银行为什么不给你贷款，如何提高按揭贷款通过率（住房篇）

想买房却又贷不出来款时可谓最着急的时候，那么银行对个人住房贷款资质、贷款额度又是如何评定的呢？下面作者将从个人住房按揭贷款的方式、公积金贷款如何操作、商业银行贷款对客户的考量标准、如何更好的通过贷款审批、如何节省贷款还款支出等方面详述，方便大家日后融资，告别急用钱买房却贷不出的困境。作品原创，字字根据作者自身经验手打，读者若觉得作者写的是干货，请点点关注给予作者更多的信心来帮助更多的人。

（一）可能会有人问，楼市热了这么多年谁还没买过房？可是偏偏有很多农村入城或者“刚需”购房者需要买房，他们很多不是一毕业家里就有钱等着给你买或者家里不缺钱的主，他们是靠自己双手在城市中努力拼搏攒够首付才有了购买人生第一套房资格的打拼者。下面我将分三种情况介绍个人住房按揭贷款怎么通过率高的问题：

（1）公积金贷款：毫无疑问公积金贷款是最划算的住房贷款方式，因为它较商业贷款和组合贷款的利率更低。在买房时，如果单位每月按时给你缴纳住房公积金且已满一年（不同省市期限规定也许不同），此时经过银行客户经理或者楼盘营销经理的测算，你的公积金能够覆盖每月还款额，那么在贷款额度（房产总价-首付）不超过可用公积金额度的情况下（不同省市公积金最高使用额度不同，例如单人30万、夫妻双方50万），你就可以使用纯公积金贷款来买房。

（2）组合贷款：假如你的贷款额度刚好超过可使用公积金额度10万，又想让公积金发挥作用，那么可以采用组合贷款的方式，既超过公积金使用额度的部分采用商业贷款模式，此时银行需要根据你的收入证明金额和银行流水的工资、经营额测算你的收入，倘若收入的50%（不同银行测算率不同，取中间数）能覆盖超出金额按等额本息或等额本金方式计算的每月还款额，且已存在各项贷款的每月还款额加上超出部分每月还款额与收入的比不超过70%（不同套数和银行测算率不同，取众数），征信没有“连三累六”，那么你完全可以使用组合贷款的方式。这种贷款方式的优点是公积金贷款的那部分按照公积金的利率计算每月还款额且使用公积金自动归还，超出公积金额度部分使用纯商业贷款的方式计算每月还款额且使用人民币自行归还。

（3）商业银行个人住房按揭贷款：如果您没有按月缴纳公积金或者不符合公积金方式购房，那么就只能像多数人一样采用个人住房按揭贷款的方式贷款，此时银行像组合贷款的超出部分一样给您测算还款能力，只要满足不超过50%、70%两个指标且征信问题不大都可以进行个人住房按揭贷款的办理。

重点提示：并非所有银行都能办理公积金贷款业务的，这需要涉及银行是否与住建局及公积金中心对接了相应系统，所以办理公积金贷款或者商业贷款前，最好问清楚贷款银行是否能办理公积金贷款，方便日后商业贷款转公积金贷款（假如政策允许）。

（二）商业银行是否能够通过你的个人住房按揭贷款除了上述两个指标外，根据你是有工作单位的还是搞公司经营或个体经营两类情况，还需根据征信、收入证明与银行流水、收入核算、资产证明等方面进行如下综合考量：

（1）征信问题。“连三累六”指连续三个月出现逾期，并且两年内总共有超过6次的逾期记录。如果你曾经存在贷款逾期记录已经“连三累六”，那么贷款被拒的可能性极大，有些银行在系统内审批会直接被拒转到人工复核。此时若客户经理想认为你的这些记录是无意为之，例如是孩子通过信用卡小额消费造成的且你并不知情，那么如果能在征信中逾期记录产生银行出具“非恶意逾期”证明并上传系统人工复核，那么尚有一些通过的可能性（不同银行尺度不同）。如果客户经理审核征信时发现数额较大且非恶意逾期，断定是你的收入能力不稳定或者道德存在问题，那么肯定无法通过；如果您名下有公司或者以个人身份注册的营业执照，那么需要证明是否已经未经营或者进行销户，如果公司或者个体正在经营，则需要复查名下公司或参股公司的征信，是否存在失信行为或者贷款记录。

（2）收入证明与银行流水是否匹配问题。除公务员、事业单位、银行、医院、教师、部分律师、会计师事务所等的正式员工作为银行一类客户可能不需要提供银行流水外，其他单位若你的收入证明填写金额及所盖公章与银行流水核算收入金额及显示代发企业不一致，那么银行工作人员需要通过各种途径核实并要求提供为何不一致的证明进行辅证，假如确实不一致是由于代发记账等问题，那么提供辅证后还可以通过；如果证明了收入证明就是乱填乱盖或银行流水造假，那么肯定会被拒。

