房地产“三支箭”终落地，房企获天量资金，房地产的春天将到来吗

2022年就快要过去了，在这一年来很多行业遭遇到了重大打击，其中有一个行业我想它的消沉低迷是人所共知的，那恐怕就是房地产行业了。过往20年间，我国房地产市场一路的高歌猛进，大量的人因为买到了房子而资产膨胀升值，以至于让我们有了一个错误的迷思，那就是中国的房地产似乎永远只会上涨不会下跌。

可是到了2022年，终于几乎所有的人都意识到了房地产进入到了冰冻期，房子真的是不好卖了，以往我们在房地产领域听到的是各种各样的限制类政策，限售限购首付要提高利率要增加，可是这一年来我们听到的都是解绑的消息，首付在降低银行利率在降低基准利率在降低，开发商也在不断的打折，然而房子真的是越来越难卖了。

但是到了年底终于好消息传来了，监管层的三道红线已经慢慢变成了促进房地产发展的三支箭，那么2023年的房地产会好一些吗？什么是三道红线，这是2021年起住建部对房地产开发商融资提出的三大标准，第一剔除预收款后的资产负债率不超过70%，第二净负债率不超过100%，第三现金短债比不小于一，根据三道红线的出线情况，房地产企业被分为红橙黄绿4档，不同档位的房地产企业还要执行不同的借债标准。

三道红线可以说是对房地产开发商上的紧箍咒，就是要规范他们的融资行为以防止泡沫越吹越大，我们以往的节目就聊过房地产是标准的资金密集型企业，一个房地产商要做大做强光靠自有资金是绝对不行的一定要加杠杆，尤其是咱们还有预售制，这使得很多房地产商的杠杆被加到了无限的大。

你一开始只要拿一点点的自有资金把土地拍下来就可以了，拍下来的土地转手就可以到银行去借贷款，然后楼房建筑的过程中是建筑商和材料商垫资入场，你不需要花钱，刚刚打个地基就可以开始卖楼花，大量的购房者的首付款和贷款进来之后腰包是鼓鼓的，可是你并没有花钱的地方，于是很多房地产商拿着这个钱又到别的城市去拍地，所以我们看到中国的头部房地产商近些年来膨胀的极为迅速。

资产前几年看才几百亿一下子就飙升到了几万亿，当然与此同时他们的负债也是相当大的，甚至很多房地产开发商在过去几年还借起了美元债。美元债的利息相对很低，所以他们的融资成本也低，这样就能赚到更多的超额利润。

然而如果我国房地产市场一直高歌猛进，房价一直不断提升的话，这样一个超常规的发展会造就越来越多的大型房地产商，可是一旦房子有一天卖不动了房价出现了松动，资金链越来越紧张，那么就会有大量的房地产商倒下。

前两年我们为什么要推三道红线，就是要给这些开发商上紧紧箍咒，不要让他们把泡沫越吹越大，大到突然破裂不可收拾那一天。但是反过来讲，由于监管层面加强了对房地产开发商融资的要求，所以也真的使得越来越多资质不行的开发商出现了问题，所以从今年年初开始我们发现房子真是不好卖了，很多开发商出现了问题，而且很多情况慢慢正在陷入到恶性循环之中。

以往在那个房价不断上涨的时代你是不需要动员的，大家都觉得买到就是赚到，甚至很多人说我早买一年房等于少打10年工，有很多人抱怨说自己的同龄人就是比自己早买了两年房，结果在财富等级上都已经有了代差，所以当房价一路高歌猛进之时，大家一定会去买，我们觉得明天的价格比今天要高，后天的价格比明天还要高，所以买房是一个无比正确的投资方向。

然而当今年年初开始房价松动之后，很多人买涨不买跌，为什么？一部分人是要持币观望的，大家觉得房价已经开始下降了，开发商会给予越来越多的优惠折扣，那么我应该稍微等一等，我完全没有必要非在下行通道的时候提早买房，因为买的越晚有可能享受到的实惠越多。

