贷款中介如何违规将房贷替换为经营贷？诱人的低利率背后，藏诸多风险

钱江晚报·小时新闻记者楼肖桑蒋敏华

“先生，利率最低3.2%的银行贷款需要吗？”

最近，推荐房屋抵押贷款、资金过桥的营销电话又多了起来，贷款中介极为活跃。前几年，这些贷款中介极力推荐房抵经营贷，怂恿购房者拿这笔资金去摇新房，去炒房，而如今，他们又怂恿人们将高利率的房贷替换为利率较低的经营贷。

顾名思义，经营贷是用来帮助企业的，用于买房或者还房贷都是违规操作。一通通推销电话的背后，究竟隐藏着哪些风险？钱江晚报·小时新闻记者进行了一番调查。

找中介违规代办经营贷

贷350万元要付20万元服务费和手续费

今年8月，钱江晚报·小时新闻曾报道过，选择提前还贷的购房者比往年多不少。这其中，不乏有人通过抵押房产，将房贷“替换”为经营贷。究其原因，是这些购房者买房时的利率较高，而如今经营贷的利率较低，购房者先将按揭还清，再将房屋抵押，从而实现高利率向低利率的转换。

事实上，名下没有公司的普通购房者即使对经营贷的低利率动心，也无法办理这类业务。而贷款中介却通过违规操作来包办这一切，并收取高额的服务费。

本周二，钱江晚报·小时新闻记者以想办经营贷为由，约见了一家金融中介机构。这家公司的办公地点位于钱江新城的一幢写字楼内，在将近一个小时的沟通中，记者了解到，不论购房者名下是否有公司，贷款中介都能代办经营贷款，一般抵押额度可以达到房屋总价的七成，全部流程下来要收取抵押额4%~5%的服务费。

“我们会带你去银行拉征信、做评估，再给你挂靠一个公司，这样就可以办经营贷了。并且这种挂靠是没有痕迹的，天眼查、企查查这些A都查不到。”这家公司的一位中介人员透露，所谓的“挂靠”就是他们会安排一家公司，让购房者和这家公司签订一份类似分红的协议，以“暗股”的形式将材料提供给银行，银行会认定购房者也是企业的经营者之一，就可以办理经营贷。

此外，因为办理经营贷需要提前将现有的按揭还清再进行抵押，如果购房者自有资金不够，这家公司还提供“资金过桥”的服务，按照每天千分之一利息收取。该中介表示，还贷到抵押再到放款，整个流程基本上要两周时间。

以一套总价500万元的房屋为例，如果贷款350万元，这家中介公司“过桥”再加上办理抵押业务，差不多要收取20万元的手续费和服务费。

中介表示，类似的业务他们已经办理过很多，并且服务费在经营贷放下来后再支付，相应条款也全部会在合同中写明。

诱人的低利率背后

潜藏着诸多风险

去年最高超过6%的房贷利率，通过贷款中介的违规操作，就能“替换”成3.5%左右的经营贷利率，节省不少利息，的确能让一些购房者动心。但是，这种做法其实潜藏着不少风险。

首先，因为不同银行的政策不同，中介往往会带着购房者跑好几家银行去拉取个人征信，而在银行眼中，这种行为是妥妥的减分项。“一个人一个月内查询贷款审批类征信超过3次，银行一般就不太愿意接他的业务了。”某城商行工作人员表示，这样的情况说明这个人可能资质存在问题，或者说想到处借钱，资金去向会有风险。

其次，在中介“帮助”购房者获取经营贷资格的过程中，大部分中介的做法是为购房者包装一个空壳公司，让其成为公司法人或股东。然而，这样的公司本就风险极大，甚至有可能已经存在巨大的债务风险，购房者或许能成功办理抵押，但却不知自己已经无形中背上了巨额债务。

此外，办理经营贷对公司流水也有要求，贷款中介为了包装好空壳公司，还要制作假的财务报表等。记者在暗访贷款中介时，对方表示如果想抵押500万元，需伪造1000万元的流水证明。

所以在办理经营贷时，购房者有可能“偷鸡不成蚀把米”，甚至要承担法律风险。

更大的风险在于，违规办理经营贷可能失败，此时购房者若已经向贷款中介借钱还掉了按揭，意味着变成欠贷款中介巨额债务。以500万元为例，每天千分之一的利息，一天就是5000元。根据法律法规，借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。贷款中介设置的千分之一日息，正好卡在36%的年利率。

