重大利好！下个月起，房贷又能省一笔了

2022年全年，与房贷挂钩的五年期以上贷款市场报价利率(LPR)共下调三次，总计35个基点。

若购房者的房贷利率是锚定LPR定价且重定价日为每年1月1日，下月起要还的房贷就可以节省不少。

100万房贷每年能省2000多元

2022年，5年期以上LPR一共下调35个基点，其中1月下降5个基点，5月和8月均下降15个基点。目前，5年期以上LPR报价为4.30%。

2019年8月，央行实行房贷利率的新政策，住房商贷利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。

即：住房商贷利率=LPR+一定的基点。

以北京地区为例，目前银行执行的房贷利率为：

首套房商贷利率=5年期LPR+55个基点=4.85%二套房商贷利率=5年期LPR+105个基点=5.35%

对于正在还贷的存量房贷，按照合同，要得到重定价日才执行新利率。

若重定价日是每年的1月1日，下月起月供就能省一笔了。

以北京地区的首套房为例，按100万、25年的等额本息商业贷款计算：

2022年12月：4.65%(2021年12月5年期以上LPR)+55个基点=5.20%月供为：5963.02元

2023年1月：4.30%(2022年12月5年期以上LPR)+55个基点=4.85%月供为：5758.84元

每个月大约可节省204.58元，一年可节省约2454.96元。

值得注意的是，重定价日一般有两种情况，一是贷款发放日对应日，比如您的贷款是2020年4月12日发放的，那么每年的4月12日就是重定价日；二是每年1月1日。

很多房贷的重定价日都是每年1月1日，对于这类房贷，2022年全年下调的35个基点，下月起将一并在房贷月供中体现。如果重定价日为贷款发放日的对应日，月供将从该日起调整。

明年LPR仍有下行空间

多位专家认为，明年5年期以上LPR仍存在一定的下行可能性。

东方金诚首席宏观分析师王青认为，为引导房地产市场尽快实现软着陆，除强化“保交楼”等供给端支持外，持续下调居民房贷利率，推动楼市企稳回暖是关键所在，而且具有较强的紧迫性。

央行最新数据显示，10月新发放居民房贷加权平均利率为4.3%，已低于2009年6月创下的有历史记录以来的最低水平(4.34%)。王青表示，无论是与同期企业贷款利率对比，还是从与名义经济增速匹配的角度衡量，当前居民房贷利率仍处于相对偏高水平。接下来为推动房贷利率进一步下行，需要5年期LPR报价先行下调。

招联金融首席研究员董希淼同样认为，从10月和11月金融数据看，住户贷款特别是住户中长期贷款增长乏力，反映出居民消费意愿和能力有所不足，应继续引导LPR尤其是5年期以上LPR适度下行，减轻居民住房消费负担，激发企业中长期融资需求，促进房地产市场平稳健康发展，推动宏观经济稳步恢复。预计明年1月或2月，是LPR下调的时间窗口。

（中国证券报）

利率上涨，全球房地产泡沫史无前例！澳洲能否独善其身？

最近10年，全球人口不增长，生产率不提升，但还想经济发展，只能死命印钱堆资本。

疫情之下，经济更差。

所以全球只能大放水、强刺激，货币和信贷强势增长。

不止房产，股市、大宗商品等资产短期内都迎来暴涨。

泡沫无处不在。

因为泡沫本质上是一种社会心理学现象，所以天生难以控制。

但随着利率上涨以对抗通货膨胀，泡沫尤其是房地产泡沫的破裂是否正在日益逼近？

哪些地方房市有泡沫？

瑞士投资银行瑞银集团（UBS）近期公布的2022年全球房地产泡沫指数指出，在全球多数城市，对于薪资收入在平均水平的技术服务业人员而言，买一套60平米的公寓已经超出预算。