疫情对经济的影响非常严重，我们不得不说我们身边有很多人正在遭遇失业和降薪，很多人现在考虑的不是如何改善自己的生活，换个大房子，而是能不能活下去挺下来，所以老百姓手中没有足够的钱也使得房价失去了支撑力。

当然还有更要命的一个事就是烂尾楼，当中小开发商资金链断裂之后，他是收了老百姓的购房款，可是这个钱挪作他用了，导致本该建好并交付给消费者的房屋无法正常交付，所以这也严重挫及了购房者的信心。

过往20年来每个城市都或多或少有一些烂尾楼，那个时候我们还跟大家讲买房的时候你一定要擦亮双眼去寻找那些大品牌，全国连锁的大公司历史悠久资金雄厚的人家在全国有上百个项目，哪个小项目出现点问题不至于累及全身，大开发商烂尾的可能性极低。

然而今年情况发生了巨变，今年有很多个大型开发商已经躺平了，有的还不起债有的交不了房，有的甚至处在崩溃边缘，为什么会这样？越是大的开发商在资金利用率上就越追求极致，因为这样可以使他们获得超额的利润，所以他们的资金链是绷得非常紧的。

三道红线监管之下他们失去了从银行系统融资的能力，房地产市场行情不好他们的销售又大不如前，再加上国际上美元强势，美元债券的利率一调再调使得过往借美元债是捡个便宜，而现在是落入到了陷阱之中。

所以今年以来有多个头部的全国性的大房地产公司出现了问题，以至于烂尾在很多城市出现，有些购房者真是很让人可怜，我们相信大品牌开发商义无反顾的把终身积蓄6个钱包都投进去了。然而到了交房的时候，房子无法交付给你，你还得继续偿还银行贷款，这样一个状态让很多消费者对预售制都失去了信心，所以现在还有人敢买期房吗？

以往我们可能会说你不要买小品牌开发商的，你买大品牌开发商的，可是现在大开发商都会倒掉，因此敢买期房的人恐怕只敢买国有大型房产企业的了，甚至在有些城市都出现这种情况，二手房比新房卖得好，为什么？好歹二手房已经交付了，不会存在烂尾的问题，一方面大家收入锐减没有足够的钱买房，另一方面对房价未来还有下降的预期，不会在现在这个时候买房。

再加上越来越多的人认为预售制这个魔鬼它既能让我们房地产迅速发展，又会使得很多人遭遇到灭顶之灾所以不敢买期房，于是在这三个因素的共同作用之下恶性循环起来，房地产行业就慢慢进入到冰冻期了。

然而我们也得必须明白一个事情，那就是房地产它既是实体经济也是国民经济的重要支柱，为什么？咱们可以想见一下，房地产行业上下游勾连了多少个相关行业，今年以来由于房子不好卖了，以至于很多其他行业也遭遇到了重大危机，开发商不去拿地了，很多城市的土地财政收入锐减，当地政府手里没有足够的钱会产生财政危机，有可能公务员的工资都发不出来，更别提修桥补路等公共事业了。

房地产开发商不拿地不开发了导致大量的建筑商材料商无法运营了，建筑工人是得建房才有钱赚才有饭吃的，大量的材料商也得有房子建才能够有利润。而且不光是他们，还有装修业家电业家具业，如果没有新房售卖，那么显然不会有多少人装修，也不会有多少人有更换家电和家具的需求，所以这些行业也因为房地产业的冷冻而逐渐飘摇。

很显然所有这些行业统统都是实体经济，所以我们真是对房地产又爱又恨，我们当然希望全体老百姓都能以非常便宜的价格用自己能负担起的价格买到房子，全家人幸福的居住在里面。过往那些年房价越来越高确实让很多人非常不舒服，而且对我们的实体经济也是造成影响的，很多小企业小买卖的小老板都会说他们赚的钱都被房租吃掉了，都被房东吃掉了，我们当然要抑制房价的快速上涨，防止房地产的泡沫越吹越大。

