楼市重磅！央行、银保监会16条政策出炉，涉及房企融资、房贷利率、保交楼

人民银行网站11月23日消息，人民银行、银保监会日前发布关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知。

通知从保持房地产融资平稳有序、做好“保交楼”金融服务等六方面提出16项具体措施。多位市场人士，此次16条政策释放了一个明显信号：从“救项目”到“救项目与救企业并存”，疏导房地产融资的各类管道，为房地产市场早日回归正常轨道奠定基础。

保持房地产融资平稳有序

通知提出，稳定房地产开发贷款投放。坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。金融机构要合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险，在保证债权安全、资金封闭运作的前提下，按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求。

同时，支持优质房地产企业发行债券融资。推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持。鼓励债券发行人与持有人提前沟通，做好债券兑付资金安排。按期兑付确有困难的，通过协商做出合理展期、置换等安排，主动化解风险。支持债券发行人在境内外市场回购债券。

在中信证券首席经济学家明明看来，16条措施是今年以来对于房地产企业力度最大的支持政策，对于稳定房地产市场有望起到较大的积极作用。前三个季度政策对于房地产市场的支持政策多见于需求端，三季度以保项目为主。“这一次跟之前最大的不同在于增加了对房地产企业的支持，民营和混合所有制房企在信贷和债券融资方面都将得到更强的信用支持。”

支持刚性和改善性住房需求

通知明确，支持个人住房贷款合理需求。支持各地在全国政策基础上，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求。鼓励金融机构结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，在城市政策下限基础上，合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平。

央行日前发布的第三季度中国货币政策执行报告指出，阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限政策出台后，一些城市政府积极响应，作出了相应调整。从实际发放的商业性个人住房贷款利率看，10月新发放个人住房贷款利率为4.3%，较上月下降4个基点，较上年末下降133个基点。

积极做好“保交楼”金融服务

通知指出，支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款。支持国家开发银行、农业发展银行按照有关政策安排和要求，依法合规、高效有序地向经复核备案的借款主体发放“保交楼”专项借款，封闭运行、专款专用，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。

鼓励金融机构提供配套融资支持。在专项借款支持项目明确债权债务安排、专项借款和新增配套融资司法保障后，鼓励金融机构特别是项目个人住房贷款的主融资商业银行或其牵头组建的银团，按照市场化、法治化原则，为专项借款支持项目提供新增配套融资支持，推动化解未交楼个人住房贷款风险。

植信投资首席经济学家兼研究院院长连平指出，通知提出积极做好“保交楼”金融服务，明确这部分资金支持主要由政策性银行提供。自8月中下旬以来，多部门已出台措施，通过政策性银行专项借款方式处理“烂尾楼”，推动全国商品房竣工和施工面积在此后两个月出现明显改观，后续预计房地产建设类指标仍有进一步改善的空间。

做好房地产项目并购金融支持

通知强调，做好房地产项目并购金融支持。鼓励商业银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目。鼓励金融资产管理公司、地方资产管理公司发挥在不良资产处置、风险管理等方面的经验和能力，与地方政府、商业银行、房地产企业等共同协商风险化解模式，推动加快资产处置。

阶段性调整部分金融管理政策

在阶段性调整部分金融管理政策方面，通知明确，延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排。对于受疫情等客观原因影响不能如期满足房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构，人民银行、银保监会或人民银行分支机构、银保监会派出机构根据房地产贷款集中度管理有关规定，基于实际情况并经客观评估，合理延长其过渡期。

栏目主编：张武文字编辑：房颖题图来源：上观题图图片编辑：笪曦

来源：作者：中国证券报彭扬欧阳剑环

中国稳定房地产开发贷款投放 对国有、民营等各类房企一视同仁

中新社北京11月23日电(记者夏宾)中国央行23日发布消息称，其与中国银保监会发布关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知，提出包括保持房地产融资平稳有序等六个方面的16条措施，称要稳定房地产开发贷款投放。

上述通知提出，坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。金融机构要合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险，在保证债权安全、资金封闭运作的前提下，按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求。

同时，支持项目主办行和银团贷款模式，强化贷款审批、发放、收回全流程管理，切实保障资金安全。

通知称，支持各地在全国政策基础上，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求；支持金融机构优化新市民住房金融服务，合理确定符合购房条件新市民首套住房个人住房贷款的标准，多维度科学审慎评估新市民信用水平，提升借款和还款便利度。

通知也要求，支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款。支持国家开发银行、农业发展银行按照有关政策安排和要求，依法合规、高效有序地向经复核备案的借款主体发放“保交楼”专项借款，封闭运行、专款专用，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。(完)

“金融16条”落地后，房地产市场将如何演绎？

记者樊旭

11月23日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，证实了11月11日以来市场流传的金融支持房地产16条措施。

内容涵盖房地产融资、“保交楼”、受困房企风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策和住房租赁等六大方面。

分析师认为，该政策从供需两端全面支持房地产市场，力度空前，尤其是监管层对民营房企融资的支持态度将有效缓解房企资金链压力，降低“暴雷”风险，提高市场信心，最终使行业真正恢复平稳发展。

招商证券指出，“金融16条”的出台有助于房地产业发展回归正反馈。一方面，房企是房地产项目的建设主体，保主体就是保项目，且有利于提高房屋交付质量；另一方面，当前购房需求低迷，既与人口等长期因素和疫情等中短期因素有关，也与居民信心有关，因此，保主体、保项目也同时有利于保需求。

