抵押房产借钱看似可信，逾期未还该如何追讨本息？

有房子的人在借款时候，一般是会将自己的房屋抵押给对方，这样进行借款的话，成功率比较高。在借款时对未来预计收入是乐观态度，但是，有些人却出现无法偿还情况，房子抵押给民间借贷还不上怎么办?

案情回放

邱某与方某是朋友关系。2020年12月份，方某因资金周转问题决定向邱某借款。邱某出于帮忙之心，于2020年12月18日与方某签订了《借款合同》，后于12月25日、26日、27日向方某的银行账户分三笔汇入借款本金共计6万元。其中《款合同》约定了合同各方的权利义务条款以及借款利率、借款期限，同时约定邱某为实现债权而支付的所有费用由方某承担。方某为证邱某债权的实现，同意以其所有的不动产房屋为债务提供抵押担保，双方签订《抵押合同》后，在不动产登记中心办理了抵押登记。

《借款合同》到期后，方某未曾向邱某归还过任何一笔借款金及利息，经邱某多次催告，方某仍拒绝归还。邱某为实现自身债权，与我所签订了《委托代理合同》，并支了相应的律师费用。随后依据相应的法律法规，向法院提起诉讼。

案件要点

被告方某(借款人、乙方)与委托人(出借人、甲方)签订了《借款合同》一份，该合同主要约定借款金额，乙方向甲方借款金额为陆万元整合同项下的借款期限为3个月。为保证合同项下的借款能得到清偿，借款人自愿将自有的房屋抵押给出借人，作为其借款的担保。同日，被告方某(抵押人、甲方)与委托人(抵押权人。乙方)签订了《抵押合同》一份，该抵押合同主要约定，方某以其名下的房屋作为其向委托人借款6万元的抵押物，抵押的范围为包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和诉讼费、保全费、律师费、差旅费等实现担保物权的费用……

2020年12月22日，双方办理了不动产登记证明，该登记证明的记载事项是，证明权利或事项为抵押权权利人邱某，义务人方某本次抵押为第2顺位抵押，第1顺位抵押权人为某信托股份有限公司，抵押金额为52万元。为追索债权，委托人委托了律所进行诉讼，并签订了委托代理合同。

办案思路

一、合法的债权受法律保护。民间借贷合同具有实践性特征，合同成立和生效不仅要有当事人的合意，还要有支付凭证。借据以及银行付款凭证等是证明双方存在借贷发生的直接证据，具有较强的证明力。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第九条第(二)项的规定，以银行转账、网上电子汇款等形式支付的，自资金到达借款人账户时视为借款合同成立。故被告方某与委托人之间的借款关系成立，委托人转账金额是6万元，故借款本金认定为6万元被告方某应当向委托人支付借款本金6万元。

二、双方当事人在借条中约定借款利率为1.28%。虽然该1.28%没有写明是月利率还是年利率，但是根据其后每月支付利息768元，可以折算为月利率1.28%，该利率符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条的规定，其利息的计算方式是，以本金6万元为基数，按照月利率1.28%的标准计算，自2020年12月27日至本息清偿完毕之日止。

三、关于实现债权的费用即律师费的问题。委托人主张被告方某应承担其实现债权的律师费。因双方签订的借款合同中对实现债权的费用有约定，但委托人未提交律师费的支付凭证，故律师费或酌情认定。

四、被告方某以其名下的房屋作为借款抵押，并办理了抵押登记，但该抵押为第2顺位抵押，第1顺位抵押权为某信托股份有限公司。故委托人的抵押权的受偿顺位在某信托股份有限公司的抵押权之后。委托人对被告方某所有的不动产房屋在款项范围内、在某信托股份有限公司的抵押权之后优先受偿。

法院判决

依照《中华人民共和国民法典》第三百九十四条、第四百一十条、第四百一十四条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第六百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条的规定，判决被告方某于判决生效之日起5日内向原告邱某支付借款本金60000元被告方某于判决生效之日起5日内向原告邱某支付借款的利息，利息的计算方式是，以本金6万元为基数，按照月利率1.28%的标准计算，自2020年12月27日至本息清偿完毕之日止被告方某于判决生效之日起5日内向原告邱某支付律师费原告邱某对被告方某所有的房屋的折价款或者拍卖、变卖等价款在上述款项范围内、在某信托股份有限公司的抵押权之后优先受偿。