但是反过来讲，我们调控的根本目的并不是把房地产一下子拍死，并不是让房地产业彻底冷冻甚至我们都不是想让房价出现大幅的下跌，因为很显然一旦这个市场没有了信心对整个国民经济的损害都是巨大的。

对于普通的中国老百姓而言改革开放40年以来我们通过双手辛勤的劳作或多或少都积攒下了一定的家底，但是大家仔细想想个人家庭拥有的最大财富是什么，我想对于大多数城市家庭人而言恐怕就是房产了，如果房地产出现巨幅下跌，房子根本卖不出钱，那等于是全体老百姓的资产在缩水。

而另一方面，当所有开发商都倒掉了，那么未来谁给我们建房，我们还能买到房吗？所以一个月以来监管层面屡传好消息，三道红线已经慢慢变成了房地产的三支箭，哪三支箭呢？分别是银行信贷的支持、债券融资的帮扶以及股权融资的松绑。

尤其是这第三支箭，股权融资的松绑是指允许房企上市融资，而这一支箭此前被暂停了长达12年，三道红线是为了防止泡沫过大让房地产企业调整自己的负债，而今天的三支箭是给房地产企业松绑，安排信贷支持，让他们有充足的流动资金。

比如说就在最近这一个礼拜，中农工建交银等六大国有银行密集和17家头部房企签订了融资协议，总融资额超过12000亿人民币，这样巨大的授信就是要保证房地产企业未来有充足的资金，而且这17家房地产企业中既有国有房地产公司也有民营房地产公司，我们是一视同仁的。

而且我们是专款专用的要让这些房地产企业拿到足够的钱之后，把在建的工程统统完成不要留下一处又一处烂尾楼，让那些花了钱买房子的老百姓真正能够拿到钥匙拿到自己的房屋，这实际上就是在给整个市场建立信心。

您想如果我们花了钱贷了款等了两年，可是应当属于我们的房子竟然烂尾了，这样的打击会使得几乎所有人都不敢再去买房子，而今天我们给房地产企业松绑我们用三支箭使它资金充足就是为了让它保交楼就是为了提振整个市场的信心，就是为了恢复房地产实体经济这个国民经济支柱的重要作用。

我们希望在这三支箭的安排之下市场会慢慢的恢复活力，消费者会慢慢的增强信心，房地产企业也能最终走上正规的发展道路，我们一方面既不希望房价快速上涨泡沫越吹越大，但是我们也不希望房价巨幅下跌市场信心全无，我们要的是房地产行业能够稳健的发展，为全中国老百姓提供合适的住宅。

泉州市住房和城乡建设局关于印发泉州市存量房交易资金监管规定的通知

各县（市、区）、泉州开发区、泉州台商投资区房地产主管部门，市房屋交易中心：

为规范存量房交易行为，维护存量房交易双方的合法权益，我局制定了《泉州市存量房交易资金监管规定》，现印发给你们，请遵照执行。

附件：《泉州市存量房交易资金监管规定》

泉州市住房和城乡建设局

2022年10月26日

（此件主动公开）

泉州市存量房交易资金监管规定

为规范存量房交易行为，维护存量房交易双方的合法权益，保障交易资金安全、防范房地产金融风险，根据《住房城乡建设部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》（建房〔2018〕128号）《住房城乡建设部办公厅关于印发房屋交易与产权管理工作导则的通知》（建办房﹝2015﹞45号）等文件规定，结合我市实际，制定本规定。

一、一般规定

（一）本规定所称存量房，也称二手房，是指已经交付使用且已申领房屋所有权证或不动产权证的房屋。

本规定所称存量房交易资金，是指存量房买房人应支付的全部购房款（包括首付款、按揭贷款、一次性付款、分期付款以及其他形式的全部购房款）。

本规定所称存量房交易资金监管，是指房地产主管部门或存量房交易主管部门（以下统称“房地产主管部门”），通过存量房交易资金监管专用账户（以下简称“监管账户”）对存量房交易资金交存、支付实施的监督管理。