（3）银行流水造假问题。部分经验丰富的银行客户经理或者授信评审岗可以根据银行流水的收入消费频率、地区、金额发现银行流水存在问题，此时会要求客户在银行工作人员陪同下再次打印流水以验证流水真实性，也可能会通过银行流水序列号通过打印流水的银行自助柜员机查询是否有该笔流水的打印记录，核定已打印流水时间和柜员机显示时间进行复核，例如中国工商银行就具备这项功能。倘若确实流水造假，那么肯定会被拒。

（4）个人财产证明问题。如果房贷客户能够提供自己名下的车辆大本、房产证、存款、基金等证明复印件，那么在系统评级中将大大增加客户评级的等级，更加方便你通过银行贷款审核。

（5）自己经营企业或个体的客户收入界定问题。客户经理需要将提供的银行流水生意进项额全部相加，结合整体行业利润率作进一步界定，而非自己收入证明填写多少就是多少，也非银行流水全部进项额简单相加后再进行平均。

（三）假如您的收入不够覆盖每月还款额且确实急需买房应该怎么办呢？作者替您支个招：

（1）增加共同还款人。您的父母是最佳的共同还款对象，增加了他们的收入之后，即使自己的收入与每月还款额要求有一定差距，也可以满足相应条件。

（2）增加首付金额。此处我不列举读者也该明白如何操作了，就是一个筹钱的问题，但千万不要让银行知道，否则首付资金不是自由是大概率会被拒贷的。

（3）选择贷款利率低的银行。一般一家开发商碍于银行贷款政策的不同不会只准入一家银行，各家银行因为优劣势不同却又都希望吸引客户，贷款利率也会不同，收入有差距的客户只需选择贷款利率低的银行就很大可能解决自己收入偿债比的问题。

（四）看到这里，相信很多读者已经对银行和公积金中心如何通过你的住房贷款申请有了概念与轮廓，那么已经做了商业贷款的人如何降低房贷利息呢？作者也为读者总结了如下方法（以下方式需结合贷款银行或公积金中心的地方政策进行采用）：

（1）商业贷款转公积金贷款。

1.需要满足的条件：一是商业贷款还款期满一年且无逾期。二是要注意贷款银行是否能办理公积金贷款业务。并不是所有银行都能办理公积金贷款业务的，更不要说商贷转公积金贷了。

2.审视自己的还款情况后综合决定是否转贷。如果你的商业贷款已经采用等额本息还款方式还了很多年，此时已经将利息还了多数，剩下的本金更多，那么此时转贷并不划算。而如果商业贷款处于还款前期，比如还款总进度的30%以内越短越好，这时候转公积金贷款较为划算。

重点提示（五颗星）：等额本息与等额本金还款方式并不相同，等额本息还款到最后一期的本息和远多于等额本金；等额本息每月还款金额一样且第一期一定小于等额本金还款方式；等额本金自第一期开始每月还款金额逐步下降但每月差额不大；等额本息还款方式更适合工资收入不高的人群；等额本息还款方式前期每月还款额中利息占多数，本金占少数。至于具体金额的测算，你可以使用任何一家银行的手机银行搜索存贷款计算器进行测算。

（2）等额本息转等额本金。上面已经叙述了两者之间的差别，读者可以根据自身情况拿存贷款计算器进行详细核算并结合贷款银行政策进行选择。

（3）改变还款周期。顾名思义，原本贷款期限30年改为了贷款期限20年，假如你的收入偿债比仍符合银行要求，那么贷款期限减少绝对能让总本息和减少。

（4）提前部分还款。占用银行的资金少了，那么减少的本金自然不需要再偿还利息了。

看到这里，相信读者基本已经对房贷的相关知识“门清”了，原创不易，字字根据作者经验手打，希望读者们能够给作者点点关注。作者主页有更多介绍银行相关知识的文章等待您的阅读。如果您觉得作者详述的东西对您或身边亲朋好友有所帮助，欢迎积极分享和转发，有任何见解欢迎您留言评论，作者会一一进行回复。

房贷利率5.88%想转4.1%，给你6种办法

房贷利率的再次下调，对于还没买房的人来说，可谓是振奋人心的好消息。

最近，我们收到了很多网友关于房贷利率的问题，无外乎就是自己买在房贷利率高位，而现在4.1%的利率，让他们觉得亏大了。

但对于去年高位接盘的“房奴”来说，真的要打碎了牙往自己肚子里咽，毫无回转的机会吗？

NO！

只要思想不滑坡，方法总比困难多。

以下六种可以使高房贷利率下降或降低的方法，给到大家。

01

“转售”