国泰君安证券表示，本次政策提出可以根据剩余货值募集配套资金，相当于允许房企将在手难变现货值进行一次性抵押融资，若政策执行到位，效果将远超预售资金放开。

不过，也有分析师认为，“金融16条”的实际效果可能会低于市场预期。

“如果能够明确当前房地产领域问题的根源所在，就不难发现，需求侧的长期下行或不可逆，不支持再一次的大规模刺激。虽然政策对房企的态度已经发生了本质的变化，并且房企支持政策仍有进一步出台的可能性，但在需求侧难有大幅反弹的情况下，实际效果的释放可能会比较缓慢。”天风证券指出。

以下为界面新闻整理的部分券商和机构观点

招商证券：发展仍被置于优先位置

此时推出稳地产政策有两层用意：第一，对冲疫情形势的不确定性。当前形势下，虽然疫情防控措施进一步优化调整，下一阶段的疫情走向和经济社会影响仍然存在较高不确定性。

第二，发展仍被置于优先位置。长期来看，我国经济对房地产业的依赖度必然会有所降低，然而，短期现实是，房地产数据在过去两年已经经历了连续大幅回落。除去金融属性，房地产业本身仍然与民生息息相关。适当减缓房地产的下行趋势，既有利于保持一定的经济增长速度、降低风险，也符合高质量发展的要求。

预计此次政策将产生积极效果，有助于房地产业发展回归正反馈。一方面，房企是房地产项目的建设主体，保主体就是保项目，且有利于提高房屋交付质量；另一方面，当前购房需求低迷，既与人口等长期因素和疫情等中短期因素有关，也与居民信心有关，主要体现在对房企项目交付风险的担忧，因此，保主体、保项目也同时有利于保需求。

中国指数研究院：政策核心逻辑是企业债务展期+支持融资稳定市场主体

此次政策从供需两端全面支持房地产市场平稳健康发展，力度空前。核心逻辑为：企业债务展期+支持融资稳定市场主体，“保交楼”促进购房者信心恢复，支持个人购房信贷带动市场销售恢复。预计在房企债务展期和增信发债后，企业资金压力或将得到一定缓解，实现以时间换空间。下一步更重要的是要促进市场销售企稳，唯有企业销售回款得到明显改善，才能使行业真正恢复平稳发展。

市场销售恢复不及预期，需求端支持力度有望继续加大，核心二线城市政策有空间。目前全国已有超20城降低或取消首套商贷利率下限，且均降至4%以下，其中，武汉、天津、温州等热门二线城市基本降至3.8%-3.9%的水平。本次政策再次强调“因城施策”，符合条件的城市有望加快落实降低房贷利率，已经下调商贷利率的城市不排除根据当地实际情况继续调整优化。

国泰君安证券：根据剩余货值募集配套资金的政策力度远超放开预售资金监管

本次政策提出可以根据剩余货值募集配套资金，相当于一次性将房企的在手难变现货值来一次整体抵押融资，政策力度空前，远超放开预售资金监管。

由于目前行业去化较为困难，因此根据潜在货值来募集配套资金，相当于一次性给房企带来大量的现金流。目前房企的资产负债率非常高，不仅仅是流动性风险，还面临在手货值过多的风险，价格下跌会带来存货减值准备的计提，加剧流动性危机。但本次政策落地后，房企可以将难以变现的在手货值用作担保品，进行配套资金的募集，若政策执行力度到位，本次政策力度将远超预售资金放开，因为预售资金监管放松还依赖于货值的变现，而本政策不需要变现，即可募集资金，且是所有的在手货值。

天风证券：实际效果可能会低于市场的预期

此次政策的出台是央行对民营房企融资态度转向的信号，是对供给侧政策底的进一步强化，预计未来政策对房企的支持力度会进一步加码，未出险优质民营房企的流动性有望逐渐企稳并修复，已出险房企有望加速出清，风险继续暴露的概率有所下降。

如果任由供给侧继续快速回落，未来大概率会面临地产供给小于潜在需求的情况，进而产生新的供需矛盾，当前已经到了“保主体”的必要阶段，未来对优质房企的支持力度有望进一步加大。房地产供给侧的政策或将沿着三个方向推进和演绎：继续支持优质房企，适当“保主体”来支持“保交楼”，加速出清出险房企。

但是，尽管监管部门在近期连续出台政策稳定房地产的供给侧，可能会对部分优质房企起到支持作用，但对宏观层面而言，实际效果可能会低于市场的预期。如果能够明确当前房地产领域问题的根源所在，就不难发现，需求侧的长期下行或不可逆，不支持再一次的大规模刺激。虽然政策对房企的态度已经发生了本质的变化，并且房企支持政策仍有进一步出台的可能性，但在需求侧难有大幅反弹的情况下，实际效果的释放可能会比较缓慢。

东方金诚：推动房地产市场尽快回暖的重点在需求侧

此番“保交楼”政策力度明显加大，“鼓励金融机构提供‘保交楼’配套融资支持”，“支持开发贷和信托贷款展期”等政策对房企有实质性利好，或能够有效缓解房企现金流紧张局面，这在遏制房企存量债务违约风险进一步暴露的同时，对“保交楼”也有积极作用。

不过，“延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排”对提振银行加大房地产开发贷款投放的作用料将有限，需要监管层加大窗口指导力度，指导银行切实增加新增房地产开发贷款的投放规模，或推出针对房企开发贷的新的定向支持工具。

就当前而言，推动房地产市场尽快回暖的重点在需求侧，其中下调居民房贷利率是关键，其他放松限购、放宽住房公积金贷款条件、适度减免房地产交易环节税费等也能起到辅助作用。尽管11月5年期LPR（贷款市场报价利率）报价按兵不动，但年底前仍有下调空间。这是当前“支持个人住房贷款合理需求”最有效的一个发力点。若各项政策调整到位，明年一季度前后楼市有可能出现趋势性回暖势头，即季调后的商品房月度销量环比稳定上升。