本规定所称的交易当事人指《房屋所有权证（不动产权证）》上的权属人和《存量房买卖合同》约定的买房人。

（二）泉州市住房和城乡建设局负责指导全市存量房交易资金监管，委托泉州市房屋交易中心（下称“监管机构”），实施中心市区（鲤城区、丰泽区、泉州开发区）的存量房交易资金监管工作。

县（市）、洛江区、泉港区、泉州台商投资区房地产主管部门负责本行政区域内存量房交易资金监管。

（三）存量房交易资金监管，遵循“安全、高效、便民”的原则。

（四）除交易当事人提出明确要求外，委托房地产经纪机构达成交易的或者涉及办理按揭贷款的，应当选择交易资金监管。归属于定金部分的金额，除了卖方已实际收取外，应在存量房买卖合同签订后转为购房款进入监管账户接受监管。房地产经纪机构及其从业人员不得通过监管账户以外的账户代收代付交易资金，不得侵占、挪用交易资金。未选择资金监管的交易资金风险由交易当事人自行承担。

属于一次性付款的，购房款应全部进入监管账户进行监管；属于涉及办理按揭贷款的，自有购房资金应进入监管账户进行监管，按揭贷款资金由交易当事人自愿选择是否接受监管。选择监管按揭贷款资金的，可以通过融资担保服务实现按揭贷款资金进入监管账户予以监管。

（五）监管账户内的存量房交易资金的所有权属于交易当事人。若有关部门对监管账户进行冻结和扣划，监管银行和监管机构有义务出示证据以证明监管的交易资金及监管账户的性质。

（六）房地产主管部门应建立健全以楼盘表为索引的存量房交易管理信息系统（含存量房买卖合同网签、存量房交易资金监管等模块），实现存量房交易资金监管信息化、智慧化。

（七）房地产主管部门应采取积极有效措施，引导存量房交易当事人接受交易资金监管，提供方便快捷的服务。房地产经纪机构及其从业人员在从事经纪活动过程中，应当提醒交易当事人选择资金监管服务。

二、账户开设

（八）房地产主管部门应择优选择经营信誉优、服务质量好、贷款利率低的商业银行，作为存量房交易资金监管银行（以下简称“监管银行”），开设监管账户。该账户只能用于交易资金的存储支付，不得支取现金。多个账户监管时，交易当事人可选择其中一家专用账户进行存量房交易资金监管。

（九）监管银行应具备保障存量房交易资金监管安全、运营规范的金融管理业务能力，并具备相应的网络技术条件，与存量房交易管理信息系统对接，实现信息及时互通共享，确保办理业务连续安全便捷。

（十）监管银行应与房地产主管部门签订《泉州市存量房交易资金监管服务协议》，约定双方的权利、义务和责任。

（十一）房地产主管部门应在不动产交易大厅等场所的显著位置公示存量房交易资金监管相关规定和监管银行、监管账户等信息。

三、资金监管

（十二）存量房交易资金监管应当按照下列程序办理：

1.签订存量房买卖合同。交易当事人通过存量房交易管理信息系统平台网上签订《存量房买卖合同》，约定合同条款内容，确认购房款和付款方式。

2.签订交易资金监管协议。交易当事人与监管机构签订《泉州市存量房交易资金监管协议》（下称《监管协议》），明确监管资金额度、划转条件、解除或撤销协议条件等条款。

3.交存交易资金。买房人将交易资金足额存入监管账户。

一次性全额支付购房款的，买房人一次性把全部购房款存入监管账户。分期支付购房款的，买房人把全部购房款分期存入监管账户。申请按揭贷款（含商业贷款和公积金贷款）的，买房人将首付款存入监管账户，按揭贷款选择资金监管的，可以通过融资担保服务实现抵押登记前放款存入监管账户。