银行称严禁和中介合作

有工作人员因此被开除

当记者质疑5%的服务费过高时，中介隐晦地表示“现在找人办事肯定要花钱”“我们也要向银行的人打点”，意为购房者缴纳的这笔服务费，有一些最终进了银行工作人员的口袋。

“一般来说银行都不允许跟贷款中介合作。那些自称和银行有合作的中介，多半只是与银行业务员个人之间存在某种合作关系，银行是不认的。”某银行人士告诉钱江晚报·小时新闻记者，购房者接到这类电话一定要谨慎。

“我们是严禁和贷款中介合作的，之前有一个同事就因为和中介合作被开除了。”一位银行的客户经理如此告诉记者。

在她看来，通过中介来办理房抵贷业务，存在诸多风险，“中介往往会夸大他们与银行的合作关系，声称可以拿到极低的利率，或者可以帮助‘包装’和‘洗白’以求顺利通过贷款审核。可问题是，中介做的是一锤子买卖，后期如果抽查发现有问题，比如贷款客户提供的流水造假或者名下并无真实经营平台，这时根本就找不到中介，即便找到了对方也不会认账，只能自己背锅。”

即使成功办理了经营贷，也并非放款之后就万事大吉，因为贷后往往还会有银行自查和银监抽查。就比如去年曾有一段时间，银监部门要求各地严查经营贷违规流入楼市，一些违规案例不断浮出水面。这些遭查处的违规贷款客户，都会被银行要求提前还贷。

“如果贷款客户虚构贷款用途，或者在中介的帮助下提供了虚假的贷款材料，显然涉嫌骗取贷款。在司法实践中，以欺骗手段取得100万元以上贷款，或者给金融机构造成20万元以上经济损失的，就有可能构成骗取银行贷款罪，刑期在3年以下。如果情节特别严重，骗取的贷款金额超过500万元或者造成的经济损失超过100万元的，刑期一般3年以上7年以下。”浙江君安世纪律师事务所肖琳律师提醒说，违规办理经营贷的法律风险很大，千万别踩过界。

（来源：小时新闻）

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做房抵界的“链家”，这家公司推出房抵贷引流新模式

近期有媒体报道，拍掌柜进军房抵贷市场，在抖音平台推广旗下房抵贷产品，并声称最高能够贷到房产估值的八成。

实际上，市场上做房抵贷导流的平台很多，包括京东、百度等头部互联网平台，几年前就有涉足。

但是，不同于此前的模式，拍掌柜更像是技术平台、营销工具，为线下中介提供集导流、分销等在内的标准服务流程和全套SS工具。

消金界了解到，该模式实属火爆，“合作的机构都在排长队”。而一项推广合作计划显示，拍掌柜平台致力于打造房抵界的“链家”。

01

火爆到合作要排队？

近日消金界了解到，当下市场上的多家电销、中介公司在合作一种模式，即通过线上引流合作房抵业务。

“现在和我们合作的机构都在排长队。”来自拍掌柜的人员向我们讲述了该模式的火爆。

拍掌柜不是金融服务平台，更接近技术平台、营销工具，其功能主要是为线下中介提供集导流、分销等在内的标准服务流程和全套SS工具。

公开信息显示，拍掌柜重点聚焦于房抵市场，与线下优质门店合作，共同为小微企业用户提供融资服务。

其在抖音投放的广告显示，终端用户最高能贷到房产估值的8成，最高额度3000万元，最长期限20年，年化利率3.85%起。

消金界了解到，合作机构需要缴纳20万元开户以及账户投放费用，拍掌柜提供投放策略以及投放服务，并与机构进行分润。

首先，用户主要通过抖音提交贷款需求申请及个人信息，拍掌柜为中介平台推荐匹配的银行机构，并从中收取一定比例的服务费。

和拍掌柜合作的人士表示，在这一模式中，成功签约放款后，拍掌柜要从中收取服务费的50%。

其次，对于不符合合作银行的客户，平台将其贷款申请推荐给合作门店或者代理门店，相关门店负责接下来的营销和产品推荐。对于推荐给门店的客户、面签、公证、进抵工作均由门店负责跟进完成。