在报告分析的25个城市中，抵押贷款利率几乎翻了一倍；而且随着价格上涨，住宅负担能力正在下降。

报告指出，与新冠疫情前相比，一名在高技术服务产业工作的雇员能负担的居住空间减少三分之一，超低融资条件和购房需求超过了建设速度，导致“价格预期越来越乐观”。

对于那些想出售房产的人，2022年“已经超出最乐观的预期”，失衡的情况变得愈发严重。

在这段期间，被瑞银集团报告判断为“泡沫风险区”的城市，经过通胀调整后的房屋价格平均上涨了60%，而实际收入和租金仅增长约12%。

从2021年中到2022年中，瑞银调查分析城市的名义房价增速加速至10%，创下上次金融危机前一年2007年以来的最高涨幅。

名义价格涨幅超过15%的价格最高区域是北美城市。

加拿大多伦多以及德国法兰克福在瑞银调查报告中名列前茅，两地的市场都呈现出“泡沫特征”。

苏黎世、慕尼黑、香港、温哥华和阿姆斯特丹的风险也有所上升。

特拉维夫和东京则首次被列为“泡沫风险区”城市。

除此之外，几乎所有被调查的城市的未偿还抵押贷款都在加速增长，这些城市的家庭债务增速高于长期平均水平。

分析师指出，多数估值高的城市将出现重大价格调整。

瑞银报告指出，多数估值较高的城市将出现重大价格调整，而且调整已经开始，或预计在未来几个季度展开。

泡沫化的典型迹象是房价与当地收入和租金脱钩，以及过度借贷和建设活动。

瑞银的调查还录得2008年以来最强劲的未偿还抵押贷款增长。但强劲的收入和租金增长在一定程度上缓解了这一失衡状况。强劲的劳动市场依然是多数城市自住房市场的支柱。但瑞银指出，随着经济恶化，劳动市场也有减弱的风险。