4.出具监管凭证。买房人向房地产主管部门出具监管资金入账回单，经确认足额存入后，由监管机构出具《存量房交易资金监管凭证》。

5.办理网签备案。监管资金足额存入监管账户，《存量房买卖合同》提交系统，完成网签即时备案。

6.划转交易资金。不动产转移登记完成后，由交易当事人提出申请，监管机构根据《监管协议》约定，2个工作日内完成监管资金的结算划转。

7.监管协议解除和资金退回。

不动产转移登记前，如需修改《监管协议》，交易当事人双方持身份凭证和《监管协议》至监管窗口申请修改《监管协议》。完成不动产转移登记后，《监管协议》不可修改或撤销。

不动产转移登记前，有下列情形之一的，交易当事人可以到监管机构窗口申请解除资金监管，监管机构自受理之日起2个工作日内将监管资金退回至买房人指定的退款账户，若属于通过融资担保服务实现监管的按揭贷款资金退回至融资担保机构：

（1）交易当事人经协商终止交易的，交易当事人双方解除《存量房买卖合同》后，持身份凭证、《监管协议》共同至监管窗口提出解除申请。

（2）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书致使交易终止的，可由交易当事人单方持相关材料至监管窗口提出解除申请。

（3）因交易房屋或土地被查封（限制）等原因造成不动产转移登记无法办理的，可由交易当事人单方持身份凭证、《监管协议》至监管窗口提出解除资金监管申请。

属于单方申请解除资金监管的，监管机构受理后，应当通过存量房交易管理系统平台将申请解除事项信息告知交易双方中申请解除方以外的另一方。对解除事项有异议的，交易当事人双方应协商解决或寻求司法途径解决。

在资金监管期间，监管资金产生的利息按银行当期活期储蓄利率计算。交易成功，连同购房款一起支付给卖房人；交易没有达成，连同购房款一起退回买房人指定的退款账户。

（十三）监管机构从监管资金正式存（转）入监管账户之日起对资金进行管理；监管资金存（转）入监管账户之前，监管机构不承担监管资金的管理责任。因买房人或卖房人原因，致使存量房交易资金未能进入监管账户，由交易当事人负责。

（十四）房地产经纪机构及其从业人员在办理存量房交易业务中发生违法违规行为的，房地产主管部门责令其限期改正，记入企业及从业人员信用档案，情节严重的可取消其网签资格，构成行政处罚的依法予以行政处罚。涉嫌犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

（十五）房地产主管部门工作人员在存量房交易资金监管工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，依法给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

四、附则

（十六）泉州市行政区域内的存量房交易、存量房交易资金监管应遵守本规定。法律、法规、规章另有规定的，从其规定。

（十七）本规定自2022年11月26日起实施，有效期至2027年11月26日。《泉州市存量房交易资金监管暂行规定》（泉建房〔2017〕36号）同时废止。各县（市）可结合实际，制定本行政区域内存量房交易资金监管规定。

附件：1.泉州市存量房交易资金监管服务协议

2.泉州市存量房交易资金监管协议

3.存量房交易资金监管凭证

4.存量房交易资金划转申请单

5.存量房交易资金监管变更申请单

6.存量房交易资金解除申请单

附件下载:

附件1-6.x

房企融资破冰：银行1个月发5万亿授信仍难解渴

原标题：房企融资破冰：银行1个月发5万亿授信仍难解渴，出险房企股权融资苦苦支撑

编者按：美剧《权利的游戏》中，绝境长城守夜人誓言：长夜将至，我从今开始守望。

眼下，地产行业仍处凛冽寒冬中，房企人也在守望。2022年，疫情影响仍持续、房企流动性危机集中爆发、消费者购房需求减弱，叠加部分项目带来的“停工潮”、“停贷潮”等因素，行业发展呈低迷状态。

但冬已至，春未远。楼市宽松政策在不断推出，房企融资“生命线”也在拓展落地，漫漫长夜已到黎明时分。

政策转向下，2023年地产行业将迎来新旧发展模式转型，如何“破局”成为房企发展新课题。岁末之际，搜狐财经推出年度产业观察系列报道，多维度还原地产行业及房企“渡寒冬、筹新机”之路。

