房价正式向3万进军，请成都购房者冷静，今时不同往日

这几天成都房产圈最火的消息是成都第一轮土拍相关信息的公布。本次土拍共50宗地，及了主城各区域的多宗土地，其中最令人侧目的是：整体限价进步一提高，三圣乡地块的限更是达到了32000元，天府新区也有28000元清水限价的宗地。

消息一出，全城的楼市感觉自己又可以了，于是趁着三月初春的暖阳，5+2区域一众年前卖都卖不动的顺销盘开始摆起了高姿态，用不要就错过的口吻告诫每一个看房者。

在这里，建树多说一句，其实个人观点一直赞同股市里的一句话：要永远相信市场是对的。这句话用在楼市里也基本正确，翻译过来就是：只要市场气氛对了，购房就是正确的。但不完全正确的点又在于：股市流动性强，楼市的流动性差，即使气氛正确，购房争取，楼市也无法像股市一样及时兑现价值，最后不过空谈。

本次的土拍虽然释放了一定的涨价空间，给参与拍地的房企一些信心，但这并不是当前鼓吹楼市迎来新爆发的噱头，建树在直播上偶然见到有房产博主在给粉丝讲解地块，边讲解边告知购买理由：新房限价都那么高了，旁边的地块能不涨吗？

如果这种选房逻辑放在前几年还算正常，放在如今那真的就叫坑人。去年三次集中土拍的结果，除了第一次情况不错外，第二次、第三次都出现了流拍情况，甚至涉及5+2区域的部分板块，这其中虽然与去年下半年贷款收紧的原因有关，也受到竞自持、竞配建的影响，但不可否认，最主要的原因还是在于价格太高。要知道：土地财政依赖的硬逻辑如果光让市场买单，非核心地段只能抱歉说做不到。

建树在近期的文章中都写到过：当前限制高价新房（改善）购买需求的是新房与二手房得到彻底割裂，不仅仅是二手房流动性的限制，更是二手房与新房价格的极端分化，缺少了置换能力购房者，再加上资格限制，又怎能提供源源不断的高价新盘购房需求呢？

虽然清水限价已经达到3.2万，但并不意味成都房价进入3万时代，如果没有政策转向：如资格放宽、限购限售松绑的发生，高价土地就一定会出现流拍的情况，即使拍卖成功，销售困难也一定是常态。

要知道，在需求疲软的情况下，怎么可能靠新房高于二手房，有剪刀差的逻辑就轻易带动周围二手房上涨，这实难做到。不过其中有一个可能性，就是价值高度认同核心地段，但这些地段一是数量稀少，二是一出来就被哄抢，并不具备代表性。

因此，各位购房者请务必理智，不要被市场情绪带动，今时不同往日，错买后悔一生，房住不炒依然是大基调，谁也不要妄想逃脱政策管控的大棒。

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成都房人注意，别再被这个网红盘迷惑了

我是成叔，拥有多年成都房产研究和投资经验，长期持续关注成都地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

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提问：成叔，你好，坐标成都，没有买过房子，名下无房首贷，请问一下房子贷款是不是年限越长越好？贷款时间长每个月还款压力就小一点，可不可以贷满30年？

成叔：你好，按揭房款和利息加起来和房价差不多，这是事实，听起来比较划算，但是银行的贷款利息是存在变化的，按揭利息是不固定的，不能用现在的利率和之后的利率相比，钱是会贬值的。30年前的10万元和现在的10万元不是一个概念，如果现在在银行按揭十几万，那么30年后，它的真正价值也还是十几万吗？目前的经济发展是在不断变化的，所以买房的时候，条件允许就尽量使用按揭贷款，这样房款和利息都比较固定，不会随着时间的变化而发生特别大的改变。

提问：成叔，你好，去年想出售三圣乡卓锦城二期，想买一套天府新区或高新区的房子，但是普通资格没有机会。目前住在比较老的电梯房，还有一套中铁76平的投资房，现在想换改善自住兼投资的房子，比较倾向于投资，最近时代天境126平的精装修交付了定金，但是比较犹豫。成华区中车共享城楼盘感觉一般，这几个盘有什么建议？现在预算370万，天府新区和光屿湖是420万冒险纯投资，可以吗？

成叔：你好，中铁楼盘地段好，回报也比较高，可以继续持有。目前自住的房子满足教育也没有问题。时代天境所属的茶花板块挺好的，属于金牛区较为看重的板块，但是偏离了成都目前东向南向发展趋势，这个盘的单价也比较高，站岗两年是肯定的，但是付了定金不购买就比较亏，但是我们并不推荐。中车城共享楼盘位于二八片区，性价比较高，也比较符合投资自住的需求。买房还是要看合适的楼盘合适的时机，因此天府新区的盘建议不要盲目购买，三百多万的价位选核心区的二手房比较勉强，新房会较合适，但是保利和光屿湖这个盘价格太高不太推荐，可以去看看内部推荐。

