购房后，想提前还房贷利息该怎么计算？

1、房贷提前还款，贷款一次性结清银行本息，利息计算截止到你还清银行本息日期为准，结算以后的日期不需支付利息。

2、等额本息还款法计算公式：按月等额本息还款=贷款本金×月利率+贷款本金×月利率/(1+月利率)还款期限-

3、可用提前还款计算器计算。只需输入一些关键性的信息，比如原贷款金额、原贷款年限等，就可以计算出提前还款之后每月要还的月供和节省的利息。

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房贷提前还款注意事项

1、提前预约在借款期内、贷款发放满一年以后，经银行同意，可书面申请提前归还部分或全部贷款。一般银行办理此项业务需要2-7个工作日时间。各家银行对于提前还贷的规定彼此各不相同，贷款人在决定提前还贷前务必弄清贷款银行的操作流程。

2、部分还贷不要先还公积金如果买房时，你选择的是“商业贷款+公积金贷款”组合贷款的方式，建议先还商业贷款，因为相比公积金贷款，商业贷款的利息比较高，如果先将商业贷款的那部分还清了，那么对于个人和家庭来说，每月的房贷压力必定会减轻很多，而且利息也节省不少。

3、及时办理房产抵押注销这个是最关键的，房屋在贷款期间房产证是抵押给银行的，该套房屋不能出租、转卖等，所以还清贷款之后一定要办理抵押解除，否则，抵押记录仍在房产部门有备案，未来埋下隐患。

4、及时去保险公司退保提前还清贷款后，一定要记得到保险公司退保，在签订住房贷款的时候会签住房贷款房屋保险合同，每个月交保险费。如果提前还清了贷款就可以退保，把保险单和提前还款证明拿到保险公司办理。

「亲测」提前还贷那些事儿

以亲身经历，聊一聊提前还贷那些事儿。

要不要提前还贷？这个问题哪怕放在3年前，大部分人都不会考虑，毕竟房贷是普通老百姓能借到的优惠大额长期资金，只要经济在持续上行，贷款成本就会被通胀稀释。但此一时彼一时，时代变了经济发展预期变了，以后GDP很难超过6%甚至维持5%都困难，而大部分人的房贷利率普遍高于5%。其实，要不要提前还贷可以转化为另一个问题：手里的闲散资金收益率能超过房贷利率吗?试问现在有哪一款理财产品、基金、股票的收益率可以连续30年每年稳定超过5%？很难吧！

什么时候提前还贷？如果有提前还贷的想法，什么时候还最合适？答案是：当下、当下、当下，重要的事情说三遍，早一天还就可以早一天节省利息。大家要明白房贷一旦开始就会产生利息，房贷越早还越划算。当个人还贷已经超过了整个贷款周期的1/3，大部分利息已被银行收走了，再提前还贷意义就不大了。

提前还贷方式怎么选？目前提前还贷有两张方式：第一种是月还款额不变，缩短还款年限；第二种是还款年限不变，减少月还款额。两种还款方式各有特点：从节省利息支出的角度，选第一种，同样一笔提前还款额，第一种节省的利息远超过第二种；从减轻当前房贷压力的角度，选第二种，以时间换空间，每个月还的钱少了压力自然就小了。建议大家选第一种，真的能省好多钱。

具体怎么操作？打电话给贷款银行，一问自己现在能不能提前还贷？二问需不需要违约金？三问需不需要提前预约？四问在柜台操作还是手机银行上就可以？以上问题，每个银行规定不一样。有的银行要求还款期限满1年才能提前还贷，有的是2年，有的没有任何限制随时都可以；有的银行提前还贷要收违约金有的不用；大部分银行都不需要预约直接在手机APP上就可以操作。