此为房企“融资破冰篇”，将呈现这一年房企们在融资端的心路历程，聚焦房企融资难题的破解。

图片来源：网络

出品搜狐财经

忽如一夜春风来，11月以来针对房企融资的金融政策不断，为房地产行业注入了一股股暖流。“从ICU快进到KTV”，房地产“股债”迎来“史诗级”的大暴涨，房企们也紧锣密鼓地行动了起来。

搜狐财经不完全统计，截止目前，已有近20家上市房企、涉房上市企业发布了包括再融资方案，其中不乏万科、绿地控股、华发股份等头部典型房企披露了相关公告；港股房企们还掀起了一波配股潮，碧桂园、雅居乐、建发国际等典型房企们陆续进行了配股融资。

这背后，是“第三支箭”新政重新全面放开了A股和H股房企的股权融资通道，落地速度和力度均超出市场预期。至此，通过信贷、债券、股权融资组成的融资框架为房地产行业筑起护城河，“三支箭”政策全部射出，显示了监管层对保证房地产平稳健康发展的信心和决心。

房地产界将这一系列政策视为“救市”措施，这也代表着监管的思路正从“保需求”、“保项目”到“保主体”延伸，并最终达到“稳市场”、“稳地产”、“稳民生”的目的，重燃起购房者及房企对未来的希望。

在金融从业人员的口中，他们则更愿意将这一系列的组合拳政策，解读为“监管层对房地产的托底”，以避免房地产风险进一步扩大化，尤其是波及其他未“出险房企”及产业链的上下游。

房企融资端的困难真正地解决了吗?融资破冰之后，房地产的下一个问题又是什么？答案有很多。

显而易见的是，行业沉积已久的阴霾正在一点点地散去，而最为本质的问题——楼市需求却仍在缓慢的复苏进程中，市场成交、百强房企的销售仍整体处于低迷态势。如果将“融资端的恢复”理解为“充分条件”的话，那么“销售端”的提振则是房地产行业要能开启正向循环的“必要条件”。

“第三支箭”射出，近20家房企火速跟进

“我们当然更关注‘第三支箭’新政，毕竟在信贷和债券这两个维度，我们作为‘出险房企’能争取到的条件还是相对有限。”一家渝系房企的内部人士向搜狐财经坦露了心声。

“按照市场的风向，像我们有过债务展期行为的房企基本就被归为‘出险’行列了。在11月那一波六大行‘授信大礼包’里，几乎没有我们这类中小型房企的位置，都是一些没有信用风险的大中型重点房企。发债的话，包括资产、增信、抵押有很多受限制的地方，我们也还在评估，看自己‘够不够格’。”在该内部人士看来，对于像自己企业这样销售规模不足千亿元的中小房企而言，当前最有利、可优先研究的政策便是“第三支箭”新政。

“第三支箭”新政又被称为“证券会股权融资新5条”，其由证监会在11月28日正式发布。前三项主要在恢复A股和H股上市房企并购重组以及再融资，后两项强调要进一步发挥REIT和私募股权投资基金的作用并盘活存量资产。

“国内房企上市方式主要分为A股、H股以及红筹股，不同的上市场所对企业进行股权融资所给出的监管条件各不相同。红筹股和H股同在香港上市，根本区别是H股在境内注册，而红筹股在境外注册、再融资不需要证监会批准。”一位不愿具名的券商房地产行业首席分析师指出，因此属于红筹股的内房股一直都可以进行再融资，最常见的便是像碧桂园、雅居乐这类红筹股进行的配股融资；而像H股的再融资近些年也有零星的案例，但只是少数企业并不多。