提问：成叔，你好，首付预算80万左右，锦江区的春熙路，攀成钢，九眼桥，川师板块，三圣乡，琉璃厂，白鹭湾片区，金融城锦江片区各有什么优缺点，有哪些推荐的楼盘吗？

成叔：你好，锦江区是成都市的商业繁华区，人口众多，其中的各个版块也是成都市的大居住版块。春熙路可以称得上是成都的城市名片，外地游客等都会在此游玩，购物，商业非常繁华。攀成钢区域居住条件很好，交通等配套也很完善，目前唯一的不足就是商业规划不太好。九眼桥区域是成都的酒吧聚集地，川大扎根于此，为该区域增添了不少亮点。这个区域唯一不足是老旧小区较多，新建住宅项目少。川师版块凭借其优越的生活，交通，教育配套，吸引着购房者们的注意。三圣乡板块是成都热门的购房区域，新房供不应求，土地价格逐渐上涨。琉璃厂内安置房较多，大多为原住民居住，小区老旧，居住环境不太好。白鹭湾片区未来发展前景广阔，生态环境不错，居住环境好。金融城锦江片区是西部金融中心核心区域，目前还处于规划的初级阶段。想要在锦江区购房的刚需朋友们，可以关注一下二手房。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享

提问：成叔，你好，是否可以投资成都青白江区?有哪些楼盘可以推荐?与成都相比，重庆怎么样？哪一个发展潜力更大呢？

成叔：你好，目前重庆的发展潜力较大。原因如下：1.早些年适合投资青江白区，如今这个地区的投资潜力已经弱化了。2.青白江区为人造区，人口稀少，为成都市人口最少的一个区。3.青江白区人均收入低，所以购买力不足。4.地理位置偏僻，处于成都最外环，交通不便。5.青江白区没有政策支持，它长期会是一个物流园区。综上所述，更看好重庆。

提问：成叔，你好，原本想购入天府新区，但是感觉房价太高了，动辄3万以上，不属于我能承受的区间，请问普通购房者没有买到这些热盘的机会吗？最近锦江生态带的土地高价成交，会不会带动房价上涨？普通购房者是不是离买房又远了一步？

成叔：你好，关于天府新区的房价，有以下几点需要明确：1.新房会有zf“指导价”，建议购房者不要被高房价迷惑，应该认清房价走势平稳的现实。成都新房限价3万，精装限价3.5万，二手房中配套成熟的学区房，如金融城、攀成钢在5万左右，这些价格看起来很高，但这是房价天花板，普通板块二手房价格不会这么高，建议购房者不要仅仅把目光放在这些房价虚高的房子上，而是应该从容选购，规避风险，尤其应该考虑自身需求，而不是盲目选择学区房，建议多比较项目同区域的房价，得出合理价格区间，再进行购买。2.不需要担心地价上涨带动房价上涨。楼市受政策影响最大，今年各地对房价严格调控，不会允许房价不合理上涨。3.锦江生态带的高地价对普通购房者影响不大。锦江生态带的土地价格高，是因为锦江的项目本身就是低密改善项目，价格很高，不属于普通购房者的选择区间。最后，预计天府新区的价格后期会有所上浮，建议有意向买入天府新区的购房者尽早开始准备。成都买房建议，详见内部分享。

新政落地，2个意料之中，1个意料之外

昨天下午6点半刚到家，各大购房群遭遇“刷屏”，成都楼市调控新政终于再次落地。由于这个公众号昨天下午已经推送，赶不上当天热点。不过，这也给我们一晚分析思考的时间。

具体的政策，相信大家已经基本清楚。如果不清楚，在“成都住建”官方公众号，有三篇文章做了详细呈现和阐述。

仔细看了几遍这次3.22新政16条，我们认为对购房者最直接的影响可以总结为三条：一是热点楼盘（摇号人房比超3倍）限售3年变5年；二是法拍房纳入限购，补丁终于打上；三是建立二手房参考发布机制。

对于此次调控，实际上我们是有先期预判的，但基于“新政”的敏感，甚至可能引起市场恐慌，并没做过多猜测和分析。

法拍房限购和二手房参考价，我们此前便判断是极有可能出台；而热点楼盘限售3年变5年多少有些意外，但结合最近的市场表现又在情理之中。如今新政已落地，我们可以进一步展开讨论。

01

3月4日，我们发布了一篇文章：重磅！严防“灰犀牛”上海再出新政，新一轮调控在路上？

这篇文章并没有引起什么关注度，可能上海的事情，成都人觉得还是隔得有点远。这个标题也比较隐晦，毕竟不能说，“成都新一轮调控已在路上”。

为什么有新一轮调控在路上的感觉呢。从上一次调控，也就是去年成都11.24出台“热点楼盘无房优先”后。最近三四个月，市场变化太快，深圳、上海、杭州都在春节前后频繁出台调控政策，一浪高过一浪，目的就是把上涨过快的房价“打下去”。