贷款未还清怎么办理房屋抵押？

买房难度大，是众所周知的问题，有些人在贷款买房后，遇到困难急需用钱，会考虑降房子抵押或者出售转让。

有贷款的房子如何做抵押？

第一种是直接办理房屋二次抵押。房屋办理二次抵押需要满足下面两个条件：一是房本已经到手，二是房屋有剩余额度，一般房贷要还满四年以上才会有一定的剩余额度。

房屋二抵的剩余额度计算公式：房屋价值*70%-房贷尾款

举例：房屋价值100w，房贷尾款还有50w，那么这个房屋二抵的剩余额度就是：100w*70%-50w=20w

那么这个房屋的剩余额度就是20w。

但是二抵这个业务在一些城市是没有开通的，所以有些城市是做不了这个业务的，而且在不少城市里面只有结清房贷尾款才能拿到房本。

做二抵受的限制比较多，比如有些房屋做二抵的时候，要取得原房贷银行的同意，如果原房贷银行不同意，依然做不了二抵。

而且做二抵的一大多数是非银行的金融机构，利息要比房屋一抵高出不少，所以二抵比较适合非常着急短期资金周转的，办理的比较快，节省时间，但是利息高，所以不适合长期使用。

第二种方法是还清尾款之后办理一抵结清房贷再贷一般都会涉及到垫资这个过程，因为很多人无法短时间内结清这么多房贷尾款，所以大多数还是通过垫资还清尾款。

大致的流程就是：通过垫资还清A银行贷款，再想B银行贷款，放款后再还垫资的部分。

这种方式比较适合房贷尾款少，需要资金数量比较大的。

比如：房子价值300w，房贷尾款只剩下80万，但是需要100w的资金周转，如果做二抵的话利息有些高，不太划算。

这种情况适合垫资还掉尾款，再办理B银行的一抵。

房子300w，B银行按照正常评估房子可以贷210万，等放款之后再把垫资的80w还掉。

这种方法比较适合大额的资金需要、房贷利息置换、负债整合这几种情况，一是可以满足额度的需求，二可以顺便降低一下原贷款的利率。

在垫资的过程中需要注意一点：先等新银行的贷款批复拿到之后再垫资，以防先还清尾款之后，新银行不给你批贷款或者额度不够，到时候会面临两难的境地。

这两种方法各有利弊，没有一种方法是两全其美的，根据个人资金计划选择合适的方式。

想做房产抵押贷款，但是银行给我要流水，流水不够怎么办？

房屋抵押贷款

关于流水的问题，计算方式有以下2种

1、月流水是名下所有负债的月还款额（含本笔）+2000生活保障费

2、近半年流水是名下所有负债的1.5倍（含本笔）

其中第一种的月还款额，不单单指你的月还款额，如果有先息后本的产品，比如你有一笔10万的贷款，先息后本为1年期，月息为3厘，那么你的月还款额就不是300，而是认定为10万*12+300=8600，这也是在办理贷款的时候，大部分人流水都不够的原因。

什么样的流水被认定为有效流水

1、非机套现流水

2、非当时近当时出的进账

3、非自己卡转给自己卡的流水

其实看了以上，就知道能达到的客户群体并不多，有很多客户是达不到这种流水要求的。。。但是银行业务也得做呀，毕竟有抵押物在那里放着，那就只能适度的包装，包装的方式中介有，这里简单的说几点。

1、养流水

平时刷POS机的话，固定一张卡，那张卡就用来刷卡。

2、应急流水

如果做某些银行，银行给你的说的流水要求和你真实流水相差不大，那么可以让你朋友或者亲戚给你微信或者支付宝，银行卡，其中一个你用的较多的里面转点钱，放一夜再分批次转出去也是可以的

3、贷款的时候，中介会把流水这一项直接给你包装好，省心省事

注：你不能给银行明着说你流水不够，只要你给银行提供的，银行就认定是真实的（当然某些银行不能做Ji流水，所以在贷款前，一定要找好靠谱的中介，给你把整个流水顺下来）

流水只是在办理房产抵押当中很小的一个因素，房屋抵押贷款的因素太多太多，每一步都要注意，所以，就算流水不够也不要担心，这个因素在其他条件可以的情况下，很容易解决。

关于房屋抵押的因素，小编彤彤之前写过很多，感兴趣的小伙伴可以看看郑州地区，银行房产抵押贷款的流程是什么，都需要什么？

最后，我是在郑州做贷款的彤彤，希望可以帮到您！