我觉得，这个算是当下成功率最高，或者说最安全的方法了！

“转售”就是亲戚朋友之间通过买卖、交易的形式，重新洗一遍房贷。一般是把房子卖给自己可控的人，比如说自己的亲戚或朋友，这样的话，房贷利率可以按照当下的利率来。

需要注意的是：

1、要找到可控的人，因为房子在对方名下，属于对方的资产，存在一定的道德风险；

2、浪费了对方的首贷资格，会给对方留下房贷记录，买第二套房时属于二套，首付和利率都会提高；

3、如果孩子太小，还没有上学，那么这么做会让孩子失去“两个一致”入学的优势；

4、产生成本。这种方式本质还是买卖，因此会产生一定的交易税费和摩擦成本，需要提前计算，以免不划算。

02

转按揭

转按揭就是在二手房买卖中，已经在银行办理过贷款的借款人，结清上一家银行的贷款，重新走贷款办理流程，以当下的房贷利率重新贷款。

不过，这种操作也有两个困难点：

第一，首先你要想办法凑钱把银行的贷款结清；

第二，目前政府并没有引导这种操作方式，而且一般的银行也不会傻到帮你下调较低的利率贷款，除非是这个银行业务差到极点才会做。

03

商转公

第三种方法，商转公。

商转公贷款是指已办理商业房贷且具备住房公积金贷款资格的借款人，在还款期间申请“商转公”贷款（商业贷款转成公积金贷款）。

但值得一提的是，根据西安当前的政策，西安暂不支持商转公业务。

04

带押过户

“带押过户”是一个新词，8月17日，济南首次提出了带押过户政策。

那什么是带押过户？

简单来说，那些存在抵押的房产需上市交易的，可不必提前归还原来的房贷，便能完成过户、重新抵押并发放新的住房贷款。

不过，这个政策西安官方已经回复会跟进！

因为，政策的目的是降低二手房买卖中的风险，同时盘活二手房市场，促进二手房市场的成交量。

05

转经营贷

这个可以敲一下重点，“转经营贷”也是目前当下使用率较高的方法，而且可以较大幅度的降低房贷利率。

那什么是经营贷？

经营贷就是用作经营的贷款，是银行针对中小企业或个体工商户推出的产品，是国家的信贷红利，鼓励资金流入实体经济。

为了用更低的利率，更低的金融负担让企业更好地经营，所以贷款利率有的比公积金还要低。

操作流程大致为：

1、需要房屋无抵押，按揭房需要先结清房子尾款变成全款房；

2、用全款房办理抵押、办理经营贷；

3、审批后打入对应公司账户，归还之前结清尾款的其他款项。

同时，经营贷除了利率低，资金也比较灵活，可随借随还，本金在手机银行就可以还，还进去的也可以再次取出来。

但问题是：

经营贷是针对企业经营的，是禁止居民将资金流入楼市、股市的，严格来说也是犯法的，如果没有经营主体，实际上是游走在灰色地带，伴随着政策的变动，有抽贷、断贷风险。

而且，经营贷办理时需要结清之前的银行贷款，而且贷款期限短，一般都是使用期间只还利息，3年归还一次本金，每次都需要定期借钱或垫资，再加上中介的服务费和部分银行的手续费，是一笔不小的资金成本。

06

提前还贷

提前结算贷款本金，可以一定程度上降低贷款压力，这也是目前市场上比较主流的方式，但这种方式的前提是，你必须有钱。

前段时间我们看到的提前还贷潮，就是基于当下利率走低，又没有好的投资渠道产生的群体效应。

不过对于“提前还贷”，也有很多专家建议年轻人没必要提前还贷。

因为，即使利率高达5%-6%，房贷也始终是中国最稳定最安全的贷款，除了房贷，很难再申请到这样一笔长周期的贷款。

结语

最后，想对买在高利率的购房者说，能够通过合理、合规的方法来降低自己的房贷压力，何尝不是一件好事。

不过，如果没办法降低自己的房贷利率也不要担心，因为LPR是浮动的，明年1月份房贷利率会有一定的降幅。

而对于还没买房的人来说，最近国家为了拉动经济大力支持房地产市场，但是不排除未来经济稳定之后，房贷利率会再次提升。

所以对于咱们普通购房者来说，要抓住当下的时机！

贷款方法/从申请到归本，贷款全流程剖析

一、资料准备

1.个人资料：个人证件原件（夫妻双方身份证、户口簿和婚姻证明资料）、资产证件（不动产权证或购房合同、车行驶证等）、个人近一年银行流水（可电子版）、征信查询机上打印的征信报告；

2.公司资料：基本资料（营业执照正副本、法人和股东身份证复印件、最新的公司章程、行业经营许可证、专利、著作权等）、经营材料（办公地租赁合同、近三期纳税申报表、财务报表、典型的上下游合同等）、征信查询机上打印的公司征信报告。