谈谈个人经历。先说说个人情况，我房贷是商贷30年、100万、利率5.88，贷款银行对提前还贷没有任何限制、没有违约金、随时都可以。第一次提前还贷是放贷1年7个月后，以第一种方式还了5万，贷款年限立马由360期变为320期，这5万给我节省的利息大概是19万多，资金效用比接近1:5；一看这么爽省这多钱，没忍住紧接着下个月就进行了第二次提前还款，还是以第一种方式还了5万，贷款年限由320期变为290期，这5万给我节省的利息大概是13万，资金效用比接近1:3.5；思考一下，同样是5万，节省利息明显变少了，边际效用递减了，想一想也符合规律。又过了半年第三次提前还款，还是以第一种方式还了5万，贷款年限由290期变为264期，这5万给我节省的利息大概是10万多，资金效用比接近1:3；又过了半年第四次提前还款，脑子一抽抽，想看看第二种提前还款方式的效果，小试了一下还了3万，贷款年限不变月还款额也就减少了200左右，这3万给我节省的利息仅1.4万多，这充分说明了要想多多节省利息，还得用第一种还款方式。

分享一款提前还款计算器（www..f.）很好用。把个人房贷情况输进去，提前还款额输进去，两种提前还款方式节省利息情况都展示出来了，这样大家心里也有个底；也可以根据自己想达到的目标，反向看看自己应该准备多少钱用于提前还款。

手里有闲钱可以考虑一下提前还贷，如果你是公积金贷款或者利率有很大折扣，就没必要提前还贷了。

无需房贷计算器，一招算出整个楼盘的等额本息还款月供金额

对于我们刚需买房，最重要的限制因素还是钱！钱！！钱！！！

首付和月供是我们买房时很看中的因素，首付够不够，代表我们能不能顺利的买房上车；月供代表我们能持续承受的定期支出。因此拿到开发商备案价后，如果想要快速的算出所有房号的首付和月供，定位自己可以购买的单元，可以参考如下方式哦。

一般参照房产政策可以知道自己是几成首付，首付=备案价格*建筑面积*首付成数，很快就能算出首付的金额。

深圳购房首付比例及贷款利率

结合自己的现存资金和借贷款能力，算出自己的首付可承受最大极限值；筛选出小于首付可承受最大极限值的房号即可。

筛选出可承受的首付区间

月供的计算比较复杂，之前都是通过直接在网页端的房贷计算器上查询。但是如果一个一个粘到房贷计算器上查询真的太累了。为了偷懒想到了如下计算方式。

我们知道，房贷还款方式有2种：

①等额本息还款：把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。

②等额本金还款：将本金分摊到每个月内,同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言,总的利息支出较低,但是前期支付的本金和利息较多,还款负担逐月递减。

这个等额本息还款方式下，在还款期内每期的还款额是一样的，这个概念跟财务管理里的年金概念是相似的。

年金（Ai）是指一定时期内每次等额收付的系列款项，通常用A来表示；年金按照收付时点和方式的不同可以将年金分为普通年金、预付年金、递延年金和永续年金等四种。

月供每月末还款，月供额就是这个等额付款的A值，贷款总额就是现值P

贷款总额=月供额*年金现值系数→P=A*(1-〖(1+i)〗^(-))/i

买房的时候贷款额是已知的，我们现在想要求月供额，因此公式可以转化为：

A=P*i/(1-〖(1+i)〗^(-))=P*(i*〖(1+i)〗^)/(〖(1+i)〗^-1)

月供系数就是(i*〖(1+i)〗^)/(〖(1+i)〗^-1)

这个公式里，由于是每月还款，因此i对应着贷款月利率，i=贷款年利率/12个月；是还款的期数，如果贷款是30年，=贷款年数*12=30*12=360月。计算的时候要注意都换算成月相对应的数据。

计算的时候可以利用Ex的幂函数w（，w）来计算次幂的结果。

月供系数计算公式

算出商贷月供系数和公积金贷款月供系数后，就可以直接一次性算出整个楼盘的月供金额。

总月供金额=商贷月供金额+公积金贷款月供金额=商贷金额*商贷月供系数+公积金贷款金额*公积金月供系数。

商贷：目前LPR=4.65%，首套房上浮30BP，贷款利率为4.95%；按30年还款期计算，得到商贷月供系数为0.0053377

公积金贷款：利率为3.25%；按30年还款期计算，得到公积金贷款月供系数为0.004352063

算出整个楼盘每个单元的首付和月供金额

这样子就可以快速算出等额本息还款方式下每期的月供额啦，是不是比粘到房贷计算器上快很多呢。

算出来数据后，就可以在Ex中做快速的筛选和排序，选择自己可以上车和后续可承受月供金额的单元啦。