按揭购房全攻略!流程、手续、贷款方式等等应有尽有
贷款购房流程1、选房
买房的第一个环节肯定是选房,都没看过的房子,谁愿意随便花钱呢!具体应该如何看房,我们在这里就不累述了,需要了解的朋友也可以翻翻致享融早期的文章,有相关的建议。
总之在购房前,一定要认真选择所要购买的房子,无论自己住还是投资,这个环节都不可忽视。
2、认购
当你最终选择出心仪的房屋之后,那就赶快告知相关售楼经理进入认购环节。这个环节因为各地政策不同,可能流程上也有些区别,比如有些地方需要排队提交资料后摇号(审核购房资格),然后参与认购,而有些地方则不用排队,只需要当场签订购房意向书,并缴纳一定的定金就可以约定时间签订购房合同了。
3、签购房合同
具有购房资格后就可以与开发商进行签约了,这时是需要缴纳首付款的。签约后,购房合同一般不能直接带走,开发商会集中递交到房管局进行备案。
对于购房来说,无论是贷款还是全款,购房合同都是关键,请一定要仔细阅读每一项条约后再签字。
4、申请贷款
签完合同之后,我们就要赶紧申请银行贷款了。细心的朋友可能会发现不少签约处都有银行的工作人员,我们可以当场将相关材料直接提交给他们,并签订《按揭贷款申请书》,接下来就是等待银行审批。如果现场没有银行工作人员,那么我们就需要到银行柜台进行办理。
对于这个环节,在某些地方也可以提前到签订购房合同之前来完成,这样做的好处是可以确定是否能获得贷款,而不会出现付完首付之后,却没能拿到贷款而退房。能否提前,需要大家根据当地的情况作出判定。
5、签订按揭合同
银行审批通过后,就需要和银行签订《房屋按揭抵押贷款合同》。合同中会明确约定:贷款金额、贷款年限、还款方式等。
6、抵押登记备案
签订《房屋按揭抵押贷款合同》后,还需要到相关部门进行抵押登记备案,包括《房屋他项权利证》等。这个环节一般银行会直接搞定,在正式发放贷款之后,会通知你去拿回按揭合同的。
7、交房,并按期还款
备案成功后,房子就算成功拿下了,接下来你就可以安心等待交房了,交房后会拿到房屋产权等相关证书,《房屋他项权利证》会放在银行。当然还有一点很重要,就是记得按照与银行约定的还款计划进行还款。
8、结清贷款
在偿还所有贷款后,需要到银行办理相关手续,领取《房屋他项权利证》,然后到当地产权住房保障和房产管理局处注销抵押登记。这步以后,贷款买房的流程就算终结了。
购房贷款所需资料购房贷款的申请需要提交不少相关材料,由于各地政策和银行要求不同,也有所区别。
1、本人及配偶的有效身份证明(身份证、户口簿或其他有效居住证明),个体经营者要提供营业执照(验原件、留复印件)。
2、申请人婚姻状况证明(结婚证或单身证明)。
4、借款人及配偶收入和财产证明,包括工资单、个人所得税纳税单、单位开具的收入证明、银行存单等。
5、购房合同和首付款收据等相关购房证明。
6、银行要求的其他证明。
贷款方式1、公积金贷款
只要是有缴存住房公积金的,都可以申请公积金贷款。
公积金贷款的好处自然是不必多说了,最重要的一点是3.25%的低利率。
申请公积金贷款最麻烦的就是审批时间比较长,2个月还没审批下来的也有。
2、商业贷款
商业贷款面向的群体就比较广泛了,只要是符合银行的相关要求就能申请商业贷款。
商业贷款相对来说就是利率较高,5年期以上LPR为4.80%,目前不少银行会在此基础上上浮10%~20%。
3、组合贷款
组合贷款是既使用公积金贷款也使用商业贷款的一种贷款方式,主要适用于购房贷款金额超过公积金贷款额度的群体。
这样贷款不但将公积金利用起来了,也满足了贷款金额的需要,办理上相对麻烦一些,一般来说需要先申请公积金贷款,后申请商业贷款。
在组合贷款中,公积金贷款和商业贷款的贷款期限、借款日期和还款日期都是相同的,只不过执行不同的利率。
还款方式1、等额本息
等额本息就是在还款期内,每月需要偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。