在这种模式中，一旦客户成功签约，拍掌柜能从中收取10%或者不等比例的服务费。

一推广合作计划书显示，拍掌柜自2021年底上线以来，已与全国20多家重点城市、30多家门店开展深度合作。

02

主打房抵获客贵痛点

消金界了解到，市场上做房抵贷导流的平台很多，包括京东、百度等头部互联网平台，几年前就有涉足。

“一个房抵贷成交用户，成本差不多7000块。”消金界了解到，当下市场上，房抵贷获客成本实属高昂，每通过互联网平台引流成交一个用户，成本近万元。

面对这一市场痛点，运营与服务好客户成为线下门店的重要工作，也成为互联网平台的一大机会。

拍掌柜通过打造房抵O2O模式，为门店打造专属私域流量，业务卖点受到市场的认可。

消金界了解到，其盈利模式是向B端中介机构收费，而非向C端用户收取利息。这种模式可以说是一种创新，可以实现资源效用的最大化。

一方面，对于很多线下中介来说，并不是每一家都具体线上投放广告的资格。最基本的，需要具备相关资质。

另一方面，银行一般不接受跨区域房地产抵押贷款，需要一家互联网平台做资源整合与分类，可以实现客户资源最大化的利用。

需要指出的是，在业务创新的背后，该模式需要对用户信息做出更多保护。平台在开展合作时，会将用户提交的相关信息提交给合作机构。在重视用户信息保护的当下，该项工作需要更加重视。

银行房产抵押贷款，中介存在的意义是什么？

为什么银行的产品有那么多中介去推广？是银行让中介去推广的吗？银行跟中介什么关系？想知道这个问题，首先就是要了解下以下问题。

一、客户群体

客户群体复杂又多，而且客户对银行产品并不是很懂，大家平时接触不到，自然就想不起来哪家银行什么样的政策，这就造成银行的一些产品，即使有符合的客户群体，符合这个产品的客户也不一定能找的上来，光靠碰的话，那客户迟早把自己的征信搞花。

二、银行产品

银行产品同时也是多样化的，一家银行的不同产品，本行同一个客户经理也不是完全懂本行的所有贷款产品，因为大家都挺忙的，各司其职，没有时间去给你统计银行内部的所有产品。

另外，同一家银行的不同支行，同一产品在实际操作的时候，也会有不同的区别，这个跟行长的尺度有关，所有，在模棱两可的客户群体之间，可能这个支行不做，另一个支行就会受理。

还有一层，银行受银监会的监管，贷款这个东西属于放出去的钱，自然风险性就是本行所有产品中最高的，自然要合规，不管实际客户有没有那些资料，但是既然银监会又要求，客户就得有！怎么有？自行脑补吧

三、中介

什么是中介？中介就是学习市面上所有银行的产品知识，明面上的大纲，隐形的大纲，在根据客户实际情况，什么样的客户100%批过，什么样的客户有80%的批过率，怎么让客户符合银行的要求，怎么提高客户的审批通过率，都是一个个客户前赴后继的试出来的经验，就像门口诊所的医生一样，好的医生一看就知道什么病，吃什么药。当然也有庸医，这就跟中介一样，有的专业知识扎实，经验丰富，有的就是半吊子咣当，所以一个好的中介尤其重要。

中介跟银行的关系

【1】银行的客户群体，99.99%都是中介推送过来的，而且中介在合作的银行里一般放的都有自己公司的人，负责整理本公司的客户贷款的整个流程，所以这就大大减少了银行的劳动力，而且还能完成行里的放贷指标。

【2】如果本行的客户出现了问题，为了减少坏账率，银行一般会把客户推给中介，让中介帮客户找下家，还上本行的贷款。这样对银行来说也是一种收益。

中介跟客户的关系

【1】首先如果资质特别好，征信无问题，有经营，或者优质企业，公积金社保都有，想去贷款的话，其实只要花时间，愿意跑几趟，贷款也是可以贷下来的。

【2】并不是所有的客户资质都好，都完全符合银行的要求，在加上着急用钱，不懂银行产品，可能跑了几个银行贷款也没办下来，浪费了时间，弄花了征信，那中介起到的作用是什么？就是在利用自己对银行的了解，和以往客户的经验，一发击中的筛选出符合客户的银行，让客户省时省力的把贷款从银行办下来。客户掏的中介费，不是说市面上说这个银行收多少钱，别人收我多少钱，而是你的中介，有着什么样的专业度，给你办的事怎么样，有无让你折腾，你掏的是他把这个事顺顺利利办成的一个辛苦费，是他的专业度，没有把当小白鼠。当然，过高了肯定就是二手贩子或者黑心中介了。

所以不是银行的产品需要中介去推广，而是客户群体和银行之间，必然衍生了这样一种行业，这就是中介。这两者的需求才能各自得到满足。

最后，我是在郑州做贷款的彤彤，希望可以帮助到您！