澳洲房地产市场是否处于风险区之中？

瑞银表示，自2018年和2019年房市降温以来，悉尼房地产市场一直处于泡沫风险区之外。2022年第二季度，当地房价下跌超过5%。

新趋势

澳洲主要城市房地产市场虽然处于泡沫风险区之外，可是市场正逐渐出现新趋势。

即使利率持续上升，房价在2023年仍可能再次上涨，因为出租房空置率很低，而且移民到澳洲的人数正在增加。

与联邦银行（CBA）和西太平洋银行（W）的预测相反，SQMRh预测房价在2023年停止加息时上涨。

但创始人兼董事总经理LiChih预计，待储行在年中停止加息，2023年首府城市的增长率将达到5%至9%。

W和ANZ预计储行将在2、3月和5月加息，将现金利率从目前的10年高点3.1%升至3.85%的11年高点。

押注利率的30天期货市场也预测现金利率将在8月达到接近水平峰值，但在2024年前不会降息。

LiChih表示，在本次货币政策紧缩週期中，加息结束将意味着房价将在2023年回归上涨。

预计悉尼明年的房价将上涨8%至12%，该市的独立屋和单元房租金在过去一年中飙升了28.9%至711.65澳元。

新州联合政府出台了一项政策，让首置业者每年支付数万元的房产税，而不是预付印花税，但反对党工党誓言若赢得2023年3月的大选，将废除该政策。

布里斯班的房价预计到2023年上涨3%至7%，高于墨尔本2%至6%的预期涨幅和阿德莱德1%至4%的涨幅。

预计珀斯的增幅将更大，达到9%至13%。

SQMRh的预测基于储行现金利率峰值低于4%、通货膨胀率上升不超过8%的32年高位以及2023年下半年降息。

但如果储行明年不降息，SQMRh的房价仍会上涨，尽管涨幅较为温和，加权首府城市价格涨幅为3%至7%。

在这种情况下，悉尼房价将上涨5%至9%，而墨尔本和布里斯班房价均上涨1%至5%，珀斯房价上涨4%至8%。

大银行对房价持不同看法，即使他们也预计年中停止利率上涨。

W预计2023年悉尼房价将下跌8%，而墨尔本房价将下跌10%。

布里斯班和阿德莱德的房价预计明年都将下跌6%，而珀斯的房价将下跌4%。

联邦银行不太担心房价下跌，预计2月份的加息将现金利率提高至3.35%—将是本次货币政策紧缩周期的最后一次加息。

澳洲最大的房屋贷款机构预计，2023年悉尼房价将持平，墨尔本下跌2%，布里斯班下跌6%，阿德莱德下跌7%，珀斯下跌5%。

自5月结束0.1%的创纪录低利率时代以来，澳储行已连续八次月度会议上调现金利率。

三个百分点的增长标志着澳央行自1990年1月公佈目标现金利率以来最严厉的紧缩政策。

澳洲的银行还需要评估借款人应对浮动抵押贷款利率上调300个基点的偿还能力。

但2023年的更多加息意味着加息将超过现有的抵押贷款压力测试门槛，进一步限制银行放贷的能力。

CLi数据显示，悉尼经历了自4月份市场见顶以来的最大跌幅，房价中值下跌11.9%至124.3万澳元。

结语

任何资产有其真实的价值，短期的偏离是会出现的，但是不会永远这样。

无论是地产还是股市，在澳洲未来的投资需趋于理性！经济增长过程中催生的资产增值是健康的，也是值得被追逐的。

但是当贪欲导致国家、企业和个人开始使用庞大的债务来进行投机时，金融危机就在酝酿了。而危机的爆发也只是时间、国家、产品和规模的问题了。

不论形势如何，政策如何，对投资者来说，要清醒地认识到，历史是会不断重复的。资产泡沫从膨胀到破灭的历史，每次都一样，从来没有什么例外。

风险市场是人性的试金石，支撑价格的就是一个信心，而这信心的转变往往就是一转念。

要合理研判市场可能的发展方向。

毕竟，树不会长到天上去，上涨也绝不会是线性的。

相信真正认真将当前澳洲市场好好端详过的人都能够躲开潜在的危机，甚至把握机会！

房贷利率即将调整，明年能省多少月供？

好消息！

那些房贷重定价日（利率调整日）为每年1月1日的购房者，将会省下一笔利息。

这就好比银行向广大房贷用户提前发了一个春节红包。

根据12月20日央行最新发布的LPR显示，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。

虽然自今年8月以来，LPR已经维持5个月没有变化，但相比去年12月的5年期以上LPR（4.65%），还是下降了0.35个百分点。

图源央行官网

从实际来看，本次LPR的发布，对市场影响相对较大。特别是一些存量房贷用户，会带来直接的实惠。

通常情况下，银行办理房贷时会设定一个利率调整的重定价日，利率调整并不会跟随每月LPR变动而变化，而是要到每年的重定价日才会做相应的调整。

银行为了方便计算利息，一般会将重定价日设定为房贷的放款日，或者是每年的1月1日（具体以房贷合同为准），因此，房贷重定价日为每年1月1日的房贷用户，利率调整时参照的就是上年12月的5年期LPR。

以此来算，浮动利率调整参照本次最新公布的LPR，意味着2023年首批迎来利率调整的房贷用户，LPR将下调0.35个百分点。

而对于重定价日设定为放款日的房贷用户，每年的房贷利率调整，则以重定价日最近月份公布的LPR为参照进行调整。

这里面根据LPR公布的先后，会有两种情况：

一种是，参照重定价日上个月的LPR来做调整。比如，房贷重定价日为4月15日，那么，由于4月份的LPR要到20日前后才公布，在实际利率调整时，会以3月份公布的LPR作为调整依据。