所以，春节回来之后的3月初，上海再次出台新政，加上两会前夕银保监会主席的表态，实际上已经为今年的楼市调控“定调”——严防房地产泡沫。

虽然我们实施的“一城一策，分类指导”调控原则，但是上涨过热的一二线城市，其实可以基本上归到同一类上。这也是我们经常会研究上海、深圳、杭州市场和调控政策的原因。而这些热点城市的调控也多有相似之处，不仅是成都可以借鉴一线城市，上海此轮“限离”其实也可以说是借鉴成都经验。

正是有了这样对全国市场大的背景分析，对一些政策工具的使用判断，实际就在情理之中了。

（本公众号，3月4日推文）

比如，在3月4日的文章里面，我们就成都还有什么政策调控工具做了分析，其中法拍房限购是很有可能出台的政策。

原因是，从市场来看，成都法拍房已经成为热点，高新区三环某法拍房，拍出了4.2万的高价，引起轰动。究其原因，上海、杭州都对法拍房限购，成都不限购，那么一部分游资就可能“杀入”，这迫使成都做出“选择”。

02

另一个，当时我们分析认为，二手房会成为今年调控的一个重点，也是调控的新课题。

（本公众号，3月4日推文）

原因是“二手房”炒上去之后，后果比较严重。它会造成了新的“剪刀差”，在不断加大的“剪刀差”诱惑下，“打新”也更加火爆。所以，“二手房”炒作会造成“一个不好的循环”，增加调控的难度。

但是，调控“二手房”本身又是一个很难的课题。首先，二手房是分散的；其次，很难像限价新盘一样去限价二手房。

所以，目前来讲，敢于向二手房去调控的，看来除了深圳，目前成都也准备尝试。至于效果，之前我们也分析了：一是打击炒作氛围，控制预期，让市场回归理性；二是参考价还需银行配合，如果银行以参考价贷款，那么实际就提升了购买门槛，增加了炒房成本和难度。

03

一个多少有些意料之外的政策，是热点楼盘（摇号人房比超3倍）限售3年变5年。

此前，我们判断应该不会有太重磅的调控政策落地，这里所说的重磅政策指：比如购房资格升级，参考上海社保满5年；比如限售参考上海、深圳5年。类似这样全国最严厉的限购、限售政策，此次并没有出现。

虽然此次成都也有限售5年，但针对的并非是所有房源限售5年，而是热点楼盘（摇号人房比超3倍）。这一政策参考的谁？杭州！

从力度来看，是一个中等力度的政策，但是体现的是“精准施策”的理念，不搞一刀切。

那么，为什么说此前我们并没有判断这一政策，现在回过头来看，又在情理之中呢？

第一，从3月初我们做出判断到今天，虽然间隔只有短短20天，但其间出现了众多高价熔断盘。从3月初高新区3.3万的合景泰富臻林开始，不少3万+楼盘熔断或者清盘。也就是说不管价格多高，“打新”热已经有“高烧不退”的趋势。

第二，无房优先初衷是好的，让没有房的群体能“享受”限价红利，及早上车。不过，过程中也出现了部分“壕刚”现象，“打新”“炒新”热度不减。此次热点盘限售升5年，目的就是打补丁，增加炒房者的成本。至于效果，可以参考下杭州，成都的具体效果如何只能拭目以待。

04

除了以上三点，还有特别多重要的内容。

比如，增加住宅土地供应20%。从源头增加供应的做法，也在此前反复提到，成都能做到这一点并不容易，这也是长效机制的重要部分。

还有大家关心的集中供地，也在新政里面有体现，具体如何操作，我们还要看后续的办法细则。后面我们会找机会，进行详细的解读。

虽然总体来说是“更严调控”，但是仔细观察，仍然有“精准施策”“差别化调控”的理念贯穿其中。

不知道大家注意到没有。上一次调控（去年11.24），进行了热点盘无房优先的重大规则变化后，这次信贷政策继续向无房家庭倾斜。

（3.22新政截图）

根据昨天的新政，要享受最低首付30%的信贷政策，需要满足成都市无住房无房贷记录。这一条件相对苛刻，并且尚且不知道住房贷款记录是看全国还是成都（一般来说，贷款是看全国）。

即便无房但有过贷款记录，那么最低首付也要40%，非普通住宅（144平米以上）还要50%，改善的购房难度明显提高。

最后，对于今年的购房形势，我们仍然坚持此前的观点：整体来说，2021年的市场对无房刚需仍然是友好的，对于改善来说，会是相对比较困难的年份。

南哥成都购房指南