等额本息算是最主流的还款方式了,每期还款金额相同,比较好规划自己的还款计划,比较适合收入稳定的朋友。
2、等额本金
等额本金是在还款期内把贷款总额等分,每月偿还相同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。
相比等额本息来说,虽然总利息较低,而且每期还款金额也在减少,但是前期还款金额较高,压力较大,适合收入相对较高或者短期收入增长幅度较大,准备提前还款的朋友。
注意事项1、贷款期限和额度均是由银行审批后给出的,建议尽量多的提交对自己有利的真实资料,如收入流水、工作单位情况等。
2、提前还款的事项在签订《房屋按揭抵押贷款合同》时一定要确认清楚,包括流程、违约金、手续等。
3、需要使用公积金贷款的朋友,在申请获批之前,最好不要懂公积金的余额,这会影响最终批款额度。
4、申请按揭贷款前,不要胡乱申请贷款,并且有必要偿还大部分消费贷款,征信查询次数和负债率同样会影响贷款审批。
5、如果出现还款困难,要及时联系银行,双方确认无误后,是可以调整还款期限的。
6、按时还款,不要出现逾期等不良情况,如果情况严重,银行可能会提前收回贷款。
7、某些银行会在签订《房屋按揭抵押贷款合同》时,会要求购房者申请人寿、财产保险。在贷款本息还清之前,保险单交由银行执管。
买房流程(尤其是贷款买房)
贷款买房就是以房屋抵押的形式向银行贷款购买房屋,指购房人以在住房交易的楼宇作抵押,向银行申请贷款,用于支付购房款,再由购房人分期向银行还本付息。其贷款买房流程也就是从事贷款买房这一系列活动的具体操作步骤。
买房流程
第一环节:着手准备买房
买房首先要根据资金实力、还款能力等估算自己的实际购买力,并根据工作生活的需要,确定房屋的区位、面积、价格、楼层、朝向等。
第二环节:挑选房源
这一环节是准备工作的延续,可以从报纸、电视、网络或相关房地产网站上查询,购房者需要综合三种媒体的优势,全面细致考察房源信息。
第三环节:实地看房
选房是个技术含量很高的活儿。选房前你要对容积率、绿化率、公摊、户型方面的基础知识有所了解。
如购买的是现房,可以直观地看到房屋的结构、户型,但如果是期房则只能以户型图来作为选房依据。这个时候,购房者一定要学会看户型图。
一般来说,选房要从房子六个方面来考虑是否买房。六个方面包括:地段、价格、周边市政规划、环境配套、房屋结构和朝向、物业管理。
第四项环节:谈判签定买卖合同
确定目标后,就进入了和售房人实质性接触的谈判阶段。谈判签订买卖合同这一环节是购房过程中最重要的环节,买卖双方必须把自身的权利和义务落实到文字上,特别是有关房屋的面积、付款方式、物业状况等关键条款。
第五环节:办理贷款
二手房可以办理商业贷款[1]。根据自身的财力和所购房屋的各种条件综合考虑贷款的额度、年限等。由中介公司协助按银行的有关规定办理贷款手续。
第六环节:办理产权过户
原来卖方的名字要更换成新的买房人的名字。要在中介公司的指导下准备齐相关的资料,然后权证人员协助办理产权过户手续。
第七环节:验房入住
验房入住一定要把所购房屋的水、电、煤气、有线电视费、供暖费、物业费等费用结清,买卖双方和中介公司都要在物业交割单上签字备档。
挑选房源
一、价格买房
需要、考虑月收入、预期还贷能力、贷款方式、银行利率、地段升值潜力等诸多因素。当然,最好还是听听专家建议。
二、位置
好位置的房子通常具有以下特征:1.城市上风上水。2.交通便捷。3.城市化水平高。4.生活便利。5.环境宜人,自然、人文景观优雅。
三、面积
根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定,房屋销售仍按建筑面积计算价格,那么单元住宅的销售面积怎样测算?商品房按“套”或“单元”出售,商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。
四、室内格局
1.一般回考虑再次装修,室内有无横穿的大梁或回水管道要先看清楚,因为梁底的高度将直接影响到吊顶的高度,否则将暴露横梁。