另一种是，参照重定价日当月的LPR来调整。比如，房贷重定价日为4月25日，由于4月份的LPR已经公布，在利率调整时，会以4月最新公布的LPR来作为调整的依据。

既然重定价日为1月1日的房贷用户，即将迎来利率下调的利好，那么，具体能省多少钱呢？

我们以100万商贷，等额本息还款30年，基点为0计算，2022年1月1日房贷利率调整后，还贷周期总利息为856293元，月供5156元。

而到2023年1月1日房贷利率调整后，还贷周期总利息为781537元，月供为4949元。

两相对比，还款周期内总利息节省约7.47万元，月供减少约207元。

也就是说，随着本次12月LPR的公布，贷款额100万，在1月1日进行利率调整的这一拨房贷用户，每月能省下约207元的利息。

虽然不多，但银行白给的，咱也不能不要，对吧。

虽然本次LPR仅对重定价日为每年1月1日的房贷用户具有参考意义，且能实际的带来相应的房贷利率下调。

但从整体房贷利率的走势来看，后续利率调整的房贷用户，或许也能享受到相应的实惠。

根据央行官网每月发布的LPR数据，目前5年期以上4.3%的LPR，已是今年以来的最低水平，也是房贷利率转换为LPR+基点数的方式之后，LPR的历史新低。

昆明楼市整理/制图

回顾利率的变动情况，其实今年LPR已经下调三次：

2022年1月20日，1年期LPR下调至3.7%，5年期LPR下调至4.6%；

2022年5月20日，1年期LPR保持不变，5年期LPR下调至4.45%；

2022年8月22日，1年期LPR下调至3.65%，5年期LPR下调至4.3%；

但实际上，按照此前“首套房贷利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点”，以及“符合条件的城市可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限”等政策的要求，昆明新发放贷款的实际利率，要比当前的LPR低得多。

在目前的昆明新房市场，针对符合要求的优质客户，银行实际给到的首套房贷利率最低3.95%，而二套房贷利率普遍在4.9%。

图源融360数字科技研究院

对于“符合条件的城市自主决定新发放首套房贷利率下限”的政策，在此前央行发布的专栏文章中明确表示：这一政策针对首套住房商业性个人住房贷款，而且是阶段性的，2022年底到期后原有政策将自动恢复。

图源央行官微

也就意味着，地方对于新发放首套房贷利率下限的自主决定权，将会被收回。

不过，结合上周中央经济工作会议释放出的信号，在着力改善预期，扩大有效需求，推动经济运行总体回升的背景下，相应的金融政策仍有进一步发挥的空间。

当然，无论当前利率如何优惠，最大的受益群体，仍然是新申办房贷的购房群体，这是由利用利率优惠鼓励住房消费的政策导向所决定的。

对于之前买房利率高位站岗的购房群体来说，到重定价日虽然LPR会跟随调整，但这样的调整幅度显然有些杯水车薪。

因此，众多利率高位站岗的购房者，比较关心到底有没有降低利率的有效办法。

从实操来看，提前/部分提前还款，是一种比较干脆的方式，但非常考验个人的资金实力。

而且，部分提前还款的方式，在昆明目前仅建设银行、工商银行等少数银行支持。

相对比较可靠的方式，是将商贷转公积金/组合贷。

只是，公积金贷款有相应的资格和门槛限制，不一定所有人都符合商贷转公积金/组合贷的要求。

当然，如果有置换需求，或者准备卖房，那么，直接办带抵押过户即可。在昆明，目前建设银行已开展此项业务，而且已有成功办理的案例。

图源昆明规划建设

至于，很多人讨论的“抵押房产，办经营贷”的操作，则不可取，会有违规转贷的风险。

就在昨日（12月20日），银保监会发布的《关于警惕不法贷款中介诱导消费者违规转贷的风险提示》中明确提到，这种将房贷置换为经营贷的操作隐藏着违约违法隐患、高额收费陷阱、影响个人征信、资金链断裂、侵害信息安全等风险（具体可以查看今日另外推送的内容）。

总而言之，对于降低存量房贷利率这件事情，还是要客观、理性地看待，根据个人情况，选取比较安全、靠谱且适合自己的方式，切忌盲目跟风、病急乱投医，以免得不偿失。