“A股地产再融资则自2016年起基本停滞，仅有一个比较典型的案例是，2018年底大悦城与中粮地产的重组获批并配套融资24.26亿元，随后在2019年正式完成了重组上市。整体来看，‘第三支箭’新政直接影响更多还是房企在A股市场的再融资。”该分析师总结道，目前是的市场环境来说，房企阵营大致可分为三类：央国企和优质龙头民企；现金流紧张但还未“出险”的房企；已“出险”房企。

而从“第三支箭”新政来看，其并未明确划分政策受益方是国企还是民企，因此，该分析师和诸多业内人士的感受是，“（原则上）可以认为是所有房企都有可能受益，当然短期来看，‘安全性’越高的规模房企率先获得支持的概率更高。”

从现实的情况来看，市场对“第三支箭”新政的响应程度也最高，“第三支箭”新政的推进速度也超市场预期。搜狐财经不完全统计，截止目前至少已有近20家涉房企业出台了“第三支箭”新政下的定增募资、资产重组等方案。

通过“非公开发行股票”即定向增发方式融资，成为房企普遍选择的方式，定增募资用途主要有完成“保交楼”任务、实现项目开发、补充流动资金及偿还负债。

综合交流中业内人士们的观点来看，央企、国企获得定增的可能性大，一些运营良好、财务稳定、利润可观的区域性房企定增再融资的可能性也较大，但也不排除会有房企出现认购不足的局面。

像招商蛇口、格力地产、陆家嘴等房企则是借着“第三支箭”新政，开启了资产重组计划。一家央企房企的品牌公关就认为，或是重组地产上市公司、推进风险处置（购买涉房资产），或是保交楼，“第三支箭”新政的导向意义已十分明确。

“三箭”齐发，房企融资打出组合拳

事实上，在“第三支箭”新政之前，通过信贷方面予以房企融资支持的“金融16条”（即“第一支箭”）、民营企业债券融资支持工具（即“第二支箭”）这两大政策已官宣。由此，信贷、债券、股权融资这三大工具构成本轮支持房企融资的组合拳。

房企融资难、融资贵是一个长期性的行业普遍公认难题，债券、信贷、股权三个融资主渠道的政策发力，就是为了让资金流到“缺水”的房企手里中。而从落地情况来看，市场对这大方面的融资工具反响不一。

“从授信到贷款落地仍需要时间，最终能落地多少还取决于商业银行的实际决策和企业本身的经营，当前来看作用更多在于信心修复上，最终作用如何还有待观察。”一家已在11月获得大行授信的优质民企向搜狐财经指出，在这波“授信大礼包”发放后，更多要关注的是相关授信额度的落地情况。

据中指研究院统计，自“金融16条”发布实施以来，有120多家房地产企业获得银行授信。从获得授信的银行个数来看，万科最多为15家，其次是绿城13家，然后是美的置业12家。从获得授信额度看，万科、绿城均超过4000亿元，其次碧桂园超过3000亿元，然后是美的置业1000亿元。近60余家银行机构落实政策精神，积极向房企授信，总额度超过4.8万亿元。

“第二支箭”政策方面，则更凸显这种政策向优质头部企业集中的特征，即受益群体有限，头部稳健型企业、国央企为当前政策集中的受益方。11月29日龙湖集团20亿元中期票据完成簿记，由此宣告“第二支箭”房企首单债券成功发行。

截止目前，在“第二支箭”扩容下已有8家房企披露了储架式注册发行意向。其中，就有作为混合所有制房企的万科，也在11月中向交易商协会表达了280亿元储架式注册发行意向。

多位业内人士在交流中指出，“第二支箭”支持民企债券融资的方式更加丰富（相比常规的中期票据等债券发行），支持对象和政策目标更加清晰，纾困地产民企债的意图也很明显。

那么，难点在哪里呢？

“出险房企”们在交流中吐露，“‘第二支箭’风险防范措施要求房企提供反担保，比如资产抵押、关联企业反担保、国有担保（增进）机构反担保等，对于多数的‘暴雷’房企而说，这就是难点。”