3.整理贷款要点：看个人征信报告，列出在各银行的贷款余额、逾期金额和月份，最后做汇总；看个人流水中贷方一栏看收入，计算出经营上的总收入；看纳税申报表，记下每年开票收入和净利润，看财务报表，记下每年营收和净利润，计算利润率；看企业征信报告，记下各银行的贷款余额、逾期金额和月份，最后做汇总。

二、环境准备。银行下户地（办公场所租赁合同中的办公地）和抵押贷款中抵押物需要去拍照。

三、问答演练

对银行信贷员提问的预演。银行初接触常问六方面问题：1.做什么行业什么产品，年收入有多少；2.年龄、配偶能不能出面签字；3.贷款干什么用、贷多少钱；4.有没有房子做抵押、房子有没有房本、当前有没有抵押；5.名下有哪些银行的哪些贷款，有没有逾期；6.公司规模，多少员工，在哪办公等。

四、接触银行或中介

接触银行：选择有熟悉人认识的银行，除自己亲属朋友所在银行外，也可以问自己开户行的银行，要多问几家银行，但没中间人搭话的银行很难做成。

接触中介：若自己接触不了银行或对自己认识的银行不满意，可以咨询贷款中介。选靠谱、专业、负责的中介。贷款中介行业重业务员个人素质和能力，跟中介公司大小关系不大。

银行、中介和我们客户的关系：银行想要的好客户是符合贷款产品各项要求、能按时足额还款的客户；我们客户想要的银行是利息低、手续简单、有问题好沟通的银行。好中介是做好银行和客户之间的沟通，确保银行和客户的要求得到满足。

贷款方案的选择：具体选哪家银行的哪个贷款产品，我们依据的原则是选成本可控的贷款方案（参见本公众号策略与方法系列中《如何有效贷款之有效贷款核心是成本可控》）。费用成本、时间成本和沟通成本三个维度中，选择自己最看重的方面去筛选贷款方案，需要强调的是，很难有各维度都符合自己要求的贷款方案，我们自己要做好取舍。可以同时申请两个银行的贷款，待批贷后再从中择优选取一个，这样可以增加批贷成功率。

五、跟进贷款进展

信贷员跟客户是1对多的关系，我们首先需要把握好同信贷员的沟通频率，少则不让人上心，多则让人烦；但在贷款各个环节节点，我们要及时跟进贷款进度。

批贷环节，一般银行是将下户和面签或者开户和面签放在一起的，会提前让你准备好材料，我们需要向银行信贷员要贷款资料清单，按清单准备材料。银行面签后，会告诉你需要补充什么资料，我们在资料补齐后，问信贷员几天会批贷，信贷员会说个时间范围，比如说一周左右批贷，那我们在递上全部材料5天后，若银行还没有消息，就该问信贷员或者中介进展到什么地步了，出现什么问题了，问题怎么解决等。这是很简单的沟通，但在实际中，很多借款人不会这么盯着问银行进展，前面提过，信贷员、包括中介是1对多的关系，我们的业务他们未必放在第一顺序上优先处理，有时他们说有这个事情那个事情耽误了，我们自己要做到心里有数，该催的时候要催。

批贷后，需要按照批贷函要求落实放款条件，比如完成借款合同公证、房产抵押、公司开户、提供受托支付提款合同（三方合同）等。对于绝大多数银行而言，公证、抵押是同时进行的；公证需要按公证处要求带好公证材料，有的信贷员可能也不明确知道公证要带的材料，所以公证前最好自己打电话给公证员确认下；三方合同送给银行前要先让银行信贷员确认是否能用，每个银行对三方合同要求不一样。

放款。当完成上述放款条件后就可以走放款流程了。从批贷到放款的中间时间，我们要注意不要新增贷款，因为银行放款时会再查一遍征信，若征信有新增贷款很可能影响资产负债比或影响对流水的要求等而造成无法放款；当然，也不能新增诉讼、查封、公司新增行政处罚、股权冻结、经营范围或大股东、法人等重大工商变更。

贷后。放款后银行先查资金回流，贷款资金千万不能回到本人或直系亲属在放款银行开的银行账户中区。大部分银行要求有的银行接贷款的公司（三方公司）提供收据、收货单，但个别银行还要求三方公司提供增值税发票。放款后并不意味着银行就不会再往我们要资料了，有的银行会按季度、半年、一年为节点要求你提供最新的财务报表、银行流水等，若我们在公司经营、个人信用方面发生重大变化，如公司转让、新增不良记录、收入大幅下降等都会让银行有理由要求提前收回贷款。

六、保持良好沟通

在贷款的各个环节，要保持同信贷员的良好沟通，给银行留下真诚、愿意沟通的印象。贷款放款后，也要同银行信贷员联系，尤其是通过中介做的贷款，大多数中介在放款后便不在管你这笔贷款了，若发生问题，要第一时间同银行沟通，免得被银行信贷管理部门发现问题后我们变得被动。