2.注意整个室内格局力求方方正正,避免有三角形(尖角形)等不规则形状出现,也应避免室内中央有拄穿过。因为会影响家具布置,造成的浪费面积多。
3.对房内各功能居室的配置安排及行走动线,要做仔细考量。
4.主卧室应有良好的隔音和充足的光线尽量避免与邻栋建筑的门窗相对,以免破坏机密性,给生活造成不便。
5.厨房与卫生间应选择明卫与明厨,因为自然通风与采光对厨房与卫生间的洁净干燥效果是最佳的。
6.浴厕应考虑自然通风与采光,位置应处在隐密次要处。
五、户型结构
1.根据使用选择户型
住宅的户型按平面组织可分为:独幢公寓、二室一厅、二室二厅、三室一厅、三室二厅、四室二厅等。按剖面变化可分为:复式,跃层式,错层式等。消费者在挑选时,应结合平面、剖面一起考虑。
2.各地户型各有差异
由于历史的原因,各地的房产户型存在着差异,相比上海、深圳等城市,北京的户型设备确实是相对落后。其中主要是两方面的原因:首先是北京对限高、楼距等要求十分严格,出于容积率的考虑,开发商为了尽可能多出面积的考虑,只好牺牲了户型的合理性。
3.室外景观成新宠
客户在购房时,住宅的面积、居室数、朝向、内部布局都是应该考虑的重要因素,但客户挑选住房时有一个新的趋势,即客户选房时对居室朝向有逐渐淡化的倾向,而对室外景观的重视程度正日渐加强。如果室外景观优美,即使传统上让为较差的朝北户型也会受到认可。
4.先厅后卧,顺序选择
在购房时考虑居室各部分的优先顺序是:第一看起居室(厅)是否好用,包括厅的面积、布局等;第二是主卧室的合理性,如面积、采光条件、居室私密性;第三是相对独立的餐厅的功能;第四考虑的是厨房的环境,一个宽敞好用的厨房,往往比次卧室更为客户所看重;第五才是次卧室(书房、客房);最后考虑阳台。
六、朝向
在中国,挑选住宅商品房的客厅,以朝南为最佳。其它朝向的优劣顺序大致为东南、东、西南、北、西。其次,消费者应挑卧室的朝向。一套房内,卧室一般有二三间,其朝向也不会完全一致。而且在大多数情况下是有好有差。
七、楼层
低层建筑一般为一至二层。多层建筑一般为三至七层。高屋建筑一般为八至三十层。超高层建筑一般为三十层以上。因此,这就为建筑层数的挑选提供了可能和广阔的天地。
在挑选底层时一定要看各排水管道、系统是否经过特殊处理;如果底层四周下水道管处理不当、化粪池处理不当,往往会造成臭气熏天、蚊虫苍蝇滋生。底层也最容易接受地面环境的影响,如果地面植物繁茂、景色优美,底层的住户当然是“近水楼台先得月”。
八、设施
一个好的家园,环境应该是干净、整洁、方便,有树、有花、有草,车、人各行其道,访客停车方便。
园林建设可以发挥业主的积极性,如一楼的住户可在开发商以树篱或其他方式标出的花园内种树、种花、种草,不仅可以美化环境,突出个性,而且不用花开发商和以后的物业管理一分钱。
至于会所,当然是很必要的,高档社区更少不了。但是,会所体量应与项目大小相匹配,也就是利用率和维护费用的问题。
另外,会所内容也很重要。除其他设施外,有两样设施必不可少,特别是对高档家园而言:一是健身设施,包括健身器械室,还有可用于健美操等的室内空间;二是室内游泳池。
九、设计
1.房屋间距窄。
过于狭窄的房屋间距,造成采光不足,通风不良,也影响了住房的私密性。
2.面积短缺。
买商品房的短斤少两现象,百姓是十分痛恨的,因为短斤少两造成了大的损失,短少几平方米的面积,在大中城市是好几万元,在小城市也是好几千元,况且在物业管理费中也是以此面积来决定费用档次的,这样造成的损失会更大。
3.室内设计欠科学。
在购买住房时,消费者普遍希望其所购住房能充分利用面积,设施配套也适当合理。而事实上,一些开发商开发的住宅,往往让消费者大失所望。开发商在这上面应多动动脑筋,从消费者的角度去设计。
4.公共空间少。
主要反映在绿地面积和建身地域少两方面上。有的住宅设计时由于没有预留绿化面积,环境不好,没有一定的公共空间,做做操都没有地方。住在这样的住宅里,何谈生活质量的提高?
