穆迪：对公房地产贷款成银行新增不良主要来源，但大中型银行对开发商的直接敞口不高

记者曾仰琳

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房地产板块近期重大调整对银行业有哪些影响？5月31日，在中诚信国际-穆迪中期信用风险展望研讨会上，穆迪金融机构部副总裁、高级信用评级主任尹劲桦在分享时表示，2021年下半年以来，房贷政策“三道红线”的要求、银行房产贷款集中度的限制，以及部分房企暴雷引发的板块调整，对金融机构的信贷投放和金融机构的资产质量造成影响。

尹劲桦介绍，国家统计局的数据显示，2021年下半年开始房地产销售数据明显下滑，今年以来虽然有一些政策调整和监管喊话，但实际上从数据来看，截至2022年4月末，全国商品房累计销售额同比下滑近30%。如果从个别房企自身数据来看，销量下滑幅度可能比全国平均水平更高。随着房地产市场的大幅调整，2021年到现在为止确实有多家民营开发商出现公开债务违约，相应地就会体现到银行资产质量方面。

穆迪统计的数据显示，2021年，工行、建行、农行、中行、邮储、招行、浦发、兴业、中信、光大、平安和浙商等13家上市银行的新增不良贷款的行业分布中，最大的新增不良贷款的来源就是对公房地产贷款。

“这反映了房地产市场调整对银行资产质量的压力。”尹劲桦还指出，不同的银行在房地产贷款不良贷款的确认上，其实存在一定灵活度。因为很多时候银行对于开发商的贷款投放一般是有比较充裕的抵押物作为风险的缓释。

对此，尹劲桦举例说明，比如一家民营开发商已经在公开发行的债务上违约了，但是如果银行认为它手头的抵押物比较充分，并且最终的损失并不一定比较明显，那么，银行可能就不把这部分开发商的头寸纳入不良。

对于房地产行业的调整对银行的资产质量的具体的影响，尹劲桦指出，虽然银行业的对公房地产贷款资产质量承压，其不良率也呈现上升趋势，但大中型银行对房地产开发商的直接敞口不高，从全行业统计数据来看，房地产对公贷款占全部贷款比例约为7%。

具体来看，工、农、中、建等四大行的境内对公房地产贷款占全部贷款比重平均约为4%，总体而言，比例并不高。但个别区域性银行，特别是个别地方性城商行、农商行的对公房地产贷款占全部贷款比重会比较高。总体而言，银行业对房地产开发商的敞口并不明显，但是个别银行可能会受到比较大的影响。

同时，尹劲桦也指出，从部分出险房地产企业的资产负债表也可以看出，银行贷款也只占了出险企业总体负债中较小的一部分，出险企业很大比例的负债来源，其实是信托借款和上游企业应付款资金的占用。

不搞“一刀切”，保持房地产开发贷款平稳有序投放 银行是如何做的？

21世纪经济报道记者陈植上海报道

4月18日，央行、外汇局印发《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》（下称《通知》）指出，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求，促进当地房地产市场平稳健康发展。

《通知》还要求，金融机构区分项目风险与企业集团风险，加大对优质项目的支持力度，不盲目抽贷、断贷、压贷，不搞“一刀切”，保持房地产开发贷款平稳有序投放。此外，商业银行、金融资产管理公司等要做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务，稳妥有序开展并购贷款业务，加大并购债券融资支持力度，积极提供兼并收购财务顾问服务。

记者多方了解到，目前，众多银行已根据地方最新房地产政策持续调整住房按揭贷款措施，比如南京地区部分银行将首套房贷款利率调低至5%，二套房贷款利率最低降至5.2%，多数情况下一两周内放款。

“事实上，个人按揭贷款一直被视为风险相对可控的贷款类别，银行内部也愿意增加按揭信贷投放额。”一位城商行风控部门人士向记者透露。

他坦言，相比个人按揭贷款放款力度增加，开发贷仍面临较高投放压力。

“现在我们对在建优质房产项目做到不抽贷不压贷，但在新增房产项目开发贷审核方面仍然比较谨慎。”这位城商行风控部门人士向记者透露。究其原因，银行依然担心房地产企业高负债率与资金周转紧张状况，不大敢投入大量开发贷资金。

