没有用，法院那边是最高行政机构，只要法院不作为，理论上你投诉不了法院，12345，12368都毫无用处，三年来各类维权，投诉，催促，都没有结果，咱们也不可能强制把原业主赶出去。划重点了，这里有一个关键点，法院的确是可以强制腾房的，但是里面如果住了老人的话，法院也不敢轻易为你冒风险，本人翡翠家园拍卖房里住着一位老人。PS：这里提醒一下，接触的很多法院都非常好，那么如果是成都中院拍卖的房子的，希望你们一定考察清楚了，他们高高在上没有服务。资阳法院是最好的，不仅会给原业主协调好交接房屋，并且你要写一份你已经收到法拍房屋，无异议无问题的承诺函，由原业主交给法院，资阳法院才把你拍卖的金额划拨给申请执行人，包括资料，都是提前准备了多份等等很多细节，资阳法院是有温度的。当然以上是个人遇到情况的客观事实和主观评价，仅供参考。

第二，额外的费用。一般法拍房除了拍卖的金额和税费以外，还需要自己支持物业费和水电气费，一般来说，这金额都不多，又划重点了，如果你拍卖的房屋是一直没有人居住的，或者清水房，那么原房主最坏的可能从开发商交房开始到你拍卖这个时间段，都可能没有缴纳过物业费，这种情况再法拍清水房的发生的概率比较大；如果是有人居住的状态的话，基本上水电气、以及物业费都不会欠多少

第三，了解房屋为什么被法拍？理论上这个工作是市面上法拍房中介、助理去做的工作，但是本身就是为了便宜才购买法拍房的，能节约一点算一点。在这里，一般拍卖详情页面里面的附件里都有询价报告、评估报告等，点开这里有相关案件的执行人信息和被执行人信息，或者直接有的有法院执行号，通过上述信息，我们可以到法院文书网里面查询到案件的整个原因，执行人因为什么被法院强制执行拍卖的，这些对于我们购买房屋都是判断因素，对我们去实际看房以及和原业主交谈交涉都是有帮助的。

第四，给大家总结一下法拍房的利弊，利：毋庸置疑就是性价比高，可能价格便宜，以前成都法拍房不限购，目前一样的购房资质限购了，所以唯一好处就是要便宜。弊：弊就比较多了，首先，你要准备全款买房，有的法拍房可以在线贷款，但是据了解，是否能贷款还得看你的征信等等材料准备，不过我知道有法拍房贷款成功的例子。其次，税费理论上可能比买商品房高，因为有的法拍要求买卖双方的税费，都由拍买方来承担，即便是税费按照法规各自承担，也需要前期先垫付，后面法院再退给你。其次，房屋位置、装修、楼层、物业、房屋格局等等都没法选择和考量，都只能接受，我们买开发商新房，那么是随心所欲的选择，法拍就不行了，再次，法拍房遇到的无法入住，原业主不配合等风险，是绝对可能存在的，还有比如原房屋可能存在的漏水、渗水，电路问题，被出租，户口问题等，都是法拍房不可避免可能会遇到并存在的坑

以上是本人一个个字码出来的个人经验，绝对原创，希望能对你们有所帮助，有什么不懂的，可以留言。

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成都购买“法拍房”风险及流程解读

法拍房即法院拍卖房产的简称，是通过法院强制执行拍卖的房屋。当债务人（业主）无力履行借款合约或无法清偿债务时，而被债权人经司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得案款偿还债权。而在此过程中进行拍卖的房子就是法拍房。法拍房不限购，全国各地的人都可以买，价格一般低于市场价的20%-30%，目前成都市5+2区域随便一套二手房都是百万以上，如果200万的房子就便宜了40-60万，刚过去的12月开拍的房源里面，均价在15000元左右，价格还是很有吸引力的。尽管法拍房具有特殊性，但是依然可以像新房二手房一样，按照市场上贷款利率进行按揭和抵押，贷款类型均为商业贷款，暂不支持公积金贷款。下面介绍一下购买“法拍房”注意事项有哪些。

一、购买“法拍房”的风险

近五年来，裁判文书网上关于成都法拍房涉及的各类纠纷案例有3000多起，购买法拍房的风险可以见一般。虽然近年来司法部门对法拍房进行了一系列的规范，透明度不断增加，很多人通过这种途径确实也买到了称心的房子。但大的风险可以规避，一些潜在的风险还是不容易忽视。

一是房内有人居住。一般情况下，司法部门在拍卖文件中会注明房屋是否腾空，但是不排除有人在房屋拍卖成功后恶意占有房屋，导致竞买人拍卖成功了却无法入住的情况。

二是法拍房长期租赁给别人。根据《民法典》等相关法律规定，拍卖房产上原有的租赁权（使用权）及其他用益物权，不因拍卖而消灭。如果租赁在前，那么拍卖成交后原租赁合同继续有效。这种情况对买受人来说只是得到一张房产证而已。

三是原房主未将户口迁走。原房主基于孩子上学等原因故意不将户口迁出，或者拖延迁出，这种情况将导致购买人无法及时落户，甚至影响孩子在学区内报名上学。

四是欠缴大额物业费。法拍房一般都是被司法部门长时间查封的，导致欠缴大量物业费，如果是高档小区，那么欠缴的物业费就更多，这些都是购买者入住后要自己交的。

五是其他风险。司法部门终止拍卖该房屋、在竞拍中或起拍前司法部门撤回该房屋的拍卖、竞拍成功后因案件特殊原因退回竞拍成功该房屋等其他非主观原因导致的拍卖中止或撤回的情况。

二、购买法拍房流程

1、拍前核房。在具备资质的拍卖平台（如阿里、京东等）选择自己喜欢法拍房。

2、看房（看样）。前往法拍房所在小区进行实地看房，了解清楚房屋的构造、装修情况、使用情况等等，然后再决定是否真的要购买法拍房。

3、交纳保证金。看房以后确定要购买法拍房的话，办理报名竞拍手续，并且缴纳一定金额的保证金。

4、拍卖竞价。在规定的时间内参与自己所要购买的法拍房竞价，竞拍成功以后法院就会出具《拍卖成交确认书》，确认买房人竞拍成功。

5、缴税过户。根据纳税政策缴纳相关的税费以后，买房人就可以携带法院出具的《执行裁定书》《协助执行通知书》等材料前往房管局去办理房屋产权过户手续。

以上是成都法拍房的基本情况介绍。前面也说到购买法拍房的风险比较大、坑比较多，购买前一定要万分谨慎。建议有兴趣的购买者在购买之前，最好委托专业的律师团队来做尽职调查，把可能存在的一切不利因素全部摸透，遇到风险能够全身而退，从而最大限度地规避法律风险。