十、质量
为了便于客户检查房屋质量,这里附上一则验查房屋质量的简易方法,你不妨记住并逐条检查看一看。门
1.大门、房门的插销、门锁是否太长太紧
2.门插是否插入得太少?门间隙是否太大(特别是门锁的一边)
3.门四边是否紧贴门框?门开关时有无特别声音
4.窗台下面有无水渍?如有则可能是窗户漏水。
5.窗边与混凝土接口有无缝隙?
6.开关窗户是否太紧?可否妥当关上?
7.窗户玻璃是否完好?
地板
1.地板有无松动?爆裂?撞凹?行走时是否吱吱作响?
2.地板间隙是否太大?
3.柚木地板无大片黑色水渍?
4.地脚线接口是否妥当?有无松动?
顶棚
1.顶棚有无水渍?裂痕?特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。
墙身
2.墙身、顶棚楼板有无特别倾斜?弯曲?起浪?隆起或凹陷的地方?
3.墙身顶棚有无部分隆起,用木棍敲一下有无空声?墙角接位有无水渍?裂痕?
4.墙身、墙角接位有无水清?裂痕?
厨厕
1.厕、浴具有无裂痕?裂痕有时细如毛发,要仔细观察。
2.坐厕下水是否顺畅?冲水声响是否正常?冲厕水箱有无漏水声?
3.浴缸、面盆与墙或拒的接口处防水是否妥当?
4.厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平?砖缝有无渗水现象?
5.厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗?
6.水池龙头是否妥当?下水是否顺畅?
7.厨房、浴厕地漏下水是否快速妥当?
8.厨柜柜身有无变形?门能否顺利开合?
其他1.壁柜门是否牢固周正?
2.试一下全部开关、插座及总电闸有无问题?
3.试煤气热水器开关是否妥当?
验收房屋
通常情况下,房屋验收的条件有:买房
房屋必须有质检站核发的房屋质量合格证明。按照有关规定,房屋交付使用前,必须要经区级房屋质检站验收合格,才能允许住户居住。在查验此合格证件后,住户自己也要对房屋进行质量检查,发现问题要及时解决。
凡竣工的工程,一般须做到“五通一平”即煤气、上水、电热、污水、路通,一平即楼前6米、楼后3米场地要平整,不准堆积建材或杂物,以确保进出安全。要做到煤气表、电表(单元表)、水表三表到户。室内清扫干净,水池、水盆、粪桶、垃圾道、门窗、玻璃、管道清理干净,无污物,达到窗明地净,地漏、雨水等处无堵塞杂物。
高层住宅楼生活供水系统,必须具有卫生防疫部门核发的用水合格证。需要注意的是,北京地区的水质严重超标,有些小区生活用水全部是靠自己打井取水,为了保险起见,这样的小区在验收房屋时,最好自己采些水样带回去,送给有关部门检验,如果水质确实不符合生活用水标准,就应想办法及早解决
高层住宅楼电梯,必须具有劳动部门核发安全运行合格证。
高层住宅楼消防供水系统,必须经消防部门检验合格。
房屋应按图纸、文件要求达到设备齐全,功能可靠,手续完备。
注意事项:
1.检查房屋有无裂缝。
2.检查房屋有无倾斜。
3.检查房屋有无渗漏。
4.检查墙面、地面。
5.检查卫生间、厨房地面是否做过找坡处理。
6.检查门窗。
选择误区
环境=绿化率
住宅小区环境包括的内容绝不仅仅是绿化覆盖率不低于33%,它包括绿化硬质铺装,围墙、大门、活动设施,各种指示标牌、水景、浮雕、雕塑、灯光设施、音响设施等,而这些内容又必须与住宅建筑形成一个有机的联合体。