一位股份制银行东部地区分行对公业务部门主管向记者表示，目前他们针对一些优质地产项目优化了开发贷业务流程，要求房地产公司在银行开设一系列账户，以便银行能及时跟踪监控开发贷、住房销售回款，按揭贷款发放等资金流向，并通过将资金流向纳入一个闭环监管体系，确保房地产公司不会挪用销售回款资金以按时还贷，从而降低银行信贷风险。

“通过这种做法，今年以来我们新增开发贷额度较去年回升不少。”他透露。

央行发布的最新数据显示，相比去年第四季度，今年一季度全国房地产开发贷款月均多增约1500亿元。

记者还获悉，相比开发贷企稳回升，越来越多银行正积极推动房地产企业风险处置项目并购金融业务。

“今年我们已将它列入重点业务进行布局。”一位银行投行部门人士向记者透露。鉴于银行缺乏丰富的房地产项目风险处置经验，目前他们正与一些地方AMC开展合作，由后者输出风险处置操作方案与部分银行，银行配合提供并购贷款与财务顾问服务，确保房地产风险处置并购操作能够实现预期目标。

银行开发贷投放悄然回升

上述城商行风控部门人士向记者透露，目前他们正梳理在建优质房地产项目的白名单，尽可能做到不断贷不抽贷不压贷。

在他看来，目前要做好这项工作的最大挑战，是如何将这些项目与房地产企业进行“区分”——以往，银行审核开发贷，主要是根据房地产企业能否提供担保，以及拿出其他资产增信；如今部分大型房地产企业遭遇资金周转困难，令风控部门不得不调降开发贷投放额度以规避风险。

他所在的银行因此做了一些业务流程调整，即遴选一批在建优质房地产项目（主要是销售前景与地段良好，有升值潜力且容易套现），要求开发商按项目设立一个主体，由后者在银行开设一系列账户，以便银行能及时跟踪了解开发贷、销售回款、按揭贷款等资金流向，从而确保项目销售回款能用于偿还开发贷资金，不会被房地产公司挪用。

“通过这类闭环操作，风控部门开始允许这类在建房产项目开发贷不被压缩或抽走。”这位城商行风控部门人士透露。与此同时，银行还调整了开发贷投放策略，不再一次性给予所有开发贷资金，而是派遣专业员工前往在建项目现场调研，根据房地产项目建设进程分期发放相应贷款资金，降低开发贷资金挪用风险。

一位股份制银行对公业务部门人士向记者透露，目前他们也采取类似做法，令今年开发贷新增投放额度较去年有所回升。

“整个2021年，即便是大型房地产企业的优质在建项目，风控部门也会因房地产企业高负债与资金周转紧张状况而否决开发贷申请，现在若银行能采取良好的信贷资金闭环发放回收管理措施，风控部门可以适度放宽对开发商信用评级的评估，同意发放新的开发贷申请。”他告诉记者。不过，目前他所在的银行分支机构每月开发贷投放额度仅有数千万元，无法满足众多项目的建设资金需求。

在他看来，要驱动银行进一步加大开发贷投放，还需国内房地产市场持续复苏。

国家统计局公布最新数据显示，一季度国内商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%；商品房销售额为29655亿元，下降22.7%。此外，一季度住宅新开工面积为21558万平方米，下降20.3%；

一位国内私募基金房地产分析师表示，这意味着未来一段时间银行不大会大幅度追加开发贷投入，而是先立足于确保在建项目的开发贷平稳有序投放，在确保自身信贷风险得到有效控制同时助力房地产市场平稳发展。

记者还获悉，部分地方金融监管部门已对当地银行进行窗口指导，要求银行开发贷增量不能为负值，且按月监测，对未落实相关政策的银行进行约谈。

促进房地产并购贷款有序开展

值得注意的是，在相关政策鼓励下，越来越多银行正积极投身房地产项目风险处置并购金融业务。

1月中旬，浦发银行表示将发行50亿元房地产项目并购主题债券，期限3年，募资用于房地产项目并购贷款投放。

2月，兴业银行计划发行不低于100亿元的房地产并购主题债券，募集资金专项用于房地产项目并购贷款投放。

兴业银行表示，近期已陆续接洽多家市场优质房地产企业，实地调研其并购重点房地产企业风险处置项目的原则、标准、流程及配套政策，通过并购贷款、并购票据、并购基金、并购财务顾问等“融资+融智”产品组合拳，重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难的优质房地产项目。