还有“出险房企”内部人士认为，“‘第二支箭’支持的是所有民营企业，民营房企仅是其中的一部分。由此，最终投放至民营房企的资金量尚未明确，能否对房企融资面带来实质性的积极带动，或有待观察。”

整体来看，从实操过程中来看，对于房企而言，各有侧重点的“三支箭”那一个才是更适合自己的？仍需具体问题具体分析，企业也只能结合自身情况进行选择。

可以看到的是，随着融资面和政策面的工具箱开启，房地产行业迎来了情绪上利好的释放，地产股债短期的暴涨就是最好的说明。不过进入12月，地产股债的走势已在回归理性。

房企应积极研究政策、抓住融资窗口期

房企融资一直是行业普遍公认的难题，且房地产行业本身就是资金密集型的行业。据房企投资融条线的内部人士介绍，房企的资金来源主要为销售回款，即客户的按揭贷款、定金及预收款；其他资金来源还包括自有资金、贷款和商票（对供应商的商票及应付款）。

“以融资成本为例，头部房企的有息负债成本可以做到6%左右，规模大、国企背景的房企成本更低，可做到5%、4%左右。其他融资渠道包括委托贷款、信托等非标融资方式成本较高，一些高息美元债利率可以到11%-13%。”一位就职于华南某旧改房企的人士指出，自2020年以来，供地两集中、房企“三道红线”及银行“两道红线”等政策形成了房地产融资长效调控机制，规范了房企的融资。

如果要以项目的开发进度来看，房企融资实际贯穿了前端、中断、后端三个部分。首先是拿地前融，而且，城市能级越高、土地成本占比也越高，“地王”频出的时代土地成本就占到总项目资金的50%。

“比如过去进行前端融资，从信托等处抵押融资到的资金比例一般不高于70%。如房企可将已获取的A项目进行抵押、获取融资4亿元，拿着这4亿元去拍B项目，获取到B项目后继续如此循环操作，期间只要保障高周转和迅速销售去化即可。”该人士透露在2019年银保监会发布23号文，限制银行等机构提供前融资金后，房企购地资金就需为自有资金。

到了施工阶段，房地产项目可以通过银行开发贷、供应链融资等方式进行融资。只是在2020年后，随着银行进行房贷集中度管理后，开发贷向一些国央企及优质企业倾斜；供应链融资包括商票、应付账款，为房企对供应商的无息债务（相当于供应商提供的变相融资），监管也日趋严格。

而商品房主要以预售为主，资金回笼存在一定滞后，房企可将购房尾款作为底层资产发行ABS降低回款压力，提高资金周转效率。随着预售资金监管严格、房地产贷款封闭管理后，该渠道能对房企融资的助力也越来越小。

而对于房企来说，在“开源”能力减弱之后，自身运营的庞大支出及“保经营”的刚性支出，无疑也让企业很难“节流”，叠加之下就很容易滋生流动性问题。

根据国家统计局数据，今年前11月到位资金中，国内贷款为15823亿元、同比下降26.9%；单月来看，11月国内贷款为1037亿元、同比下降了30.5%，且11月国内贷款处于年内的历史最低位。

从自筹资金来看，前11月房地产开发企业到位资金为48994亿元、同比下降17.5%，降幅较前10月扩大2.7个百分点。单月来看，11月房地产开发企业到位资金4138亿元，同比下降38.8%，降幅较10月扩大18.1个百分点。

行业人士指出，在不断推出的利好政策支持下，房企的融资环境有望得到进一步改善，但由于政策传导仍需要时间，短期内政策仍然是惠及优质民企层面，多数民营房企融资尚未落地，流动性需求仍然紧迫。

“对于大部分民企仍需要开源、节流并积极自救，也要积极抓住政策窗口寻找发债机会，并且依靠销售带动内生流动性是关键，同时也需要政策给予进一步的支持。”多家房企内部人士则表达了对“第三支箭”政策的积极研究态度，并预期后续行业仍将有不少房企启动再融资。