单就绿化而言,也不是简单的绿了就可以了,而必须考虑乔木、灌木、藤本、草本、花冠木的适当配植以及与四季相适应的种植方式,而硬质铺装及活动设施应充分考虑其使用功能,如无障碍设计就有规范的严格规定,艺术品的陈设则要更多考虑其文化涵义和艺术品位。从学科来说,环境则涉猎土建、园林绿化、艺术、市政等许多工程领域,而这些都得由有丰富经验的设计人员将它们有机组合起来。
小区景观“中看”就行
强调人的主体性是对人本身的一种尊重,这并不是一句空话,许多具体的工作就体现了这一点。如活动设施的设置主要考虑老人、孩子的户外活动,它的尺度应与人体工程学诸尺度相适应,从材料的色彩、质地和化学性质上都要考虑人与其相接触时的舒适性和安全性以及使用的耐久性。
小区里的景观不只是供居民观赏的,它必须与居民的休闲活动相匹配,也就是说居民可以徜徉其中,能够实实在在地使用这些景观设施,比如小区的集中空地做出高低错落的构筑物应该形成或大或小、或公共或私密的活动空间,以满足不同活动的使用要求,开阔的场地可以供居民集体晨练或举办群众文娱活动,而相对隐蔽的小空间则可以给居民提供阅读、交谈的场所。所以说景观不仅是给人看的,同时也应该是给人用的。
过多追求环境个性
居住区中的环境设计应该是丰富多彩的,会有许多视觉上、使用上的兴奋点,而这些点必须有一个内在的秩序将它们统一组织起来,形成既独立存在又集中有序的画面,否则就是一盘散沙,而这一切的最终目的是为居民服务,而非设计师表现个人色彩的场所。环境设计是一门综合的学科,从历史上看,西方在城市公共环境的设计中有许多不朽的典范及相关理论,而东方则在造园艺术中有着独到的意匠,就像油画与国画一样以不同的手法创造不同形式,但同样是美的生活图景,当今的环境设计则应是博采众长,继承传统来为今天的生活很好地服务。
签订认购书
认购书签订必须的流程:
认购书主要内容包括:
1.认购物业;
2.房价,包括户型、面积、单位价格(币种)、总价等;
3.付款方式,包括一次付款、分期付款、按揭付款;
4.认购条件,包括认购书应注意事项、定金、鉴定正式条约的时间、付款地点、帐户、签约地点等。
在签定完认购书后,销售方还应给购房人发放《签约须知》,以便使购房者明白下一个细节,购房人只有明白其中内容,才能顺利签定购房契约,其内容包括:签约地点、购房者应带证件、购房者委托他人签约时有关委托书的证明、有关贷款凭证的说明、缴纳有关税费的说明。
产权证办理
房屋买卖当事人签订的商品房预、出售合同或房屋买卖合同依法生效后30日内双方应到房地产产权登记部门办理房地产产权证。
产权证办理的基本程序?
1、买卖双方至产权登记部门,上交办理产权证的相关资料:商品房:个人身份证、房屋登记申请表、购房证明书刊号、商品房购销合同书(或预售合同书)、房屋分户平面图、缴款发票、交易监证文书。拆迁安置房:个人身份证、房屋登记表、房屋拆迁证明书、房屋拆迁产权交换证明书或购房证明书、原房屋产权注销证明、房屋拆迁安置补偿结算单、房屋分户平面图、缴款发票。
单位新建房:法人资格证明(法人代码证明或营业执照、房屋登记申请表、建设项目批文、征地批文或用地许可证、征地红线图、建设许可证、建筑红线图、建设设计防火审核意见书、竣工平面图、房屋总平面图、房屋分层平面图、竣工验收报告)。个人新建房屋:个人身份证、房屋登记申请装、建筑许可证、建筑红线图、建设设计防火审核意见书。
2、申请人上交资料后,房屋产权登记部门会开出收件收具,注明领证日期,领证日期一般距交件日期10天3个月左右。
3、产权登记部门将对所收资料进行审核,如发现申请人所交资料不全等特殊情况.会按房屋登记申请表所上所用申请人电话通知申请人.并顺延办证时间.