上述银行投行部人士向记者透露，目前他们也计划发行房地产并购主题债券，也与多家大型产业集团进行沟通，他们对通过并购贷款收购房地产企业风险处置项目颇感兴趣，此举有助于他们完善智慧城市建设、涉足城市改造等业态布局。

“与此同时，我们内部也对并购贷款风控做了改善，要求并购贷款占比不能超过整个房地产并购项目的60%，贷款期限不应超过5-7年，且并购方需要提供足够的资产抵押等增信措施进行贷款担保。”他透露。相比这些硬性条件，他们更看中并购方是否具有足够丰富的房地产项目风险处置经验与资产重整能力。

这位银行投行部人士表示，此前他们与多家大型房地产企业沟通，发现他们已储备了不少相对成熟的风险资产处置手法，比如针对某些具有改造价值的烂尾楼项目，他们会联合银行以公益债持有人身份参与项目并购，此举一方面令银行获取项目优先偿债权，有效降低并购贷款风险，另一方面也能输出烂尾楼改造实施方案与足够改造资金，令烂尾楼“重获新生”，既解决了楼宇债务问题，也令各方债权人得到理想的回报。

“针对房地产企业的并购贷款支持，我们也与并购方讨论如何将被并购企业旗下优质商业地产与工业地产进行资产证券化，进一步盘活被并购企业资产并实现更好的自我造血能力。”一位国有大型银行东部地区分行投行部门主管指出。此外银行在提供并购贷款同时，还与并购方研究如何采用投行化手段挖掘更多房地产风险项目的潜力和价值，提升风险资产处置能力与资源调配能力，助力风险资产从粗放型处置向精细化处置“转变”。

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平安银行：贷管并重，持续加强房地产贷款的风险管控

4月26日，平安银行向深圳证券交易所提交了2022年第一季度业绩报告。报告显示，该行资产质量继续保持平稳，截至2022年3月末，该行不良贷款率1.02%，与上年末持平。

针对大家普遍关注的房地产风险管理问题，报告称，平安银行高度重视房地产行业授信的风险防范和质量管控。2022年3月末，该行实有及或有信贷、自营债券投资、自营非标投资等承担信用风险的业务余额合计3,454.69亿元，较上年末增加43.80亿元；该行理财资金出资、委托贷款、合作机构管理代销信托及基金、主承销债务融资工具等不承担信用风险的业务余额合计1,198.65亿元，较上年末减少8.21亿元。

从承担信用风险的涉房业务看，主要是对公房地产贷款余额2,928.20亿元，较上年末增加38.97亿元。其中房地产开发贷1,162.48亿元，占该行发放贷款和垫款本金总额的3.7%，较上年末下降0.1个百分点，全部落实有效抵押，平均抵押率45.9%，96%分布在一、二线城市城区及大湾区、长三角区域；经营性物业贷、并购贷款及其他合计1,765.72亿元，以成熟物业抵押为主，平均抵押率45.1%，98%分布在一、二线城市城区及大湾区、长三角区域。2022年3月末，该行对公房地产贷款不良率0.45%，低于该行企业贷款不良率0.28个百分点。

从不承担信用风险的涉房业务看，主要是合作机构管理代销信托及基金610.46亿元，较上年末减少78.59亿元，其中底层资产可对应至具体项目或有优质股权质押的产品规模505.04亿元，94%分布在一、二线城市城区及大湾区、长三角区域，其他主要是高等级私募债及资产证券化产品。

平安银行表示，后续，该行将严格按照“房住不炒”大政方针，继续在落实监管要求的基础上，切实做好房地产贷款均衡有序投放，重点支持保障性住房及租赁住房开发及运营、符合政策导向的房地产项目并购，有选择支持具有真实需求支撑区域的普通商品住宅开发，积极参与房地产企业并购债承销与投资。同时，持续加强房地产贷款的风险管控，坚持贷管并重，在坚持“选好项目”基础上，进一步突出“管好项目”，升级资金封闭管理要求，升级线上化贷后管理工具，实现对客户经营、项目进度、资产状态、资金流的全方位监控。

【记者】谭冰梅

【作者】谭冰梅

【来源】南方报业传媒集团南方+客户端