注意事项
一、交易时确定卖方双证齐全,买卖合同是必须由产权证上所有共有人亲自签字才会生效,应防止代签或漏签。
二、整个交易过程中涉及的各项费用并非一次性收取的,因此事前一定要尽量明确所有明细费用,以避免中途添加各项杂费。
三、选择威望较高知名人士或正规房地产中介机构作为交易双方的资金、房屋交割的监管方,确保交钱后能顺利过户,或过户后房与款两清。
四、购买方需注意所购买房屋是否在抵押状态中,以确定交易及入住时间。买卖交易后贷款时间拖得过长会带来许多不必要的麻烦。
五、购买方在交易前确定清楚贷款[2]所需要条件及费用,防止买卖交易后因贷款问题所造成的交易损失。
六、交房时的物业登记及相关水、电、有线电视、煤气等等的过户及房屋情况要一一查清,以防交房后发现这些问题而产生付费上的扯皮应交税费。
买房应缴税费
契税:指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交易或赠与等发生房地产权属转移时,向产权承受人征收的一种税赋。
营业税:指对销售房地产的单位和个人,就其营业额按率计征的一种税赋。营业税附加:指对缴纳营业税的单位和个人,就其实缴的营业税为计税依据而征收的城市维修建设税与教育费附加。
房产税:指以房屋为征税对象,按照房屋的原值或房产租金收入的一定比例向产权所有人征收的一种税赋。印花税:指对在经济活动中或经济交往中书面确立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。
个人所得税:指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入,就其所得计算征收的一种税赋。
购房者办理银行按揭的基本步骤有哪些?
购房者办理银行按揭的基本步骤有哪些?
一、按揭银行与开发商签订按揭贷款合作协议书,按揭银行承诺针对开发商某一特定的房地产开发项目的购房者,向符合特定条件的购房者提供贷款,由购房者将所购房产抵押给银行,开发商向银行提供担保,保证在购房者未能按期偿还银行贷款时,由开发商代购房者向银行偿还借款。
二、申请按揭贷款的购房者向按揭银行提出申请,递交各类证明文件。
三、按揭银行对申请者进行资信审查,对合格的购房者予以批准,发给同意贷款书或者按揭贷款承诺书。
四、开发商与购房者签订商品房买卖合同,购房者付清首付款,并取得交纳购房款的凭证。
五、按揭银行与购房者签订按揭贷款合同,按揭贷款合同包括购房借款和抵押二部分内容,部分银行并未将这两部分内容写入同一份合同,而是分别订立购房贷款合同和抵押合同。
六、开发商、购房者和按揭银行一起持相关证明文件以及商品房买卖合同和按揭贷款合同到房屋登记机构办理登记手续,开发商与购房者办理房屋所有权转移登记,购房者取得房屋所有权证(购房者还另行取得国有土地使用权证),购房者与按揭银行办理房屋抵押登记,按揭银行取得房屋他项权证,银行的抵押权成立。
七、按揭银行抵押权成立后,按揭银行向购房者放款,并将此款拨入开发商在按揭银行开立的账户,开发商收到此笔款后,视为购房者已经缴纳房款,然后给购房者开具房款发票。
八、购房者在按揭银行同时开立还款账户,根据按揭贷款合同约定的方式,按期向该账户还本付息,直至全部还清贷款,再与银行办理解除抵押手续。
以上是开发商销售现房时的情况。但大多数的开发商是在预售房屋,所以,上述步骤在预售房屋是便有所不同。
在第四步中,开发商与购房者签订的商品房预售合同,购房者付清首付款以后,先办理商品房预售合同备案登记,然后再办理预购商品房预告登记,并取得预购商品房预告登记证明。
在第六步中,按揭银行与购房者持按揭贷款合同、抵押合同和预售商品房预告登记证明,前往房屋登记机构接受预购商品房抵押权预告登记,银行取得预购商品房抵押权预告登记证明。
开发商的商品房竣工后,开发商与购房者一起办理房屋所有权转移登记手续,购房者取得房屋所有权证和国有土地使用证,此时可以将预购商品房抵押权预告登记转为房屋抵押权登记。